【正文】 面積比 48 % 8858 30% E戶型： 117㎡ 套數(shù) 套數(shù)比 總面積（㎡） 面積比 14 8% 1650 6% 合計 174 100% 29343 100% 根據(jù)世聯(lián)的建議，本項目現(xiàn)金牛產(chǎn)品占比達 84% （其中隱性明星樹影響力的產(chǎn)品占到 36%），明星產(chǎn)品比例為 16% ?性價比 3房 E戶型 +舒享 3房 D戶型 ?回現(xiàn)主力，樹立市場影響力 ?產(chǎn)品面積 11 184平米 ?D戶型建筑面積 8858㎡ ，面積比約占 30% ?E戶型建筑面積 1650㎡ ，面積比約占 6% ?A+B戶型 為回現(xiàn)產(chǎn)品，面積比占 % ?產(chǎn)品面積 160、 153平米 ?A戶型建筑面積 10283㎡ ，面積比約占 35% ?B戶型建筑面積 3686㎡ ，面積比約占 13% ?明星標桿產(chǎn)品， C戶型 ?建筑面積 4866㎡ ，面積比約占 16% ?產(chǎn)品戶均面積約為 202平米 SUPER STAR STAR＋ CASH COW CASH COW A A A A B C D D E E E D B A C 世聯(lián)的建議： ?15% : 35% : 50%的產(chǎn)品配比比較合理， 85%左右的主力回現(xiàn)產(chǎn)品更能保證市場的高價快銷 除了面積控制和戶型發(fā)力，如何進一步提高產(chǎn)品的附加值？ 針對建鄴打造精裝修科技住宅的想法 以下做專題研究 南京科技住宅實現(xiàn) “ 恒溫、恒濕、恒氧 ” 采用技術(shù)均依靠三項核心技術(shù)，其它技術(shù)在普通住宅也有應(yīng)用 項目 采用技術(shù) 城開御園 地源熱泵系統(tǒng)、毛細管輻射制冷采暖系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外圍護隔熱保溫降噪技術(shù)、外遮陽卷簾、建筑隔聲系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、集中式生活熱水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、太陽能能源利用 和府奧園 地源熱泵系統(tǒng)、毛細管頂棚輻射系統(tǒng)、單戶置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外圍護隔熱保溫降噪技術(shù)斷熱塑鋼中空玻璃門窗系統(tǒng)、外遮陽卷簾、集中式生活熱水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、直飲水設(shè)備、太陽能能源利用 朗詩國際街區(qū) 地源熱泵系統(tǒng)、活性混凝土技術(shù)輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外圍隔熱保溫降噪技術(shù)、組合外窗保溫隔熱（斷橋隔熱鋁合金窗框、低輻射（ LowE）中空玻璃、鋁合金活動外遮陽卷簾）、隔音降噪設(shè)施（門窗及樓板）、同層排水、集中式生活熱水系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)（中央吸塵、食物垃圾處理器）、雨水回收利用系統(tǒng) 鋒尚國際公寓 地源熱泵系統(tǒng)、毛細管輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外圍護保溫隔熱降噪技術(shù)、組合外窗保溫隔熱（斷橋隔熱鋁合金窗框、低輻射（ LowE）中空玻璃、鋁合金活動外遮陽卷簾）、隔音降噪設(shè)施（門窗及樓板）、同層排水、垃圾處理系統(tǒng)（中央吸塵、食物垃圾處理器、分類垃圾回收）、雨水回收利用系統(tǒng)、太陽能能源利用 ?南京科技住宅節(jié)能率在75%以上； ?