【正文】 控股瓊珠江；北京的世紀(jì)興業(yè)投資公司在 1999年初控股中天企業(yè)；1998年北京光彩集團(tuán)入主南油物業(yè) 。 隨著 2023年 2月天鴻寶業(yè)的上市，資本市場(chǎng)在時(shí)隔 8年后重新實(shí)現(xiàn)了與房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)接，然而，在過(guò)去的一年中，除了首批開(kāi)禁的天鴻、金地、天房三家和 一只歷史遺留問(wèn)題股東華實(shí)業(yè)外，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò) IPO上市動(dòng)作不大。 房企借殼、買殼上市的步伐卻從未停留。 2023年以來(lái)，就有湖北金環(huán)、萬(wàn)里電池、貴華旅業(yè)、 ST達(dá)聲、 ST華源、福建三農(nóng)、遼房天等多家上市公司的第一大股東變更為房地產(chǎn)企業(yè)。IPO（首次公開(kāi)發(fā)行） 借殼、買殼2023716 65纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告眾多房企借殼上市的原因表現(xiàn)在五個(gè)方面借殼上市有助于提升企業(yè)知名度 ， 增強(qiáng)企業(yè)盈利能力在現(xiàn)有的規(guī)定下，房企由于自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)造成的現(xiàn)金流和利潤(rùn)不穩(wěn)定給直接上市造成了一定的困難2023年上半年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格比去年同期增長(zhǎng)了 ％，其中住宅平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng) ％，辦公用房平均價(jià)格增長(zhǎng) 38％。同時(shí)，中國(guó)資本市場(chǎng)的規(guī)模和容量都有了較大的發(fā)展，因而，借助資本之翼，加快房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè) “借殼、買殼 ”上市的原動(dòng)力房地產(chǎn)行 業(yè)是一個(gè)規(guī)模型、資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大、回收慢。 房地產(chǎn)企業(yè)上市，可以借助資本市場(chǎng)的融資、籌資功能，獲得大量長(zhǎng)期資金， 使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。 但是，面對(duì)資本市場(chǎng)緊閉的大門(mén)，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò) “借殼、買殼 ”這種形式迂回進(jìn)入資本市場(chǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)其快速、低成本、大規(guī)模的擴(kuò)張。早在前幾年，一些急于募集資金、擴(kuò) 大生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)便開(kāi)始通過(guò)間接的方式從資本市場(chǎng)上籌集資金對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金支持是極為重要的。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā) 展的資金主要是銀行貸款、企業(yè)自我積累和預(yù)售房款。銀行的貸款條件日漸苛刻，而且能夠提供的長(zhǎng)期資金有限，使得房企對(duì)其他融資渠道的要求越來(lái)越強(qiáng)烈上市本身就是向市場(chǎng)表明企業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和光明的發(fā)展前景，而且上市公司的每日交易也是一種免費(fèi)廣告，因而在取得同等宣傳效果的情況下，上市公司的廣告費(fèi)用將明顯低于非上市公司。這一效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)、家電等大眾消費(fèi)品企業(yè)尤為明顯。作為一個(gè)購(gòu)房者，在考慮樓盤(pán)的地段、價(jià)格、房型等因素 的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也是極為重要的一個(gè)參考因素。 中遠(yuǎn)發(fā)展、世貿(mào)股份、陽(yáng)光股份等企業(yè)借殼上市后，其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的銷售量都有不同程度的增長(zhǎng)企業(yè)上市雖然在法律上已無(wú)障礙，但是上市的門(mén)檻仍然很高房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展為房企 “借殼、買殼 ”創(chuàng)造了條件“借殼、買殼 ”是房地產(chǎn)企業(yè)自身快速擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)需要房企融資渠道單一，存在較高的融資門(mén)檻2023716 66纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告房地產(chǎn)證券化政策即將出臺(tái)將房地產(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行 房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。租金收入扣除開(kāi)支后分配給投資者。