【正文】 設(shè)計(jì)規(guī)范 1994年，萬科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái) —— 萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司。直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目的初步規(guī)劃、材料把關(guān)、樣板間裝飾裝修等，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)上提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 1998年，萬科成立建筑研究中心，專責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。 萬科從 2023年開始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”，把各地公司各個(gè)階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)熔合在一起，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。從 2023年 3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （ 2）產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 與其他房地產(chǎn)公司產(chǎn)品因地而異不同的是，萬科現(xiàn)有的幾個(gè)項(xiàng)目品牌已形成了成熟的產(chǎn)品開發(fā)模式，每一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品走的都是標(biāo)準(zhǔn)化路線，形成了產(chǎn)品異地復(fù)制、大規(guī)模生產(chǎn)的能力，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 —— 保證產(chǎn)品品質(zhì)和持續(xù)創(chuàng)新的能力 ◆建立《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》 ◆建造標(biāo)準(zhǔn)化住宅樣品 ◆引領(lǐng)行業(yè)的結(jié)構(gòu)形式、施工工藝、制作流程標(biāo)準(zhǔn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在差異化的前提下建立起萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系 住宅的 標(biāo)準(zhǔn)化 就是建立一個(gè) 行業(yè)產(chǎn)品 的 基準(zhǔn)平臺(tái) 空間尺度 功能組織 部品性能 物理指標(biāo) 設(shè)備要求 …… 國家規(guī)范 職業(yè)新銳 標(biāo)準(zhǔn)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 學(xué)習(xí) Pulte Homes的產(chǎn)品過程 產(chǎn)品目錄 4個(gè)工廠 選擇產(chǎn)品 研發(fā)中心 項(xiàng)目規(guī)劃 產(chǎn)品研發(fā)： 由研發(fā)中心 負(fù)責(zé)完成公司所有的 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和 升級(jí) ，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，包括圖紙、部品、造 價(jià)等必要內(nèi)容，分類存放于產(chǎn)品目錄中。 項(xiàng)目操作： 不做產(chǎn)品設(shè)計(jì)，只做規(guī)劃 ，從產(chǎn)品目錄中選擇產(chǎn)品，訂單發(fā)送到相應(yīng)的工廠 。 資料來源：萬科 標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Pulte Homes的產(chǎn)品目錄形成過程 研發(fā)中心 產(chǎn)品研發(fā)部 市場(chǎng)和銷售部 實(shí)施 部門 建筑部 設(shè)計(jì)中心 市場(chǎng)部 銷售部 采購部 估價(jià)部 組織機(jī)構(gòu) 新房型、立面、結(jié)構(gòu)部品研發(fā) 確定（客戶互動(dòng)）裝飾性部品 決定是否研發(fā)新房型、部品 提供房型、部品的升級(jí)信息 對(duì)產(chǎn)品房型、立面、部品估價(jià) 整套產(chǎn)品預(yù)算系統(tǒng)的自動(dòng)化 工作分工 新產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品研發(fā) 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 產(chǎn) 品 目 錄 選 擇 產(chǎn) 品 工 廠 生 產(chǎn) 積 累 形 成 產(chǎn) 品 目 錄 資料來源：萬科 標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品分類 產(chǎn)品目錄 相互關(guān)系 支持引導(dǎo) 技術(shù)研究 推廣應(yīng)用 鼓勵(lì)提倡 市場(chǎng)檢驗(yàn) 工廠化產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 成熟產(chǎn)品目錄 檢驗(yàn)成熟 淘汰 同行產(chǎn)品 策略 生產(chǎn)方式升級(jí) 提煉完善 創(chuàng)新產(chǎn)品 工廠化產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 成熟產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推進(jìn)策略 — 工作階段劃分 ?