【導(dǎo)讀】 合肥某地產(chǎn)項目商業(yè)部分市場調(diào)研策劃報告 第1頁共84頁 蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇膆芅薆螞罿膁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃聿芃莂薃螈肆羋薂袁芁膄蟻羃肄蒃蝕蚃艿荿蠆螅肂蒞蚈羇莈芀蚇肀膀蕿蚇蝿羃蒅蚆袂腿莁蚅羄芇螄蚃膇膃螃螆羀蒂螂袈膅蒈螁肀羈莄螁螀芄芀螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀袇螇芀芆蒄衿肅膂蒃羈羋薁蒂螁肁蕆蒁袃莇莃蒀羆膀艿葿肈薇葿螈膈蒃薈袀羈荿薇膆芅薆螞

　　

【正文】 將隨城市的擴張地區(qū)和投資熱點不同而產(chǎn)生相應(yīng)的分布和遷徙。 城市化水平 合肥在 中部地區(qū) 的城市化 程度 處于中等偏低 ， 2020 年城市化率 48%，2020年有望突破 50%。 〃 2020 年，在政務(wù)新區(qū)大開發(fā)前，政務(wù)新區(qū)為肥西縣屬農(nóng)村，人口 1萬 多 ；隨著 大規(guī)模的 開發(fā) 建設(shè) 及本地失地農(nóng)民的城市化，到 2020年政務(wù)新區(qū)新區(qū)已有居民 56 萬人左右； 隨著住宅入戶、設(shè)施交付進度的加快，估計到2020 年 一個 超過 10萬城市人口的消費圈已經(jīng)形成。 10000 50000 100000 2020年 2020年 2020年 政務(wù)新區(qū)人口增長示意圖 % % 48% % % 75% 武漢 南昌 合肥 長沙 鄭州 南京 城市化率 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 18 頁 共 84 頁 〃 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市進程的加快，大批農(nóng)村人口正從土地中解放出來，逐漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口的空間分布也逐漸向城鎮(zhèn)聚集。 〃 國外一些城市化歷程表明，當(dāng)城市化率達到或超過 50%的時候，城市的分散作用開始超過集聚作用，會出現(xiàn)城市人口和產(chǎn)業(yè)向城外流出和擴散的現(xiàn)象，主要是流向離城市中心地區(qū)不太遠而生態(tài)環(huán)境相對較好的郊區(qū)。 〃 最近幾年合肥在東西南北邊緣地帶都建設(shè)了一批住宅小區(qū)，吸納了中心區(qū)大量外遷人口。原來在市區(qū)的企業(yè)也大量向 企事業(yè)單位向 政務(wù)新區(qū) 、濱湖新區(qū) 和西 、 南部的 高新區(qū)、 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遷移，這在客觀上加速了合 肥城市擴張。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了服務(wù)業(yè)，促動了農(nóng)村勞動力流向合肥，進一步擴大了合肥的住房需求，這也是合肥城市擴張的內(nèi)在動力。 三 、 未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 本節(jié)將通過對合肥未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以及將對合肥市經(jīng)濟、特別是零售業(yè)企業(yè)及商業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)生影響的重大事件給以簡要描述后，綜合分析對本項目可能產(chǎn)生的影響。 3． 1 城市 發(fā)展 規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了合肥未來的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對于政務(wù)新區(qū)商圈和本項目有著根本的影響作用。 省會 經(jīng)濟圈 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 19 頁 共 84 頁 合肥 東連長三角，西接廣袤的中西部地區(qū)，戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢明顯。 在中部崛起戰(zhàn)略、西部開發(fā)戰(zhàn)略的背景下，東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西轉(zhuǎn)移，長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的西擴勢在必行。 合肥市迎來跨越式發(fā)展的歷史機遇。構(gòu)建省會經(jīng)濟圈，是“東向發(fā)展“和”中部崛起“戰(zhàn)略的必然選擇。