寧波鎮(zhèn)海新城南區(qū)項目提案-資料下載頁
2025-01-22 00:42本頁面
【正文】 調(diào)參與性，景觀設(shè)計能夠使人駐留，使人在購物、休憩、嬉戲、交往等人性化活動中體驗到生活的樂趣 創(chuàng)新點九：以水為主題的主景觀體系貫穿于整個社區(qū)，并且分割和聯(lián)系各個相對獨立的小組團? 水系突出變化和參與性，建議采用較淺的硬質(zhì)底水系，營造出整個社區(qū)的水岸文化主題。? 園林是家居的延伸，是人們生活的第二客廳創(chuàng)新點十：節(jié)能環(huán)保配套先進凈水系統(tǒng)? 采用過濾水和直飲水相繼組合的方式? 增加產(chǎn)品附加值和賣點產(chǎn)品組合方案面對多種產(chǎn)品組合方案，基于做滿容積率、實現(xiàn)項目利潤最大化等方面的考慮，我們選擇其中的一種產(chǎn)品組合方案對項目進行規(guī)劃：小高層＋高層根據(jù)產(chǎn)品組合方案，作出項目規(guī)劃方案：鎮(zhèn)海新城南區(qū)項目總平方案商業(yè)區(qū)住宅區(qū)項目產(chǎn)品分布情況項目思維導圖項目背景 市場 背景 解讀 消費者 成功案 例借鑒 項目發(fā) 展戰(zhàn)略 土地價 格評估未來市場預(yù)判□ 目前宏觀經(jīng)濟困局為難政府，放松 、收緊銀根將會影響開發(fā)商的資金鏈?！? 目前房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整周期可能較長，后期的不可預(yù)測性較強?！? 部分去年價格上漲過快的樓盤將 有可能因資金問題下調(diào)，屆時 “特價房 ” 將會風行，價格可能會出現(xiàn)回落趨勢。□ 未來消費者購房將更加理性， “ 純投資 ” 行為勢必會減少。區(qū)域土地市場預(yù)判n 未來土地供應(yīng)量較大鎮(zhèn)海新城定位為寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心。隨著新城規(guī)劃的進一步落實，新城區(qū)將成為未來房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展區(qū)域，從近幾年的區(qū)域土地市場成交情況來看， 成交量正逐年上升，隨著區(qū)域發(fā)展的逐漸成熟，未來將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場的主要供應(yīng)源。地價測算對于本項目的地價，我司從兩個角度來進行測算 ：首先，從歷年土地成交類比得出合適的成交地價；其次，從項目能獲利潤倒推項目合理的地價。尋求項目合理的地價范圍。項目售價預(yù)估 繼上半年寧波樓市表現(xiàn)冷淡之后，下半年似乎未曾有回暖的跡象，萬科的降價給寧波市場帶來了連鎖反應(yīng)，其他開發(fā)商也跟進降價，市區(qū)樓盤價格下調(diào)幅度在 20－ 30％。 目前寧波市場進入調(diào)整階段，經(jīng)歷周期較長，受市區(qū)板塊價格下調(diào)的影響，近郊樓盤價格也不可避免的受到了影響，部分新開樓盤價格都要比預(yù)期的價格下降 10－ 15％。樓盤名稱 預(yù)期價格 （元 /平方米） 開盤價格 （元 /平方米） 價格幅度變化萬科金色水岸 12023 （精裝修）9000 （簡單裝修） 下調(diào) 25%銀億上上城 8500－ 9000 6100－ 6800 下調(diào) 24％－ 28％華榮風景九園 5500－ 6000 5300 下調(diào) 4％－ 12％水木清華 6000 4960 下調(diào) 17％項目售價預(yù)估 因此，我們以目前市場銷售價格下調(diào) 10％－ 15％ 之后的價格對項目地塊進行價值評估，以減少未來不可預(yù)期的風險。小高層： 6000元 /平方米 高層： 5600元 /平方米寫字樓： 6000元 /平方米商鋪： 12023元 /平方米地下車庫： 65000元 /個u 各可售產(chǎn)品分配情況以及市場價格預(yù)計項目總銷： 5169540200元市場售價倒推法：以目前項目各類產(chǎn)品的市場價格，對項目進行經(jīng)濟測算，在保證項目 15％和 20％的合理利潤的前提下，推出項目土地價格：每畝地價： 155～ 185萬元市場售價倒推法：通過對近三年鎮(zhèn)海莊市、駱駝、老城區(qū)等地同類地塊成交價格的分析，我們發(fā)現(xiàn)同類地塊的成交價格在：同類地塊類比法：對于沿江路地塊，處于老城區(qū)及自身具備較好的江景資源，其土地價格對于本項目無參考價值，參考剩余三個地塊價格，因此根據(jù)同類地塊類比法：每畝地價： 110～ 187萬元u 項目合理土地成交價格基于項目作為區(qū)域大盤，運用市場售價倒推法和同類地塊類比法對項目土地成交價格的推導，考慮到部分地塊的特殊性，因此我們建議項目合理的土地成本在：每畝地價： 155～ 185萬元地塊價值評估項目可行性研判項目本身土地供應(yīng)樓市狀況消費者需求項目拿地風險較大地塊雖然處于莊市核心區(qū)域，但規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，后期的不可預(yù)測性較強。隨著新城規(guī)劃的進一步落實，未來土地的供應(yīng)將會增加，競爭層面將會加深目前房地產(chǎn)市場處于不穩(wěn)定階段，存在的不確定因素較大，未來區(qū)域供應(yīng)量增加的同時，競爭也將加劇鎮(zhèn)海區(qū)客戶外流現(xiàn)象較為嚴重，莊市本地客戶不足，市區(qū)范圍客戶被洪塘、高新區(qū)截流，現(xiàn)有客戶難以支撐項目這么大的體量。項目雖然風險較大，但并非不具備可操作性，如果要拿地，將需要解決以下問題： 降低土地成本地價應(yīng)控制在 150萬元 /畝以內(nèi)，盡可能化解項目的不確定 性和資金壓力。 合理把握開發(fā)節(jié)奏、采用創(chuàng)新的營銷模式項目大體量的背景下，需合理把握開發(fā)節(jié)奏、采用創(chuàng)新的營銷模式，通過快速銷售回收資金，以化解大體量項目周期過長帶來的風險。 打造創(chuàng)新規(guī)劃、市場領(lǐng)先產(chǎn)品及最佳的產(chǎn)品組合方案打造創(chuàng)新規(guī)劃、市場領(lǐng)先產(chǎn)品及最佳的產(chǎn)品組合方案， 致力成為區(qū)域的標桿項目。 擴大客戶覆蓋面通過區(qū)域價值的提升，來對本地客源進行擴容，并通過提升項目價值來吸引市區(qū)客戶，不然其他區(qū)域市場所截 留。結(jié)束語在目前市場進入調(diào)整期階段，項目作為大規(guī)模樓盤，開發(fā)周期較長，后期的不確定因素較多，對于開發(fā)商的資金鏈要求較高，因此，我們建議開發(fā)商對拿該地塊應(yīng)謹慎。
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