地源熱泵輻射空調(diào)系統(tǒng)、輻射采暖制冷系統(tǒng)和臵換新風(fēng)系統(tǒng) 是各科技項目普遍采用的技術(shù)，這也是科技項目區(qū)別與普通住宅實現(xiàn) ? 低能耗、恒溫恒濕 ?的核心技術(shù) ?建筑節(jié)能外圍護體系、外遮陽系統(tǒng)、集中熱水供應(yīng)、雨水回收利用系統(tǒng)、直飲水設(shè)施、同層排水、垃圾處理系統(tǒng)等在普中住宅中也有應(yīng)用 南京科技住宅之科技 在北京， MOMA和鋒尚是科技住宅的杰出代表品牌，而南京鋒尚是北京鋒尚的升級版 ?當(dāng)代節(jié)能 自 1999年開始投資房地產(chǎn)項目，在北京、武漢、包頭、長沙、廈門五個城市住宅類項目超過十個 ； ?2023年， 當(dāng)代進入綠色地產(chǎn)領(lǐng)域，在 中國首次提出“恒溫、恒氧、恒濕”的科技住宅 ，隨后開發(fā)了一系列以 MOMA為品牌標識的綠色生態(tài)住宅項目； ?MOMA摩曼城（成都） 是 2023年上市的項目， 其將 “地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)恒氧系統(tǒng)、 24小時中央直飲水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、中水回收系統(tǒng)、外墻外窗保溫降噪系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng) 等 七大科技系統(tǒng) 項目名稱 地址 占地面積 (㎡ ） 建筑面積 （㎡） 榮譽 萬國城 MOMA （ 12號樓） 北京市東城區(qū)香河園路 1號 8,051 60,514 首次在中 國提出 “恒濕恒溫 ,科技住宅 ” 當(dāng)代 MOMA 北京市東城區(qū)香河園路 1號 60,004 213,032 2023年世界七大建筑工程奇跡 美國《 大眾科學(xué) 》 2023年世界十大建筑奇跡 美國 《 時代 》 周刊 2023年可持續(xù)發(fā)展建筑獎 美國紐約建筑師協(xié)會評 MOMA 萬萬樹 北京市順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū) 183,160 99,957 國際住協(xié)綠色建筑獎示范項 國際住宅協(xié)會（ IHA） 上第 MOMA 北京市海淀區(qū)西三旗清河南庫 64,455 193,653 北京優(yōu)秀建筑節(jié)能示范項目 2023最值得購買樓盤 20232023中國房地產(chǎn)年度最具品牌價值名盤 POP MOMA （ 10號樓） 北京市東城區(qū)香河園路 1號 13,606 90,313 萬國城 MOMA （長沙） 湖南省長沙市開福區(qū)綜合農(nóng)場 345,620 997,201 2023年建設(shè)部建筑節(jié)能與可再生能源利用示范工程 MOMA摩曼城（成都） 成都南二環(huán) 東湖公園正對面 25333 160000 在北京， MOMA和鋒尚是科技住宅的杰出代表品牌 北京科技住宅之科技 中鷹黑森林是上海科技住宅的杰出代表，其采用六大系統(tǒng)，核心技術(shù)仍然是三項 ?中鷹黑森林 是中鷹集團綠色科技住宅集大成之作； ?中鷹黑森林節(jié)能效果明顯，節(jié)能率達 80%~85%；中鷹黑森林為 3升能量房，與歐洲發(fā)達國家相當(dāng)，處于世界領(lǐng)先水平 ； ?