【正文】 發(fā)商利潤得167。 以保證。 優(yōu)劣搭配 將綜合素質(zhì)較高的房源與中低梯隊的房源搭配銷售，保證整體銷售周期中產(chǎn)品素質(zhì)的均勻，保證整體銷售周期中項(xiàng)目對市場的吸引力，從而保證整體銷售工作的順暢。 對于整體項(xiàng)目而言，有硬件品質(zhì)較高的也有相對較劣的，如按階段均勻推出不同檔次房源，優(yōu)質(zhì)房源勢必遭市場所搶購一空，而剩下品質(zhì)相對較弱的房源就會產(chǎn)生滯銷，所以在整體銷售周期中適當(dāng)?shù)脑谕瞥鰞?yōu)質(zhì)房源時搭配品質(zhì)較劣的房源是項(xiàng)目正常銷售的保證。 銷售策略合理銷控 控制在售房源，分階段推出不同梯隊的房源。整體銷售房源素質(zhì)保持 均勻，在銷售淡季適度推出綜合素質(zhì)較高的房源，做到淡季不淡。 根據(jù)銷售階段，隨時收集市場對項(xiàng)目反饋，控制暢銷房源以備后期漲價，提高利潤。 根據(jù)銷售態(tài)勢，適當(dāng)有意加快或減慢銷售速度。在市場反響較為平淡時，利用促銷手段加快銷售速度。如市場對項(xiàng)目反響熱烈出現(xiàn)搶購的熱潮，則可適當(dāng)?shù)姆啪忎N售速度，拉長銷售周期提高項(xiàng)目售價。銷售策略內(nèi)部激勵 買贈并舉 加速銷售 對銷售人員 在特定營銷階段，針對品質(zhì)較弱戶型對銷售人員進(jìn)行內(nèi)部激勵，提高該類戶型提成點(diǎn)位或設(shè)立獎金。 對客戶 在特定營銷階段，針對品質(zhì)較弱戶型實(shí)施買增活動（贈送物業(yè)費(fèi)、家電等）高該類戶型的附加值與市場吸引力，達(dá)到暢銷的目的。銷售策略促銷手段目的： 對整體銷售進(jìn)度推波助瀾 促進(jìn)銷售中心人氣提高成交幾率 方法： 認(rèn)酬優(yōu)惠 折扣優(yōu)惠 老帶新優(yōu)惠 活動抽獎風(fēng)景洋房認(rèn)籌促銷策略認(rèn)籌金鉆卡優(yōu)惠措施： 自愿購買，面值 10000元，交納 10000元外加 100元工本費(fèi)，可享受開盤 時沖抵 20230元房款的優(yōu)惠，同時享受貴賓級金鉆卡卡號順序選房。 （該卡可轉(zhuǎn)讓，卡售出不退）認(rèn)籌期內(nèi)， 一次性付款： 95折；按揭付款： 97折；（最大限度）注： 以上折扣均在面市價格基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)惠 ； 今后凡提到折扣均在面市價格基礎(chǔ)上進(jìn)行的優(yōu)惠 ； 由于實(shí)際中銷售狀況可能有所變化，以上優(yōu)惠折扣應(yīng)根據(jù)當(dāng)時實(shí)際情況 而作出適當(dāng)調(diào)整 。促銷手段強(qiáng)銷期促銷策略 開盤后，一次性付款： 97折；按揭付款： 98折；（最大限度） 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)享有折扣權(quán)限為： 2個點(diǎn)； 特定節(jié)點(diǎn)拿出部分房源進(jìn)行特價房銷售，其折扣根據(jù)實(shí)際銷售狀況決定。促銷手段風(fēng)景洋房老帶新優(yōu)惠策略 擬定：凡老客戶帶新客戶，在新客戶成交后可銷售減免一年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠措施。風(fēng)景洋房營銷活動優(yōu)惠策略 擬定：在重要營銷活動活節(jié)點(diǎn)時，設(shè)立獎品優(yōu)惠，獎品價值較高，以此來吸引客 戶，促進(jìn)成交。 獎品擬定： 可在開盤后，設(shè)置 1或 2輛 汽車獎品，停放在售樓中心門口或室內(nèi)， 以此為促銷手段，造成轟動效應(yīng)，來達(dá)到銷售的目的； 利用 ，推出旅游游覽套餐等方案（如歐洲 6日游等）； 家用家電，實(shí)物刺激客戶視覺，促進(jìn)銷售；促銷手段八、階段籌備與營銷費(fèi)用預(yù)算 為了保證項(xiàng)目正體營銷階段的工作可以及時順利地展開，現(xiàn)針對進(jìn)行各個節(jié)點(diǎn)的工作前所必需開展的營銷準(zhǔn)備活動進(jìn)行說明，如與實(shí)際工期與營銷階段相沖突則根據(jù)當(dāng)時狀況調(diào)整：階段籌備注：甲方，廣晉置業(yè)；乙方，創(chuàng)典全程階段籌備階段籌備階段籌備階 段 概念 導(dǎo) 入 內(nèi)部咨 詢 公開 發(fā) 售 持 續(xù)熱銷 尾 盤 形象投放比例 10% 25% 30% 30% 5%媒體 組 合 戶 外、印刷品、活 動 等階段投放比例 根據(jù)項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略和營銷階段劃分，我們能夠得知營銷工作在內(nèi)部咨詢、公開發(fā)售及持續(xù)銷售三個階段更為重要： 內(nèi)部咨詢期是項(xiàng)目浮出水面公開亮相的階段，如能一炮而紅則后續(xù)的工作就將事半功倍， 因此盡管沒有正式發(fā)售但此階段的費(fèi)用投放比例也計劃達(dá)到 25％； 公開發(fā)售開盤期雖然時間短，但是開盤活動是整個項(xiàng)目營銷工作的高潮，是前期蓄水解籌和后續(xù)正是發(fā)售的重要節(jié)點(diǎn)，是樹立項(xiàng)目高端形象和客戶未來信心的重要手段，是價格提升的重要支持，因此費(fèi)用投放比例計劃達(dá)到30％； 持續(xù)銷售階段因?yàn)闀r間跨度長也占用了相當(dāng)多的比例計劃達(dá)到 30％。傳播費(fèi)用預(yù)算產(chǎn) 品形式 傳 播 費(fèi) 用占 銷 售額 比例 代表樓 盤高端 項(xiàng)目頂級 物業(yè) 7%長 安國 際 廣場高尚住宅 3－ 5%紫薇系列高新系列中海系列主流 項(xiàng) 目 23% 豪盛系列新 興 系列錦 園系列常 規(guī)項(xiàng) 目 —2% 曲江 6號，曲江佳園小型 項(xiàng) 目 1%以下 本項(xiàng)目屬于當(dāng)?shù)馗叨水a(chǎn)品，在推廣上需要體現(xiàn)尊貴和實(shí)力，因此在本項(xiàng)目的開發(fā)推廣費(fèi)用上，將需要投入相對較多的比例。 結(jié)合市場通常傳播費(fèi)用比例情況和項(xiàng)目具體情況，建議本項(xiàng)目采取 3%的，鑒于項(xiàng)目地處戶縣，媒體等相關(guān)費(fèi)用較西安低廉，故傳播費(fèi)用在 2%即可。 在地產(chǎn)營銷中，傳播費(fèi)用的投入多寡，也是一個項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期銷售和實(shí)現(xiàn)最終價值利潤的一個重要環(huán)節(jié)。傳播策略一般分以下兩大類：成本主導(dǎo)型 此類物業(yè)以中低端產(chǎn)品為主，客戶多為 低端消費(fèi)人群，價格主導(dǎo)消費(fèi)理念，所以銷 售均價往往無法突破瓶頸上限，為了保證有 利潤，所以要嚴(yán)格控制成本，降低推廣費(fèi)用；投資回報型： 此類物業(yè)以高端產(chǎn)品為主，潛在客戶收入 頗高，以追求居住品質(zhì)為理念，價格有彈性升 值空間。