把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直 接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)謝平日前透露，我國(guó)住房貸款證券化的有關(guān)政策將于今年出臺(tái)，商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券，據(jù)悉，中國(guó)建設(shè)銀行上海分行目前正在 進(jìn)行個(gè)人住房貸款證券化的試點(diǎn)，爭(zhēng)取今年率先在國(guó)內(nèi)發(fā)行個(gè)人住房貸款債券抵押貸款證券 化，是以一級(jí)市場(chǎng)上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的融資行為 ，這一金融產(chǎn)品擴(kuò)大了住宅融資的渠道， 降低金融風(fēng)險(xiǎn)，特別是 為中、小銀行進(jìn)入住宅抵押市場(chǎng)，提供了新的融資渠道表內(nèi)融資；表外融資抵押貸款證券化，通過(guò)將分割的區(qū)域性住宅市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，可以促進(jìn)資金跨地域的流動(dòng)，充足的資金支持有利于降低居民購(gòu)房的借貸成本，提高居民的支付能力和購(gòu)房有效需求概念及意義現(xiàn)狀方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響概念不動(dòng)產(chǎn)證券化抵押貸款證券化2023716 67纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告發(fā)展房地產(chǎn)投資基金尚需時(shí)日產(chǎn)業(yè)投資基金，是指一種對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度，即通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，委托基金托管人托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。在實(shí)踐中，產(chǎn)業(yè)投資基金往往投資于某類產(chǎn)業(yè)中不具備上市資格但具有成長(zhǎng)潛力，且缺乏資金的企業(yè)，通過(guò)對(duì)企業(yè)具體投資項(xiàng)目的支持，從而獲得較大收益。 什么是產(chǎn)業(yè)投資基金根據(jù)《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，具備 3年以上產(chǎn)業(yè)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的法人或自然人，在提出申請(qǐng)前 3年內(nèi)持續(xù)保護(hù)良好財(cái)務(wù)狀況，受到過(guò)有關(guān)主管機(jī)關(guān)或者司法機(jī)構(gòu)的重大處罰；投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，依法定程序經(jīng)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)核準(zhǔn)可以設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金。房地產(chǎn)投資基金可能成為推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動(dòng)力?，F(xiàn)行法規(guī)房地產(chǎn)投資基金籌備、醞釀工作在悄悄地進(jìn)行中。 2023年 5月，由中國(guó)五礦集團(tuán)房地產(chǎn)、北京首鋼集團(tuán)房地產(chǎn)、北京城建集團(tuán)房地產(chǎn)、中國(guó)石油天然氣管道局房地產(chǎn)、萬(wàn)年投資集團(tuán)共同發(fā)起成立的北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司雖然還不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金，但可以算是房地產(chǎn)投資基金從討論到實(shí)踐的 “ 探路人 ” 。同年 9月，同樣性質(zhì)的資產(chǎn)管理公司也在上海出現(xiàn)。 有益的嘗試2023年 3月 22日，投資基金法起草工作小組副組長(zhǎng)曹鳳歧在深圳透露，投資基金法起草工作小組已對(duì)投資基金法進(jìn)行了全面修改，使《投資基金法》變成純粹的《證券投資基金法》。產(chǎn)業(yè)基金則因?yàn)榱⒎ㄟ^(guò)程中許多爭(zhēng)論性的東西遲遲無(wú)法解決。同時(shí)中國(guó)政府對(duì)產(chǎn)業(yè)基金所持的態(tài)度十分堅(jiān)決，一定要先立法再放行，決不允許在立法之前進(jìn)行所謂的試點(diǎn)。由此判斷，由于沒(méi)有明確的法律法規(guī)，加之政府對(duì)待產(chǎn)業(yè)基金的一貫立場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)基金想要浮出水面還需未知時(shí)日的等待。法律基礎(chǔ)仍未確定2023年 8月，中國(guó)著名的三家房地產(chǎn)企業(yè)，北京萬(wàn)通、臺(tái)灣大華建設(shè)和臺(tái)灣富邑通在香港同時(shí)宣布，三家公司合作在香港注冊(cè)成立富華通地產(chǎn)發(fā)展公司，富華通公司于 2023年 10月份籌集規(guī)模為 10億美元的大中華房地產(chǎn)基金，它不僅是中國(guó)首家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金，也是中國(guó)首家產(chǎn)業(yè)基金。然而 9個(gè)月過(guò)去了，號(hào)稱中國(guó)第一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金和中國(guó)第一產(chǎn)業(yè)基金的大中華房地產(chǎn)基金卻悄無(wú)聲息地流產(chǎn)了。由于募集資金主要是中國(guó)大陸地區(qū)，而政府目前在產(chǎn)業(yè)基金方面的立法尚屬空白，募集產(chǎn)業(yè)基金被視為非法。大中華房地產(chǎn)基金由于無(wú)法繞過(guò)法律的障礙，不得不黯然流產(chǎn)。失敗的案例2023716 68纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告房企債券市場(chǎng)即將啟動(dòng)企業(yè)債券項(xiàng)目債券現(xiàn)狀：由于我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)動(dòng)作機(jī)制不是十分完善國(guó)家對(duì)企業(yè)債券、特別是房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。