河北廊坊項目地塊及商業(yè)房地產(chǎn)市場匯報-資料下載頁
2025-02-08 20:23本頁面
【正文】 目前均沒有，需作為重點與政府談判。 3）雖臨龍河，但水質(zhì)較差，短期內(nèi)難以利用。 4）周邊環(huán)境以工業(yè)企業(yè)為主，影響項目品質(zhì)。 5）偏離城市規(guī)劃主方向，需靠大盤自身資源彌補； 項目開發(fā)的機(jī)會 1） 遠(yuǎn)期區(qū)位條件較好，距龍河中心區(qū)，約 2KM，安次區(qū)區(qū)政府將搬至該中 心區(qū)，本項目將被惠及。 2）龍河工業(yè)園區(qū)、富士康園區(qū)聚集大量產(chǎn)業(yè)人口，對項目未來銷售的支撐 3）永清臺灣新城、浙商服裝新城未來形成幅射效應(yīng) 4) 本項目商 未來 業(yè)園區(qū)自身發(fā)展，形成氣候，購買群體形成 在建中的安次區(qū)行政中心 在西昌路上，距離本項目兩公里 永清浙商新城 距離本項目 30分鐘距離 項目存在的威脅 1）土地供給不確定性 ，策政變動，以及政府職能部門誠信問題 2）東冠對商業(yè)的把握，缺乏 商業(yè)資源的整合能力，對合作伙伴的選擇上要充分考慮風(fēng)險 五、項目開發(fā)建議 土地價格存在談判彈性，盡快爭取土地指標(biāo)，降低成本，宜早不宜遲 。 目前是拿地和壓低價格的有利時機(jī) 以大規(guī)劃、大策劃引導(dǎo)政府，化被動為主動，與當(dāng)?shù)卣苋〉脺贤ǎ? 如果能通過整合商家資源，出具商貿(mào)城策劃運營方案，并獲得政府支持，盡快將已投入資金轉(zhuǎn)化為土地款，快速啟動住宅開發(fā)銷售，是理想的。 住宅定位應(yīng)是“ 廊坊第一大盤，南城第一名盤”，通過自身資源的完善，以彌補區(qū)位、配套的不足 考慮到長線投資以及商業(yè)的不確定性， 首期應(yīng)以低密度、高售價的產(chǎn)品啟動，盡快回籠資金 1）可以考慮首期做售價高、建設(shè)周期短的低密度產(chǎn)品， 5萬平米以上的聯(lián)排、花園洋房，提升品質(zhì)，快速銷售； 2） 二期后做剛需； 3）擴(kuò)大需求半徑，把握開發(fā)節(jié)奏； 首期 低密度高端住宅： 安次區(qū)政府搬遷后的公職干部；周邊企業(yè)的高管；城區(qū)內(nèi)（主要為鐵路以南）的改善型客戶；國貿(mào)城的老板 ；京津客戶； 二期普通住宅： 城區(qū)拆遷及高房價的外溢客戶；永清縣、固安縣的城市化移民；龍河高新區(qū)、安次工業(yè)區(qū)的職工；國貿(mào)城經(jīng)營戶、加工戶、汽車成，中石油客戶、北京高房價的外溢客戶等。 商業(yè)開發(fā)建議 項目定位 安次區(qū)目前沒有商業(yè)布局，由于安次區(qū)到廣陽區(qū)車程較短，商業(yè)消費除了住宅底商自帶的相關(guān)配套外，主要還是去廣陽區(qū)三大核心商圈消費，所以不建議做生活消費類商業(yè)綜合體。 目前廊坊市廣陽區(qū)、安次區(qū)和開發(fā)區(qū)幾乎沒有大型專業(yè)市場，僅有的少量規(guī)模不大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、家居城，且是不知名的小型市場。所以建議首期以品牌專業(yè)市場的引入帶動區(qū)域市場檔次，規(guī)模在 200400畝之間。 開發(fā)建議 1）、尋找有知名度有實力的專業(yè)市場合作伙伴，主導(dǎo)商業(yè)開發(fā)。 2）、以大規(guī)劃、高品質(zhì)品牌專業(yè)市場的項目定位引導(dǎo)政府重新規(guī)劃，并降低商業(yè)土地價格。 3）、以參股的形式使東冠介入商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。 謝謝！ 2023/2/27 Page:59 演講完畢，謝謝觀看！
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