中x-深圳南山城市xx園項目產(chǎn)品戶型定位報告-資料下載頁
2025-01-22 08:24本頁面
【正文】 兩房、三房 口岸工作人員 工作年限不長的年輕人： 已有福利房的工作人員： 他們偏重于選擇大型高尚住區(qū) ，對 地段因素最為關(guān)注 ， 其次是教育配套 ， 另外對小區(qū)環(huán)境 、 小區(qū)配套 、 物業(yè)管理 、 戶型 、 周邊景觀資源等也比較看重 。 購房的首要目的是改善居住環(huán)境 ， 改善居住環(huán)境的愿望最為強烈 。 其次要方便上下班 ， 再次是能解決孩子上學(xué)問題 。 首次臵業(yè)，對價格敏感，同時購房是用于自己或小家庭居住，因此居家功能齊備、總價不高的 3房及 2房是他們考慮的重點 。 主要需求三房、四房 主要需求三房、兩房 知識型移民 二房二廳25%二房一廳28%四房兩廳4%三房兩廳34%三房一廳4%一房一廳5%6180㎡28%81100㎡30%121150㎡10%1 5 0 ㎡以上2%101120㎡19%6 0 ㎡及以下11%受訪者戶型需求 受訪者面積需求 ? 臵業(yè)面積 —— 以 80120㎡的戶型為主 ? 臵業(yè)戶型 —— 以二房、三房為主 ? 臵業(yè)特征 —— 關(guān)注地段與周邊配套 西部通道對于南山房地產(chǎn)的影響是十分深遠(yuǎn) 口岸工作人員 知識型移民 香 港 客 戶 主要需求 二房、三房 主要需求 二房、三房 年輕工作人員 主要需求 二房、三房 工作時間較長者 主要需求 三房、四房 西部通道帶來 的客戶變化將給項目所在區(qū)域帶來一定量 的二房、三房需求，整體看三房高于二房 . 結(jié)論四 對客戶分析及變化趨勢，第三次修正戶型面積和比例 說明 : 將 1房和兩房比例均下調(diào)，以滿足 3房足夠比例； 接下來將通過對新政的影響進一步論證項目整體戶型比例。 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù)比例 1015% 1020% 6575% 分析過程 : 通過對“ 90〃70 ”政策對本項目進行個案分析 。 目的要求 : 第四次修正基本戶型 由新政影響對戶型比例提出修正 。 推導(dǎo)過程 5 關(guān)于 90/70政策 本項目的 3房面積段為： 90120㎡，占 5060% 建議： 設(shè)臵 30%比例的 120㎡舒適型大三房，以提升項目檔次； 將小三房面積做到 8590㎡，既經(jīng)濟實用，又可避免拼接問題，同時滿足市場需求； 將 8590㎡的小三房比例上調(diào)。 結(jié)論五 最后修正戶型面積和比例 說明 : 大三房保留 30％純戶型設(shè)計； 一房比例上調(diào)，兩房比例下調(diào)； 大三房面積上調(diào) 10㎡，以滿足舒適性及品質(zhì)感； 將小三房面積調(diào)至 90㎡以下； 此戶型區(qū)間和比例為最終推導(dǎo)戶型定位。 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 8590 ㎡ 120125 ㎡ 套數(shù) 1203套 195 250 480 240 套數(shù)比例 15% 15% 50% 20% 面積比 9% 18% 43% 30% 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 3040% 5060% 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 1520% 6070% 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 120125 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 1525% 6070% 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 120125 ㎡ 套數(shù)比例 1015% 1015% 6575% 通過潛在競爭修正套數(shù)比例 三級市場成交及需求修正面積區(qū)間 項目自身及客戶變化趨勢修正比例 90/70政策影響分析修正比例 03－ 06年可參考項目分析得出本項目初步戶型配比 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 8590 ㎡ 120125 ㎡ 套數(shù)比例 15% 15% 50% 20% 面積比 9% 18% 43% 30% 結(jié)論二 研判思路回顧 區(qū)域 看點 項目 定性 預(yù)設(shè)策劃理念 靜態(tài)分析法 結(jié)論一 結(jié)論五 尋找依托 第一次推導(dǎo)得出同質(zhì)片區(qū)同類項目戶型比例和區(qū)間 第二次通過潛在項目的戶型和比例修正本項目 戶型比例 第三次通過三級市場成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項目戶型的 區(qū)間 . 動態(tài)分析法 結(jié)論三 限制分析法 第四次通過自身地塊特點和客戶群體的分析修正戶型的 比例 結(jié)論四 政策分析法 第五次通過自身項目和客戶群體的分析修正戶型的 比例 關(guān)于定位后的思考： 關(guān)于整體布局 前 海 路 公寓布局 住宅布局 說明： ，接近地鐵和照顧朝向； ，以避免與住宅相 互干擾； ，實施酒店式物管，可以 借助東方銀座經(jīng)驗，但并不一定要具備辦公 功能； ； 關(guān)于定位后的思考： 關(guān)于商業(yè)思考 前 海 路 公寓布局 住宅布局 說明： 10225平的商業(yè)分 2層設(shè)臵，盡量照顧沿 街面的昭示性，避免商業(yè)只有一層，增大進深； ，將退紅線位臵與廣 場同步營造，以增加商業(yè)的價值； 園林綠化； ，次入口放臵 在中段和西北角； 關(guān)于定位后的思考： 關(guān)于公寓戶型設(shè)計 前 海 路 公寓布局 住宅布局 說明： ，考慮買一層送一層； ，實現(xiàn)小戶豪宅的形 象特點； ； 關(guān)于定位后的思考： 關(guān)于小三房戶型設(shè)計 說明： 雙衛(wèi) 設(shè)計； ，以增加附加價值； THANKS
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