【導讀】本策劃根據雙方口頭協(xié)議，于20xx年4月3日開。始，至20xx年4月28日結束?，F(xiàn)提交初步策劃方案。策劃，現(xiàn)場銷售策劃，項目宣傳推廣策略，廣告階段策略，現(xiàn)場包裝策略，媒介組合策略等附錄組成部分。本項目方位或全程方面的合作。如果貴公司未采納此方案，希望能夠尊重我方的勞動，不在項目活動中直接或間接的使用本方案全部或部分內容。墾殖場，面積2793平方公里，人口約38萬。安福資源豐富，物產豐饒。達114萬畝，縣境西北林海蔥蔥，森林覆蓋率達%。陳山紅心杉聞名全國。江西境內最高峰之一。絡日漸形成，程控電話網覆蓋全縣，移動通訊鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率達100%。該縣經濟發(fā)展走勢良好，先后被列為全國第一批商品糧基地縣，南方六大商品材基地縣，江西商品牛生產基地縣，江西省重點林業(yè)縣。力量，空間格局的分區(qū)控制功能還有待于合理分化和漸式提高。另外，目前尚有約40%的店面未租賃出去。銷推廣手法單一，開發(fā)商普遍競爭意識不強，物業(yè)管理水平低下。

　　

【正文】 投資，增強項目的適用性。 ◎ 在功能性上體現(xiàn)出 SOHO的商務功能，為外來企業(yè)小型辦公提供良好的平臺。 ◎ 配套加入水系大堂，體現(xiàn)出項目的江南特色、品位檔次。 ◎ 酒店配臵園林綠化景觀、空中花園、花園式餐廳、會員式服務，使入住的業(yè)主體會項目的尊貴與品位。 ◎銷售采用單戶產權式出讓，加快酒店資金回籠。組建金岸大酒店股東大會，由投資者控制，保證個戶的投資回報率，從而形成“產權式酒店”的經營特色，在資金流向體系上突顯項目二次營銷利潤窨擴大和管理成本的降低。 十五、 項目整體組合營銷策略設計報告 （一） 項目總體整合營 銷思路 商住結合、功能分區(qū)、配套先行、高起點、優(yōu)勢類比賣點突出主推 以產權式酒店做為熱點推廣，引導安福商住物業(yè)都市新生活概念。 （二） 總體操盤計劃、步驟 按照最優(yōu)組合，順序如下： 第一階段：商業(yè)部分 ◎ “整商零售”，整體商鋪在這部分中，帶租約一起銷售，賣點就是非常穩(wěn)定的投資回報率，可以考慮最先運作； ◎ 安?？h金岸 .購物休閑廣場 獨立商鋪由于既可自營又可投資，適用性比較強，可考慮放在第二步，為的是避免投資型客戶與整商沖突的矛盾； ◎ 絕版拍賣：選出商鋪中的絕版位臵進行拍賣，既可以將一個項目的人氣炒到最旺，同時可以 利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄抬人氣，又可以放在最后面提升價格。 第二階段：住宅 說明：點式樓的操作重點在于“橫賣”與“豎賣”。 “橫賣”指的是在同一樓層當中賣戶型；“豎賣”指的是同一戶型中賣樓層。其中的主要操作因素是價格。我們可以先推出 1/3的樓層來試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價；相對滯銷的戶型就快速調整。 ◎ 一開始就以操作中小戶型，建立鮮明的個性形象。以中小戶型為主體，使項目快速熱銷實現(xiàn)資金的快速回籠； ◎ 項 目進展到中期，銷售針對目標客戶群進一步實施促銷策略，在項目已奠定個性的形象后，轉入進行實效的賣點訴求，如提升產品附加值，在保證均價前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道； ◎ 然后仔細研究客戶心理，有效進行房號管理。實現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價來消化尾盤。 第三階段：產權式酒店 說明：產權式酒店在本案中的優(yōu)勢較大，對項目的整體運營有“錦上添花”和外層推進及喧染之功效。適用的目標客戶群體很多，放到第 三階段銷售可以避免與住宅客戶發(fā)生沖突，同時，銷售商鋪和住宅的過程中就可以積累到大量客戶。 十六、 開盤前期營銷推廣策略 設計報告 （一）項目營銷推廣主題的確定： 主題：新消費主義與新經營主義 （二）項目營銷推廣主題的內涵 1．核心價值描述。 