【正文】 1：主力面積區(qū)間（ m） 標(biāo)準(zhǔn) 2：置業(yè)客群 首置型物業(yè) 100以內(nèi) 首次置業(yè)占 70% 首改型物業(yè) 100120 二次置業(yè)占 70% 再改型物業(yè) 120180 二次以上置業(yè)占 70% 高層高端物業(yè) 180以上 多次置業(yè) 別墅物業(yè) — — 不同物業(yè)類型的政策建議 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái) 產(chǎn)品劃分標(biāo)準(zhǔn) 影響丌明顯 影響明顯 觀望 開始觀望、價(jià)格暫穩(wěn) 供應(yīng)量少，成交量亦少 供應(yīng)量少、價(jià)穩(wěn) 觀望 開始觀望、價(jià)格暫穩(wěn) 雙拼多，市場(chǎng)觀望 影響明顯、價(jià)格暫穩(wěn) 影響明顯、銷售減緩 擔(dān)心政策、觀望戒成交 影響大，成交量降 觀望，成交量降 量?jī)r(jià)平穩(wěn) 量?jī)r(jià)平穩(wěn) 成交量略減，價(jià)穩(wěn) 觀望、供量多、銷量小 量?jī)r(jià)平穩(wěn) 量?jī)r(jià)平穩(wěn) 量少價(jià)高，暫勿降價(jià) 加大促銷，穩(wěn)定價(jià)格 加大促銷，穩(wěn)定價(jià)格 降價(jià)促銷 量少價(jià)高，暫勿降價(jià) 加大促銷，穩(wěn)定價(jià)格 加大促銷，穩(wěn)定價(jià)格 降價(jià)促銷 雙拼多，促銷亦難走量 雙拼多，促銷亦難走量 雙拼多，促銷亦難走量 適當(dāng)促銷走量 略降價(jià)、鼓勵(lì)一步到位 略降價(jià)、鼓勵(lì)一步到位 適當(dāng)促銷走量 適當(dāng)促銷走量 小幅促銷，加速走量 多方促銷、加速走量 適當(dāng)促銷走量 快銷、價(jià)戒可漲 不同城市物業(yè)類型的市場(chǎng)現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略 一線 （限） 二線 （限） 三線 （限） 三線 （待限） 0 物業(yè)類型 別墅 高端高層 180 再改型 120 首改型 100 首置型 一線 （限） 二線 （限） 三線 （限） 三線 （待限） 0 物業(yè)類型 別墅 高端高層 180 再改型 120 首改型 100 首置型 丌同城市丌同物業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀 丌同城市丌同物業(yè)的應(yīng)對(duì)策略 大類 小類 產(chǎn)品 所受影響 判斷依據(jù) 應(yīng)對(duì)策略 剛性 需求 過渡需求 公寓 較大 限購(gòu)條件下，置業(yè)一步到位 買一贈(zèng)一捆綁銷售 減輕首付壓力 自住需求 中小戶型 較小 先觀望，后購(gòu)買 改善 性需 求 自住需求 雙拼戶型 較大 限購(gòu)導(dǎo)致丌能過戶 引入實(shí)力剛需 買一贈(zèng)一 通過他 人名義、 企業(yè)名 義購(gòu)買 自住需求 大中非雙拼 戶型 丌確定 二套首付六成以上，利率 倍，視家庭財(cái)富而定 引入實(shí)力剛需，宣傳 一步到位置業(yè)優(yōu)勢(shì) 投資 需求 彈性需求 休閑度假類 較大 可買可丌買 變相降價(jià)促銷 保值需求 頂級(jí)資產(chǎn)型 較小 通脹繼續(xù)，負(fù)利率依然存在 穩(wěn)定價(jià)格 過渡性戶型、雙拼戶型、休閑度假等產(chǎn)品可能會(huì)受到較大影響 15% 10% 5% 30% 25% 20% 40% 35% 60平以下 60140平 140平以上 世聯(lián)全國(guó)代理樓盤不同面積區(qū)間占比變化 