【正文】 on 區(qū)域價值 本項目所處大河西先導(dǎo)區(qū)中帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一極，距離市政府及梅溪湖片區(qū)最近的價值洼地 濱江新城板塊 市府板塊 梅溪湖片區(qū) 麓谷價 值洼地 岳麓大道 桐梓坡路 楓林路 西二環(huán) 金星大道 麓山路 洋湖垸片區(qū) 本項目 World union 交通價值 地鐵 6號線拉通 +片區(qū)三橫道路網(wǎng)所帶來的項目未來無限升值潛力 地鐵 6號線從大河西先導(dǎo)區(qū)的梅溪湖片區(qū)出發(fā)，向北與地鐵 2號線換乘后往東上桐梓坡路，與地鐵 4號線換乘，沿桐梓坡路下穿湘江后到達(dá)湘雅路與地鐵 1號線換乘，繼而往東沿迎賓路南下與地鐵 2號線換乘，南下往東在人民路與地鐵 3號線換乘，經(jīng)人民路向東分別于地鐵 5號線和地鐵 2號線換乘，然后下穿瀏陽河沿人民東路到達(dá)隆平高科技園，最后往東到達(dá)黃花國際機(jī)場。 World union 學(xué)校價值 長沙首座社區(qū)內(nèi)百年名校，大河西唯一一座麓谷明德中學(xué)，真正的社區(qū)內(nèi)一站式名校教育 雅禮中學(xué) 雅禮中學(xué) 明德中學(xué) 明德中學(xué) 長郡中學(xué) 長郡中學(xué) 長郡中學(xué) 師大附中 師大附中 師大附中 長沙名校分布版圖 麓谷明德學(xué)校規(guī)劃 World union 雙公園價值 長沙首個有雙公園的社區(qū)： 220畝山體公園 +100畝高爾夫體育公園 保利體育公園 +山體公園 麓谷公園 王陵公園 西湖文化公園 岳麓山風(fēng)景區(qū) 烈士陵園 河西主要公共公園景點分布 World union 長沙首個生態(tài)社區(qū)商業(yè)價值 長沙首個專注于社區(qū)商業(yè)的生態(tài)商業(yè)街區(qū) World union 規(guī)模價值 長沙開發(fā)周期最短的百萬平米規(guī)模大盤，現(xiàn)已進(jìn)入最后一期的銷售 ；百萬平米大盤相比于同片區(qū)競品的自身配套打造優(yōu)勢； 2023年 E區(qū) 239571㎡ 2060套 2023年 A區(qū)售罄 2023年發(fā)售 C區(qū) 172908㎡ 1541套 學(xué)校 2023年發(fā)售 B區(qū)售罄 2023年發(fā)售 F區(qū) 247544㎡ 2304套 G區(qū)別墅 57932㎡ 231套 小區(qū)主干道 岳麓大道 — 直通常德益陽 桐梓坡路 麓松路 旺龍路 2023年發(fā)售 D區(qū) 公園 商業(yè) 公園 World union ?大河西先導(dǎo)區(qū)：同梅溪湖板塊、濱江新城板塊等多個市政規(guī)劃片區(qū)共同成就大河西的快速發(fā)展區(qū)域 ?長沙西大門：湖南西部城際客戶在長沙臵業(yè)的首選區(qū)域； ?公司品牌價值：央企保利的開發(fā)實力及企業(yè)口碑； ?項目品牌價值：大盤最后一期成熟兌現(xiàn)； ?生態(tài)價值：長沙唯一社區(qū)內(nèi)雙公園項目，價值潛力有待進(jìn)一步發(fā)掘； ? 學(xué)區(qū)房價值：長沙首個引入 12年教育的樓盤、河西首個名校入住社區(qū)的樓盤； ?商業(yè)價值：長沙首個專注于服務(wù)社區(qū)的生態(tài)商業(yè)街區(qū)； ? 地鐵 6號線：地鐵 6號線拉通后帶來的區(qū)域快速升值的空間； ?