產(chǎn)品? ?產(chǎn)品庫? ?項(xiàng)目應(yīng)用? 第一階段 第二階段 成立機(jī)構(gòu) 確定指標(biāo) 現(xiàn)有產(chǎn)品整理 同行產(chǎn)品借鑒 產(chǎn)品庫建立 標(biāo) 準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 成熟產(chǎn)品目錄 成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機(jī)制形成 產(chǎn)品體系建立 客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品 篩選 通用 部品 更多項(xiàng)目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行 工廠化產(chǎn)品成熟 工廠化產(chǎn)品目錄 工廠化產(chǎn)品項(xiàng)目 第三階段 資料來源：萬科 標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推進(jìn)策略 — 工作階段劃分 ?產(chǎn)品? ?產(chǎn)品庫? ?項(xiàng)目應(yīng)用? 第一階段 第二階段 成立機(jī)構(gòu) 確定指標(biāo) 現(xiàn)有產(chǎn)品整理 同行產(chǎn)品借鑒 產(chǎn)品庫建立 標(biāo) 準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄 成熟產(chǎn)品目錄 成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機(jī)制形成 產(chǎn)品體系建立 客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品 篩選 通用 部品 更多項(xiàng)目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行 工廠化產(chǎn)品成熟 工廠化產(chǎn)品目錄 工廠化產(chǎn)品項(xiàng)目 第三階段 成熟產(chǎn)品應(yīng)用 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用 工廠化產(chǎn)品應(yīng)用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科的未來將繼續(xù)專注于產(chǎn)品研發(fā)，專注于品牌建設(shè)，專注于行業(yè)規(guī)范，引領(lǐng)企業(yè)走產(chǎn)品標(biāo)桿化路線，走工業(yè)化模式的道路。 （ 1） 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略 從萬科城市花園系列產(chǎn)品到萬科自然人文系列產(chǎn)品，萬科以其產(chǎn)品的研發(fā)能力為核心在走一條產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化路線的發(fā)展戰(zhàn)略。這條標(biāo)準(zhǔn)化路線最終將引導(dǎo)萬科走向產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)化的道路，通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)化最大限度地控制企業(yè)運(yùn)營成本。 （ 2）率先探索住宅產(chǎn)業(yè)化研究 萬科早就在深圳進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化實(shí)驗(yàn)樓的裝配，并設(shè)立了一個(gè)住宅部件工廠。萬科在上海和四川開發(fā)的部分中低層樓盤中，這些工廠化生產(chǎn)的模塊已經(jīng)得到運(yùn)用。在東莞成立了中國的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)化住宅基地。 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化探索 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)集成 （ 1）專業(yè)集成 —— 快速發(fā)展的制度保障 為保證項(xiàng)目質(zhì)量，確保在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交付等一系列環(huán)節(jié)的高質(zhì)量運(yùn)作，萬科對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程進(jìn)行優(yōu)化重組，力求進(jìn)一步提高工程管理能力。萬科的基本做法是： ◆建立《萬科地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程全景圖》 ◆建立《業(yè)務(wù)流程指南》 ◆建立《業(yè)務(wù)操作說明書》 ◆建立各專業(yè)部門典型 問題處理案例庫 （ 2）專業(yè)集成計(jì)劃控制圖 專業(yè)集成對(duì)于評(píng)價(jià)一線公司 組織效率體統(tǒng)了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)， 并使開發(fā)計(jì)劃更合理。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、專業(yè)化和精細(xì)化的管理體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科在企業(yè)經(jīng)營上的宏觀策略尤其體現(xiàn)了自身扎實(shí)的公司管理能力，經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)整將促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范化，提高行業(yè)的集中度，優(yōu)秀企業(yè)將獲得更大的成長(zhǎng)空間。