【正文】 欄報(bào)紙 ——軟文品牌升級(jí)執(zhí)行“ 雙城際 ——金地品牌文化之旅 ”一、日期2023年 6月 26日二、參與人員揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州房信網(wǎng)、新浪、搜房等主流媒體記者三、活動(dòng)目的項(xiàng)目品牌推廣。打開業(yè)內(nèi)宣傳通道。四、活動(dòng)內(nèi)容參觀金地開發(fā)的名仕系地產(chǎn)項(xiàng)目，如：南京金地 .名京，金地 .明悅；其他相關(guān)公關(guān)活動(dòng)。五、推廣渠道媒體記者現(xiàn)場(chǎng)微博直播及炒作；網(wǎng)絡(luò)通欄、軟文及炒作；報(bào)紙軟文?！?金地品牌文化之旅 ” 揚(yáng)州媒體南京行 金地入主揚(yáng)州西區(qū)金地，科學(xué)筑家③ 價(jià)值傳播推廣策略拓客渠道本案 邗江區(qū)首置客群 ：西區(qū)本地為主，周邊縣市為輔首置客群主要以地緣客為主，包括儀征、高郵及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，認(rèn)可板塊 未來 發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)支撐情況下，偏向西區(qū)置業(yè)。西區(qū)作為全揚(yáng)州公認(rèn)的 改善 區(qū)域，首改客群面向全市， 包括部分西區(qū)地緣客群居住改善，他們追求居住區(qū)域價(jià)值的升級(jí)。首改客群： 面向全市圍繞目標(biāo)客群展開渠道推廣客戶地圖儀征高郵媒體推廣策略線上推廣 ： 線上階段性集中爆破，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目知名度的迅速提升。線下執(zhí)行 ： 線下兵團(tuán)作戰(zhàn)，持續(xù)、高效的完成蓄客目標(biāo)。營(yíng)銷活動(dòng) ： 起勢(shì)活動(dòng)富有亮點(diǎn)，后期暖場(chǎng)活動(dòng)系列化，以親子類、養(yǎng)生類活動(dòng)為主。 三管齊下，兵團(tuán)作戰(zhàn)，集中爆破文昌西路、京華城等重要點(diǎn)位樹立項(xiàng)目形象，聚焦目標(biāo)受眾集中區(qū)域。長(zhǎng)期戶外西區(qū)主要干道，重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)信息釋放，攔截競(jìng)品客源。短包戶外房信網(wǎng)、搜房、新浪，前期軟文炒作，后期完成重要節(jié)點(diǎn)信息釋放。網(wǎng)媒揚(yáng)州晚報(bào)，品牌升級(jí)階段軟文炒作為主，后期主打項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。紙媒重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)前后的信息釋放，主要完成目標(biāo)客群覆蓋。DM直郵靈活媒體，針對(duì)目標(biāo)客群，營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)信息、價(jià)值點(diǎn)輸出。短信 /彩信拓客渠道 ——通路選擇針對(duì)競(jìng)品成交客群所在單位，如政府、事業(yè)單位、學(xué)校進(jìn)行圈層營(yíng)銷。市區(qū)主要商超設(shè)點(diǎn)、如金鷹、大潤(rùn)發(fā)等，輔以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展。巡展針對(duì)中高端客戶進(jìn)行 Call客，精細(xì)化管理。Call客拓客渠道 ——通路選擇圈層售樓處開放后可組織一些養(yǎng)生類，親子類活動(dòng)，契合項(xiàng)目主精神，同時(shí)提升案場(chǎng)人氣。暖場(chǎng)活動(dòng)拓客渠道 ——渠道鋪排戶外 /網(wǎng)媒 /紙媒DM/短信 DM/短信巡展 /派單 /CALL客線上全面推廣全城客戶全面告知樣板示范區(qū)開放現(xiàn)場(chǎng)售樓處開放引爆活動(dòng)金地品牌充分落地 京華城接待點(diǎn)開放前期準(zhǔn)備5月 8月 9月7月6月第一階段：品牌升級(jí) 開盤樣板區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處開放第三階段：體驗(yàn)感知10月 11月 12月第二階段：價(jià)值傳播 強(qiáng)勢(shì)加推拓客渠道 —線上 —戶外投放建議以 人流密集區(qū)域布局、城市重點(diǎn)區(qū)域占領(lǐng)、競(jìng)品周邊攔截 等三大原則進(jìn)行。策略：與新浪樂居、搜房形成戰(zhàn)略合作，以活動(dòng)帶客源 。項(xiàng)目微博、 通欄、競(jìng)品橫幅、軟文炒作同步進(jìn)行。拓客渠道 —線上 —網(wǎng)媒投放建議拓客渠道 —線上 —網(wǎng)媒投放建議作為揚(yáng)州購(gòu)房群體 “ 必看的網(wǎng)站 ” ， 揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng) 將作為本案網(wǎng)絡(luò)媒體重點(diǎn)投放對(duì)象，其他網(wǎng)站，保證均衡性，形成圈層媒體軟文炒作氛圍。同時(shí)加大與具有客戶資源的網(wǎng)站合作， 通過 帶看客戶成交數(shù)量 計(jì)算費(fèi)用 ，實(shí)現(xiàn)雙贏。揚(yáng)州紙媒中僅揚(yáng)州晚報(bào)發(fā)行量較大，根據(jù)調(diào)查，華潤(rùn)橡樹灣前期 30%來客源于紙媒，建議 紙媒貫穿整個(gè)推廣周期， 根據(jù)不同階段彈性變化推廣形式。考慮到媒體資源特殊性，避免造成對(duì)項(xiàng)目的負(fù)面影響，建議在 開盤前增加揚(yáng)州廣電報(bào)的投放，以保持與媒體的良好關(guān)系，維護(hù)項(xiàng)目形象。拓客渠道 —線上 —紙媒投放建議拓客渠道 —線上 —DM投放建議小結(jié)：線上媒體分階段推廣計(jì)劃小結(jié)：線上媒體分階段推廣計(jì)劃一、日期及點(diǎn)位選擇 2023年 9月中旬 11月底，商超長(zhǎng)期性巡展，作為第二展銷點(diǎn)，后期根據(jù)每個(gè)展點(diǎn)的具體效果，確定是否保留；建議初期選擇市區(qū)金鷹和大潤(rùn)發(fā)邗江店作為巡展點(diǎn)。