【正文】 前 40003500，沿街商鋪 10000/ m2u戶型區(qū)間： 102159 m2u客戶 ：本地客戶 80%，大戶型客戶主要是本地私營業(yè)主、公務(wù)員， 小戶型客戶是老師、白領(lǐng)等。u綠化率： 40%君悅豪庭房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)經(jīng)典案例 5 7172太倉市商業(yè)業(yè)態(tài)（ SOHO）投資調(diào)查問卷分析72調(diào)查目的： 了解太倉市中高收入群體對房產(chǎn)投資，尤其對酒店式公寓、 SOHO公寓的投資意向和購買習(xí)慣，為本項目的定位提供市場依據(jù)，使項目定位更加切合太倉市主流購買者的投資需求，增強項目市場吸引力。調(diào)查內(nèi)容： 客戶投資意向調(diào)查 客戶投資習(xí)慣調(diào)查 基礎(chǔ)背景調(diào)查抽樣方式： 隨機抽樣分析工具： Excel 軟件問卷調(diào)查說明73酒店式公寓 /Serviced Apartments酒店式公寓特征硬件 家居型戶型以酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的內(nèi)外部設(shè)計裝飾，體現(xiàn)檔次與舒適性軟件 酒店管理公司或者物業(yè)管理公司提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)產(chǎn)權(quán)特征 分割產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式 投資者將物業(yè)委托給酒店管理公司或物管公司統(tǒng)一經(jīng)營，長期經(jīng)營獲取利潤，物管公司抽取一定傭金租金水平 正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出 40%—50%客戶群 具有長期商務(wù)、旅行、度假的需求，外籍公司的高級員工、國內(nèi)企業(yè)的老板、高層等人士。投資成本 低于同等級酒店區(qū)域特征 具備良好的旅游 /商務(wù) /商業(yè) /交通條件u酒店式公寓定義融合了星級酒店的設(shè)施與服務(wù)、專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營、提供低于酒店的價格和注重家庭特色于一體的自住式單位，集居住、辦公、休閑為一體 , 受到高檔次商務(wù)人士的青睞。三資企業(yè)集中、商務(wù)活動頻繁的地區(qū)是酒店式公寓發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)境。74樣本特征分析本次調(diào)查共發(fā)放問卷 100份，回收問卷 76份，有效問卷 73份。（ 1）被調(diào)查樣本中，女性占 62%，男性占 38%。（ 2）主要學(xué)歷為大專、高中、本科，分別占 39%、 36%、 17%。 調(diào)研結(jié)果學(xué)歷分布符合太倉市整體人口學(xué)歷情況。調(diào)查問卷第一部分 性別調(diào)查： 學(xué)歷調(diào)查：75（ 1）被調(diào)查樣本的收入分布方面， %的被調(diào)查者收入水平位于 10002023元 /月； %的被調(diào)查者收入水平位于 20233000元 /月； %的被調(diào)查者收入水平 位于 30004000元 /月； 2023元 /月的中高收入者占 %；（ 2）被調(diào)查樣本的職業(yè)分布方面，私營業(yè)主占 %，外資企業(yè)員工占 %， 私營企業(yè)員工占 %。