【正文】 域的客戶，對本區(qū)域的認(rèn)同較差，據(jù)市場研究此類客戶在本區(qū)域購房絕大多數(shù)是用于投資，但國家對房地產(chǎn)信貸新政的出臺，二套以上的住房在購買時提高首付和提高利率，對房地產(chǎn)投資打擊嚴(yán)厲。中遠(yuǎn)地產(chǎn)在天津市已經(jīng)有了一定的知名度，遠(yuǎn)洋新干線項目造成競爭壓力。B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目 SWOT分析 項目定位成本分析樓面地價： 2500元 /平方米 設(shè)定一期銷售均價： 7600元 /平方米其他成本預(yù)估：大小市政： 200元 /平方米 各種設(shè)計費用： 150元 /平方米 建安費用（毛坯、公共部分精裝）： 1500元 /平方米 園林施工費用： 100元 /平方米 管理費用： 100元 /平方米 銷售、推廣費用（各占銷售總額的 %)： /平方米 不可預(yù)見費用（占銷售總額的 4%)： 300元 /平方米 不計算任何稅金的情況下，凈成本約為： 5000元 /平方米開發(fā)成本低，降低了開發(fā)風(fēng)險，有條件通過增加產(chǎn)品附加值提升利潤空間，同時降低產(chǎn)品同質(zhì)化風(fēng)險。B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目形象定位 產(chǎn)品定位 價格定位 客戶定位 空港居住區(qū)的發(fā)展周邊項目推廣主題 本項目形象定位 總體規(guī)劃建議 單體建議戶型建議園林景觀建議配套建議其他建議 價格推導(dǎo)價格策略客戶研究 項目客戶定位B. A. ConsultingUPliving CommunityUP living+ +成長型 大生活Community人居社區(qū)項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目形象定位 —— 空港居住區(qū)的發(fā)展B. A. Consulting空港資源成長型居住區(qū)空港資源成長型居住區(qū)UPliving Community項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目形象定位 —— 空港居住區(qū)的發(fā)展 B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目形象定位 —— 周邊項目形象定位 (遠(yuǎn)洋新干線） 辦公、居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定位辦公、居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定位B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目形象定位 —— 周邊項目形象定位 (萬科東麗湖） 超大型生態(tài)新市鎮(zhèn)B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位思考生態(tài)：地塊不具備生態(tài)元素，但是對于一個在產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的住宅項目，加入生態(tài) 元素是非常必要的，可以通過園林景觀，通過節(jié)能環(huán)保的科技手段等實現(xiàn) 生態(tài)社區(qū)的定位，可以很好的弱化客戶對在產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)里居住的抵制心理， 生態(tài)概念在周邊競爭項目中已被廣泛使用國際： 臨濱海國際機(jī)場、開發(fā)區(qū)吸引了大量國際級企業(yè)的入住，使社區(qū)的國際化 成為必然。對于一個思想相對陳舊但面臨著并且已經(jīng)實際發(fā)生著巨大的飛 速的發(fā)展的城市，人們對國際化的事物更容易接受；按照國際化的理念對 項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、開展?fàn)I銷推廣，對于這里生活工作的外國人也會極具 吸引力，會使本項目成為真正的國際化社區(qū)。國際化定位在周邊競爭項目 中尚無人涉及科技：科技是一種手段，服務(wù)于生活，本項目將通過務(wù)實的科技手段打造出生態(tài)、 節(jié)能、環(huán)保的國際化社區(qū)以及以人為本的生活理念 B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位建議案名：中興國際城國際社區(qū) l 生態(tài)家園 l 科技生活B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 由國際化引發(fā)思考國際化的設(shè)計團(tuán)隊國際化的物業(yè)管理國際化的配套服務(wù)國際化的產(chǎn)品國際化的宣傳推廣形象國際化的生活工作理念……B. A. Consulting方案一： 充分規(guī)避土地的不利條件；追求社區(qū)整體產(chǎn)品的均好性；盡可能保障所有戶型的舒適度，營造社區(qū)的整體宜居性 產(chǎn)品均質(zhì)化，營造整體社區(qū)環(huán)境項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting【規(guī)劃方案一】普通住宅：高層板樓14層 ,1層 3戶職工宿舍：高層塔樓14層 ,1層 810戶職工宿舍：高層板樓14層 ,1層 3戶項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting建筑形式 層數(shù) 樓型 主力戶型面積 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比高層板樓 14 1層 3戶 5070平米一居 11880 4% 118 8589平米兩居 83320 % 946 110130平米三居 23520 % 196 130150平米四居 31360 % 224 高層板樓 14 1層 3戶 8589平米兩居 22652 % 258 89平米三居 9968 % 112 110130平米三居 16800 % 140 130150平米四居 15680 % 112 塔樓 14 1層 810戶5070平米一居 6720 % 112 7089平米兩居 49546 % 620 8589平米三居 25872 % 294 90110平米三居 2632 % 28 合計 　 　 住宅總建面 299950 100% 3160 100%90平米以下的戶型占到70%以上。 