兩輪限購(gòu)后， 60平以下戶型占比丌斷下降 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái) 限購(gòu) ①局部限購(gòu)、買房即可落戶城市：在非限購(gòu)區(qū)購(gòu)買現(xiàn)房有產(chǎn)權(quán)后落戶， 再到市區(qū)購(gòu)房 ②二手房交易周期短的城市，可快速賣一買一 ③引導(dǎo)客戶補(bǔ)社保、納稅證明等手續(xù)（深圳已丌認(rèn)可） ④利用子女等親人朊友名義購(gòu)買 ⑤以公司名義購(gòu)買 ⑥提供假稅單、拖延簽合同日期 ⑦產(chǎn)權(quán)更名 ⑧私人兮系交易中心備案、銀行貸款 ⑨其他方式 限貸 ①分期付款：按照丌同比例和時(shí)限，分 631，戒 3223等；時(shí)限可在一 年內(nèi)付清、交房前付清等； ②如首付 6成，剩余 4成下定后一個(gè)月內(nèi)交清按一次性折扣，沒有交清轉(zhuǎn) 為按揭折扣。 ③買一贈(zèng)一，降低首付 ④其他方式 限購(gòu)限貸政策具體規(guī)避建議 地理位臵：深圳機(jī)場(chǎng)與福永交界處英管 山片區(qū)，與前海中心同處于珠三角 “ 香 港－深圳－廣州 ” 這一城市群 “ 脊梁 ” 位臵的海陸空立體核心樞紐。 交通配套：高速及快速路：廣深高速、 寶安大道、 107國(guó)道；城市軌道 : 地鐵 1 號(hào)線，深圳機(jī)場(chǎng)快線 11號(hào)線；水路：機(jī) 場(chǎng)碼頭；公交：多條。 基本指標(biāo)：占占地面積 ， 容積率 ，建筑面積 :161856平方 米 ，總戶數(shù) 2200戶。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：地道法式建筑風(fēng)格， 15層親 地小高層，大花園 ，戶型涵蓋 80平米舒 適兩房到 180平米寬闊四房。 深圳 萬(wàn)科金色領(lǐng)域： 談市下的閃電戰(zhàn) 項(xiàng)目背景 ?市場(chǎng)面： 繼 、 ，第三輪全面調(diào)控之下，深圳 首個(gè)拿預(yù)售證、首個(gè)新開盤項(xiàng)目，深圳嚴(yán)厲版限購(gòu)細(xì)則（ 3月 2 日）出臺(tái)后，全市首個(gè)開盤項(xiàng)目 ?客戶面： 一期開盤隔二期加推開盤僅隔 6天的時(shí)間 ?項(xiàng)目面： 本地居民以住在自建房為主、商品房市場(chǎng)空白暫無(wú) 競(jìng)品。 世聯(lián)業(yè)績(jī) ?2023年 2月 26日：一批開盤，推出 334套，完美售罄，實(shí)現(xiàn)均 價(jià) 16000元 /平，超出片區(qū)最高價(jià) 60% ?2023年 3月 5日：二批加推，推出 268套，成交 186套，實(shí)現(xiàn)均 價(jià) 16500元 /平，銷售率達(dá) 70％ 世聯(lián)策略 ?營(yíng)銷前臵，找準(zhǔn)客戶，主動(dòng)出擊。經(jīng)反復(fù)調(diào)研，確定以本地 居民為核心。 ?營(yíng)銷創(chuàng)新，梳理工具，資源整合。尤其是展開現(xiàn)場(chǎng)商家互動(dòng) 活動(dòng)，加強(qiáng)商家合作，讓客戶享受商家優(yōu)惠權(quán)益，體現(xiàn)項(xiàng)目商 業(yè)配套，為客戶帶來價(jià)值。 清遠(yuǎn) 北部萬(wàn)科城： 大盤短時(shí)快銷模式 項(xiàng)目背景 ?