至今，我國(guó)只發(fā)行過(guò)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目債券，如北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的 “華遠(yuǎn)債券 ”、北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的 “蓮花小區(qū)建設(shè)債券 ”、深圳市振業(yè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)行的 “深振業(yè)債券 ”等案例： 1999年 7月，深圳振業(yè)集團(tuán)提出在海悅、翠海兩個(gè)項(xiàng)目上嘗試發(fā)行 3－ 5年期附權(quán)流通證券，這里 “ 附權(quán) ” 是指證券持有者可按約定價(jià)格購(gòu)買房 產(chǎn)的期權(quán)。到期結(jié)算時(shí)，投資者可選擇現(xiàn)金形式的還本付息，也可以選擇按 事先約定的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買已進(jìn)入銷售階段的本次所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)現(xiàn)狀：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)仍應(yīng)以企業(yè)未來(lái)盈利能力和現(xiàn)金流量分析為核心，著力考察企業(yè)的償債能力及償債意愿 。房企資產(chǎn)質(zhì)量與財(cái)務(wù)狀況以及現(xiàn)金流量波動(dòng)很大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)不易取得較高的資信等級(jí)，增加了發(fā)行債券的難度。另外，我國(guó)居民投資較為保守，面對(duì)央行的 8次降息，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄非降反升就是明證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在提高資信等級(jí)上下功夫前景：新《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》有望在年內(nèi)降生，企業(yè)債券的發(fā)行將由原來(lái)的審批制改為核準(zhǔn)制，此條例可能將對(duì)債券利率不得高于同期銀行存款利率的 40％的規(guī)定有所放寬。而由此帶來(lái)的債券利率市場(chǎng)化將會(huì)吸引更多對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)看好的國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者，為房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)一個(gè)新的融資渠道。經(jīng)過(guò)此前的 8次降息，目前的銀行利率已基本接近谷底，在這種情況下，非常有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券進(jìn)行債權(quán)性融資2023716 69纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告導(dǎo) 讀宏觀環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)者分析房地產(chǎn)行業(yè)分析概述 內(nèi)部分析 外部分析 實(shí)施建議產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)戰(zhàn)略規(guī)劃行業(yè)吸引力土地流通市場(chǎng)融資市場(chǎng)北京市場(chǎng)2023716 70纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于它的 “集成性 ”和資源整合能力項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷售 物業(yè)管理施工 /監(jiān)理材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo) 銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì) 物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析誰(shuí)做得更好值不值得做各階段的價(jià)值活動(dòng)，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會(huì)分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等更優(yōu)的合作競(jìng)爭(zhēng)方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值活動(dòng)企業(yè)價(jià)值鏈集成整合市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的職能會(huì)趨于專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資和對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上報(bào)批 /審核辦理規(guī)劃證投資計(jì)劃 竣工驗(yàn)收 出租2023716 71纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告項(xiàng)目決策階段關(guān)鍵是提高決策的科學(xué)性和系統(tǒng)性，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的全面考慮和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防裝飾設(shè)計(jì)土地價(jià)值挖掘市政設(shè)施市場(chǎng)調(diào)查顧客是誰(shuí)成本測(cè)算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)調(diào)查公司市場(chǎng)確認(rèn)定位景觀設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定咨詢策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司需求表達(dá)觀念溝通競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析需求分析預(yù)測(cè)概念設(shè)計(jì)方案確定實(shí)施企業(yè)價(jià)值活動(dòng) 