【正文】 85平米兩居， 89平米舒適兩居或緊湊三居? 校高層， 一梯三戶 ，端單元三面采光? 每棟 多個單元拼接 ，層高 3米， 14層，建筑總高 42米西單元 東單元樓型建議 — 小高層 B 項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 單體建議B. A. Consulting小高層深圳香蜜湖 1號悅泰林里加州風格廣州雅居樂昆明世紀城廣州星河灣小高層現(xiàn)代風格項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 單體建議 :外立面B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議對中興員工內(nèi)部銷售的住宅部分：全部為 90以下戶型，產(chǎn)品主要為 60~70平方米的一居， 80~90平方米的兩居或 90平方米的小三居面向市場銷售的住宅部分：90一下的小戶型，要有 50～ 60的一居， 70～ 80的兩居， 90的兩居或小三居。B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目 SWOT分析 項目定位SWOT分析威脅分析：08年入市新項目較多，容積率均在 1~2之間，大多是多層、小高層產(chǎn)品，且受 70/90政策影響，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈。開發(fā)規(guī)模：開發(fā)規(guī)模中等，土地狀況良好，開發(fā)難度小。項目地塊西北角是空港開發(fā)區(qū)規(guī)劃的配套幼兒園。產(chǎn)品：區(qū)域中部以東麗湖板塊為代表的別墅、洋房、小高層產(chǎn)品為主，居住品質(zhì)較高；區(qū)域東部則以高層、小高層產(chǎn)品為主，居住品質(zhì)相對較差。競爭激烈也是整個東部區(qū)域成為熱點，隨著城市建設(shè)的完善以及產(chǎn)業(yè)的帶動，外來移民以及本地移民數(shù)量巨大。典型區(qū)域市場研究典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項目 —— 東麗區(qū)華明鎮(zhèn)板塊B. A. Consulting板塊特點分布? 項目多分布于輕軌沿線，靠近河東區(qū)一帶更為密集規(guī)模? 在售項目 3個，總量約 166萬平方米? 大中盤混雜板塊主力客群? 中端地緣性客群為主? 高端少部分改善型客戶 天一 MALL格調(diào)竹境融科項目金地項目朝陽綠茵二期米蘭新干線典型區(qū)域市場研究典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項目 —— 河東區(qū)輕軌沿線B. A. Consulting典型項目 均價(元 /平米 ) 總建面(萬平米 ) 建筑形式 主力戶型 銷售情況 入市時間 開發(fā)商米蘭新干線 8000 多層 二居6080 100% 天津德億達房地產(chǎn)朝陽綠茵二期 7000 5 多層 二居100140 100% 天津新型建筑材料房地產(chǎn)金月灣 待定 15 高層 待定 無 待定 融科置地格調(diào)竹境 待定 15 高層 二居90140 無2023年上半年天津泰達建設(shè)集團格調(diào)房地產(chǎn)金地項目（潛在） 待定 33 小高層、高層 待定 待定 待定 金地集團天一 MALL 待定 81 商業(yè)、住宅 待定 無 待定 天津東泰世紀投資主力價格區(qū)間： 7000－ 8000元 /平米? 目前價格區(qū)間為 7000－ 7400元 /平米? 以中、高端一、二居戶型項目為主? 其中米蘭新干線代表了板塊內(nèi)目前項目的最高均價典型區(qū)域市場研究典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項目 —— 河東區(qū)輕軌沿線B. A. Consulting漢拿項目天房項目百合春天板塊特點分部? 主要沿程林莊路和衛(wèi)國道發(fā)展建設(shè)。l 預(yù)計項目未來將會以中心大道為中軸線向兩面擴散規(guī)模：l 大中小盤混雜l 預(yù)計 2023年開盤的項目為 3個l 預(yù)計 2023年總量將超過 70萬平方米l 有 2至 3個潛在項目板塊主力客群l 中高端、中端客群為主l 中端客群以地緣性客戶為主l 來自航空城、物流加工區(qū)一帶皇冠國際廣場遠洋新干線津漢公路京津塘高速規(guī)劃環(huán)外快速路中興項目（潛在）空港國際中心中心大道溫泉高爾夫萬通空港項目空港投資服務(wù)中心典型區(qū)域市場研究典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項目 —— 空港開發(fā)區(qū)B. A. Consulting典型項目 均價(元 /平米 ) 總建面(萬平米 ) 建筑形式 主力戶型 入市時間 開發(fā)商遠洋新干線 8000 45 多層，小高層，別墅 二居7090 2023年初 天津遠濱房地產(chǎn)皇冠國際廣場 10000以上 15 小高層一居60 2023年初 天津圣光置業(yè)空港國際中心 未定 小高層 一居5070 待定 天津海津置地萬通項目（潛在） 待定 待定 待定 待定 待定 萬通置業(yè)主力價格區(qū)間： 8000－ 9000元 /平米? 