經(jīng)過之前數(shù)年的調(diào)整和自我變革，萬科在組織結(jié)構(gòu)、專業(yè)能力、客戶忠誠、經(jīng)營效率、資本市場(chǎng)信用、多元化融資渠道、經(jīng)營效率等方面，已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。 萬 科 戰(zhàn) 略 的 四 個(gè) 核 心 特 點(diǎn) 專業(yè)化道路 精細(xì)化管理 良好的企業(yè)管理架構(gòu) 強(qiáng)大的企業(yè)資本和資金市場(chǎng)的融資能力 三、專業(yè)化和精細(xì)化的管理形成核心優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （ 1）專業(yè)化 —— 專業(yè)方向越明確，規(guī)?；驮饺菀仔纬? 做專業(yè)化的住宅產(chǎn)品是萬科經(jīng)歷教訓(xùn)以后探索出來的一條“低風(fēng)險(xiǎn)高收益”的適合中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。萬科十年規(guī)劃的專業(yè)化戰(zhàn)略不會(huì)改變。 萬科的企業(yè)管理思想 萬科從成立以來 22年的實(shí)踐中摸索出：企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源，并且得出“ 專業(yè)化 +規(guī)范化 +透明度 =萬科化 ”的概念。反對(duì)黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （ 2）規(guī)范化 —— 行為越規(guī)范，企業(yè)制度就越透明 規(guī)范化被萬科稱為企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的策略和計(jì)劃。 （ 3）透明度 —— 管理制度越透明，企業(yè)越容易走向規(guī)范發(fā)展 萬科在完善治理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上建立了一套 規(guī)范化的、透明的管理制度 。 ① 對(duì)內(nèi)制度的透明度 對(duì)于企業(yè)內(nèi)部溝通，萬科堅(jiān)持簡(jiǎn)單不復(fù)雜，透明不黑箱，規(guī)范不權(quán)謀的原則，這是萬科在管理企業(yè)和在內(nèi)部進(jìn)行溝通時(shí)堅(jiān)持的原則。 ② 對(duì)外制度的透明度 萬科作為上市公司，在資本市場(chǎng)上具有高度的信息透明度。不僅每年的財(cái)務(wù)報(bào)表、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)績(jī)?cè)诰W(wǎng)上公布，而且各項(xiàng)業(yè)務(wù)也是透明的：通過網(wǎng)站進(jìn)行招標(biāo)、采購、并公布協(xié)議簽訂情況。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科企業(yè)的管理模式 在 2023年全面進(jìn)入高速擴(kuò)張的計(jì)劃下，萬科打造全新的管理架構(gòu)，即由 “集團(tuán)總部－市級(jí)公司”的二級(jí)架構(gòu)，調(diào)整為“ 戰(zhàn)略總部 —— 專業(yè)區(qū)域 —— 執(zhí)行一線 ”為主線的三級(jí)架構(gòu)。將過去總部負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心，以打造更為高效的組織平臺(tái)。 （ 1）萬科企業(yè)的管理架構(gòu) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬通集團(tuán) 萬通東方策略 華潤(rùn)集團(tuán) 華潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 綠地集團(tuán) 綠地建材有限公司 財(cái)務(wù)管控 首創(chuàng)集團(tuán) 首創(chuàng)金豐易居 萬通股份 萬通鼎安物業(yè)公司 中國建筑設(shè)計(jì)院 聯(lián)安國際建筑設(shè)計(jì)公司 戰(zhàn)略管控 萬科區(qū)域中心 下屬項(xiàng)目公司 操作管控 目前的房地產(chǎn)企業(yè)存在三種典型的組織管控模式：財(cái)務(wù)管理型、戰(zhàn)略管理型及操作管理型 財(cái)務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 操作管控 集團(tuán)與子公司關(guān)系 發(fā)展目標(biāo) 管理手段 應(yīng)用方式 ?以 財(cái)務(wù)指標(biāo) 進(jìn)行管理及考核，總部無業(yè)務(wù)部門 ?投資回報(bào) ?通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化追求公司價(jià)值的最大化 ?財(cái)務(wù)控制 ?企業(yè)并購 ?法律 ?多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作 ?以 戰(zhàn)略規(guī)劃 進(jìn)行管理及考核，總部無業(yè)務(wù)部門 ?公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 ?投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào) ?戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 ?財(cái)務(wù)控制 ?戰(zhàn)略規(guī)劃與控制 ?人力資源 ?