【正文】 停車場 地下 98 1370 杭州市部分地下停車庫投資額 ? 停車場建設(shè)長期以來是公益事業(yè)，建設(shè)投資費用比較高，回收期比較長，除了公共建筑配套建設(shè)停車場外，開發(fā)商投資建設(shè)停車場積極性不高，導(dǎo)致停車場的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上機(jī)動車發(fā)展的進(jìn)程 ? 地下停車場的特點是成本大、造價高，但有不占地，不影響綠化，位置比較好選擇的優(yōu)點 問題思考 ? 建設(shè)投資費用高成為阻礙開發(fā)商進(jìn)入的瓶頸 ? 投資回收期長是地下車庫存在的普遍問題 素 車型 停車場地等級 收費標(biāo)準(zhǔn) 白天 （元 /輛 小時 ） 夜間 （元 /輛 次） 小型車（藍(lán)、黑色）牌照 一級停車場 臨時占道 8 8 旅游景點停車場 （ 含室內(nèi)停車庫 ） 6 6 室內(nèi)停車庫 、 其他停車場 5 5 二級停車場 臨時占道 5 5 各類停車場 3 3 三級停車場 臨時占道 3 3 各類停車場 2 2 說明： 大型車 （ 黃色牌照 ） 按小型車收費標(biāo)準(zhǔn)加倍計收 ， 摩托車按小型車收費標(biāo)準(zhǔn)減半計收； 白天 （ 8時至 18時 ） 按時計費 ， 夜間 （ 18時至 8時 ） 按次計費 。 實行按時計費的停車收費 ， 停車時間不足 1小時的 ， 按 1小時收費 ， 超過 1小時不足 2小時的 ， 按 2小 時收費 ， 依次類推；超過 8小時的 ， 在 24小時內(nèi)的 ， 一律按 8小時計收；連續(xù)停放超過 24小時的 ， 超 過部分按上述計時收費標(biāo)準(zhǔn)重新計算 。 停車供求矛盾不突出的部分旅游景點停車場 ， 經(jīng)批準(zhǔn)可適當(dāng)下浮停車費 。 杭州市區(qū)機(jī)動車停放服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) ? 由右表可以看出，目前杭州市地下停車庫的收費標(biāo)準(zhǔn)僅 5元／小時，但已是大大高出其他停車場標(biāo)準(zhǔn)，并且由于其它方面的限制，導(dǎo)致停車場的車源非常少，因此多數(shù)地下停車場處于不飽和狀態(tài)，直接導(dǎo)致目前大多數(shù)地下停車場處于虧損狀態(tài) 場生意冷清的原因 環(huán)北地下停車庫目前面臨的困難： ? 外部環(huán)境未理順，武林廣場東西通道、人行道甚至廣場上面都有大量停車，拉走了環(huán)北地下車庫的客源 ? 價格體制未理順，浙江展覽館 4元 /次，杭州大廈借用的武林廣場西北角消費滿 300元以上免費停車，消費不滿 300元前兩小時 4元，以后按 4元 /小時計價，而環(huán)北地下停車庫按 5元 /小時計價，造成地上便宜地下貴的現(xiàn)狀，至使車主更愿在上面停車 ? 環(huán)北地下車庫地理位置不是太方便，車主還未養(yǎng)成到地下車庫停車的習(xí)慣，環(huán)北地下車庫本身對車主吸引力也不是太大 資料來源：摘自《關(guān)于環(huán)北地下停車庫幾個問題的調(diào)研情況匯報》 問題討論 ? 有關(guān)停車管理政策的不完善致使大量占道停車以及違例停車，導(dǎo)致了目前地下停車場生意的冷清，真正停車經(jīng)濟(jì)的到來必須有相關(guān)政策的支持 停車場業(yè)務(wù)分析目錄 ? 停車場業(yè)務(wù)分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場業(yè)務(wù)競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 ? 產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量：通過環(huán)北地下車庫的建設(shè)和經(jīng)營，公司對停車庫的選址、車庫建筑設(shè)計、車庫經(jīng)營管理積累了經(jīng)驗。 ? 成本控制：公司在建設(shè)工程項目（施工、材料）管理方面有一定的優(yōu)勢，還應(yīng)關(guān)注項目的系統(tǒng)成本控制。 ? 政策傾斜保護(hù)：政策的優(yōu)勢今后不會太明顯，但在城建系統(tǒng)中的社會資源是業(yè)務(wù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。 ? 人才結(jié)構(gòu)：將停車場業(yè)務(wù)當(dāng)一項產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，必須在人才結(jié)構(gòu)上有所改善，從工程項目管理優(yōu)勢拓展到經(jīng)營管理全面優(yōu)勢。 ? 技術(shù)創(chuàng)新能力：有意識了解業(yè)務(wù)相關(guān)的技術(shù)創(chuàng)新。 ? 經(jīng)營創(chuàng)新能力：從立項開始，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營創(chuàng)新。如地下車庫配建商業(yè)用房，地下車庫的綜合開發(fā)經(jīng)營，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，延伸服務(wù)項目，提高盈利能力。 ? 