開發(fā)總面積為 299950平米 ， 其中 90以上戶型面積為 89992平米，占總面積的 30%項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting方案二： 在作滿容積率的前提下，盡量做出部分相對低密度的產(chǎn)品，帶動土地價值； 通過較高密度的塔樓部分，提高對三角土地的利用率，并實現(xiàn)部分小高層住宅產(chǎn)品產(chǎn)品差異化，拉升項目形象項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting普通住宅：高層板樓14層 ,1層 3戶職工宿舍：高層塔樓14層 ,1層 810戶普通住宅：小高層板樓8層 ,1層 2戶項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting【規(guī)劃方案二】建筑形式 層數(shù) 樓型 主力戶型面積 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比小高層 8 1層 2戶 90110平米三居 14400 144 %110130平米三居 17280 144 %高層板樓 14 1層 3戶 5070平米一居 8960 150 %8589平米兩居 70112 824 %89平米三居 9968 112 %110130平米三居 13440 112 %130150平米四居 15680 112 %塔樓 14 1層 810戶5070平米一居 10080 168 %7089平米兩居 70040 824 %8589平米三居 40672 462 %90130平米三居 29232 252 %合計 　 　 住宅總建面 299864 100% 3304 100%90平米以下的戶型占到70%以上。 開發(fā)總面積為 299864平米 ， 90以上戶型面積為 90032平米，占總面積的 30%項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting單體特點? 戶型面積： 120平米以上舒適三居? 情景多層， 一梯兩戶 , 南北通透，端單元三面采光? 每棟 多個單元拼接 ，層高 3米， 8層，建筑總高 24米西單元 東單元中單元樓型建議 — 多層 項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting單體特點? 戶型面積： 85平米兩居， 89平米舒適兩居或緊湊三居? 小高層， 一梯兩戶 , 南北 通透，端單元 三面采光? 每棟 多個單元拼接 ，層高 3米， 11層，建筑總高 33米西單元 東單元中單元樓型建議 — 小高層 A 項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting單體特點? 戶型面積： 85平米兩居， 89平米舒適兩居或緊湊三居? 校高層， 一梯三戶 ，端單元三面采光? 每棟 多個單元拼接 ，層高 3米， 14層，建筑總高 42米西單元 東單元樓型建議 — 小高層 B 項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting小高層深圳香蜜湖 1號悅泰林里加州風(fēng)格廣州雅居樂昆明世紀(jì)城廣州星河灣小高層現(xiàn)代風(fēng)格項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 單體建議 :外立面B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議對中興員工內(nèi)部銷售的住宅部分：全部為 90以下戶型，產(chǎn)品主要為 60~70平方米的一居， 80~90平方米的兩居或 90平方米的小三居面向市場銷售的住宅部分：90一下的小戶型，要有 50～ 60的一居， 70～ 80的兩居， 90的兩居或小三居。大戶型里有 20%～ 25%是 120～ 130的 3居或小 4居，另 5%考慮 150以上的超大戶型。 B. A. Consulting贈送面積 ——原戶型加錯陽臺后演變成露臺 小高層項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting預(yù)留改造 ——可改為居室的大陽臺成都萬科金域藍(lán)灣? 戶型空間變化性大? 兩居變?nèi)拥目赡? 需看政策的靈活程度小高層 【產(chǎn)品建議 單體特色】項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting改良傳統(tǒng)交通核，壓縮交通面積，從而可以提升使用率，使 1梯 3戶的使用率能夠接近 1梯 4戶。傳統(tǒng) 1梯 3的交通核 改良后的交通核改良平面后，使用率增加至 %14層小高層項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting奢華小高亮點：入戶花園增加入戶序列，營造灰空間體驗。錯層設(shè)置入戶花園，挑高 2層，即增加開闊感，還可以適當(dāng)偷面積。 14層小高層項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting小高層 角窗與飄窗讓居室顯得更加寬闊，拓展室內(nèi)空間。項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議社區(qū)共六個組團(tuán)，每個組團(tuán)以及社區(qū)各出入口都有或大或小的集中景觀會所以及其周邊的景觀應(yīng)該是社區(qū)中面積最大的核心景觀景觀設(shè)計要突出強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保主題，并體現(xiàn)出國際化符號景觀貫穿社區(qū)內(nèi)各個空間：社區(qū)出入口 社區(qū)道路 集中景觀 樓宇入口 大堂、電梯間B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議園林景觀設(shè)計關(guān)鍵詞：坡地、層次、交流、文化B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議坡地：景觀地帶形成落差，使建筑物有種在綠地里的感覺，使人有與植物更親近的感覺B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議層次：植被的選擇注重高、中、低的配合使用，植被多層次，渾然天成， 可以化設(shè)計于無形，引人入勝 B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議交流：人與人，人與自然，室內(nèi)與室外的交流B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議文化：園林設(shè)計中體現(xiàn)的文化色彩井蓋文化 小品與景觀結(jié)合，標(biāo)示與景觀結(jié)合 B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定