【正文】 ?《 影視基地企業(yè)優(yōu)惠政策研究 》 ?《影視基地建設(shè)總體規(guī)劃》 ?《 影視基地發(fā)展專項(xiàng)資金計(jì)劃 》 具體實(shí)施操作建議 明確領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新工作機(jī)制 創(chuàng)新工作機(jī)制 明確領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) l 成立影視基地建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，宏觀調(diào)控，總體領(lǐng)導(dǎo) l 設(shè)立影視基地管理委員會(huì)，具體制定組織各項(xiàng)政策和規(guī)劃的執(zhí)行 l 設(shè)立影視基地發(fā)展研究中心，參與基地規(guī)劃的政策咨詢 l 成立由有關(guān)區(qū)域職能部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、相關(guān)協(xié)會(huì)組成的影視基地促進(jìn)中心，提供信息交流、組織協(xié)調(diào)和政策咨詢服務(wù) l 推行部門(mén)問(wèn)責(zé)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)， 提高行政效率 職能部門(mén)實(shí)行服務(wù)承諾制 l 委托相關(guān)研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行基礎(chǔ)研究、規(guī)劃研究 l 設(shè)立顧問(wèn)專家?guī)欤刚?qǐng)影視行業(yè)資深人士出謀劃策 l 考慮委托專業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行基地經(jīng)營(yíng)管理 l 強(qiáng)化工作問(wèn)責(zé)、考核監(jiān)督、指標(biāo)評(píng)估、信息收集機(jī)制，確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 充分利用價(jià)格、配套等機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，制訂鼓勵(lì)性政策、普惠政策、針對(duì)性政策，吸引企業(yè)主體遷入基地 完善扶植政策，推動(dòng)基地發(fā)展 制訂引進(jìn)企業(yè)的優(yōu)惠政策 逐步形成企業(yè)投入為引導(dǎo)、政府支持為主體、招商融資為支撐、銀行貸款為補(bǔ)充的投融資體系 針對(duì)影視基地的核心發(fā)展觀，在后期成熟階段成立專項(xiàng)技術(shù)研究，保證影視基地的創(chuàng)新性 爭(zhēng)取市里政策和資金支持 建立資金支撐體系 設(shè)立專項(xiàng)技術(shù)研究 爭(zhēng)取大興區(qū)政府的高度支持，爭(zhēng)取列入北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)的機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取更多行政優(yōu)惠政策和專項(xiàng)資金 深化布局研究，強(qiáng)調(diào)空間落實(shí) 落實(shí)空間 發(fā)展規(guī)劃 委托國(guó)內(nèi)頂尖水平的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行基地空間規(guī)劃研究，充分考慮影視專業(yè)技術(shù)服務(wù)和后期制作的特性和基地建設(shè)步驟，有針對(duì)性地制定 《影視基地空間發(fā)展規(guī)劃》 提前制定 《影視基地發(fā)展空間利用規(guī)劃》 制定落實(shí)空間布局詳細(xì)計(jì)劃 基地管理單位、招商單位及相關(guān)部門(mén)共同制定空間布局落實(shí)詳細(xì)計(jì)劃，杜絕泛基地化傾向的發(fā)生 ?1 ?2 ?3 摸清基地空間布局總量，結(jié)合星光建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和速度，考慮基地的可持續(xù)發(fā)展要求，避免大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，形成制訂空間規(guī)劃的指導(dǎo)原則和基礎(chǔ)資料供規(guī)劃單位參考 ?4 調(diào)研不同影視企業(yè)的特殊空間需求 組織對(duì)重點(diǎn)招商企業(yè)的實(shí)地訪談，確定不同類型企業(yè)對(duì)基地空間和建筑形式的切實(shí)需求， 完善空間規(guī)劃基礎(chǔ)資料 確定被招商目標(biāo) 通過(guò)調(diào)研及公共關(guān)系，確定被招商目標(biāo)，前期投入構(gòu)建、中期投資基礎(chǔ)設(shè)施、后期配套擴(kuò)建及系統(tǒng)升級(jí)投入 建立企業(yè)資料庫(kù) 組織對(duì)國(guó)內(nèi)（北京作為重點(diǎn)）企業(yè)資源的調(diào)查，形成企業(yè)資料庫(kù)，作為篩選確定目標(biāo)對(duì)象的依據(jù) 制訂招商總體方案 和實(shí)施計(jì)劃 通過(guò)多渠道接觸政府主管機(jī)構(gòu)，會(huì)同政府機(jī)構(gòu)制訂招商方案，明確重點(diǎn)招商名單，針對(duì)不同地域招商對(duì)象采取不同招商方式，確定實(shí)施步驟和時(shí)間計(jì)劃，盡快形成集聚效應(yīng) 多渠道多手段招商 l 利用報(bào)紙、書(shū)刊、雜志宣傳基地形象 l 建立基地專門(mén)網(wǎng)站，整合區(qū)內(nèi)政府及社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源，強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)宣傳和招商 l 利用 大興科技園區(qū)優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大基地知名度，協(xié)助進(jìn)行招商活動(dòng) l 與影視相關(guān)協(xié)會(huì)、民間組織建立工作交流機(jī)制，拓展招商渠道，擴(kuò)大基地影響力 l 引進(jìn)知名公關(guān)、策劃、品牌管理等高端咨詢中介機(jī)構(gòu)整理區(qū)內(nèi)居住的影視人才情況，建立聯(lián)系，形成信息交流機(jī)制針對(duì)性招商 整合推廣渠道、豐富宣傳手段、強(qiáng)化招商效果 影視基地建設(shè)發(fā)展中應(yīng)注意的問(wèn)題 有限的空間 和無(wú)限 的招商需求 短時(shí)的表面繁榮 和穩(wěn)定 可持續(xù)財(cái)力的需求 潛在問(wèn)題的應(yīng)對(duì)與建議 有限的空間資源 無(wú)限的招商需求 l大興區(qū)土地可使用面積短缺，可滿足初期構(gòu)建要求，對(duì)于后期的空間發(fā)展有一定的區(qū)域限制性 l商業(yè)地產(chǎn)影響了影視基地可選擇資源 問(wèn)題 1：有限的空間與無(wú)限的招商需求 l商業(yè)地產(chǎn)的快速進(jìn)入可能的商業(yè)開(kāi)發(fā)，將占用基地空間資源，降低基地產(chǎn)業(yè)用地的空間 l大型影視制片公司的外景地建設(shè)需求影視公司為快速擴(kuò)展業(yè)務(wù)，追求短期效益，將提出外景地建設(shè)需求，會(huì)擠占創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)核心收益的資源 l 基地招商的迫切心理 可能遭遇借影視之名的企業(yè)新圈地運(yùn)動(dòng) 核心區(qū)搶占商業(yè)開(kāi)發(fā)，增加產(chǎn)業(yè)功能用地；適度建設(shè)功能性、可重復(fù)使用的專業(yè)攝影棚，不建 固定影城；留足空間，不求一日建成 問(wèn)題 2：短時(shí)快速的表面繁榮和穩(wěn)定持續(xù)的區(qū)域收益 秉承提高影視基地可持續(xù)創(chuàng)收的需求，制定企業(yè)入駐優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)入駐 ?前期建設(shè)帶來(lái)的餐飲、休閑、配套服務(wù)的即時(shí)收益 ?影視基地引發(fā)的游客的觀光和消費(fèi)、各周邊企業(yè)的需求收益 ?…… ?要求基地對(duì)專業(yè)技術(shù)服務(wù)、后期制作、展示與傳播的企業(yè)性質(zhì)主體的組織化集聚 ?基于企業(yè)利潤(rùn)的收入，具有長(zhǎng)期性、持續(xù)性、穩(wěn)定性 ?…… 短時(shí)快速的表面繁榮 穩(wěn)定可持續(xù)的財(cái)力 ?