【正文】 機(jī)關(guān)相關(guān)事業(yè)單位工作人員 項(xiàng) 目 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 賣 點(diǎn) 特 色 有 24小時(shí)溫泉供應(yīng)； 位于汽車總站附近，交通方便； 周邊生活配套相對(duì)較為齊全； 大部分戶型可觀北洋河湖景； 戶型戶戶朝南； 小區(qū)商業(yè)氣氛較為濃厚。 付款方式 定金 10 萬(wàn)，今年 9 月中旬通知付足首付并簽訂正式合同 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 采光通風(fēng) 一般 建筑結(jié)構(gòu) 框架 開工時(shí)間 20xx年底 竣 工時(shí)間 20xx年底 入伙時(shí)間 20xx年 車位 在一期和二期后面有一個(gè)公共地面的停車場(chǎng)，目前已可以停車，但價(jià)可 還沒確定。 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 24 頁(yè) 商業(yè) 涵江商業(yè)城一期（涵江服裝批發(fā)城）、涵江商業(yè)城二期（涵江副食品批發(fā)城）、國(guó)美電器、錢江摩托、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行 、神龍木業(yè)、強(qiáng)盛木業(yè)、國(guó)林木業(yè)等各大小的裝飾店鋪。 教育 涵江第三中學(xué)、涵江區(qū)私立銀河學(xué)校。 隨著莆田這個(gè)海峽西岸新興港口城市的崛起，城市框架的拉大，各項(xiàng)建設(shè)的蓬勃發(fā)展，對(duì)裝飾建筑材料的需求不斷增長(zhǎng)，投資的空間大。 銷售起價(jià) 項(xiàng)目目前還在蓄客期間，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員講下個(gè)月就會(huì)開始銷售。 金融 中行、農(nóng)行、工行等營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多 生活配套 項(xiàng)目毗鄰福廈路商圈，周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、裝飾材料市場(chǎng)、國(guó)美電器、錢江摩托車以及小型超超市、宮下市場(chǎng)等基本生活配套較為齊全。 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 24 頁(yè) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 采光通風(fēng) 3面采光 建筑結(jié)構(gòu) 框架 開工時(shí)間 20xx年 9月份 竣工時(shí)間 20xx年初 入伙時(shí)間 20xx年 6月底 車位 地下停車位，價(jià)位未定 公攤率 20% 戶型結(jié)構(gòu) 三房、四房 面積范圍 160180㎡ 主力 戶型 162 m23房 2廳 2衛(wèi) 2陽(yáng)臺(tái) 181 m24房 2廳 2衛(wèi) 2陽(yáng)臺(tái) 交通 位于福廈路旁，交通方便，可乘 3路、 33路等多路公交車通往市區(qū)，交通相對(duì)方便。 影視娛樂 好運(yùn)中心大酒店，富泉大酒店 等 項(xiàng)目定位 與涵江一期二期三期商業(yè)城毗鄰 ,締造無(wú)限升值空間 客戶群定位分析 針對(duì)一、二次置業(yè)者，主要面向的客戶為中高階層的消費(fèi)者，多為市政府職員及相關(guān)事業(yè)單位工作人員，店面主要針對(duì)較富裕的經(jīng)商者。 ? 建高層的優(yōu)勢(shì)： 增加利潤(rùn)額； 最大限度實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)價(jià)值； 提高項(xiàng)目影響力，增強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)影響力 ? 建高層的劣勢(shì) ： 單位面積造價(jià)增加，導(dǎo)致銷售價(jià)格上 升； 高層公攤面積增大，品質(zhì)相對(duì)較差； 高樓層銷售價(jià)格客戶接受度較低 體量增加，開發(fā)周期較長(zhǎng)，不利于資金回籠。如果項(xiàng)目建 28 層的高層，勢(shì)必增加造價(jià)，促使銷售價(jià)格向上爬升，最終造成銷售價(jià)格與消費(fèi)者的預(yù)期價(jià)格差距較大，不利銷售的最終去化。 綜上所述，我司認(rèn)為本案擬建兩棟 28層高層建筑的方案不可行。 4．本項(xiàng)目的主要的目標(biāo)客戶為項(xiàng)目周邊。欲使其從 6 層直接跳到 28 層，產(chǎn)品跨度太大 ,目標(biāo)客戶群體接受難度較大。 