梅溪湖、市政府片區(qū)配套的輻射帶動； ReValuate 價值體系重新梳理 World union 萬科城花 長房時代城 中房 F聯(lián)邦 達(dá)美 D6區(qū) 品牌、物業(yè)、產(chǎn)品 地段、商業(yè) 品牌、地段 交通、產(chǎn)品 相對優(yōu)勢 劣勢 規(guī)模、環(huán)境、配套 環(huán)境 產(chǎn)品、配套 品牌、環(huán)境 恒大華府 品牌、產(chǎn)品 配套 勝出要素 規(guī)模 +配套 品牌 +配套 品牌 +配套 品牌 +配套 配套 本案優(yōu)勢 規(guī)模、環(huán)境 環(huán)境、規(guī)模 品牌、配套 品牌、配套 環(huán)境、教育 競爭對手 本案 核心競爭力：品牌＋配套 +規(guī)模 品牌第一：保利品牌麓谷乃至河西價值最大； 規(guī)模第一：在同片區(qū)，本項目是規(guī)模最大的樓盤； 配套優(yōu)勢：從百年名校、雙公園到首個生態(tài)主題商業(yè)街區(qū)； ReValuate 本案核心競爭力 :品牌 +配套 +規(guī)模，且具備唯一性、排它性、不可復(fù)制性的特點 World union 價值點重新梳理 ?項目常規(guī)價值點梳理 ?項目價值升級方式 World union 保利麓谷林語 《 責(zé)任綱領(lǐng) 》 綱領(lǐng)一：入湘十四年，堅決為長沙貢獻(xiàn)高品質(zhì)樓盤；（保利品牌） 綱領(lǐng)二：始終為長沙提供臵業(yè)無憂房源；（保利品牌） 綱領(lǐng)三：三年三銷冠，引領(lǐng)長沙主流大盤開發(fā)模式；（項目品牌） 綱領(lǐng)四： 3年助 8000人樂享安居， 3000業(yè)主已優(yōu)先入??；（項目品牌） 綱領(lǐng)五：首個 4萬平社區(qū)生態(tài)商業(yè)，持續(xù)推動河西先導(dǎo)區(qū)繁榮；（商業(yè)） 綱領(lǐng)六：為片區(qū)提供 12年無憂一站式教育；（學(xué)校） 綱領(lǐng)七：社區(qū)內(nèi) 330畝雙公園，改善居住環(huán)境從林語做起；（公園） 綱領(lǐng)八：國家一級物業(yè)資質(zhì)，提供“全生命周期呵護(hù)”的物業(yè)服務(wù)。（物業(yè)） 將項目既有價值點轉(zhuǎn)化為保利地產(chǎn)及項目對城市的責(zé)任 提出保利地產(chǎn)責(zé)任年概念，用責(zé)任綱領(lǐng)細(xì)化價值體系貫穿始終 World union 12年營銷推廣主訴求 World union 由客戶深度分析中得出：大戶型客戶除了看中戶型、價格之外更在乎社區(qū)的規(guī)模。因此繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“長沙第一盤”突出項目在長沙大盤中的領(lǐng)導(dǎo)者地位而有別于新近入市的其他大盤項目，同時凸顯項目自身配套實力 前提：繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“長沙第一盤”的大盤領(lǐng)導(dǎo)者概念 World union 占位湖南保利層面闡述湖南保利對城市、購房者的責(zé)任，引發(fā)業(yè)主、非業(yè)主、業(yè)內(nèi)人士及政府的關(guān)注（通過保利地產(chǎn)責(zé)任年提出責(zé)任綱領(lǐng)） 2023 我們與城市發(fā)展、購房者在一起 保利城市責(zé)任年， 8大責(zé)任綱領(lǐng)關(guān)愛購房者 城市責(zé)任年釋義：從關(guān)注購房者、關(guān)注城市發(fā)展、關(guān)注當(dāng)下熱點、關(guān)注對社會公益事業(yè)的角度闡釋“文化保利”的觀點。以購房者的需求、城市發(fā)展的貢獻(xiàn)為己任獨樹一臶 World union 站位整個保利地產(chǎn)集團(tuán)層面推廣，建立保利在長沙購房者心中的保利品牌實力感 熱烈慶祝廣州第 X座保利城暨第 X做林語系樓盤順利完工 熱烈慶祝成都保利 XX樓盤開盤售罄 World union 剛需解放運動 呵護(hù)城市中堅 保利 城市責(zé)任年 第一季 占位湖南保利層面闡述湖南保利對城市、購房者的責(zé)任，引發(fā)業(yè)主、非業(yè)主、業(yè)內(nèi)人士及政府的關(guān)注 World union 從更加細(xì)膩的角度推廣項目的三大配套價值：百年名校、雙公園、長沙首個生態(tài)主題商業(yè)街。 