【正文】 域的客戶，對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同較差，據(jù)市場(chǎng)研究此類客戶在本區(qū)域購(gòu)房絕大多數(shù)是用于投資，但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸新政的出臺(tái)，二套以上的住房在購(gòu)買時(shí)提高首付和提高利率，對(duì)房地產(chǎn)投資打擊嚴(yán)厲。中遠(yuǎn)地產(chǎn)在天津市已經(jīng)有了一定的知名度，遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目造成競(jìng)爭(zhēng)壓力。B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目定位成本分析樓面地價(jià)： 2500元 /平方米 設(shè)定一期銷售均價(jià)： 7600元 /平方米其他成本預(yù)估：大小市政： 200元 /平方米 各種設(shè)計(jì)費(fèi)用： 150元 /平方米 建安費(fèi)用（毛坯、公共部分精裝）： 1500元 /平方米 園林施工費(fèi)用： 100元 /平方米 管理費(fèi)用： 100元 /平方米 銷售、推廣費(fèi)用（各占銷售總額的 %)： /平方米 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（占銷售總額的 4%)： 300元 /平方米 不計(jì)算任何稅金的情況下，凈成本約為： 5000元 /平方米開(kāi)發(fā)成本低，降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，有條件通過(guò)增加產(chǎn)品附加值提升利潤(rùn)空間，同時(shí)降低產(chǎn)品同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)。B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 客戶定位 空港居住區(qū)的發(fā)展周邊項(xiàng)目推廣主題 本項(xiàng)目形象定位 總體規(guī)劃建議 單體建議戶型建議園林景觀建議配套建議其他建議 價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格策略客戶研究 項(xiàng)目客戶定位B. A. ConsultingUPliving CommunityUP living+ +成長(zhǎng)型 大生活Community人居社區(qū)項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 —— 空港居住區(qū)的發(fā)展B. A. Consulting空港資源成長(zhǎng)型居住區(qū)空港資源成長(zhǎng)型居住區(qū)UPliving Community項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 —— 空港居住區(qū)的發(fā)展 B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 —— 周邊項(xiàng)目形象定位 (遠(yuǎn)洋新干線） 辦公、居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定位辦公、居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定位B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目形象定位 —— 周邊項(xiàng)目形象定位 (萬(wàn)科東麗湖） 超大型生態(tài)新市鎮(zhèn)B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位思考生態(tài)：地塊不具備生態(tài)元素，但是對(duì)于一個(gè)在產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅項(xiàng)目，加入生態(tài) 元素是非常必要的，可以通過(guò)園林景觀，通過(guò)節(jié)能環(huán)保的科技手段等實(shí)現(xiàn) 生態(tài)社區(qū)的定位，可以很好的弱化客戶對(duì)在產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)里居住的抵制心理， 生態(tài)概念在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中已被廣泛使用國(guó)際： 臨濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)、開(kāi)發(fā)區(qū)吸引了大量國(guó)際級(jí)企業(yè)的入住，使社區(qū)的國(guó)際化 成為必然。對(duì)于一個(gè)思想相對(duì)陳舊但面臨著并且已經(jīng)實(shí)際發(fā)生著巨大的飛 速的發(fā)展的城市，人們對(duì)國(guó)際化的事物更容易接受；按照國(guó)際化的理念對(duì) 項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)、開(kāi)展?fàn)I銷推廣，對(duì)于這里生活工作的外國(guó)人也會(huì)極具 吸引力，會(huì)使本項(xiàng)目成為真正的國(guó)際化社區(qū)。國(guó)際化定位在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 中尚無(wú)人涉及科技：科技是一種手段，服務(wù)于生活，本項(xiàng)目將通過(guò)務(wù)實(shí)的科技手段打造出生態(tài)、 節(jié)能、環(huán)保的國(guó)際化社區(qū)以及以人為本的生活理念 B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位建議案名：中興國(guó)際城國(guó)際社區(qū) l 生態(tài)家園 l 科技生活B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位 —— 由國(guó)際化引發(fā)思考國(guó)際化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)國(guó)際化的物業(yè)管理國(guó)際化的配套服務(wù)國(guó)際化的產(chǎn)品國(guó)際化的宣傳推廣形象國(guó)際化的生活工作理念……B. A. Consulting方案一： 充分規(guī)避土地的不利條件；追求社區(qū)整體產(chǎn)品的均好性；盡可能保障所有戶型的舒適度，營(yíng)造社區(qū)的整體宜居性 產(chǎn)品均質(zhì)化，營(yíng)造整體社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting【規(guī)劃方案一】普通住宅：高層板樓14層 ,1層 3戶職工宿舍：高層塔樓14層 ,1層 810戶職工宿舍：高層板樓14層 ,1層 3戶項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting建筑形式 層數(shù) 樓型 主力戶型面積 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比高層板樓 14 1層 3戶 5070平米一居 11880 4% 118 8589平米兩居 83320 % 946 110130平米三居 23520 % 196 130150平米四居 31360 % 224 高層板樓 14 1層 3戶 8589平米兩居 22652 % 258 89平米三居 9968 % 112 110130平米三居 16800 % 140 130150平米四居 15680 % 112 塔樓 14 1層 810戶5070平米一居 6720 % 112 7089平米兩居 49546 % 620 8589平米三居 25872 % 294 90110平米三居 2632 % 28 合計(jì) 　 　 住宅總建面 299950 100% 3160 100%90平米以下的戶型占到70%以上。 