無(wú)現(xiàn)場(chǎng)，無(wú)售樓處，無(wú)樣板房，只有一個(gè)展場(chǎng)，兩個(gè)沙盤， 四塊展板； ?12月 5日，突破傳統(tǒng)，舉行北部萬(wàn)科城 “ 筑夢(mèng) ” 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)， 當(dāng)天 6000多批客戶到場(chǎng)，數(shù)千人認(rèn)籌選房； ?12月 6日－ 12月 19日， 14天，滾動(dòng)收籌，滾動(dòng)開盤，累計(jì)認(rèn) 購(gòu)超過 1500套； ?截至 1月 3日，北部萬(wàn)科城認(rèn)購(gòu) 2350套，金額超 ； ?截至 3月 15日，最后一套售完，北部萬(wàn)科城一期實(shí)現(xiàn) 100%銷 售。 世聯(lián)業(yè)績(jī) ?2023年 12月 5日－ 2023年 3月 15日， 100天，勁銷 2568套， 實(shí)現(xiàn)銷售金額 ， 100％銷售 世聯(lián)價(jià)值 ?戰(zhàn)略性定位客戶資源＋ 150人大兵團(tuán)作戰(zhàn) 地理位臵：清遠(yuǎn)市清城區(qū)石角鎮(zhèn)大坑水庫(kù)西 側(cè)，廣清高速龍?zhí)脸隹凇? 基本指標(biāo)：總用地 125萬(wàn)平米，一期占地面積 ；總規(guī) 250萬(wàn)平米，一期建筑面積 38萬(wàn)平米，容積率 ，一期 。 項(xiàng)目定位： 46萬(wàn)居住人口規(guī)模的大型生態(tài)型 城市社區(qū)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 高層洋房（一期），聯(lián)排別墅。 揭陽(yáng) 星河城二期： 夜間開盤，逆市飄紅，全城矚目 項(xiàng)目背景 ?3月 15日，揭陽(yáng)市政府一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次出臺(tái)打擊樓市細(xì)則，市 場(chǎng)開始出現(xiàn)觀望情緒，三級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量拋盤現(xiàn)象 …… ?3月份全市成交慘淡，即使是揭陽(yáng)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)創(chuàng)鴻集團(tuán)旗下 樓盤在 3月中旬開盤，也才成交 10幾套，創(chuàng)下其歷史新低 ?3月 13日、 3月 19日， 3月 20日，項(xiàng)目開盤時(shí)間一推再推 …… 開 發(fā)商停止所有宣傳推廣，再這樣下去前期登記的誠(chéng)意客戶流失掉 ?3月 24日開發(fā)商臨時(shí)決定開盤，但不能做開盤宣傳推廣 …… ?3月 26日，星河城二期夜間開盤，逆市飄紅，全城矚目 …… 世聯(lián)業(yè)績(jī) ?3月 26日下午 5點(diǎn)開始，開始進(jìn)場(chǎng)選房，晚上 7點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)開盤，短 短兩個(gè)半小時(shí)內(nèi)，勁銷 175套，成交總金額 7500 萬(wàn)，完成上半 年銷售目標(biāo)的 75% ?當(dāng)晚兩個(gè)小時(shí)的成交量當(dāng)月其余項(xiàng)目銷售套數(shù)總和的 3倍 世聯(lián)價(jià)值 ?首創(chuàng) 揭陽(yáng)夜間開盤銷售模式 ?淡市下通過針對(duì)性 暖場(chǎng)活動(dòng)來蓄客 ?三線城市 客戶梳理營(yíng)銷 地理位臵：位于揭陽(yáng)榕城區(qū)臨江南路 基本指標(biāo)：占地面積 17000多平方米， 總建筑面積 60000多平方米。 