被調(diào)查樣本的收入情況、職業(yè)情況，中高收入群體為主，符合此次調(diào)查的目的要求調(diào)查問卷第一部分 收入調(diào)查： 職業(yè)調(diào)查：76被調(diào)查樣本家庭結(jié)構(gòu)以中青年家庭為主，居住區(qū)域主要分布于城中區(qū)、城東區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（ 1）被調(diào)查樣本的家庭構(gòu)成方面，三口之家、新婚家庭、單身未婚家庭各占相當(dāng)?shù)? 比例，分別為 42%、 18%、 39%。（ 2）被調(diào)查樣本的居住區(qū)域方面，城中區(qū)占 58%，其次主要分布于城東區(qū)和經(jīng)濟開 發(fā)區(qū)，各占 14%、 13%。調(diào)查問卷第一部分 工作片區(qū)：家庭結(jié)構(gòu)：77酒店式公寓相對于 SOHO、 LOFT，具有較高的認(rèn)知度酒店式公寓認(rèn)知度（ 1）被調(diào)查者對 SOHO、 LOFT等物業(yè)類型的認(rèn)知度很低，僅分別有 21%、 14%的被調(diào) 查者知道此類物業(yè)。（ 2）酒店式公寓的認(rèn)知度相對較高， 66%的被調(diào)查者知道此類物業(yè)。調(diào)查問卷第二部分 SOHO認(rèn)知度 LOFT認(rèn)知度78高達(dá) 89%的被調(diào)查者認(rèn)同在城中區(qū)、城東區(qū)、經(jīng)開區(qū)辦公（ 1）對于喜歡的辦公區(qū)域， 44%的表示喜歡城中區(qū)， 26%的表示喜歡經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，另有 19%的表示喜歡城東區(qū)，三者比例合計高達(dá) 89%，說明太倉市居民對于此三個區(qū)域 辦公具有很高的認(rèn)同度。（ 2）位于其他區(qū)域的寫字樓等辦公物業(yè)，會面臨比較大的風(fēng)險。調(diào)查問卷第二部分 79太倉市居民投資房產(chǎn)的比例顯著增加（ 1）在過去幾年中， 25%的被調(diào)查者購買過公寓或者寫字樓。（ 2） 65%的被調(diào)查者在未來一年有投資房產(chǎn)的計劃。（ 3）太倉市居民投資房產(chǎn)的比例正在顯著上升。調(diào)查問卷第二部分 未來一年有投資房產(chǎn)的計劃購買過公寓或者寫字樓80太倉市對于各種物業(yè)的購買、租賃，對臨街商鋪和酒店式公寓的認(rèn)同度較高，前者更傾向于租賃，后者更傾向于購買（ 1）被調(diào)查者對于租賃或購買的物業(yè)類型的選擇次序依次為臨街商鋪、酒店式公寓、 步行街商鋪等，酒店式公寓的接受程度高于商住 SOHO，臨街商鋪的接受程度高于 步行街商鋪。（ 2）對于臨街商鋪，被調(diào)查者更傾向于租賃；對于酒店式公寓，被調(diào)查者更傾向于購買。調(diào)查問卷第二部分 原意租賃的房產(chǎn) : 原意購買的房產(chǎn) :81被調(diào)查者對家庭辦公的喜歡程度高，可見此類物業(yè)的市場接受程度高對現(xiàn)有辦公環(huán)境的滿意程度 對在家庭辦公的喜歡程度（ 1）被調(diào)查樣本對現(xiàn)有辦公環(huán)境的滿意程度較高， 62%的被調(diào)查者表示滿意。（ 2）對于家庭辦公， 74%的被調(diào)查者表示喜歡。由此可見太倉市對 SOHO等家庭辦公型物業(yè)的接受程度高。調(diào)查問卷第二部分 82被調(diào)查者在投資酒店式公寓時，對地段、交通等區(qū)位因素看重（ 1）被調(diào)查者在投資酒店式公寓所看重的因素中，從高到低依次為：?周邊消費能力 33%?交通 23%?位置 19%?酒店管理團(tuán)隊 13%?面積 6%?其他 6%（ 2）被調(diào)查者對于酒店式公寓所為的地段等區(qū)位因素看重，而對酒店式公寓自身的因素，所面積、管理等重視不夠。