空港板塊價格區(qū)間為 8000－ 10000元 /平米? 主力區(qū)間為 8000－ 9000元 /平米，以高端一、二居小戶型項目為主。l 價格策略：低開平走，整體波動較大，整體成交均價約在 5700元 /平米左右。典型區(qū)域市場研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析典型個案研究 —— 遠洋新干線項目優(yōu)劣勢分析B. A. Consulting典型個案研究 —— 萬科東麗湖典型區(qū)域市場研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析B. A. Consulting東麗湖項目 ——200 萬平米遠郊大盤 一期：北歐 客戶區(qū)域 70%的空港、機場客戶，其中又以空港客戶為主。l 享受開發(fā)區(qū)減免稅政策。較為有效的區(qū)隔了噪音干擾。從商務(wù)別墅到聯(lián)排寫字樓，該項目的定位無不借助這種理念，即 空港將成為未來空港將成為未來天津的新型核心城區(qū)。市內(nèi)六區(qū)、濱海、空港，住宅土地儲備有限，供不應(yīng)求現(xiàn)象顯著。僅就區(qū)域內(nèi)而言，供需合理空港土地供應(yīng)B. A. Consultingn　 供應(yīng) ： 2023上半年新增供應(yīng)同比 2023年下降 %， 市場供應(yīng)明顯不足。 6月 比 1月份均價上漲 15%。目前配套三家企業(yè)，就業(yè)人口約為 400人。? 目前一期入?yún)^(qū)企業(yè)為 276家，園區(qū)總占地面積為 2350萬平方米，規(guī)劃居住面積 500萬平方米，二期目前 2家企業(yè)，占地面積為 1850萬平方米，規(guī)劃居住面積 380萬平方米。而天津中心城區(qū)中，常住人口最多的三個區(qū)域依次是南開區(qū)、河西區(qū)、河東區(qū)。達到中等收入國家平均水平 ，成為國內(nèi)經(jīng)濟最具活力、發(fā)展最為穩(wěn)健的區(qū)域之一。隨著天津城市定位的明確，天津外來人口導(dǎo)入速度加快，中心城區(qū)建設(shè)、改造提速，為城市未來發(fā)展提供宏觀基礎(chǔ)。城市人均收入的持續(xù)城市人均收入的持續(xù)穩(wěn)定增長保證消費性穩(wěn)定增長保證消費性支出的走高支出的走高隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)退休人員養(yǎng)老待遇標準的提高和機關(guān)事業(yè)單位工資改革政策的出臺，拉動了城市居民人均可支配收入增長提速。空港開發(fā)區(qū)緊鄰京津塘、京津塘二線高速公路，與京沈、唐津等六條高速公路直接貫通，規(guī)劃的京津城際鐵路及天津地鐵二號線直通入?yún)^(qū)。至 2023年（一期）? 常住人口： 10萬人? 流動人口： 10萬人? 總就業(yè)人口： 20萬人空港物流加工區(qū)高新紡織工業(yè)園區(qū)民航科技基地空港保稅區(qū)空港投資服務(wù)中心空港一期 空港二期汽車城整體市場研究空港物流加工區(qū) 城市環(huán)境 —— 天津市城市發(fā)展契機 行業(yè)環(huán)境B. A. Consulting現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)情況? 航空城的主體為天津國際機場，周邊建有飛機維修及配套區(qū)，空港國際物流區(qū) .就業(yè)人口情況? 目前航空城就業(yè)人口約為 4500人，機場 4000人，空客項目及其配套為 500人。u 0306年價格平均漲幅 25%u 07年 18月新增供應(yīng)僅為 06年的 38%，而成交量卻已經(jīng)完成了去年總量的 55%。其中商品住宅全年成交 1019萬平米，環(huán)比去年增加約 11%，成交均價將達到 5948元 /平米，環(huán)比增長約 22%。 整體市場漲幅呈現(xiàn)逐年趨緩的態(tài)勢。如：華僑城新近在華明鎮(zhèn)拿地、近期還會有地塊上市、未來該區(qū)域項目與本項目會產(chǎn)生競爭關(guān)系。該項目的整體設(shè)計力圖微觀還原天津 “ 萬國建筑藝術(shù)大觀園 ” 五大道的建筑形態(tài)， 體現(xiàn)辦公體現(xiàn)辦公居住和諧共生的理念，居住和諧共生的理念，及生態(tài)人文城市的定及生態(tài)人文城市的定位。典型區(qū)域市場研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析典型個案研究 —— 遠洋新干線營銷推廣B. A. Consulting商務(wù)別墅商務(wù)別墅 營銷渠道及頻次l 主流平面媒體：以報廣為主（今晚報、每日新報、城市快報）。l 個人客戶極少，為市內(nèi)的投資型客戶。? 先期入市的產(chǎn)品面積較小，能引起更廣層面的客戶關(guān)注。三期聯(lián)排別墅、公寓建筑面積約 8萬平米產(chǎn)品形式為聯(lián)排別墅、雙拼別墅、多層及小高層洋房2023年 7月開盤， 2023年底全面入住。