【正文】 6 4 3 2 1 2 3 8 39 比例 18％ 8％ 15％ 10％ 8％ 5％ 3％ 5％ 8％ 20％ 100％ 其它：藥店、網(wǎng)吧、煙酒、加油站、小商品店等 山大路主要商業(yè)特點(diǎn) 區(qū)位 濟(jì)南科技商務(wù)區(qū)主軸線，也是全省數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)的核心。 主要商業(yè)業(yè)態(tài) 數(shù)碼、圖文、 酒店、汽車百貨、餐飲等專賣店。 主要商家 華天汽車百貨、中國(guó)聯(lián)通、軍悅大酒店、鮑翅海參皇、金馬大廈、創(chuàng)展中心、大東科技城第七街俱樂(lè)部、柔婷美容等 租金分布特點(diǎn) 北高南低，其中在創(chuàng)展中心租金得以拉升，至 3元 /天 /平米。北部租金以銀座數(shù)碼廣場(chǎng)為周邊為最高，達(dá)到 5元 /天 /平米。平均租金約為 /天 /平米。 評(píng)述 山大路具有山東 “ 中關(guān)村 ”的美譽(yù)，是全省數(shù)碼產(chǎn)品集散地。而我們研究的山大路南段部正是物流交通的主干線，因而交通較為繁忙。分布特點(diǎn)是以數(shù)碼產(chǎn)品及大型酒店為主要業(yè)態(tài)，大舜天成及多個(gè)居民區(qū)的存在支撐了周邊多個(gè)休閑俱樂(lè)部的發(fā)展，形成了具有數(shù)碼產(chǎn)業(yè)特色的商圈。華天汽車生活廣場(chǎng) 華天汽車生活廣場(chǎng)是目前省內(nèi)最大的汽車美容養(yǎng)護(hù)連鎖服務(wù)體系，它的開(kāi)業(yè)，成為該商圈的新興業(yè)態(tài)。 山師東路 業(yè)態(tài)分布 山師東路南段 精品店箱包化妝品美容美發(fā)服飾鞋帽通訊其它通訊 服飾鞋帽 美容美發(fā) 精品店箱包 化妝品 其它項(xiàng)目 通訊 服飾鞋帽 美容美發(fā) 精品店 箱包 化妝品 其它 總計(jì) 數(shù)量 5 134 14 22 2 2 12 191 比例 3％ 70％ 7％ 12％ 1％ 1％ 6％ 100％ 其它：餐飲店，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，皮具店，網(wǎng)吧，學(xué)習(xí)用品店，眼鏡店，雜貨店。 山師東路北段 服飾網(wǎng)吧專賣店美容美發(fā)、足療書(shū)報(bào)餐飲其他化妝品餐飲 書(shū)報(bào)美容美發(fā)、足療 服飾網(wǎng)吧 專賣店化妝品 其他項(xiàng)目 餐飲 書(shū)報(bào) 服飾專賣 美容美發(fā) 網(wǎng)吧 專賣店 化妝品 其它 總計(jì) 數(shù)量 58 3 37 15 5 6 6 7 137 比例 42％ 2％ 27％ 11％ 4％ ％ ％ 5％ 100％ 其他包括：印務(wù)，干洗店，超市，糖果 KTV，門(mén)診等。 山師東路主要商業(yè)特點(diǎn) 區(qū)位 項(xiàng)目南面，連接和平路與文化路、經(jīng)十路，是高校經(jīng)濟(jì)最為集中的區(qū)域。 主要商業(yè)業(yè)態(tài) 餐飲、娛樂(lè)、服裝、美容美發(fā)、飾品、化妝品專賣等特色小店。 主要商家 老河道瓦罐、木槿花飯莊、西域特色、四川青年酒家、好特天府、李寧專賣、水云間、秀水街、糖果 KTV、達(dá)芙妮、柏仙多格、瑞德漁村、異度空間、中魯時(shí)空、同基網(wǎng)絡(luò)、黑駿馬俱樂(lè)部、師東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，共計(jì)商家 328家。 