相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?通過總部業(yè)務(wù)管理部門對(duì)子公司的 日常運(yùn)營 進(jìn)行管理 ?各分公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一及優(yōu)化 ?公司整體協(xié)調(diào)及增長(zhǎng) ?對(duì)行業(yè)成功因素集中控制及管理 ?財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略 ?營銷 /銷售 ?網(wǎng)絡(luò) /技術(shù) ?單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作，有地域局限性 ?新業(yè)務(wù)開發(fā) ?人力資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 由于行業(yè)特質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張較快，在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張過程中，其管控模式逐漸從母公司 項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)變?yōu)榭偛?區(qū)域中心式管控 母公司 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司Ｎ …… 母公司 …… 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司M 區(qū)域公司 1 區(qū)域公司 N 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司M …… …… 組織管控演進(jìn) 母公司 — 項(xiàng)目公司 /項(xiàng)目部的架構(gòu) “總部 — 區(qū)域公司”的集團(tuán)架構(gòu) 管理者 操作者 管理者 操作者 分權(quán) ?“ 二八原則 ”： 重大的 20％業(yè)務(wù) 涉及了 80％的資金 需求，需要由 總部審批 ，區(qū)域公司的資金審批權(quán)并沒有擴(kuò)大，雖犧牲了效率，但出于 防范行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn) 和權(quán)利下放帶來的 道德風(fēng)險(xiǎn) ?人事權(quán)總部統(tǒng)一 ： 制度上規(guī)定 總部人力資源 部門的 權(quán)威性 ，各區(qū)域公司高管來自總部，在理念集團(tuán)保持一致，有效的防止個(gè)別 區(qū)域公司 的 獨(dú)立傾向 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在萬科成就為巨大企業(yè)的過程中，其管控模式經(jīng)歷了兩次重大轉(zhuǎn)變從戰(zhàn)略管控向基于價(jià)值鏈的管控 粗放的財(cái)務(wù)管控期 戰(zhàn)略管控強(qiáng)化總部 基于價(jià)值鏈管控 2023年 2023年 母公司 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司Ｎ …… 戰(zhàn)略把控 ?92年萬科的大規(guī)模擴(kuò)張因管控成本問題而 95年全面收縮，只集中在 4個(gè)城市，業(yè)務(wù)規(guī)模相對(duì)較小 ?集團(tuán)只設(shè)立了投資決策、資金運(yùn)作以及人力資源等部門 ?具體業(yè)務(wù)運(yùn)作全在第一線 ?2023年萬科重新啟動(dòng)跨區(qū)域布局戰(zhàn)略，企業(yè)規(guī)模迅速壯大，分公司增多 ?開始形成區(qū)域型的運(yùn)營中心 …… 集團(tuán)總部 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司M 項(xiàng)目公司 1 項(xiàng)目公司M …… 深圳 區(qū)域公司 北京 區(qū)域公司 上海 區(qū)域公司 …… ?萬科在集團(tuán)增設(shè)了很多的專業(yè)部門如規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程管理部和營銷管理部，強(qiáng)化了總部專業(yè)化職能 戰(zhàn)略把控 操作把控 操作把控 ?萬科規(guī)模上進(jìn)一步向巨型化發(fā)展，精細(xì)化管理的概念首次提出 ?萬科在之前的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造性的按照房地產(chǎn)開發(fā)中創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)進(jìn)行針對(duì)性的管控 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科基于價(jià)值鏈的管理其本質(zhì)是在戰(zhàn)略管控的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈風(fēng)險(xiǎn)的分級(jí)把控 銷售 /客服 招標(biāo) /采購 /施工 規(guī)劃設(shè)計(jì) 拿地 /人力 /融資 價(jià)值鏈 ——房地產(chǎn)開發(fā)鏈中創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié) 弱 強(qiáng) 微利 低風(fēng)險(xiǎn) 利潤(rùn)一般 一般風(fēng)險(xiǎn) 較高利潤(rùn) 較高風(fēng)險(xiǎn) 高利潤(rùn) 高風(fēng)險(xiǎn) 萬科總部 總部職能部門 北京公司 上海公司 深圳公司 其他區(qū)域公司 項(xiàng)目執(zhí)行 標(biāo)準(zhǔn)制定、實(shí)施監(jiān)督 工程管理部 銷售部 開發(fā)部 市場(chǎng)部