拓客渠道 —線下 —巡展本案金鷹大潤(rùn)發(fā)邗江店二、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)金地品牌的強(qiáng)勢(shì)升華 針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的地緣性客戶進(jìn)行產(chǎn)品推介 適時(shí)增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展（儀征為主），看房車包裝成流動(dòng)售樓處 ，擴(kuò)大宣傳面三、執(zhí)行重點(diǎn)物料籌備：展板、接待臺(tái)、宣傳折頁、留電客戶小禮品（環(huán)保袋）重點(diǎn)舉措：銷售員 12名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推介，邀約客戶以巡展點(diǎn)為中心，同步聘用大學(xué)生進(jìn)行外圍派單，擴(kuò)大巡展拓客績(jī)效拓客渠道 —線下 —巡展一、日期及點(diǎn)位選擇11月底現(xiàn)場(chǎng)售樓處開放后。商超門口競(jìng)品項(xiàng)目周邊大型停車場(chǎng)結(jié)合巡展點(diǎn)周邊派發(fā)結(jié)合巡展外圍派單，提高項(xiàng)目認(rèn)知度，擴(kuò)大客戶留電量。拓客渠道 —線下 —DM本案金鷹大潤(rùn)發(fā)邗江店二、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的地緣性客戶進(jìn)行產(chǎn)品推介擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知度，有效吸引來電三、執(zhí)行重點(diǎn)：物料籌備： DM、小禮品（針對(duì)留電客戶）主要措施：銷售帶大學(xué)生， 現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推介，高激勵(lì)獎(jiǎng)懲邀約客戶來訪以巡展點(diǎn)為中心進(jìn)行外圍派單，可將巡展拓客績(jī)效放大拓客渠道 —線下 —DM一、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)全天 Call客量在 600組；按照每人每天 150組， Call客人數(shù)在 4人。注：以上數(shù)據(jù)為經(jīng)驗(yàn)值，以實(shí)際情況為準(zhǔn)。拓客渠道 —線下 —call客二、 Call客口徑拓客渠道 —線下 —call客日期： 地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處目的：216。聚集人氣216。展示品牌及品質(zhì)活動(dòng)內(nèi)容216。名車展示216。名模走秀216。夜場(chǎng)，項(xiàng)目秀起勢(shì)活動(dòng) 售樓處及示范區(qū)開放系列化暖場(chǎng)活動(dòng)p推盤與銷售推廣：三線合一工程進(jìn)度、推廣進(jìn)度、銷售進(jìn)度，三者高效對(duì)接，緊密配合，強(qiáng)力執(zhí)行。p區(qū)域價(jià)值提升：西區(qū)核心說未來，論前景，重點(diǎn)闡述區(qū)位優(yōu)勢(shì)。p品牌價(jià)值展示：品牌決定品質(zhì)“ 名仕系 ” 全新升級(jí)之作，新古典主義風(fēng)格，細(xì)節(jié)中彰顯精品風(fēng)范。p媒體整合策略：客戶地圖精準(zhǔn)重點(diǎn)平面媒體廣告，與新浪樂居、搜房網(wǎng)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。p銷售模式轉(zhuǎn)換：市場(chǎng)細(xì)分明確，客戶來源豐富持續(xù)周末暖場(chǎng)活動(dòng)，為項(xiàng)目聚集人氣。小 結(jié)一、推廣目標(biāo)二、推廣總策略三、分階段推廣執(zhí)行方案四、價(jià)格及推售建議占位占位 區(qū)域價(jià)格第二梯隊(duì)，中高端市場(chǎng)客戶客戶 品質(zhì)首置、剛性首改客戶為主產(chǎn)品產(chǎn)品 80125㎡ 市場(chǎng)主流需求面積段在明確了我們項(xiàng)目的市場(chǎng)占位、客戶及產(chǎn)品之后，項(xiàng)目的入市售價(jià)如何確定？策源觀點(diǎn)： 從區(qū)域價(jià)格比對(duì)分析，華鼎新城、名門一品公寓產(chǎn)品為第一梯隊(duì)，本案、 萬豪西花苑公寓為 第二梯隊(duì) ，首開水印西堤為第三梯隊(duì)。? 市場(chǎng)比較法? 成本法? 收益法? 假設(shè)開發(fā)法它是將需要定價(jià)的對(duì)象與在定價(jià)期間有交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源舜_定客觀合理價(jià)格的方法。實(shí)施步驟為：搜集比較對(duì)象的實(shí)例，選取可比實(shí)例，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，修正房地產(chǎn)狀況?！谭康禺a(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法與開發(fā)商的成本直接發(fā)生關(guān)系，而與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不直接相關(guān)，定價(jià)不利于競(jìng)爭(zhēng)。關(guān)于核心均價(jià)推導(dǎo)方法的思考價(jià)格測(cè)算價(jià)格測(cè)算（公寓）根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較法則，本地塊現(xiàn)時(shí)點(diǎn)毛坯基準(zhǔn)售價(jià)為 9100元 /㎡n綜合考慮項(xiàng)目 2023年底入市，本項(xiàng)目小高層、高層入市銷售基準(zhǔn)均價(jià)為 90009500元 /㎡ ；n鑒于同區(qū)域洋房的售價(jià)高出普通公寓 2023元 /㎡ ，本案洋房的售價(jià)建議在 1100011500元 /㎡ ；n按照商業(yè)均價(jià)一般為住宅售價(jià)的 ，本案商業(yè)價(jià)格為 1350019000元 /㎡ ；價(jià)格建議 2023年，揚(yáng)州市區(qū)商品住宅供應(yīng)量為 ，成交量 ，成交均價(jià) 8271元 /平米。