主動接受長三角地區(qū)的輻射， 以實現(xiàn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代化為目標，以提高城市競爭力和綜合實力為中心，以城市間經(jīng)濟、社會聯(lián)系為基礎(chǔ)，以行政協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)為保證，通過產(chǎn)業(yè)集聚與城市群空間重組這一當(dāng)今世界城市化一種先進的空間機制與模式，實施區(qū)域一體化、城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、生態(tài)經(jīng)濟戰(zhàn)略、真正將合肥經(jīng)濟區(qū)建設(shè)成為開放型、一體化和現(xiàn)代化開放型城市組合，成為寧鄭漢之間的區(qū)域性中心城市。 在2020年之前，要啟動一批事關(guān)省會經(jīng)濟圈一體化發(fā)展的重大項目，優(yōu)先構(gòu)建快速綜合交通網(wǎng)，并在合巢蕪高速公路、合六葉高速公路、寧西鐵路、合蕪鐵路的沿線重點培育城鎮(zhèn)密集帶，加快合肥與六安 、巢湖兩市的一體化發(fā)展； 2020年～2020年，以合肥為中心的省會經(jīng)濟圈要繼續(xù)沿一些重要交通軸帶，使省會經(jīng)濟圈的影響范圍往北擴展到蚌埠、淮南，東到滁州，南到蕪湖、銅陵、安慶，西到六安葉集等周邊城鎮(zhèn)。 ２ 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 20 頁 共 84 頁 ０１５年，合肥要與部分沿淮與皖江城市“一體化”，到２０２０年，基本實現(xiàn)合肥成為長三角城市群副核心城市的戰(zhàn)略設(shè)想。 城軌連接五座城市 —— 正式敲定的省會經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)劃綱要，將構(gòu)建合肥至六安、巢湖、淮南等市的快速交通體系放在重中之重的地位，并明確提出要選擇適當(dāng)時機，建設(shè)合肥至淮南、合肥至六安、合肥至 巢湖并延伸到蕪湖的客運城軌交通線。 除了建設(shè)龐大的城軌系統(tǒng)外，建設(shè)合肥至黃山的快速鐵路也被列入規(guī)劃之中，同時規(guī)劃建設(shè)的還有從阜陽經(jīng)六安市、廬江縣至銅陵市的鐵路線，主要用來運輸?shù)V產(chǎn)資源；合九鐵路的改造也列入了建設(shè)規(guī)劃，并將通過擬建的銅陵長江公鐵兩用大橋、安慶長江鐵路大橋兩座大橋，與即將投入運營的銅陵至九江的鐵路相互連接。 打造１６００萬人的生活圈 —— 更具彈性的戶籍管理，鼓勵人口異地城鎮(zhèn)化，建立有利于勞動力合理流動的人口管理制度，盡快實現(xiàn)以實際居住地登記戶口的戶籍管理。此舉意味著，合肥具有更強的經(jīng) 濟輻射力和吸納力。 實行區(qū)域道路和橋梁收費的一體化，統(tǒng)一交通運輸單證、票證和收費卡系統(tǒng)。 經(jīng)濟圈城市的交通售票系統(tǒng)也將統(tǒng)一，實現(xiàn)異地購票本地上車、本地購票異地上車，方便經(jīng)濟圈內(nèi)１６００萬人的出行。 省會經(jīng)濟圈城市還將發(fā)展建設(shè)區(qū)域公交系統(tǒng)，開通城市之間的快速公交車，并鼓勵每座城市的公交車向周邊其它城鎮(zhèn)延伸。同時，省會經(jīng)濟圈城市還將實現(xiàn)公交“一卡通”，各座城市的公交運輸價格政策也將相互統(tǒng)一、相互銜接。 對商業(yè)的影響 —— 假以時日， 將形成了 擁有 1600萬人口， 1小時抵達的 超級 商圈范圍。合肥 商業(yè) 的輻射力、吸納力、流通力、影響力將更強更大，商業(yè) 中心 城市的 地位更加凸 出 和牢固 。 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 21 頁 共 84 頁 省會經(jīng)濟圈的建設(shè)將對合肥的商業(yè)零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)將臨來更加巨大，十分廣闊的發(fā)展空間。 141 城市規(guī)劃 合肥城市空間結(jié)構(gòu)將形成“ 141”（一主城、四組團、一個濱湖新區(qū)）的多中心發(fā)展態(tài)勢。遠期還將成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域性中心城市。 城市人口 350 萬，建成區(qū)面積 350 平方公里。遠期主城市人口達到 500 萬，建成區(qū)面積 500 平方公里，成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域性中心城市。合肥市將按“ 141” 發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“ 141”的發(fā)展態(tài) 勢。 〃 “一主城”范圍為現(xiàn)狀 312 國道以北，以老城區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)為核心的城市建設(shè)區(qū)，遠期規(guī)劃建設(shè)用地 260 平方公里。