加大推廣力度，能增加物業(yè)形象品質(zhì) 有助于銷售價格的揚(yáng)升和縮短銷售周期；由于 銷售價格增長和銷售速度加快，也相當(dāng)于變相 降低成本；傳播費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目銷售總費(fèi)用為： /㎡5500㎡3600西側(cè)商業(yè) /㎡7500㎡3400 北側(cè)商業(yè) /㎡1850㎡75500 電梯多層 /㎡2150㎡17000 可售小高層小 計 (萬元）單 價面 積　總銷金額 % = 項(xiàng)目營銷推廣預(yù)算即 傳播費(fèi)用預(yù)算前期營銷費(fèi)用概算名稱 地點(diǎn) 規(guī)格 周期 費(fèi)用臨時售樓部 鐘樓 15M2 1年 20230戶外 大十字 104㎡ 1年 60000活動 　 每兩周活動 /24次 /6000元 /次 1年 144000開盤 　 　 　 50000公交站牌 公交沿線 17個 1年 36000車體 　 2輛 1年 36000環(huán)保燈箱 　 25塊 1年 60000海報 　 4k銅板 /2元 /張 6000份 20230樓書 　 16k銅板 /10元 /本 3000份 30000戶型單頁 　 16k銅板 / /本 3000份 4500紙杯 　 /個 10000個 2023機(jī)動費(fèi)用 　 　 　 100000短信 /條 100000條 /次 /共發(fā) 10次 80000派單 派發(fā) /份 印刷 /份 50000份 85000總預(yù)算 　 以上媒體費(fèi)用為預(yù)估結(jié)果格局實(shí)際狀況增加或刪減　 　 727500Thanks創(chuàng)典全程地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)風(fēng)景洋房項(xiàng)目組Trend solution consultant .謝 謝一月 2104:35:1904:3504:35一月 21一月 2104:35 04:3504:35:19一月 21一月2104:35:192023/1/24 4:35:19? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 04:35:1904:35:1904:351/24/2023 4:35:19 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 一月 2104:35:1904:35Jan2124Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 04:35:1904:35:1904:35Sunday, January 24, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 一月 21一月 2104:35:1904:35:19January 24, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 24 一月 20234:35:19 上午 04:35:19一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 214:35 上午 一月 2104:35January 24, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/1/24 4:35:1904:35:1924 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 4:35:19 上午 4:35 上午 04:35:19一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 04:35:1904:35:1904:351/24/2023 4:35:19 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 一月 2104:35:1904:35Jan2124Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 04:35:1904:35:1904:35Sunday, January 24, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2104:35:1904:35:19January 24, 2023? 1意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 一月 20234:35:19 上午 04:35:19一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 。 一月 214:35 上午 一月 2104:35January 24, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/1/24 4:35:1904:35:1924 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 4:35:19 上午 4:35 上午 04:35:19一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 04:35:1904:35:1904:351/24/2023 4:35:19 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 2104:35:1904:35Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 04:35:1904:35:1904:35Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 21一月 2104:35:1904:35:19January 24, 2023? 1意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 一月 20234:35:19 上午 04:35:19一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 214:35 上午 一月 2104:35January 24, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/1/24 4:35:1904:35:1924 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 4:35:19 上午 4:35 上午 04:35:19一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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