企業(yè)管理水平：從業(yè)務(wù)流程實際出發(fā)，科學(xué)、簡單管理，降低成本。 ? 市場占有率： 建設(shè)地下車庫所占用的地下空間資源是不可再生的。 公司是較早進(jìn)入社會停車場建設(shè)的單位， 1999年建成的環(huán)北地下車庫，車位數(shù)占主城中心區(qū)地下車庫的 26％，現(xiàn)正在實施的潮鳴休閑廣場地下車庫 ，車位 98個。 ? 財務(wù)資源： 這是停車場業(yè)務(wù)發(fā)展的最重要的因素。停車場建設(shè)的投資量大，必須考慮企業(yè)的資產(chǎn)狀況、融資能力、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。即使政府優(yōu)惠政策出臺，近期的業(yè)務(wù)利潤率也不會高。這項業(yè)務(wù)是遠(yuǎn)期投資項目，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資收益率一定是上升的。 停車場業(yè)務(wù)分析目錄 ? 停車場業(yè)務(wù)分析 2－ 1 停車場市場吸引力分析 2－ 2 停車場市場競爭力分析 2－ 3 停車場市場綜合分析 產(chǎn)業(yè)吸引力 業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢 停車場 業(yè)務(wù) 根據(jù)產(chǎn)業(yè)吸引力－業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢 計算表統(tǒng)計 產(chǎn)業(yè)吸引力分值在 － ~ 之間分布 業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢分值在 ~ 之間分布 資產(chǎn)收益率 資本成本 V=1 10% 20% 30% 10% 20% 30% 0 V矩陣模型 盡管目前地下車庫業(yè)務(wù)盈利能力與資本成本之比： V1 ， 但未來有很大的市場潛力，可作為第三層面業(yè)務(wù)。 停車場業(yè)務(wù)處于業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢導(dǎo)向 型區(qū)域，但由于產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險無法評估， 建議作為第三層面業(yè)務(wù) 當(dāng)前在研究停車產(chǎn)業(yè)政策的同時， 做好項目選址、論證等前期工作，聯(lián)合 戰(zhàn)略合作伙伴，以利政策出臺、風(fēng)險值 確定時，高起點進(jìn)入，搶占市場份額 價值 時間 層面二 層面三 聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴 準(zhǔn)備高起點進(jìn)入市場 層面一 未來政策明朗后，如果測算 V1 建議： ，快速進(jìn)入，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝粚用婧诵臉I(yè)務(wù)。 ，組建參股或控股公司，擴(kuò)大資本效用，搶占市場份額。在引進(jìn)資本的同時，提升管理水平，爭取成為強(qiáng)勢的第一層面核心業(yè)務(wù)。 如果資產(chǎn)收益率大于資本成本，則停車場業(yè)務(wù)處于第一類或第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù)階段，可以成為第一層面業(yè)務(wù)，為公司發(fā)展提供現(xiàn)金。 企業(yè)對業(yè)務(wù)在組合中縱向上的移動幾乎沒有支配能力，而對橫向上的移動是可以控制的。從優(yōu)化組合的角度看，企業(yè)在改善自身競爭力上是可以作為的。 在停車場業(yè)務(wù)沒有完全走向市場時，縱向上的移動很大程度受制于政府政策，業(yè)務(wù)是否能夠盈利也決定于政府政策。但可肯定，停車業(yè)作為產(chǎn)業(yè)走入市場已不可逆轉(zhuǎn)，只是政策出臺也許涉及聽證等程序，政策滯后效應(yīng)對于較大投資應(yīng)慎重決策。 領(lǐng)導(dǎo) 努力 問號 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)管 衰落 現(xiàn)金供應(yīng)者 衰落 無希望 現(xiàn)金 業(yè)務(wù) 目錄 公司發(fā)展歷程與國企改革形勢分析 戰(zhàn)略診斷 公司戰(zhàn)略方法論 行業(yè)及市場分析 ① 廣告業(yè)務(wù) ② 停車場業(yè)務(wù) ③ 地下管線業(yè)務(wù) 公司層面戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)發(fā)展策略 管線業(yè)務(wù)分析目錄 ? 地下管線業(yè)務(wù)分析 3－ 1 地下管線市場吸引力分析 3－ 2 地下管線業(yè)務(wù)競爭力分析 3－ 3 地下管線市場綜合分析 ? 市場規(guī)模（容量）： 杭州市區(qū)現(xiàn)有道路總長度 （ 2023年城建統(tǒng)計年報），道路下已建有集約化通信管線 公里。杭州每年進(jìn)行道路建設(shè)、改造約 公里，需跟進(jìn)建設(shè)管線 公里 ? 