短期的、流動(dòng)的、邊緣的，繁榮的背后是影視基地是否可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ) ?…… 初期的盈利點(diǎn) 廠房租賃 提供場(chǎng)地、包括供電、供 水等必備設(shè)施 設(shè)備租賃 提供硬件設(shè)備租賃服務(wù) 技術(shù)支持 針對(duì)技術(shù)需求，提供相關(guān)支持 公關(guān)活動(dòng) 針對(duì)如小型發(fā)布會(huì)、書(shū)畫(huà)展、產(chǎn)品推 介會(huì)等小模式公關(guān)活動(dòng) 目錄 第一章 總論 項(xiàng)目提要及發(fā)展史 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義 第三章 建設(shè)條件 地理位臵及區(qū)域范圍 自然條件 項(xiàng)目區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 政策條件 周邊輔助優(yōu)勢(shì) 第四章 市場(chǎng)的整體分析 市場(chǎng)分析 國(guó)外影視基地的發(fā)展模式 國(guó)內(nèi)現(xiàn)有基地的尷尬狀況 尷尬現(xiàn)狀的直接原因 尷尬現(xiàn)狀的深層體制性原因 國(guó)內(nèi)影視基地的發(fā)展趨勢(shì) 發(fā)展影視基地的核心背景 重大機(jī)遇 項(xiàng)目定位（戰(zhàn)略及核心定位） 市場(chǎng)判斷及實(shí)現(xiàn)路徑分析 1區(qū)域行政的策略建議 1項(xiàng)目?jī)r(jià)值觀 1潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1 SWOT分析及結(jié)論 1項(xiàng)目特點(diǎn)及核心優(yōu)勢(shì) 第五章 整體規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃與布局 潛在問(wèn)題的應(yīng)對(duì)與建議 具體實(shí)施操作建議 第六章 投資估算和資金籌措 前期投資估算 演播室租賃回報(bào)分析 第六章：投資估算和資金投入 序號(hào) 項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 原始指標(biāo) 單位 工作量 單價(jià)或費(fèi)率 合價(jià)（元） 一 土地成本 1 土地成本金（商業(yè)） 用地面積 畝 2 相關(guān)項(xiàng)目 測(cè)繪費(fèi) 用地面積 平方米 登記費(fèi) 用地面積 平方米 應(yīng)交契稅 土地估價(jià) 萬(wàn)元 二 開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 工程勘查費(fèi) 鉆孔深度 米 施工圖設(shè)計(jì) 建筑面積 平方米 裝修環(huán)境設(shè)計(jì) 建筑面積 平方米 2 周邊配套費(fèi) 供熱設(shè)施 地上面積 平方米 管道燃?xì)? 戶 戶 3 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 用地規(guī)劃管理 用地面積 平方米 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)測(cè)費(fèi) 建筑面積 平方米 防雷監(jiān)督設(shè)計(jì)審查費(fèi) 建筑面積 平方米 地震安全評(píng)價(jià) 建筑面積 平方米 人防易地建設(shè)費(fèi) 建筑面積 平方米 圖紙審查費(fèi) 建筑面積 平方米 消防審查費(fèi) 建筑面積 平方米 水資源費(fèi) 建筑面積 平方米 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安成本 元 工程監(jiān)理費(fèi) 建安成本 平方米 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi) 建筑面積 平方米 4 三通一平費(fèi) 本項(xiàng)目有可能產(chǎn)生的成本 三 建筑安裝工程費(fèi) 地上土建工程 建筑面積 平方米 備案費(fèi) 工程承包交易費(fèi) 四 配套建設(shè)費(fèi) 供電 建筑面積 平方米 供水 建筑面積 平方米 排污 建筑面積 平方米 熱力 建筑面積 平方米 五 稅金 營(yíng)業(yè)稅金及附加 銷(xiāo)售收入 元 所得稅 