租金分布特點(diǎn) 北頭：約 6元 /天 /平米 中部：約 9元 /天 /平米 南半部分約 5元天 /平米。 秀水街： A點(diǎn)，中部主干道，約 12元 /天 /平米 B點(diǎn)，約 15元 /天 /平米。 C點(diǎn)，約 /天 /平米。 D點(diǎn)，約 /天 /平米。（以上電費(fèi)均自負(fù)） 水云間： A點(diǎn)，靠近門(mén)口，一節(jié)柜臺(tái)加兩面墻， 3000元 /月。 B點(diǎn)，中后位置，一節(jié)柜臺(tái)， 800元 /月。 C點(diǎn)，二層，約 /天 /平米。（電費(fèi)自負(fù)， /度） 淘寶驛站：主干道，約 /天 /平米。電費(fèi) 1元。 各店鋪平均租金為 /天 /平米 評(píng)述 由周邊 10所高等院校所共同支撐起的山師東路，各色時(shí)尚飾品、服飾，各具特色的美發(fā)美容店、各色風(fēng)味的餐飲小吃，匯聚成了山師東路的商業(yè)神話，但大學(xué)生消費(fèi)隨追求時(shí)尚與品位，受其經(jīng)濟(jì)條件所限，很難形成高檔的步行街。隨著各大高校的外遷，主力消費(fèi)群體的變化，再加上明年山師東路的改造，其商業(yè)格局也將發(fā)生新的變化。 山師北街 小百貨 服飾餐飲賓館房產(chǎn)中介小商店其它美容美發(fā)小商店 房產(chǎn)中介 賓館 小百貨服飾 餐飲 美容美發(fā) 其它項(xiàng)目 小商店 房產(chǎn)中介 賓館 小百貨 服飾 餐飲 美容美發(fā) 其它 總計(jì) 數(shù)量 4 4 2 7 2 8 4 5 36 比例 11％ 11％ 6％ 19％ 6％ 22％ 11％ 14％ 100％ 其 它：書(shū)店、網(wǎng)吧、眼鏡店、通訊和火車售票。 山師北街主要商業(yè)特點(diǎn) 區(qū)位 正對(duì)山師大北門(mén)，連接山師大、山師附中、山師附小，北接和平路。 主要商業(yè)業(yè)態(tài) 餐飲、美容美發(fā)、小百貨商店等周邊學(xué)校配套型商業(yè)。 主要商家 學(xué)術(shù)交流中心學(xué)子餐廳、學(xué)苑超市、特百惠、蘭州拉面、重慶米線等特色小吃。 租金分布特點(diǎn) 租金分布的地理特點(diǎn)是南高北低，平均租金約為 /天 /平米，其中南段租金較高，約為 4元 /天 /平米。 評(píng)述 由于周邊山師大宿舍、山師附中、山師附小等分布于此，因而依托學(xué)生群體而布局的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出以餐飲、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、眼鏡店、便利店等為主的特點(diǎn)。由于消費(fèi)群體較為單一而集中，因而租金也就水漲船高。 業(yè)態(tài)分布 歷山路 （解放路 —— 和平路） 三九藥店 歷山賓館 老漁村海鮮館 和平醫(yī)院 頤正大廈 自行車專賣 歷山劇院 和 平 路 建工宿舍 建筑 大學(xué) 解 放 路 藥店 交行 塑料廠 綠景家園 電動(dòng)車專賣 餐館 監(jiān)理公司 交行 櫥柜專賣 瑪雅婚紗攝影 華夏良子 文具辦公用品 電動(dòng)車專賣 普利斯專賣 家樂(lè)福 鑫龍?chǎng)畏? 