調(diào)查問卷第二部分 83小面積酒店式公寓的市場認(rèn)同度低； 的酒店式公寓市場認(rèn)同度（ 1）對于酒店式公寓的面積， 48%的被調(diào)查者選擇 50—70 平米， 41%的被調(diào)查者選 擇 70平米以上，小面積酒店式公寓的認(rèn)同度很低；（ 2）對于酒店式公寓的層高， 10%的被調(diào)查者選擇 ， 46%的被調(diào)查者選擇 ， 37%的被調(diào)查者選擇 。高層高酒店式公寓更受被調(diào)查者的歡迎。調(diào)查問卷第二部分 酒店式公寓面積 : 酒店式公寓層高 :84酒店式公寓的可接受單價為 6000元 /平；可接受總價在 50萬以下酒店式公寓單價接受程度調(diào)查 酒店式公寓總價接受程度調(diào)查（ 1）對于酒店式公寓的可接受單價，主要分布范圍為 6000元 /平以下，其中 38%的被 調(diào)查選擇 40005999元 /平 。（ 2）對于酒店式公寓的可接受總價， 50萬以下的范圍內(nèi)，被調(diào)查者的選擇分布相對 均衡，只有 5%的被調(diào)查者可以接受總價 50萬以上。調(diào)查問卷第二部分 85被調(diào)查者在投資 SOHO公寓時，依然過多關(guān)注地段、交通等區(qū)位因素被調(diào)查者在投資 SOHO公寓時，所看重的因素依次為：?周邊消費能力 27%?交通 23%?位置 22%?物業(yè)管理 16%?面積 9%?其他 3%與投資酒店式公寓類似，被調(diào)查者在投資SOHO公寓時依然過多關(guān)注地段、交通的區(qū)位因素，對于項目自身的因素關(guān)注不高。調(diào)查問卷第二部分 86與酒店式公寓類似，面積小的 SOHO公寓不受歡迎；層高 SOHO公寓市場可接受（ 1）對于 SOHO公寓的面積， 48%的被調(diào)查者選擇 100120平方米， 41%的被調(diào)查者選擇 120平方米以上，小面積 SOHO公寓不受歡迎。（ 2）對于 SOHO公寓的層高， 50%的被調(diào)查者選擇層高 ，另有 43%的被調(diào)查者選擇層高 。調(diào)查問卷第二部分 SOHO公寓面積調(diào)查 SOHO公寓層高調(diào)查87被調(diào)查者對 ，面積 80平方米，總價60萬的 SOHO公寓的接受程度較好對 SOHO公寓購買意向 對 （買一送一），面積 80平方米，總價 60萬的 SOHO公寓的經(jīng)濟承受能力被調(diào)查者對 （買一送一），面積 80平方米，總價 60萬的 SOHO公寓的經(jīng)濟承受能力較好， 54%的被調(diào)查者表示可以承受。調(diào)查問卷第二部分 88SOHO公寓可接受的單價分布于 3000元 /平 5000元 /平之間，可接受總價于 20萬 50萬之間（ 1）對于 SOHO公寓單價，在 3000元 /平 —5000 元 /平的價格范圍內(nèi)，被調(diào)查者的接受程度分布均勻，共合計 65%，另外 25%的選擇單價 3000元 /平以下，僅有 10%的被調(diào)查者選擇單價 5000元 /平以上。（ 2）對于 SOHO公寓的總價，僅有 7%的被調(diào)查者選擇 50萬以上，在 50萬以下區(qū)間分布大致均勻，共計 75%的被調(diào)查者分布于 2050萬總價之間。調(diào)查問卷第二部分 SOHO公寓單價調(diào)查 SOHO公寓總價調(diào)查89被調(diào)查者對于酒店式公寓、 SOHO公寓的投資前景持相對冷靜、客觀的態(tài)度對于酒店式公寓和 SOHO公寓的投資前景，被調(diào)查者反應(yīng)相對冷靜， 31%的被調(diào)查者持樂觀態(tài)度，其中 10%的被調(diào)查者認(rèn)為很好； 30%的被調(diào)查者認(rèn)為一般； 13%的被調(diào)查者認(rèn)為不好； 26%的被調(diào)查者認(rèn)為很難估計。調(diào)查問卷第二部分 90本次調(diào)查結(jié)論總結(jié)216。太倉市居民對 酒店式公寓認(rèn)知度較高，對 SOHO、 LOFT認(rèn)知度低 ；216。