市場增長率： 市場增長率與城市建設(shè)改造的速度相關(guān)，隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的相對完善，市場增長會趨于停止 預(yù)測市場容量時需考慮因素：理智的市場競爭會讓各家運營商慎重考慮管道建設(shè)的預(yù)留孔數(shù)，有可能造成要求預(yù)留孔數(shù)的下降 ? 行業(yè)利潤率： 管線建設(shè)是一般工程，行業(yè)利潤率會逐步趨于土建工程利潤率 地下管線業(yè)務(wù)應(yīng)能在一定時期內(nèi)為公司帶來相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流 存在杭州城建的利潤最大化和運營商的成本最小化的矛盾的不可調(diào)和性，盡管成立合資公司會解決部分矛盾，但根本利益的沖突會導(dǎo)致最終利潤的獲得取決于雙方的談判能力和政府的協(xié)調(diào)力度 ? 行業(yè)風(fēng)險性： 集約管線是政府計劃、統(tǒng)一建設(shè)、銷售給電信運營商的特殊商品，行業(yè)風(fēng)險性較小 ? 競爭強(qiáng)度： 個別民營企業(yè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路建設(shè)、改造中取得了一些機(jī)會，但競爭強(qiáng)度不高，基本屬于壟斷性經(jīng)營，帶有政府強(qiáng)制性質(zhì)，并且銷售對象明確，業(yè)務(wù)品種單一 ? 資金壁壘： 管線建設(shè)投資成本較高，有一定的壁壘 ? 技術(shù)壁壘： 很低 ? 政策壁壘： 市政府已明確公司在市區(qū)內(nèi)的通信管線集約化建設(shè)和經(jīng)營的主體地位 管線業(yè)務(wù)分析目錄 ? 地下管線業(yè)務(wù)分析 3－ 1 地下管線市場吸引力分析 3－ 2 地下管線業(yè)務(wù)競爭力分析 3－ 3 地下管線市場綜合分析 ? 市場占有率： 新建管線幾乎被公司壟斷 ? 產(chǎn)品質(zhì)量： 滿足行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ? 成本控制： 在保證質(zhì)量的前提下，低于社會平均成本 ? 財務(wù)資源： 考慮資金周轉(zhuǎn)，防止占用公司的大量現(xiàn)金 ? 人才結(jié)構(gòu)： 工程項目管理、項目前期、市場銷售人才基本可以滿足 ? 技術(shù)創(chuàng)新能力： 關(guān)注行業(yè)新技術(shù) ? 經(jīng)營創(chuàng)新能力： 拓展管線業(yè)務(wù)經(jīng)營思路 ? 企業(yè)管理水平： 滿足未來組建的通信管線公司應(yīng)有的要求 ? 政策傾斜、保護(hù)： 充分利用社會資源，提高行政協(xié)調(diào)效率 管線業(yè)務(wù)分析目錄 ? 地下管線業(yè)務(wù)分析 3－ 1 地下管線市場吸引力分析 3－ 2 地下管線業(yè)務(wù)競爭力分析 3－ 3 地下管線市場綜合分析 根據(jù)產(chǎn)業(yè)吸引力－業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢 計算表統(tǒng)計 產(chǎn)業(yè)吸引力分值在 ~ 之間分布 業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢分值在 ~ 之間分布 地下管線 業(yè)務(wù) 產(chǎn)業(yè)吸引力 業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢 盡管產(chǎn)業(yè)吸引力－業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢統(tǒng)計呈現(xiàn)出正向匹配，但在關(guān)鍵因素分析中發(fā)現(xiàn)，影響最大的都是政策因素，這與管線業(yè)務(wù)政策壟斷的特點是吻合的。 資產(chǎn)收益率 資本成本 V=1 V= 10% 20% 30% 10% 20% 30% 0 V矩陣模型 用業(yè)務(wù)價值評價模型分析 地下管線資產(chǎn)收益率與資本成本之比， V﹥ 1，可為公司的發(fā)展提供支持。 第一類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 努力業(yè)務(wù) 問號業(yè)務(wù) 第二類領(lǐng)導(dǎo)業(yè)務(wù) 監(jiān)管業(yè)務(wù) 衰落業(yè)務(wù) 現(xiàn)金供應(yīng)者業(yè)務(wù) 衰落業(yè)務(wù) 無希望業(yè)務(wù) 產(chǎn)業(yè)吸引力 業(yè)務(wù)地位 用產(chǎn)業(yè)吸引力－業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢矩陣分析 地下管線業(yè)務(wù)近似于現(xiàn)金供應(yīng)者業(yè)務(wù)。 此類業(yè)務(wù)所處的市場已停止發(fā)展，產(chǎn)業(yè)不再具有吸引力。面臨來自現(xiàn)有較弱企業(yè)的競爭，新進(jìn)入企業(yè)的威脅減小。業(yè)務(wù)創(chuàng)造的現(xiàn)金大于使用的現(xiàn)金，成為企業(yè)內(nèi)凈現(xiàn)金供應(yīng)者。業(yè)務(wù)組合中需要有大業(yè)務(wù)處于該區(qū)域。對現(xiàn)金供應(yīng)者業(yè)務(wù)應(yīng)采取拓展性戰(zhàn)略。 －建議