強(qiáng)化責(zé)任綱領(lǐng)，建立河西購房標(biāo)準(zhǔn) 學(xué)校推廣示意 World union 大河西首座明德學(xué)校首批 60位初三學(xué)生順利畢業(yè) 華潤萬家簽約保利麓谷林語 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手只為打造首個生態(tài)商業(yè)街區(qū) 從更加細(xì)膩的角度推廣項目的三大配套價值：百年名校、雙公園、長沙首個生態(tài)主題商業(yè)街。 強(qiáng)化責(zé)任綱領(lǐng)，建立河西購房標(biāo)準(zhǔn) World union 強(qiáng)調(diào)物業(yè)在項目價值體系中的地位，通過全生命周期呵護(hù)的提得出， 強(qiáng)化責(zé)任綱領(lǐng)，建立河西購房標(biāo)準(zhǔn) 置業(yè)保利麓谷林語，金牌物業(yè)全生命周期呵護(hù) 保利城市責(zé)任年， 8大責(zé)任綱領(lǐng) World union 戶外 報紙 品牌升位期（綱領(lǐng)提出） 價值點深入演繹期（綱領(lǐng)強(qiáng)化） 收官期 保利地產(chǎn)城市責(zé)任年 三年三銷冠 硬廣為主 +軟文炒作品牌及銷冠 階段 半硬廣 +半軟文闡釋價值點（產(chǎn)品、活動、品牌影響力） 商業(yè)奠基、主力店簽約炒作；山體公園配合 F區(qū)大戶型炒作 硬廣炒作收官 學(xué)校配合復(fù)式產(chǎn)品炒作 山體公園開放、熱銷配合大戶型炒作 成熟、收官炒作 全年階段性訴求安排： World union 12年營銷推廣渠道 World union 渠道框架 渠道框架： 利用線上、線下各種渠道多種方式釋放品牌信息、項目價值信息以及銷售促銷信息 線上 線下 報廣： 從購房者角度出發(fā)的軟文、新聞、主看配合硬廣炒作 網(wǎng)絡(luò)： 全屏、通欄、專題網(wǎng)頁、網(wǎng)絡(luò)軟文、論壇軟文、網(wǎng)報多角度立體炒作 戶外： 品牌信息及項目重大節(jié)點發(fā)布信息重要途徑 電臺： 品牌信息及項目重大節(jié)點發(fā)布信息時配合戶外及報廣的重要途徑 活動： 線下活動以品牌活動為主串連起全年活動主線，配合主題月的旺場 行銷： 根據(jù) 10年成交客戶的區(qū)域情況重點區(qū)域海量行銷派單拉客 團(tuán)購： 建立起跟工業(yè)園單位及市府周邊企事業(yè)單位的客戶無縫對接關(guān)系 老帶新： 從活動、老帶新政策、平日維護(hù)及物業(yè)服務(wù)等角度建立業(yè)主滿意度 World union 11年操作較成功的渠道及方式、方法不再贅述但繼續(xù)保留 World union 新增推廣渠道建議： 增加一橋頭、汽車西站及本項目岳麓大道邊的戶外廣告牌 萬科城市花園客戶了解渠道行銷15%路過15%戶外廣告40%網(wǎng)絡(luò)8%朋友介紹5%短信0%其他17%長房時代城客戶了解渠道行銷10%路過35%戶外廣告30%網(wǎng)絡(luò)5%朋友介紹10%短信5%其他5%增加原因： 本項目客戶主要集中在岳麓大道、楓林路、麓楓路及瀟湘大道之間的工業(yè)園區(qū)企事業(yè)單位以及老社區(qū)，西站及一橋是河西客戶出行的重要通道； 相比于其他項目，本項目上門及成交客戶渠道過度依賴于老帶新及友介，降價后老業(yè)主帶新客戶數(shù)量不可預(yù)計，需要有新的渠道拓展新客戶； 二環(huán)線 楓林路 桐梓坡路 岳麓大道 金星路 銀杉路 World union 新增推廣渠道建議： 由客戶部分分析知，大戶型客戶獲得項目信息渠道較為有限，路過的客戶占較大比重，基于此建議增加項目外圍重要道路導(dǎo)視系統(tǒng)及燈桿旗導(dǎo)視 岳麓大道沿線 桐梓坡路沿線 本案 保利麓谷林語 