項(xiàng)目定位：創(chuàng)建青春、時(shí)尚休閑居住生 活為主題青年社區(qū) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目為 5棟 17層高歐式洋房， 90多平方米精致三房和 125㎡實(shí)用三房 單位，實(shí)用率 88%，揭陽(yáng)最高。 長(zhǎng)沙 城南故事： 三無(wú)項(xiàng)目的經(jīng)典 項(xiàng)目背景 ?區(qū)域關(guān)鍵詞：融城核心邊緣、外來人士定居的老城區(qū) ?在客戶心中覺得這邊配套檔次較低，環(huán)境雜亂 ?老城新區(qū)三無(wú)（無(wú)售樓處、無(wú)展示、無(wú)品牌）項(xiàng)目，離主干 道遠(yuǎn)，不具備客戶眼中的投資價(jià)值，周邊均為經(jīng)濟(jì)適用房，展 示形象差，現(xiàn)場(chǎng)沒有售樓處，無(wú)園林、及樣板間 ?對(duì)項(xiàng)目報(bào)出的 5500的均價(jià)抗性大，認(rèn)為項(xiàng)目位臵偏離主干道 太遠(yuǎn)，且因?yàn)殚_盤一拖再拖，對(duì)客戶信心造成了嚴(yán)重影響； 世聯(lián)業(yè)績(jī) ?2月 26日開盤，推 120套，兩天內(nèi)，世聯(lián)銷售 59套，超過同場(chǎng) PK行家的 2倍 ?銷售實(shí)收均價(jià) 6300，其中兩房?jī)r(jià)格高出市場(chǎng)均價(jià) 200300元 / ㎡ 世聯(lián)價(jià)值 ?強(qiáng)昭示、優(yōu)質(zhì)外展中心 ?通過活動(dòng)立高端形象，立開發(fā)商慈善形象 ?首次特色亮相立傳播，確保首波開盤熱銷 ?完全滲透區(qū)域客戶 地理位臵：位于雨花區(qū)南城省府片區(qū)， 為長(zhǎng)株潭融城先導(dǎo)區(qū)，且處于省府、武 廣、紅星板塊、雨花亭商圈四點(diǎn)中心 區(qū)。 基本指標(biāo)：占地面積： ㎡，地 上建筑面積： ㎡，容積率： ，住宅面積： ㎡，住宅 總套數(shù)： 1246套 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 7棟高層，戶型以中小戶式為 主，均為二梯三戶或二梯四戶，采用經(jīng) 典戶型設(shè)計(jì)， 2+ 2+2戶型贈(zèng)送面積較 多（含戶內(nèi)花園） 西安 金地湖城大境： 首戰(zhàn)告捷獻(xiàn) 7億，限購(gòu)逆局仍稱霸 項(xiàng)目背景 ?市場(chǎng)面： 3月西安樓市慘遭 “ 限購(gòu)令 ” ，市場(chǎng)驟然降溫，絕大 多數(shù)售樓部寥寥無(wú)幾，門庭冷清。 世聯(lián)業(yè)績(jī) ?2023年 3月 27日逆勢(shì)開盤，一號(hào)地高層、小高層開盤首戰(zhàn)以 總銷售金額 ，總銷售套數(shù) 260套、最高成交單價(jià) / 平米的驚人業(yè)績(jī)告捷天下！ ?為沖刺目標(biāo)，開發(fā)商拿出稀售疊加別墅，一周內(nèi)認(rèn)籌 12批， 次周解籌 11批，解籌率達(dá) 92%，兩周內(nèi)實(shí)現(xiàn) 8600萬(wàn)銷售額！ 世聯(lián)秘笈 ?成功秘笈一：渠道為王，陜北必殺 ?蓄客一月，策劃總監(jiān)三次帶領(lǐng)渠道團(tuán)隊(duì)深赴陜北腹地，團(tuán)購(gòu) 70套； ?短短 1個(gè)月，在陜北以神木縣為根據(jù)地中心，以 “ 榆林市、府谷縣、 靖邊縣、延安市 ” 為輻射區(qū)，將陜北區(qū)域發(fā)展成 “ 世聯(lián)革命紅區(qū) ” ； ?兩周內(nèi)，拓展西安市內(nèi)渠道，與各大高端消費(fèi)場(chǎng)所、 EMBA、各大商會(huì) 等進(jìn)行商家聯(lián)盟。 ?成功秘笈二：數(shù)次盤查，疏而不漏 ?每日盤查、梳理客戶，在第一時(shí)間內(nèi)將客戶的情況摸透。 ?成功秘笈三：頑強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，上下同心 地理位臵：位于曲江池西路與曲江池南 路交匯處東北角（曲江南湖畔），環(huán)繞 曲江池遺址公園，北望大唐芙蓉園、大 雁塔。地處城市與自然，現(xiàn)代與歷史結(jié) 合最緊密的地段，也是西安城市價(jià)值集 中體現(xiàn)的區(qū)域。 基本指標(biāo)：開發(fā)面積 1200畝，建筑面積 180萬(wàn)平米，涵蓋酒店、商業(yè)、教育、景 區(qū)建設(shè)、社區(qū)開發(fā)、舊城改造等多個(gè)領(lǐng) 域。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 8個(gè)獨(dú)棟別墅， 45個(gè)連排別 墅， 102個(gè)疊加別墅， 210個(gè)小高層?？? 戶數(shù) 375戶，綠化率 55%，容積率為 1。 北京 魯能 7號(hào)院： 逆局稱王，破冰立勢(shì)戰(zhàn)新春 項(xiàng)目背景 ?市場(chǎng)面： 新年伊始， “ 國(guó)八條 ” 、 “ 京版限購(gòu)令 ” 接連出臺(tái)； ?項(xiàng)目面：價(jià)格高于區(qū)域平臺(tái) 4000元 /平米以上，為沖業(yè)績(jī)，三 家聯(lián)合代理，末者出局 世聯(lián)業(yè)績(jī) ?截止 2023年 2月 21日，三家 PK結(jié)束，共累計(jì)認(rèn)購(gòu) 29套，其中 世聯(lián) 16套，分別是另外兩家的 2倍、 3倍！ 世聯(lián)秘笈 ?必殺技一：專業(yè)立勢(shì)，策略領(lǐng)先 ?專業(yè)準(zhǔn)備：進(jìn)場(chǎng)前項(xiàng)目全體加班緊急培訓(xùn)，功課前置，做足準(zhǔn)備； ?專業(yè)切入：以專業(yè)技術(shù)作為項(xiàng)目切入點(diǎn)，策劃團(tuán)隊(duì)先行，客戶導(dǎo)向貼 身服務(wù)，逐步滲透； ?專業(yè)團(tuán)隊(duì)：針對(duì)銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行強(qiáng)化密集系統(tǒng)性專業(yè)培訓(xùn)，建立考核機(jī) 制，全面打造銷售精英團(tuán)隊(duì)。 ?必殺技二：頑強(qiáng)不屈，上下凝聚 ?銷售團(tuán)隊(duì)建立小組責(zé)任制、考核激勵(lì)制度、 “ 一幫一 ” 談判制等，領(lǐng) 導(dǎo)層多次參與項(xiàng)目套路，全面建立主人翁意識(shí)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。 ?必殺技三：團(tuán)隊(duì)形象，深入人心 ?銷售與策劃團(tuán)隊(duì)緊密配合，兩線齊頭并進(jìn)，得到開發(fā)商高度贊揚(yáng)。 地理位臵：位于京承高速、京順路、機(jī) 場(chǎng)高速、奧運(yùn)大道、 M1 S機(jī)場(chǎng)輕 軌 L1號(hào)線等多維城市快行線交匯處。 基本指標(biāo)：總建筑面積 ，其 中洋房建筑面積 ；總占地面 積 ，其中洋房建設(shè)用地 。 項(xiàng)目定位：以 “ 濱水、生態(tài)、國(guó)際、活 力、宜居 ” 為特色。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：以細(xì)節(jié)