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 24 頁(yè) 勢(shì) 分 析 缺 點(diǎn) 戶型面積偏大； 公攤率較高達(dá) 22%； 只有單獨(dú)一棟，項(xiàng)目本身沒有更多的綠化和配套設(shè)施 位于福廈路旁，環(huán)境比較吵鬧，不是很適合居住 目前剛動(dòng)工，距離交房時(shí)間還很長(zhǎng) 涵江市場(chǎng)分析： 1．房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格從年初到現(xiàn)在每平方米已上漲 500 元左右，特別是 8 月份的價(jià)格增幅較大； 2．片區(qū)內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目基本為 22 層及以上高層；但目前所有項(xiàng)目的 20 層以下的銷售都比較好， 20層以上的高層銷售情況都不是很好 ； 3．開發(fā)項(xiàng)目的戶型在向中小戶型發(fā)展，目前市場(chǎng)在售的主力戶型面積為 130 平方米以上，大部分購(gòu)房者需求的是三房?jī)蓮d的戶型。 金融 中行、農(nóng)行、工行等營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多 生活配套 項(xiàng)目毗鄰福廈路商圈，周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、裝飾材料市場(chǎng)、國(guó)美電器、錢江摩托車以及小型超超市、宮下市場(chǎng)等基本生活 配套較為齊全。 影視娛樂 好運(yùn)中心大酒店，富泉大酒店 等 項(xiàng)目定位 與涵江一期二期三期商業(yè)城毗鄰 ,締造無(wú)限升值空間 客戶群定位分析 針對(duì)一、二次置業(yè)者，主要面向的客戶為中高階層的消費(fèi)者，多為市政府職員及 相關(guān)事業(yè)單位工作人員，店面主要針對(duì)較富裕的經(jīng)商者。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 采光通風(fēng) 3面采光 建筑結(jié)構(gòu) 框架 開工時(shí)間 20xx年 5月份 竣工時(shí)間 20xx年初 入伙時(shí)間 20xx年 6月底 車位 地下停車位，價(jià)位未定 公攤率 20% 戶型結(jié)構(gòu) 二房、三房 面積范圍 ㎡ 主力 戶型 A:㎡ B:㎡ C:㎡ D:㎡ E:㎡ A+B=㎡ 三 房 C： ㎡ 二房 D+E=㎡ 三房 31F32F樓中樓： 260㎡、 310㎡ 交通 位于福廈路旁，交通方便，可乘 3路、 33路等多路公交車通往市區(qū)，交通相對(duì)方便。 缺 點(diǎn) 二期交房要等 20xx年才能交房； 單價(jià)在目前莆田市場(chǎng)過高； 位于涵江城區(qū)周邊所以大型的配套較缺乏； ? 飛旋 項(xiàng)目定位 裝飾材料市場(chǎng) 客戶群定位分析 做裝潢燈具批發(fā)直銷或裝潢材料批發(fā)直銷的個(gè)體戶?？瓦\(yùn)西站。 物業(yè)管理 一期沒有物業(yè)管理 園林環(huán)境 一期景觀設(shè)施配套一般，沒有綠化。財(cái)富城 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 24 頁(yè) 樓盤名稱 大地財(cái)富城 售樓電話 05946162699/05943892699 區(qū)域地段 涵江商業(yè)城三期 發(fā)展商 福建涵江大地房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 代理商 以前為廈門林與堂 ,目前為開發(fā)商自行銷售 建筑單位 莆田市建筑設(shè)計(jì)院 物管單位 未定 建筑面積（二期） 1． 12萬(wàn)平方米 總 占 地 面積 3萬(wàn)多平方米 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目屬涵江商業(yè)城三期，將開發(fā)為裝飾材料市場(chǎng)，分三期開發(fā)一期已開發(fā)完畢且已售完，二期現(xiàn)在正在動(dòng)工且 07年 1月 19日開盤，三期還沒開始。 ? 溫泉河濱花園 樓盤名稱 溫泉河濱花園 售樓電話 3868786,13950708215 區(qū)域地段 涵江商業(yè)汽車總站處 (涵黃路 ) 發(fā)展商 香港祥宇集團(tuán) .港涵房地產(chǎn) 代理商 無(wú) 建筑面積 48379m2 占地面積 4238m2 項(xiàng)目屬性 一棟 5層，四棟 19層 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 棟數(shù) 5棟 層數(shù) 19F 綠化率 32% 總套數(shù) 256平方 銷售率 70 物業(yè)費(fèi)用 戶型結(jié)構(gòu) 3房 2廳 2衛(wèi) 2陽(yáng)臺(tái) 朝向 南 銷售價(jià)格 A\B\C\D 樓起價(jià)： 3200元每平方米 A\B\C\D 樓均價(jià)： 3450元每平方米 A\B\C\D 樓最高價(jià)： 3900元每平方米（頂樓復(fù)式） 銷售情況 現(xiàn)在已經(jīng)完全現(xiàn)房，只有不