西區(qū)銷售前五總?cè)セ繛?30萬平米，占比超過 20%。本案直接競(jìng)品華潤(rùn)橡樹灣的現(xiàn)金流產(chǎn)品已去化大半，如果品牌宣傳及前期拓客執(zhí)行有力，我司有信心在 2023年將金地西區(qū)項(xiàng)目做到區(qū)域 NO1!推盤思路建議推盤思路建議首批：公寓現(xiàn)金流產(chǎn)品其次：少量洋房 +高層 (分批次 )再次：洋房 +公寓溢價(jià)產(chǎn)品貨量： 平均每年推出 10萬方，去化 70%即 7萬方 ，目標(biāo)做到區(qū)域標(biāo)桿，整體銷售時(shí)間約 為 4年推盤思路：少量明星產(chǎn)品入市，拔高項(xiàng)目調(diào)性，最后以明星產(chǎn)品收官，有利于價(jià)值提升， 標(biāo)桿產(chǎn)品適當(dāng)銷控；入市即設(shè)置標(biāo)桿，奠定價(jià)值感知以及市場(chǎng)預(yù)期；整體先抑后揚(yáng)，節(jié)奏小步快跑配合整盤景觀營(yíng)造，均衡推出；會(huì)所、公共部位、前期樣板區(qū)打造需將人性關(guān)懷元素融入其中。2023競(jìng)品項(xiàng)目推售情況注：以各個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目推售及其去化為依據(jù)，在爭(zhēng)當(dāng)銷冠目標(biāo)下，做銷量最大化的推售建議推售建議 1：2023年 10月初推售建議首次推盤量在 4萬㎡ ，以 2+1產(chǎn)品為主，舒適三房為輔的戶型搭配入市，起售均價(jià) 9500元 / ㎡ ，考慮到本案為首次開盤，預(yù)計(jì)開盤當(dāng)日去化量為 ㎡； 11月緊急加推 4萬 ㎡， 到年底總計(jì)銷售 5萬㎡ 。推售建議推售建議 2：2023年 11月底推售建議首次推盤量在 6萬㎡ ，以 2+1產(chǎn)品為主，舒適三房為輔的戶型搭配入市，起售均價(jià) 9400元 / ㎡ ，考慮到本案為首次開盤，預(yù)計(jì)開盤當(dāng)日去化量為 ㎡， 到年底總計(jì)銷售 ㎡。注：以上推售建立在前期品牌落地到位，金地品牌深入人心，客戶對(duì)金地產(chǎn)品產(chǎn)生極強(qiáng)的期待感；售樓處，樣板房，樣板段 9月前必須到位等因素的前提下。THE END THANKS n 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ***n 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ****n 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 *****n 1故人江海別，幾度隔山川。 ****n 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 *****n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 ****n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 *****n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ***n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 ****n 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 ***n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 ****n 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 *****n 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 ****n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 *****n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 ****n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 *****n 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 ***n 1空山新雨后，天氣晚來秋。 ****n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 ***n 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 ****n 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 *****n 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 ****n 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 *****n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 ****n 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 *****n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 ***n 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 ****MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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