麓云路與楓林路交匯處 玉蘭路與桐梓坡路交匯處 岳麓大道出口處 World union 新增低成本渠道建議： 拓寬搜房網(wǎng)硬廣推廣渠道：建議重大節(jié)點增加搜房網(wǎng)側(cè)柱；建議全年增加置頂文字鏈；建議將現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)通欄位置移至新房搜索引擎下面 World union 新增低成本渠道建議： 借鑒保險行業(yè)低成本電話營銷模式，設(shè)置專屬電話 CALL客平臺，每天由專人組織對長沙各行業(yè)各類人群釋放信息 建立專屬資源平臺 CALL客組專門電話營銷 反饋，將有意向客戶分發(fā)給四個項目 World union 新增低成本渠道建議： 項目年后首開后，跟主流電商如易居、新浪、搜房等平臺合作發(fā)起在線購房計劃 World union 項目微博應(yīng)用及炒作建議： 關(guān)注微博的各項指標(biāo) 微博的粉絲意義 你的粉絲超過一百，你就好像是本內(nèi)刊 。 超過一千，你就是個布告欄 。 超過一萬，你就好像是本雜志 。 超過十萬，你就是一份都市報； 超過一百萬，你就是一份全國性報紙； 超過一千萬，你就是電視臺； 超過一億，你就是 CCTV了。 關(guān)注數(shù)： 反映出博主的主動參與度，一般開始時迅速增長，后期能負(fù)增長 粉絲數(shù)： 反映出博主言論的影響范圍和意見領(lǐng)袖指數(shù)，對口碑傳播有重要意。 微博數(shù)： 反映出博主的發(fā)博總量，在線率，互動能力，優(yōu)質(zhì)博主不僅微博數(shù)量多而且質(zhì)量高 轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)： 反映博文的轉(zhuǎn)播范圍和轉(zhuǎn)播效率，具有吸引力的博文轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)較高 收藏數(shù)： 反映出博文的知識性和可實用性，一般專家和行業(yè)特長的博文收藏數(shù)較高。 評論數(shù)： 反映出博文的信息質(zhì)量，博主的話題能力和影響力以及粉絲的參與度。 World union 項目微博應(yīng)用及炒作建議： 微博內(nèi)容建設(shè)：從 【 林語人 】 【 林語事 】 【 林語生活 】 三個角度發(fā)布炒作內(nèi)容 微博建設(shè)主要解決的是“看什么？”的問題，相比較微博推廣，建設(shè)更加重要，因為我們很容易讓客戶打開鏈接，但是讓其成為“粉絲”需要微博本身內(nèi)容的足夠吸引。 ?微博建設(shè)關(guān)鍵詞： 林語人 ， 林語事 ， 林語生活 ?具體建設(shè)內(nèi)容如下： 林語人： 此部分內(nèi)容為每日常規(guī)建設(shè)內(nèi)容，每天保證至少兩條，內(nèi)容包含（因?qū)π畔o法完全核實，在發(fā)布信息時需要注明“信息來源于互聯(lián)網(wǎng)”作免責(zé)申明）：全國保利產(chǎn)品品鑒（涵蓋地理、歷史、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)土人情等）；長沙房地產(chǎn)市場資訊；汽車類資訊；財經(jīng)類資訊；珠寶類資訊；奢侈品類資訊；公益事業(yè)類資訊；生活休閑類資訊；高端美食類資訊；國外高端建筑項目美圖資訊；高端文體藝術(shù)品鑒資訊； 林語事： 結(jié)合項目推售及營銷事件，發(fā)布相關(guān)信息，并通過微博在“微世界”同步參與，無限放大事件效應(yīng)。 近期營銷事件：紅酒品鑒活動；車展活動；新品發(fā)布會；新展示區(qū)開放活動； 事件前期：結(jié)合營銷事件，提前在微博進(jìn)行宣傳推廣；配合主題，發(fā)起搶樓活動（高層推廣期）：按博友回復(fù)的評論順序，給長沙本地博友派發(fā)禮品（現(xiàn)場領(lǐng)取）吸引民眾參與，蓄積人氣；