74%的被調(diào)查者喜歡家庭辦公的方式；216。在對各類物業(yè)購買和租賃方面，臨街商鋪和酒店式公寓的認(rèn)同度較 高， 大多數(shù)人更傾向于租賃臨街商鋪，而更傾向于購買酒店式公寓；216。投資酒店式公寓和 SOHO公寓時，大多數(shù)人 更關(guān)注于地段、 交通、周 邊消費等區(qū)位因素， 對于物業(yè)自身的面積、層高、管理等關(guān)注不高；216。被調(diào)查者普遍 不喜歡面積過小的酒店式公寓和 SOHO公寓；216。喜歡 ；216。大多數(shù)被調(diào)查者對酒店式公寓的可接受單價最高為 6000元 /平， 可接受總價位于 50萬以下 。216。SOHO公寓的可接受單價主要位于 3000元 /平 —5000 元 /平區(qū)間上，可接受總價位于 2050萬之間。調(diào)查問卷第三部分 91合理的出租率應(yīng)該既能使酒店效益最佳化 (RevPAR達(dá)到最大 )，又能使酒店可持續(xù)發(fā)展 (客房不能長期全負(fù)荷使用，須有一定余地以確保酒店正常運營、維修保養(yǎng) )世聯(lián)估計， 太倉酒店的最佳合理數(shù)值，應(yīng)在 6570%。若從酒店檔次看，有所差異：高星級由于客房結(jié)構(gòu)和高投入、高成本引起的高價格定位等原因應(yīng)當(dāng)處于上述數(shù)值的略低區(qū)位，大體為 6568%之間；經(jīng)濟型酒店應(yīng)處于略高位置，即 6770%之間。以此衡量客房供求， 太倉市酒店年平均出租率介于合理區(qū)間， 全市客房供求總體平衡?？头康墓┣罂傮w平衡，高星級競爭激烈 房地產(chǎn)微觀市場酒店物業(yè)太倉酒店宏觀市場分析92接待量市場份額與收入市場份額出現(xiàn)剪刀差，高星級酒店客源構(gòu)成中商務(wù)比重增大 u 2023年，包括四、五星級的高星級酒店接待量市場份額為 % ，而其收入的市場份額為%；包括一、二、三星級的中低星級酒店接待量市場份額為 % ，而其收入的市場份額僅為 %。 u 在旅游團(tuán)隊、商務(wù)散客和會議展覽三大宗客戶群體中，以三星級酒店為主要住宿地，駐留時間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊比重相對降低，而以高星級酒店為主要住宿地，支付房價高的商務(wù)散客、會議的比重明顯增大。 市場份額計算方法某星級接待量或收入 /全市接待量或收入房地產(chǎn)微觀市場酒店物業(yè)太倉酒店宏觀市場分析9394太倉高端酒店市場占有率低，寶龍和南洋兩家五星酒店的運營將使太倉高端酒店業(yè)競爭激烈，霸主地位將被重新改變．經(jīng)濟型酒店占據(jù)太倉酒店市場主流。 216。 太倉高檔酒店（四星、五星級）只有 2家；216。 再建項目 2家（寶龍酒店、南洋酒店）價錢適中，主要經(jīng)營住宿、商務(wù)、宴會餐飲等，商務(wù)主要以政府會議，各種研討會較多，住宿多以外地高級商旅人士為主及部份往來工業(yè)園區(qū)的外籍客戶。216。 太倉中低檔酒店較多，價格中等偏低，規(guī)模較小、分布無集中性、多以休閑、經(jīng)濟、商務(wù)為主，消費群大多數(shù)為本地消遣客戶及部分外來商務(wù)人士，酒店入住率較好。汽車城花園酒店錦江國際大酒店蘇豪賓館鑫河假日住宿新梅華大酒店太陽城酒店新天地商務(wù)賓館春天假日酒店嘉榮賓館婁東賓館銀河賓館交通大廈房地產(chǎn)微觀市場酒店物業(yè)太倉酒店分布圖 9495高檔酒店情況分析汽車城花園酒店 錦江國際大酒店南洋大酒店未開業(yè)寶龍大酒店未開業(yè)房地產(chǎn)微觀市場酒店物業(yè)星級酒店分析9596標(biāo)準(zhǔn)： ★★★★★開業(yè)時間： 2023年被評為五星酒店（前身為弇山賓館）總建筑面積： （主樓 +群樓 +3棟別墅）入住率 ： 80%(旺季 )客源：