以新消費主義革命為核心，同時啟動新經營主義革命和新都市主義革命，并從本質上提升本案標志性綜合商業(yè)物業(yè)的形象。 開發(fā)出安?？h真正將購物、商務、休閑、娛樂、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標志性綜合商業(yè)中心。 2．核心價值詮釋。 新消費主義革命 超常規(guī)性價值體系 新都市主義革命 本案核心價值 投資價值及體系 商場物業(yè)升值空間 公寓物業(yè)升值空間 2． 1超常規(guī)性價值 體系 本案核心價值體系的中心將落于本案的部分商鋪及住宅樓物業(yè)，重點考慮經營定位發(fā)揮其最大的價值潛能，以帶動休閑娛樂物業(yè)形成超常規(guī)性、超強輻射性、高投資附加值的效果。 基于本案的現(xiàn)狀及自身特點我們提出新消費主義革命、新經營主義革命，以求以本案 2 個類型的物業(yè)作為 2個平臺，分別引入和倡導上述 2大主義的革命，使得本案在同類物業(yè)中樹立一個繼往開來新模式的領導者角色，完善和超越現(xiàn)實同類物業(yè)，填補安?？h的一個市場空白，同時也作為城中一個重要的商務推進系統(tǒng)。 A、新消費主義革命 本案引領一種打破傳 統(tǒng)“消費 =購物”模式的新消費模式，轉換到一種工作之余的精神放松與物質消遣，即“消費 =娛樂 +美食 +購物 +休閑”的新消費主義革命。因為這種觀念早已存在于大眾消費者心中，尤其是年輕一族，只是沒有相應的配套空間將其激發(fā)出來。而且，安福的商業(yè)物業(yè)，特別是中心一帶，這是一個市場弱點，而本案的項目物業(yè)所能夠提供的是一個安福前所未有的，新穎的休閑消費方式的整合資源的平臺。扮演一個激發(fā)普通消費者內心向往和提供滿足這種向往的場地空間商業(yè)物業(yè)，而再引入一種全新的心情消費照顧系統(tǒng)，使到來的消費者感受到一種方方面面都能被照顧的氛圍， 這個系統(tǒng)可以從各方面考慮，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龍等娛樂休閑設施。 B、新都市主義革命 引入酒店式生活環(huán)境： 層次一：個性 +共性 層次二：便利 +智能 提倡高檔次的生活文化空間，人性化的商務設施，倡導以人性化的全方位系統(tǒng)為基礎的專業(yè)化商住物業(yè)革命。 上述從而引出本案特有時間消費及精神消費的革命模式，即人流到達 安福縣金岸〃購物休閑娛樂廣場 即便未購物，亦可得到一種精神上的享受，在這一段時間，享受本案的休閑、娛樂設施及表演、做秀等活動及現(xiàn)代化的人氣聚集商業(yè)氛圍。 2投資價值體系 針對本 案的投資者客戶群的考慮，我們提出核心價值的第二個組成部分 — 投資價值體系。 本案營造了新消費主義革命、新經營主義革命，由此引出一個 超常規(guī)性的大型綜合性商業(yè)物業(yè)，因此就帶動了其投資價值，使本案物業(yè)具備了較大的升值空間。其基本脈絡是由商鋪的升值空間帶動住宅樓物業(yè)的升值空間。 本案商鋪目標客戶群的消費心理研判及需求分析 1隱性消費目標客戶群的消費心理研判 通過對隱性客戶群的定位描述，得出其消費心理有如下特征： 消費行為注重實惠，但追求質量與時尚 消費習慣傾向于大型的商業(yè)氛圍濃厚的 商圈 消費理念開始轉變，開始提倡享受消費的主動消費，開始接受假日消費理念，認同消費不單只購物，而是娛樂、購物、享受、休閑的精神、時間以及物質消費的觀念。 對其消費心理的預測，他們越來越將消費行為，當作是日常享受的一部分。 消費行為上將會追求質量與時尚及個性的消費。 消費習慣上將傾向于豐富的貨品，集吃喝玩樂于一身的場所。 消費理念將變?yōu)橹鲃酉M和休閑消費為主要模式。 2顯性目標客戶群的消費心理研判 其消費心理如下特征： 其消費行為由于投資額相對較大，因此較為謹慎，對價格性能比要求 較高。但由于物業(yè)品牌的支撐加上宣傳廣告的影響必然能夠拉動銷售的火爆。 目標客戶群的需求分析 1隱性目標客戶群的需求分析 本案對隱性目標客戶群的吸引力的前景是本案銷售順利與否的一個前提與基礎，本案產品設計主要是為了照顧和貼近滿足基本消費者的需求，其需求分析如下： 其所需求的是一個大型的，新穎的集購物休閑娛樂為一體的大型場所，除購物外，能進行各種的休閑娛樂活動。 