典型區(qū)域市場研究典型區(qū)域未來供應(yīng)典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析典型個案研究 —— 陽光星期八銷售分析B. A. Consultingl 客戶區(qū)域：目前二期客戶與一期相比泛化趨勢并不明顯，主要還是以區(qū)域內(nèi)客戶為主，外埠客戶成交呈小量上浮，但不明顯。夏陽溪韻 朗鉅天域萬科城典型區(qū)域市場研究典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢分析典型區(qū)域未來供應(yīng)典型區(qū)域 08年新增項目 —— 東麗區(qū)東麗湖板塊B. A. Consulting典型項目 均價(元 /平米 ) 總建面(萬平米 ) 建筑形式 主力戶型 銷售情況 入市時間 開發(fā)商萬科城三期 85007400 聯(lián)排別墅洋房170210二居 8013066%70% 天津萬科房地產(chǎn)夏陽溪韻 68008500 聯(lián)排、獨棟別墅 203230 97% 天津億兆投資發(fā)展 朗鉅天域二期 58007000 21 洋房 二居、三居120150 25% 天津朗鉅地產(chǎn)主力價格區(qū)間： 7000－ 8500元 /平米? 目前價格區(qū)間為 5800－ 8500元 /平米? 板塊內(nèi)全部為高端別墅，洋房低密度項目，配有少量小高層。? 目前百合春天二期是唯一的在售項目，代表該地區(qū)的主力均價 7500。河東區(qū)、東麗區(qū)地緣性客戶為主河東區(qū)輕軌沿線 依靠聯(lián)通市區(qū)與濱海的軌道交通，交通優(yōu)勢明顯 靠近市區(qū)較為完善 從市區(qū)向外布點，梯級發(fā)展將帶動區(qū)域整體水平提升 以津濱通勤人員為客戶主要特征? 板塊對比表明，空港開發(fā)區(qū)的生活氛圍弱于其它板塊，根據(jù)空港的未來規(guī)劃來看，生活配套方面會不斷完善，而且產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的市場需求。B. A. Consulting典型區(qū)域市場研究典型市場環(huán)境分析 典型區(qū)域價格走勢典型區(qū)域價格走勢典型區(qū)域未來供應(yīng)天津房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求現(xiàn)象依然持續(xù)整個東部地區(qū)依托產(chǎn)業(yè)、景觀、交通優(yōu)勢，依托城市建設(shè)的發(fā)展，成為更多人選擇的熱點區(qū)域房價會繼續(xù)平穩(wěn)上升B. A. Consulting第三部分 項目綜合分析及項目定位l項目 SWOT分析l項目定位B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目 SWOT分析 項目定位l 技術(shù)指標l SOWT分析l 成本分析B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目 SWOT分析 項目定位技術(shù)指標占地面積： 容積率 ≤2建筑密度 ≤25%限高 ≤43米綠化率 ≥40%退線：E： 15米， S： 10米， N/W： 8米用地性質(zhì)：居住用地規(guī)劃用途：居住B. A. Consulting項目綜合分析及項目定位項目 SWOT分析 項目定位項目地塊南、東為交通主干線，東側(cè)是學校、醫(yī)療配套（現(xiàn)為空地）。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：空港開發(fā)區(qū)，作為環(huán)渤海經(jīng)濟戰(zhàn)略要地之一，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。雖有一定程度上的競爭，但利好大于利空。對于一個思想相對陳舊但面臨著并且已經(jīng)實際發(fā)生著巨大的飛 速的發(fā)展的城市，人們對國際化的事物更容易接受；按照國際化的理念對 項目進行開發(fā)建設(shè)、開展營銷推廣，對于這里生活工作的外國人也會極具 吸引力，會使本項目成為真正的國際化社區(qū)。 14層小高層項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析項目產(chǎn)品定位 —— 戶型建議B. A. Consulting小高層 角窗與飄窗讓居室顯得更加寬闊，拓展室內(nèi)空間。 開發(fā)總面積為 299950平米 ， 其中 90以上戶型面積為 89992平米，占總面積的 30%項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting方案二： 在作滿容積率的前提下，盡量做出部分相對低密度的產(chǎn)品，帶動土地價值； 通過較高密度的塔樓部分，提高對三角土地的利用率，并實現(xiàn)部分小高層住宅產(chǎn)品產(chǎn)品差異化，拉升項目形象項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulting普通住宅：高層板樓14層 ,1層 3戶職工宿舍：高層塔樓14層 ,1層 810戶普通住宅：小高層板樓8層 ,1層 2戶項目綜合分析及項目定位項目定位項目 SWOT分析本項目形象定位 —— 總體規(guī)劃建議B. A. Consulti