【導讀】建筑接受度為主）。深入項目現(xiàn)場、周邊實地考察、訪問形式完成?！蛘{(diào)研時間：問卷準備1天，調(diào)查2天，統(tǒng)計、分析研究成果2天。感謝您的積極參與！我們是華友地產(chǎn)公司的，我公司現(xiàn)在福廈路和東清。耽誤您兩分鐘時間，希望您能配合我們的工作，謝謝！在31-45之間的有86人，46歲以上的有20人。部分群體對戶型真實的需求，將為項目的總體戶型設(shè)計提供科學的參考和依據(jù)。人，個體經(jīng)營戶92人，經(jīng)商者18人，其他的8人。買，36人選擇三年內(nèi)購買，16人選擇5年內(nèi)購買。涵江市區(qū)近二年房地產(chǎn)市場

　　

【正文】 20% 戶型結(jié)構(gòu) 二房、三房 面積范圍 ㎡ 主力 戶型 A:㎡ B:㎡ C:㎡ D:㎡ E:㎡ A+B=㎡ 三 房 C： ㎡ 二房 D+E=㎡ 三房 31F32F樓中樓： 260㎡、 310㎡ 交通 位于福廈路旁，交通方便，可乘 3路、 33路等多路公交車通往市區(qū)，交通相對方便。 周邊樓盤 溫泉河濱花園，大地財富城，荔洲別墅、凱豐金都。 金融 中行、農(nóng)行、工行等營業(yè)網(wǎng)點眾多 生活配套 項目毗鄰福廈路商圈，周邊服裝批發(fā)市場、小商品批發(fā)市場、裝飾材料市場、國美電器、錢江摩托車以及小型超超市、宮下市場等基本生活配套較為齊全。 教育 區(qū)實驗小學，第三中學，私立銀河學校，莆田六中 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 24 頁 醫(yī)療 涵江醫(yī)院、莆田恒生醫(yī)藥連鎖有限公司 餐飲娛樂 餐飲 好運中心大酒店，富泉大酒店 等眾多中小酒家。 影視娛樂 好運中心大酒店，富泉大酒店 等 項目定位 與涵江一期二期三期商業(yè)城毗鄰 ,締造無限升值空間 客戶群定位分析 針對一、二次置業(yè)者，主要面向的客戶為中高階層的消費者，多為市政府職員及 相關(guān)事業(yè)單位工作人員，店面主要針對較富裕的經(jīng)商者。 項 目 優(yōu) 劣 勢 分 析 賣 點 特 色 位于舊的福廈路旁邊，周邊生活配套較為齊全； 涵江一期二期三期商業(yè)城毗鄰 ,締造無限升值空間； 項目位于舊的福廈路和西環(huán)路交 接地段，交通便捷； 戶型面積比較小， 但設(shè)計成可以 2套打通成一套 157平米的大戶型套房，靈活性比較強 1 戶型類型比較多，供選擇的余地比較大 缺 點 子母房設(shè)計 ,所以造成有些戶型不好； 占地面積小 ,私密性差； 公攤率較高達 20%； 屬點式結(jié)構(gòu)，通風效果比較差 只有單獨一棟，項目本身沒有更多的綠化和配套設(shè)施 位于福廈路旁，環(huán)境比較吵鬧，不是很適合居住 目前尚沒有動工，距離交房時間還很長 ? 荔洲商貿(mào)廣場 樓盤名稱 荔洲商貿(mào)廣場 售樓電話 6962668/6962665 區(qū)域地段 涵江區(qū)福廈路與西環(huán)城路交匯處 發(fā)展商 涵江荔洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 天創(chuàng)地產(chǎn)策劃 設(shè)計單位 莆田建筑設(shè)計研究院 物管單位 還未定 項目屬性 共二棟，一棟 26層，一棟 28層 建筑風格 現(xiàn)代簡約主義 銷售率 : 還未開盤 銷售起價 前期打 ,起價 2800元 /平方米 ,均價 3000元 /平方米 , 目前項目暫時不對外公布價格和銷售 付款方式 首付 50%，貸款 50%。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 24 頁 裝修標準 毛坯房 采光通風 3面采光 建筑結(jié)構(gòu) 框架 開工時間 20xx年 9月份 竣工時間 20xx年初 入伙時間 20xx年 6月底 車位 地下停車位，價位未定 公攤率 20% 戶型結(jié)構(gòu) 三房、四房 面積范圍 160180㎡ 主力 戶型 162 m23房 2廳 2衛(wèi) 2陽臺 181 m24房 2廳 2衛(wèi) 2陽臺 交通 位于福廈路旁，交通方便，可乘 3路、 33路等多路公交車通往市區(qū)，交通相對方便。 