解放橋花卉市場(chǎng) 真鍋咖啡 好地方商務(wù)酒店 山體招待所 海景樓市 海參館 婚紗攝影 聯(lián)通印務(wù) 半島漁村酒店 歷山路 （和平路 —— 文東路） 業(yè)態(tài)分布 文 化 東 路 和 平 路 煙酒專賣 齊魯廣告調(diào)查公司 米其林輪胎 飯館 諾基亞 省法院 大潤(rùn)發(fā) 服飾專賣 萬(wàn)象數(shù)碼沖印 藥店 律師事務(wù)所 監(jiān)獄管理局 琴行 居民區(qū) 歷山名郡 網(wǎng)絡(luò)會(huì)所 山東省質(zhì)量監(jiān)督局 凱旋商務(wù)中心 中國(guó)銀行 琴行 山東冶金工業(yè)總公司 韓王妃 健康服務(wù)中心 干洗店 華光大廈 魯菜館 監(jiān)獄管理局宿舍 居民區(qū) 飯館 網(wǎng)吧 沙沙美容 工行 經(jīng) 十 路 蜀都宴語(yǔ) 歷山路南段 （大潤(rùn)發(fā) —— 經(jīng)十路） 專業(yè)店服飾餐飲藥店賓館銀行 其它足療便利店銀行 賓館 藥店 專業(yè)店 服飾餐飲 便利店 足療 其它項(xiàng)目 銀行 賓館 藥店 專業(yè)店 服飾 餐飲 便利店 足療 其它 總計(jì) 數(shù)量 5 3 2 5 4 11 5 3 7 45 比例 11％ 7％ 4％ 11％ 9％ 24％ 11％ 7％ 16％ 100％ 專 業(yè) 店： 2家琴行和 3家塑料專業(yè)店。 其 它：房產(chǎn)中介、攝影、眼鏡店、 印務(wù) /通訊、航空售票等。 歷山路主要商業(yè)特點(diǎn) 區(qū)位 從解放橋到經(jīng)十路，使城市南北交通最為通暢的交通干道之一。 主要商業(yè)業(yè)態(tài) 大型超市、 特色中型餐飲、銀行（分理處）、賓館等。 主要商家 家樂(lè)福超市、厲山賓館、華夏良子、康威索菲亞櫥柜、金夫人、大潤(rùn)發(fā)超市、頤正大廈、麥當(dāng)勞、肯德基、 Jenny， s cofffe、通達(dá)琴行、中國(guó)銀行、深圳發(fā)展銀行、真鍋咖啡館等。 租金分布特點(diǎn) 租金分布的地理特點(diǎn)是依托兩大主力超市家樂(lè)福、 大潤(rùn)發(fā)，分別形成兩個(gè)高點(diǎn)，平均租金約為 /天 /平米，其中南段租金較高，約為 5元 /天 /平米。 評(píng)述 由在此立店六年大潤(rùn)發(fā)歷下店、世界超市排名第三的家樂(lè)福超市作為主力店的帶動(dòng)，歷山路呈現(xiàn)出兩大租金高點(diǎn)，也是日常人流較大的區(qū)域。大潤(rùn)發(fā)不但成就了歷山路的輝煌，而且作為聚客核心承轉(zhuǎn)了文化東路與文化西路的繁華。 周邊商業(yè)街區(qū)租金分布狀況 解放路平均租金 /天 /平米 山師東路 6.7元/天/平米 文化東路平均租金 5元 /天 /平米 山大路平均租金 2.7元/天/平米 35 01234567解放路 和平路文化東路山大路山師東路 山師北街歷山路本區(qū)域平均租金主要街區(qū)租金分布比較圖四、 周邊商業(yè)街區(qū)特征分析 ? 隨著城市擴(kuò)建而形成，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和風(fēng)格，檔次較低。如現(xiàn)在的和平路。 ? 交通便利的地段，形成一定特色的街區(qū)；新建物業(yè)表現(xiàn)出較 強(qiáng)的優(yōu)勢(shì) 和競(jìng)爭(zhēng)力。如山大路。 ? 依托大型百貨商店或超市或大型社區(qū) /單位 /學(xué)校等而逐步形成，客流 量較大，租金較高。如文化東路、山師北街和歷山路。 ? 各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的商店自發(fā)地組合在一起而形成的，其管理較為松散。 只能是“商店街”，缺乏統(tǒng)一的主題和吸引力，競(jìng)爭(zhēng)力較弱。如山師東路。 