行業(yè)價(jià)值活動(dòng)招標(biāo)參與招標(biāo)參與招標(biāo)參與項(xiàng)目建議書(shū)項(xiàng)目定位建筑檔次 建筑功能景觀設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)咨詢公司招標(biāo)參與2023716 72纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵是如何用建筑藝術(shù)和技術(shù)準(zhǔn)確描述和表達(dá)顧客需求概念設(shè)計(jì)方案交通組織房型設(shè)計(jì)環(huán)境規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公司室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司環(huán)境景觀設(shè)計(jì)公司暖衛(wèi)電設(shè)計(jì)公司市政設(shè)計(jì)公司挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細(xì)、可實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙溝 通總承包設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)市場(chǎng) 設(shè)計(jì)市場(chǎng)走向開(kāi)放化國(guó)外建筑和國(guó)外建筑設(shè)計(jì)理論和思維方式已從多渠道引入，使我國(guó)設(shè)計(jì)市場(chǎng)異?；钴S，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，同時(shí)也大大促進(jìn)了中國(guó)住宅設(shè)計(jì)水平的提高。216。國(guó)營(yíng)綜合設(shè)計(jì)院為主體的設(shè)計(jì)體制 ,全國(guó)有工程勘察設(shè)計(jì)咨詢單位 12572家，其中，甲級(jí)資質(zhì)單位 1282家。 216。合伙人制的設(shè)計(jì)事務(wù)所，全國(guó) 150－200家。216。國(guó)外建筑設(shè)計(jì)公司的大量進(jìn)入。招 標(biāo)選擇 評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)景觀設(shè)計(jì)配套設(shè)施安全防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內(nèi)裝飾功能設(shè)置建筑風(fēng)格安全性衛(wèi)生性經(jīng)濟(jì)性經(jīng) 濟(jì)社 會(huì)心 理藝 術(shù)技 術(shù)美觀性適用性216。房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。216。設(shè)計(jì)是銷售策劃之本，是有效供給之源。216?？茖W(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制能降低工程成本的 60％～ 70％。2023716 73纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告施工管理階段的目標(biāo)是質(zhì)量、成本、進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵是過(guò)程控制施工總承包商專業(yè)施工商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商監(jiān)理公司開(kāi)發(fā)公司質(zhì) 量招標(biāo)選擇、資金結(jié)算過(guò)程管理現(xiàn)場(chǎng)代表（項(xiàng)目管理部）派出匯報(bào) 形成自上而下的質(zhì)量保證體系：167。開(kāi)發(fā)公司的質(zhì)量控制目標(biāo)下達(dá)167。監(jiān)理公司的過(guò)程專業(yè)把關(guān)監(jiān)督167。各級(jí)合作單位自身質(zhì)量管理體系PACD循環(huán)預(yù)防改進(jìn)用過(guò)程精品保證工程總體精品形成層層落實(shí)的計(jì)劃控制體系：167。開(kāi)發(fā)公司下達(dá)總的進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系167。監(jiān)理公司的控制監(jiān)督工程進(jìn)展167。各級(jí)合作單位制定工作進(jìn)度計(jì)劃，保證落實(shí)達(dá)成層層分解保證落實(shí)用階段進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)保證總進(jìn)度的達(dá)成形成全面的成本控制體系：167。開(kāi)發(fā)公司的對(duì)成本實(shí)行總量和階段性目標(biāo)控制，對(duì)報(bào)量、預(yù)決算審批認(rèn)可167。監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費(fèi)，進(jìn)行報(bào)量確認(rèn)167。各級(jí)合作單位對(duì)成本和工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)量，編制預(yù)決算用分項(xiàng)工程成本保證總成本控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)進(jìn) 度 成 本2023716 74纟 XXX——XXXXXXXX 置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告市場(chǎng)銷售階段是公司完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)的 “驚人一躍 ”廣告促銷組合渠道樓盤(pán)面市廣告媒體公共關(guān)系房產(chǎn)展示交易會(huì)網(wǎng)絡(luò)銷售推廣營(yíng)業(yè)推廣人