開(kāi)發(fā)總面積為 299950平米 ， 其中 90以上戶型面積為 89992平米，占總面積的 30%項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting方案二： 在作滿容積率的前提下，盡量做出部分相對(duì)低密度的產(chǎn)品，帶動(dòng)土地價(jià)值； 通過(guò)較高密度的塔樓部分，提高對(duì)三角土地的利用率，并實(shí)現(xiàn)部分小高層住宅產(chǎn)品產(chǎn)品差異化，拉升項(xiàng)目形象項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting普通住宅：高層板樓14層 ,1層 3戶職工宿舍：高層塔樓14層 ,1層 810戶普通住宅：小高層板樓8層 ,1層 2戶項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting【規(guī)劃方案二】建筑形式 層數(shù) 樓型 主力戶型面積 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比小高層 8 1層 2戶 90110平米三居 14400 144 %110130平米三居 17280 144 %高層板樓 14 1層 3戶 5070平米一居 8960 150 %8589平米兩居 70112 824 %89平米三居 9968 112 %110130平米三居 13440 112 %130150平米四居 15680 112 %塔樓 14 1層 810戶5070平米一居 10080 168 %7089平米兩居 70040 824 %8589平米三居 40672 462 %90130平米三居 29232 252 %合計(jì) 　 　 住宅總建面 299864 100% 3304 100%90平米以下的戶型占到70%以上。 開(kāi)發(fā)總面積為 299864平米 ， 90以上戶型面積為 90032平米，占總面積的 30%項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析本項(xiàng)目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting單體特點(diǎn)? 戶型面積： 120平米以上舒適三居? 情景多層， 一梯兩戶 , 南北通透，端單元三面采光? 每棟 多個(gè)單元拼接 ，層高 3米， 8層，建筑總高 24米西單元 東單元中單元樓型建議 — 多層 項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting單體特點(diǎn)? 戶型面積： 85平米兩居， 89平米舒適兩居或緊湊三居? 小高層， 一梯兩戶 , 南北 通透，端單元 三面采光? 每棟 多個(gè)單元拼接 ，層高 3米， 11層，建筑總高 33米西單元 東單元中單元樓型建議 — 小高層 A 項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting單體特點(diǎn)? 戶型面積： 85平米兩居， 89平米舒適兩居或緊湊三居? 校高層， 一梯三戶 ，端單元三面采光? 每棟 多個(gè)單元拼接 ，層高 3米， 14層，建筑總高 42米西單元 東單元樓型建議 — 小高層 B 項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting小高層深圳香蜜湖 1號(hào)悅泰林里加州風(fēng)格廣州雅居樂(lè)昆明世紀(jì)城廣州星河灣小高層現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 單體建議 :外立面B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議對(duì)中興員工內(nèi)部銷售的住宅部分：全部為 90以下戶型，產(chǎn)品主要為 60~70平方米的一居， 80~90平方米的兩居或 90平方米的小三居面向市場(chǎng)銷售的住宅部分：90一下的小戶型，要有 50～ 60的一居， 70～ 80的兩居， 90的兩居或小三居。大戶型里有 20%～ 25%是 120～ 130的 3居或小 4居，另 5%考慮 150以上的超大戶型。 B. A. Consulting贈(zèng)送面積 ——原戶型加錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)后演變成露臺(tái) 小高層項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting預(yù)留改造 ——可改為居室的大陽(yáng)臺(tái)成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣? 戶型空間變化性大? 兩居變?nèi)拥目赡? 需看政策的靈活程度小高層 【產(chǎn)品建議 單體特色】項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting改良傳統(tǒng)交通核，壓縮交通面積，從而可以提升使用率，使 1梯 3戶的使用率能夠接近 1梯 4戶。傳統(tǒng) 1梯 3的交通核 改良后的交通核改良平面后，使用率增加至 %14層小高層項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting奢華小高亮點(diǎn)：入戶花園增加入戶序列，營(yíng)造灰空間體驗(yàn)。錯(cuò)層設(shè)置入戶花園，挑高 2層，即增加開(kāi)闊感，還可以適當(dāng)偷面積。 14層小高層項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting小高層 角窗與飄窗讓居室顯得更加寬闊，拓展室內(nèi)空間。項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議社區(qū)共六個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)以及社區(qū)各出入口都有或大或小的集中景觀會(huì)所以及其周邊的景觀應(yīng)該是社區(qū)中面積最大的核心景觀景觀設(shè)計(jì)要突出強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保主題，并體現(xiàn)出國(guó)際化符號(hào)景觀貫穿社區(qū)內(nèi)各個(gè)空間：社區(qū)出入口 社區(qū)道路 集中景觀 樓宇入口 大堂、電梯間B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議園林景觀設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞：坡地、層次、交流、文化B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議坡地：景觀地帶形成落差，使建筑物有種在綠地里的感覺(jué)，使人有與植物更親近的感覺(jué)B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議層次：植被的選擇注重高、中、低的配合使用，植被多層次，渾然天成， 可以化設(shè)計(jì)于無(wú)形，引人入勝 B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議交流：人與人，人與自然，室內(nèi)與室外的交流B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 園林景觀建議文化：園林設(shè)計(jì)中體現(xiàn)的文化色彩井蓋文化 小品與景觀結(jié)合，標(biāo)示與景觀結(jié)合 B. A. Consulting項(xiàng)目綜合分析及項(xiàng)目定位項(xiàng)目定