周邊大型商業(yè)物業(yè)分布 山 師 東 路 步 行 街 核心商圈 老東門(mén)商圈 山大路專業(yè) 商圈 周邊大型商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨向分析 山 師 東 路 地 下 步 行 街 市場(chǎng)名稱 萬(wàn)達(dá)沃爾瑪 歷下大潤(rùn)發(fā) 家樂(lè)福 規(guī)模（ m2） 22023 11000 14000 協(xié)議租金價(jià)格（元 /天 /平米） （ 3— 5年免租期） 協(xié)議承租年限 50年 20年 30年 客單價(jià)水平 80元 104元 150元 季度經(jīng)營(yíng)分配（年） 3： 1： 2： 4 3： 1： 2： 4 2： 2： 2： 4 停車場(chǎng) 地上 +地下 約 800平米 四樓 241個(gè)停車位 公交線路 4 6 88 10 10 10K50、 K5 K5 K9K109 自有 14條購(gòu)物班車，另有： 1 3 47 7 1 1012 K5 K5K94 1， 2， 3， 5， 8， 23， 28， 31，37， 44， 45， 46， 47， K50，K52， K53， K55， 63， 65，70， 79， 83， 87， K91， K95，97， 99， 101， 103， 116 日營(yíng)業(yè)額 40— 50萬(wàn) 70— 80萬(wàn) 營(yíng)業(yè)時(shí)間 7： 00— 10： 30 8:00 22:00(全年無(wú)休 ) 08:00— 22:00 經(jīng)營(yíng)狀況 好 較好 好 周邊大型超市經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 租金測(cè)算說(shuō)明 目前租金采樣 80%為門(mén)頭房，且為目前正在招租或轉(zhuǎn)讓物業(yè)，所以其租金水平將明顯高于實(shí)際的操作水平，因此在租金的實(shí)際測(cè)算上，在其綜合租金（ ）基礎(chǔ)上予以 10%的租金壓縮為 /天 /平米（注：此為本區(qū)域的平面的平均租金水平，而根據(jù)山師東路北段和和平路項(xiàng)目臨近區(qū)域租金在 5元 /天 /平米左右）。 通過(guò)對(duì)賣場(chǎng)租金的綜合測(cè)算，得賣場(chǎng)綜合租金為 ， 但此租金交通條件較為理想，區(qū)域商圈核心物業(yè) 1－ 3層的租金水平。所以對(duì)于本物業(yè)商業(yè)環(huán)境有一段市場(chǎng)培養(yǎng)期，起始租金水平勢(shì)將低 。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，歷山名郡的沿街商鋪均價(jià)在 16000元 /平米，而圣凱摩登城均價(jià)在 3萬(wàn)元 /平米，足以看出地段價(jià)值對(duì)商業(yè)價(jià)值的影響力。 而根據(jù)本區(qū)域目前的租售情況，我們認(rèn)為目前本區(qū)域市場(chǎng)的租金水平還是能夠達(dá)到 5元 /天 /平米 ，所能支撐起的售價(jià)達(dá)到 18000元 ，支持理由如下： 位置 面積(m2) 單價(jià)(元/m2) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 首期(萬(wàn)元 ) 10年按揭月供(元 ) 目前一般商鋪月租金 高檔商鋪的 前 10年月租金 高檔成熟商鋪 后 10年月租金 1Z 100 18000 72 80 108萬(wàn) 113=12204 100 m2 150元 /m2=15000元 8元 /m2天 30天 100 m2 = 24000元 15元 /m2天 30天 100 m2 =45,000元 政策支持點(diǎn) 宏觀趨勢(shì)把握 市場(chǎng)支持點(diǎn) 消費(fèi)支持點(diǎn) 項(xiàng)目支持點(diǎn) 報(bào)告分析步驟 研究基本