六大核心科技系統(tǒng) 是中鷹黑森林打造綠色健康住宅的秘密武器 功能 科技系統(tǒng) 指 標 恒溫 冰蓄冷集中供能子系統(tǒng) 毛細管輻射冷暖子系統(tǒng) 溫度 20～ 26度 恒濕 空氣調(diào)濕子系統(tǒng) 濕度 30％～ 70％ 恒氧 置換式中央新風(fēng)子系統(tǒng) 新風(fēng)量 80~100m3/ 時 〃 人 節(jié)能體系 科技設(shè)備 傳熱系數(shù) K W/(㎡ k) 墻體保溫子系統(tǒng) 外墻巖棉保溫 石膏板內(nèi)隔墻保溫 外墻： 內(nèi)隔墻： ≤ 玻璃門窗子系統(tǒng) 斷橋鋁合金 Low E玻璃 門： ≤ 窗： 電動外遮陽卷 電動外遮陽卷簾 傳熱系數(shù)： 戶外飾板及窗 戶外飾板及窗套 ： 中央凈水子系統(tǒng)、中央熱水子系統(tǒng)、同層排水子系統(tǒng)構(gòu)成； ： 由 EIB歐洲總線子系統(tǒng)、智能安防子系統(tǒng)兩個子系統(tǒng)構(gòu)成 ； ：全部與頂級品牌合作； ： 一萬多棵成年名貴樹種打造的森林生態(tài)系統(tǒng)、以及屋頂花園系統(tǒng) 中鷹黑森林六大系統(tǒng) 上?？萍甲≌萍? 南京科技住宅在全國處于領(lǐng)先地位，主要原因為南京參與實踐的開發(fā)商多，技術(shù)起源與北京上海同于歐洲 ?南京，參與科技住宅開發(fā)的企業(yè)數(shù)量達到四家：朗詩、鋒尚、城開、宇和置業(yè)； ?鋒尚和朗詩均為科技住宅的領(lǐng)先開發(fā)商，南京鋒尚的宣傳中，南京鋒尚是北京鋒尚的升級版； ?城開御園獲得美國 LEED金級認證； ?科技住宅核心技術(shù)均來自于歐洲，與上海、北京保證起點一致； ?南京節(jié)能住宅是屬于比較領(lǐng)先的地位 ——南京鋒尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 葉春兵 ?在兩年內(nèi)完成的已建建筑當(dāng)中，南京一直是處于領(lǐng)先的地位。兩年后，有可能會是上海 —— 德國譽德工程控股集團亞太部市場經(jīng)理 李劍 南京科技住宅之科技 在南京 ， 科技住宅已經(jīng) 處于全國領(lǐng)先 ，本項目難以通過技術(shù)超越樹立標桿 ！ 本項目如何才能超越？ 消費者 和 同行 如是說 …… 科技住宅為居者提供 “ 恒溫、恒濕、恒氧 ”的居住環(huán)境，舒適度比較高 ?科技住宅能提供恒溫、恒濕、恒氧、隔音、適光、 24小時熱水、環(huán)保、節(jié)能節(jié)水的居住環(huán)境，使得居住體驗健康舒適； 科技住宅居住體驗 住戶擔(dān)憂科技住宅并不健康、系統(tǒng)后期維護難度大、且目前來看這些問題還難有成熟的解決方案 ? 長期呆在與室外溫差過大的封閉環(huán)境里， 免疫力會下降 ； ? 暗埋的 進風(fēng)管道 10年內(nèi)無法清洗還能保證“恒氧”嗎 ？，回風(fēng)管還要吸走油煙和水蒸氣，十年不清洗，灰塵更可怕； ? 新風(fēng)系統(tǒng)若帶熱回收功能，還會導(dǎo)致新進空氣被出風(fēng)口廢氣污染； ? 地源熱泵在國外使用在高層是不被推廣的 ，因為地源熱泵技術(shù)本身就是為低層房屋設(shè)計的，埋管不能過深，所以用在高層上是一種不成熟的方案 ； ? 目前 國際上最好的熱泵廠家對外宣稱的熱泵使用壽命也只是 25年以上 。這套 系統(tǒng)老化之后，維修和更換如何解決 ？ ? 當(dāng)?shù)卦礋岜脫p壞后， 無法安裝空調(diào)，因為電力設(shè)計只能滿足日常用電系統(tǒng) ； ? 各個房間串音問題非常嚴重 ，這是由于門框上方的空氣導(dǎo)流孔而導(dǎo)致的，其中間只有一道海綿阻擋，那個設(shè)備是為了讓空氣新風(fēng)通過，而到達回風(fēng)口，目前來看，每個房間都采用送回風(fēng)口理論上難以達到（需要將層高抬高 15公分），就算達到費用也非常高。 目前來看，住戶擔(dān)憂的這些問題還沒有一個很好的解決辦法！國內(nèi)最早的科技住宅也僅僅投入使用 7年 …… 科技住宅居住體驗 南京科技住戶希望科技住宅能實現(xiàn)分戶可控，在總價可控的條件下，盡量增加實用性的項目 ? 溫度不是分戶式可調(diào)節(jié)的，很多時候溫度太低了，且長期在這樣的環(huán)境中，人非常容易感冒 ——朗詩國際街區(qū)業(yè)主 ? 