其需求也形成一種文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消費文化和濃厚的時尚特色。 2顯性目標客戶群的需求分析 經分析，其需求預測如下： 一個易聚集人氣，各項功能完善檔次較高的物業(yè) 一個價格性能比比較優(yōu)秀的物業(yè) 一個超常規(guī)的新穎的物業(yè) 一個可以看得到升值空間的物業(yè) 十七、 項目營銷推廣模式（保守策略） 可整層銷售也可分塊銷售，必要時可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向“整層或半層”租賃的情況下，我們可以采取“先租后售”，可以先“熱場” —— “哄場”，讓整棟樓火起來，又可以讓客戶充分體驗了“投資回報”。售樓員可以挖掘一些老客戶。 采取“贈送”活動。贈送商鋪店位的裝修及品牌的引進介紹、品牌培訓，同時相應的 銷售價格比例提高或贈送“租期 品牌效應”的期限。 采取“ 5年后回購”政策。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報。作好金岸的品牌！ 在物業(yè)收費上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費用”等優(yōu)惠政策。 根據定位可以采取開設“拍賣政策 制造宣傳氣氛，加大力度”。 即根據定位每層在確定的階段進行“銷售拍賣活動”；給新老客戶增添信心及回報的期望值。 十八、 項目營銷推廣執(zhí)行方案 （附件一） 安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場 樓書方案 主題：商業(yè)百年 理念：資本〃運作〃財富〃擴張 背景：以中 國和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景，安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場為小背景 思考：從這個角度來說明 ,可以把我們的項目講的很透 ,同時還能夠傳達商業(yè)文化的精神與內涵 ,這才是一個高度。商業(yè)百年重點體現(xiàn)的是一種商業(yè)文化和商業(yè)精神，而絕不是簡單意義上的投資與賺錢。商業(yè)百年是我們對商業(yè)文化的高度概括。 線索：商業(yè)開始 商業(yè)模式的形成和發(fā)展 商業(yè)創(chuàng)新帶來的進步 目前與未來新的商業(yè)模式展望 本項目對于新的商業(yè)模式的應用 故事：開始時從解放前的“徽商”“晉商”談起，講述創(chuàng)業(yè)史，接著講述建國后到文革時期的市場 狀況和 80 年代改革開放產生的巨變，從 90 年代開始的各種商業(yè)模式“百貨商場”“批發(fā)市場”“便利店”以及優(yōu)劣勢，重點講述改革開放后涌現(xiàn)的溫州人、浙江人、客家人以及國外的各種商業(yè)發(fā)展模式進入到中國產生的反響，最后講述本項目的優(yōu)勢實際是上述各種商業(yè)模式的最優(yōu)類型。 物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢，主打資本、運作、經濟、回報。 分支篇章：下面以分支篇章闡述項目特色及優(yōu)點（略） ◎ 區(qū)域決定價值 ◎ 商業(yè)實現(xiàn)價值 ◎ 環(huán)境體現(xiàn)價值 ◎ 機遇創(chuàng)造價值 ◎ 品質保證價值 ◎ 品牌成就價值 ◎ 文化象征價值 （附件二） 安?？h金岸〃購物休閑娛樂廣場 圍墻策劃方案 總框架：分為三個部分，與樓書“商業(yè)百年”緊密相連，絲絲入扣。 第一部分：體現(xiàn)金岸房地產開發(fā)公司經營理念 第二部分：體現(xiàn)安福縣金岸〃購物休閑娛樂廣場 主題性、綜合性 第三部分：以版畫的形式描述商業(yè)發(fā)展的各種階段 宣傳口號： ，玩錢才是境界！ ，明日寸土寸金！ 豐澤百世 4. 資本〃運作〃財富〃擴張