周邊樓盤 溫泉河濱花園，大地財富城，荔洲別墅、凱豐金都。 金融 中行、農(nóng)行、工行等營業(yè)網(wǎng)點眾多 生活配套 項目毗鄰福廈路商圈，周邊服裝批發(fā)市場、小商品批發(fā)市場、裝飾材料市場、國美電器、錢江摩托車以及小型超超市、宮下市場等基本生活 配套較為齊全。 教育 區(qū)實驗小學，第三中學，私立銀河學校，莆田六中 醫(yī)療 涵江醫(yī)院、莆田恒生醫(yī)藥連鎖有限公司 餐飲娛樂 餐飲 好運中心大酒店，富泉大酒店 等眾多中小酒家。 影視娛樂 好運中心大酒店，富泉大酒店 等 項目定位 與涵江一期二期三期商業(yè)城毗鄰 ,締造無限升值空間 客戶群定位分析 針對一、二次置業(yè)者，主要面向的客戶為中高階層的消費者，多為市政府職員及相關(guān)事業(yè)單位工作人員，店面主要針對較富裕的經(jīng)商者。 項 目 優(yōu) 劣 賣 點 特 色 ，周邊生活配套較為齊全； ，交通便捷； ,視野比較寬闊。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 24 頁 勢 分 析 缺 點 戶型面積偏大； 公攤率較高達 22%； 只有單獨一棟，項目本身沒有更多的綠化和配套設(shè)施 位于福廈路旁，環(huán)境比較吵鬧，不是很適合居住 目前剛動工，距離交房時間還很長 涵江市場分析： 1．房地產(chǎn)市場價格從年初到現(xiàn)在每平方米已上漲 500 元左右，特別是 8 月份的價格增幅較大； 2．片區(qū)內(nèi)的開發(fā)項目基本為 22 層及以上高層；但目前所有項目的 20 層以下的銷售都比較好， 20層以上的高層銷售情況都不是很好 ； 3．開發(fā)項目的戶型在向中小戶型發(fā)展，目前市場在售的主力戶型面積為 130 平方米以上，大部分購房者需求的是三房兩廳的戶型。 第二部份 總結(jié) ? 房地產(chǎn)市場背景： 在中國房地產(chǎn)市場行情看好的情況下，土地資源相對減少、稀缺，如何充分有效地利用現(xiàn)有土地資源，最大限度地實現(xiàn)土地的經(jīng)濟效益和項目開發(fā)的社會影響力，是現(xiàn)階段每一個房地產(chǎn)開發(fā)公司最為關(guān)注的問題。 ? 建高層的優(yōu)勢： 增加利潤額； 最大限度實現(xiàn)土地開發(fā)價值； 提高項目影響力，增強區(qū)域房地產(chǎn)市場影響力 ? 建高層的劣勢 ： 單位面積造價增加，導致銷售價格上 升； 高層公攤面積增大，品質(zhì)相對較差； 高樓層銷售價格客戶接受度較低 體量增加，開發(fā)周期較長，不利于資金回籠。 ? 項目擬建 28 層高層可行性分析： 項目的絕大部分潛在消費者集中在項目周邊區(qū)域，而項目周邊現(xiàn)有樓層都在 6 層 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 24 頁 以下，皆為多層，還未出現(xiàn)小高層及高層，周邊居民高層住宅意識薄弱，僅有 12%的受訪者能接受 26 層以上的高層建筑，而僅有 4%的受訪者會考慮購買 20 層以上層數(shù)的住宅。欲使其從 6 層直接跳到 28 層，產(chǎn)品跨度太大 ,目標客戶群體接受難度較大。 周邊潛在消費者對房價比較保守， 88%的受訪者認為 此區(qū)域房價應該在 2200 元 /平方米以下，如果房價高于此價，其很難接受。如果項目建 28 層的高層，勢必增加造價，促使銷售價格向上爬升，最終造成銷售價格與消費者的預期價格差距較大，不利銷售的最終去化。 從整個涵江房地產(chǎn)市場來看，目前舊城中心的項目都為高層 ,但所有項目的 20 層以上的住宅都較難于去化。 4．本項目的主要的目標客戶為項目周邊。而江口、涵江市區(qū)大部分居民對本項目的興趣度不高，一方面是本項目所在的地段繁華度不及以上二個區(qū)域，另一方面是周邊的各種配套沒有以上二個區(qū)域齊全。 綜上所述，我司認為本案擬建兩棟 28層高層建筑的方案不可行。 禾臣創(chuàng)致（莆田）房地產(chǎn)全程營銷有限公司 20xx年 9 月 11 日