xx樓盤項目初步市場調(diào)研分析報告(文件)
【正文】 經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認(rèn)知過程會拖延預(yù)期銷售進(jìn)度； 二、可比性樓盤價格規(guī)模一覽表 項 目 銷售價格（元 /平米） 新華家園一期 2375 綠色家園一期 1813 陽光花園四期 1890 金色雅園一期 1782 澤皓雅居一期 2473 三、綜合因素市場比較分析定價 因 素 分值 本案 綠色家園一期 新華家園一期 陽光花園四期 金色雅園一期 澤皓雅居一期 地區(qū)級差 20 15 10 17 14 16 16 周邊環(huán)境 15 10 8 12 11 10 9 人文環(huán)境 9 5 3 6 7 4 4 交通條件 12 10 8 12 10 10 11 規(guī)劃規(guī)模 8 7 7 7 8 8 5 小區(qū)綠化 12 7 8 7 6 7 5 物業(yè)配套 9 6 5 7 5 7 4 戶型設(shè)計 10 8 6 8 7 7 6 采光朝向 5 4 4 3 4 4 3 合 計 100 72 59 79 72 73 63 如果以綠色家園一期為對照，本案價格為： 72/59*1813=2212 元 /平米 如果以新華家園一期為對照，本案價格為： 72/79*2375=2165 元 /平米 如果以陽光花園四期對照，本案價格為： 72/72*1890=1890 元 /平米 如果以金色雅園一期對照，本案價格為： 72/73*2570=2535 元 /平米 如果以澤皓雅居一期對照，本案價格為： 72/63*2473=2826 元 /平米 各樓盤價格權(quán)數(shù)為： 綠色家園一期占 10%，新華家園一期占 30%， 陽光花園四期占 20%，金色雅園一期占 35%，澤皓雅居一期占 5% 本案價格為： 2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277 元 /平米 考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)劣勢分析，建議面市價格修正為 2280 元 /平方米 附：樓盤資料 。 綜合上述因素，預(yù)計未來片區(qū)市場價格在近年來提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開發(fā)熱點片區(qū)的帶動 下市場價格會有所上漲；另一方面片區(qū)內(nèi)積壓住宅面積還需消化，這樣區(qū)域住宅市場價格將會穩(wěn)定在 1800 元 /平方米 ~2400 元 /平方米范圍內(nèi)。規(guī)劃 30 層高層建筑。主要戶型有2 3 4 2。 周邊片區(qū)市場未來競爭情況如下： ◎ 金銀湖片區(qū) ※ 萬科四季花城二期項目（約 萬平方米住宅，售價 2500 元 /平方米左右） ※ 常青花園 10 號小區(qū)（約 20 萬平方米，檔次提升，價格在 2200 元 /平方米左右） ※ 麗景灣（跑馬場旁邊， 600 畝， 2020 年 5 月會推出） ※ 華星辰龍城二期（約 10 萬平方米，價格在 1500 元 /平方米左右） ※ 麗水佳園二期（預(yù)計 10 萬平方米） ※ 奧林匹克花園 ※ 泰躍集團(tuán)項目 結(jié)論： 金銀湖 片區(qū)在未來一段是內(nèi)仍然將成為市場開發(fā)熱點，可供開發(fā)土地較豐富。 三、積壓量分析 按銷售率估算，楊汊湖片區(qū)住 宅積壓量為 1900 套左右，即為片區(qū)市場上實際在售住宅套數(shù)，折算供應(yīng)面積 24 萬平方米。 物業(yè)管理費平均為 元 /平方米，費用適中。 1 1 1 2 2 1 2 2 2 3 2 2 4 2 2 復(fù)式 主力戶型 熱銷戶型 總套數(shù) 新華家園一期 —— —— —— 50% 50% —— 3 2 2， 4 2 2 3 2 2 512 綠色家園一期 15% —— 25% 40% —— 20% 3 2 2 3 2 2 750 陽光花園四期 —— 10% 5% 50% 25% 10% 3 2 2， 4 2 4 3 2 2 650 金色雅園一期 —— 25% —— 55% 10% 10% 3 2 2， 2 2 1 3 2 2 1100 澤皓雅居一期 —— —— —— 53% 30% 17% 3 2 2， 4 2 2 3 2 2 228 總套數(shù) 113 340 220 1607 596 364 2340 3 2 2 3240 比 例 3% 11% 6% 51% 18% 11% 72% 51% 100% 房 型 比 例 名 稱 ◎ 園林綠化及物業(yè)管理配套分析 已建成小區(qū)規(guī)模小，配套不足，且配套水平一般，有些甚至落伍。 ◎ 銷售價
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