雨水收集系統(tǒng)和中水處理系統(tǒng)，沒有必要 ，即省不了多少錢，價格估計還比較貴 ——鋒尚業(yè)主 ? 直飲水設(shè)施沒啥用 ，在中國，水哪能直接喝？ ——消費者 ? 對于系統(tǒng)配置，業(yè)主覺得在價格可控的前提下，越多越好； ? 在單價控制下，精裝修標準與科技含量呈負相關(guān)關(guān)系，若同時追求最好，會導(dǎo)致價格非常高。 科技住宅居住體驗 MOMA工程科技方面負責(zé)人表示，國內(nèi)科技住宅主要面臨經(jīng)驗不足的問題，由此帶來成本及質(zhì)量控制難 技術(shù)不成熟 ?科技住宅平時就算不住，每月也要支付相對高的費用，所以 不適合多套購買投資 。 ?專家質(zhì)疑。 我們所羅列的技術(shù)太多，對于效果缺乏精準測度？像國外的人也來看了， 國外很多建筑 中也就采用兩項三項技術(shù)， 不會大規(guī)模上這么多技術(shù) 。 市場悖論 人力匱乏 ?圖紙深度不夠。 目前做過這類的設(shè)計院不多，在設(shè)計中充分考慮到各種設(shè)備并達到一定深度存在難度。 ?成本難以控制，采購難度大，包括人力資源這塊有經(jīng)驗的不多，有的還要送去國外培訓(xùn)。 ?工程管理難， 工序不易劃分，因施工經(jīng)驗不足可能帶來多次 返工，這大大增加了成本 ，某些時候更超過科技成本本身； ?物業(yè)服務(wù)難度大 ，需要一批有經(jīng)驗的團隊來操作管理； ?精裝修的困局 —— 時間長和裝修難度大，搶工期往往搶在精裝修階段，裝修里面容易做不好。精裝修單位對工藝的理解和工藝的把握也存在問題，設(shè)備比較多，包括通風(fēng)口的設(shè)臵高度等等。 科技住宅開發(fā)難點 科技住宅必須精裝修，在南京不僅難以樹立標桿，且會伴隨成本高、售價高、去化速度不可控 科技樓盤必須精裝 售價不可控 科技無法樹立標桿 去化速度不可控 科技樓盤 要引入高科技材料，可能滿墻都布滿各種管線，因此 必須先進行精裝修 ，不能讓個人裝修破壞布在墻體里的管線設(shè)計 杰出的高科技及高標準精裝修均需要 高造價支撐，這就要求高售價； 輻射制冷 450元 /㎡ ，地源熱泵 300500元 /㎡，新風(fēng)系統(tǒng)（含除濕） 250元 /㎡ ，三項成本為 1200元 /㎡ 且南京科技住宅在國內(nèi)已經(jīng)處于領(lǐng)先地位，無法通過超越而樹立標桿，最多就是一個復(fù)制品和模仿品 科技住宅的固有問題尚未解決，消費者存在顧慮； 造價高帶來的高售價必將導(dǎo)致去化速度慢 拆遷償還不劃算 若采用科技住宅，則樓上樓下住戶必須統(tǒng)一標準，這對于拆遷返還以面積為準而言，意味著公司將損失利潤 科技住宅銷售難點 依照樹立標桿且去化速度有保證的原則，我們建議重裝修、輕科技 選擇原則 售價可控 去化速度有保證 樹立標桿及影響力 重裝修 輕科技 本項目開發(fā)原則 長發(fā)都市羲和，采用替代技術(shù)，實現(xiàn)節(jié)能率65%，并保障生活舒適性 ?外立面采用花崗巖和鋼板防水系統(tǒng)； ?綠色低耗節(jié)能系統(tǒng)：采用歐洲高密度巖棉，整體項目節(jié)能率達 65%，門窗旭格 105產(chǎn)品，雙中空三玻門窗，在門窗中間加上 30mm的遮陽百葉，配備雙銀 LOWE； ?采用了分戶式冷凝鍋爐，熱效率提高 50%，冬季也能 10秒實現(xiàn)熱水供應(yīng)； ?家庭 VRV系統(tǒng)更合理的進出風(fēng)口設(shè)計； ?室內(nèi)地暖； ?分戶式直飲模塊； ?廚衛(wèi)預(yù)留視頻設(shè)備接口，下廚了洗浴亦能休閑娛樂； ?食物垃圾處理； ?運用歐洲頂級衛(wèi)浴品牌中的一線產(chǎn)品，同時浴室采用同層排水技術(shù)； ?家居智能總線系統(tǒng) 用材 節(jié)能及供暖 廚衛(wèi)系統(tǒng) 智能化 南京豪宅案例 消費者 對于科技住