銷(xiāo)售收入 元 土地增值稅 銷(xiāo)售收入 元 土地使用稅 用地面積 平方米 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi) 銷(xiāo)售收入 元 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 銷(xiāo)售收入 元 間接費(fèi) 概算總造價(jià) 費(fèi)用項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)期第 1年 運(yùn)營(yíng)期第 2年 運(yùn)營(yíng)期第 3年 …… 人員費(fèi)用 150 158 166 …… 設(shè)備維護(hù) 5 6 8 …… 房屋維護(hù) 5 7 9 …… 管理費(fèi)用 20 20 20 …… 公關(guān)費(fèi)用 20 20 20 …… 廣告費(fèi)用 20 20 20 …… 營(yíng)業(yè)稅金及附加 35 38 40 …… 企業(yè)所得稅 88 97 105 …… 稅費(fèi)總計(jì) 343 366 388 …… 現(xiàn)金流出 演播廳成本稅費(fèi)預(yù)算 表 1 單位：萬(wàn)元 收入種類 經(jīng)營(yíng)面積 價(jià)格種類 日租金 收入比例 運(yùn)營(yíng)期第 1年 運(yùn)營(yíng)期第 2年 運(yùn)營(yíng)期第 3年 …… 出租率 年收入 出租率 年收入 出租率 年收入 場(chǎng)租收入 600m2 門(mén)市價(jià) 7000 30% 50% 98萬(wàn) 55% 108萬(wàn) 60% 118萬(wàn) …… 優(yōu)惠價(jià) 5000 60% 協(xié)議價(jià) 3000 10% 400m2 門(mén)市價(jià) 6600 50% 95萬(wàn) 105萬(wàn) 115萬(wàn) …… 優(yōu)惠價(jià) 4700 30% 協(xié)議價(jià) 2800 20% 200m2 門(mén)市價(jià) 5900 50% 88萬(wàn) 98萬(wàn) 107萬(wàn) …… 優(yōu)惠價(jià) 4200 40% 協(xié)議價(jià) 2500 10% 場(chǎng)租收入小計(jì) 281萬(wàn) 311萬(wàn) 340萬(wàn) …… 設(shè)備租賃收入 360萬(wàn) 378萬(wàn) 397萬(wàn) …… 收入總計(jì) 641萬(wàn) 689萬(wàn) 737萬(wàn) …… 現(xiàn)金流入： 表 2 單位：元 演播廳收入預(yù)算 項(xiàng)目名稱：影視基地 投資時(shí)間 :2023年 回報(bào)時(shí)間 :2023年 總額 2023年 /元 投入成本 直接投入 土地成本 435 700萬(wàn) 建筑裝修 215 間接投入 公關(guān)費(fèi)用 50萬(wàn) 演播室租賃回報(bào)分析（簡(jiǎn)） 前期投入（萬(wàn)元） 項(xiàng)目標(biāo)地（ ￥ ） 根據(jù)北京星光拓成投資有限公司 2023年 5月 25日在北京市大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)，東至星光影視園，南至春和路，西至廣平大街，北至北興路段，購(gòu)地 65畝（ 34626 m2），用途為工業(yè)用地，最終成交價(jià)為 2608萬(wàn)元，保證金繳納 300萬(wàn)元，交易地點(diǎn)為北京市國(guó)土資源局大興分局。折合約 754元每平米土地（不包含購(gòu)地的附加費(fèi)用）。 2023年同比增長(zhǎng) %， 2023年同期下滑 5%，依次為依據(jù)。本案項(xiàng)目的初期土地成本投入，以 （ 3000 m2）為例，借上述實(shí)例為暫定依據(jù) ,每平米土地價(jià)格為 1447元，土地購(gòu)買(mǎi)成本約 435多萬(wàn)元。 本案標(biāo)的價(jià)格預(yù)估不低于 700萬(wàn) ￥（以不超過(guò) ） 演播室 面積㎡ 時(shí)長(zhǎng) h 門(mén)市價(jià)（元） 優(yōu)惠價(jià)（元） 協(xié)議價(jià)（元） 配套設(shè)施 A 600 8 7000 6600 5900 B 400 8 5000 4700 4200 C 200 8 3000 2800 2500 暫定價(jià)格 Thanks for your attention……