主要發(fā)展三大功能：以老城區(qū)為核心的中央商務(wù)區(qū)發(fā)揮商貿(mào)、金融資源優(yōu)勢功能；政府管理、服務(wù)、文化、教育功能；現(xiàn)代服務(wù)、人居、科教、衛(wèi)生等第三產(chǎn)業(yè)功能。 〃 “ 四組團”即向東、西南、西、北四個方向的城市組團：整合店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城以及化工工業(yè)園，形成城市東部組團，發(fā)展家電配 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 22 頁 共 84 頁 套、精細化工、現(xiàn)代物流以及勞動密集型產(chǎn)業(yè)；西南組團以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和上派為基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地；西組團以高新技術(shù)為特色，以國家高新技術(shù)創(chuàng)新基地為核心，以高新開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國科學(xué)城；北組團整合雙墩、雙鳳、廬陽工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。城市各組團之間以大面積的生態(tài)綠地隔離，并穿插有河流水系、山體和綠色空間。 〃 “一個濱湖新區(qū) ”即沿巢湖周邊逐步興建一個全國獨具魅力特色的以休閑、旅游、商務(wù)、會展、居住為主的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新城區(qū)。規(guī)劃區(qū)范圍為 312 國道以南，沿巢湖向東，南至六家畈、三河，規(guī)劃面積 200 平方公里。 點評： 無疑， 141 城市發(fā)展戰(zhàn)略 是事關(guān)合肥打造成為 區(qū)域性 經(jīng)濟、文化、信息 、金融 中心城市 以及 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地 的最重要的戰(zhàn)略舉措。政務(wù)新區(qū) CBD 中心區(qū)將成為城市最重要的 核 心之一， 商業(yè)繁榮應(yīng)可期待。 3． 2 重大影響事件分析 出臺《 合肥市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行） 》 近期，合肥市委市政府出臺了大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策性 文件 —— 《合肥市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行）》 ， 對 以金融業(yè)為首，包括 總部經(jīng)濟、中介服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、會展業(yè) 、酒店及餐飲業(yè) 、 旅游業(yè) 、 教育衛(wèi)生事業(yè) 、 社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè) 、 服務(wù)外包業(yè) 、 文化娛樂及體育業(yè) 、 動漫產(chǎn)業(yè) 等 13 個 主要現(xiàn)代服務(wù) 行 業(yè) 的投 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 23 頁 共 84 頁 資推出 包括 產(chǎn)業(yè)、土地、財稅等 多方面具體優(yōu)惠政策和獎勵辦法。 “…… 對投資建設(shè)建筑面積 5 萬㎡以上的大型商業(yè)設(shè)施，凡符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃且建成后產(chǎn)權(quán)不分割出售的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按 50%收??；并自開業(yè)經(jīng)營之日起，對自營和物 業(yè)租賃所繳納的營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅本市留成部分，前兩年給予 100%獎勵，后三年給予 50%獎勵……” 小結(jié)： 將加快構(gòu)筑與區(qū)域性中心城市相協(xié)調(diào)、與先 進制造業(yè)基地建設(shè)相配套、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系， 推動合肥建成全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，成為區(qū)域性的金融中心、商貿(mào)中心、旅游會展中心和教育培訓(xùn)中心 的 發(fā)展 進程 。 政府正式出臺大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠政策，將成為推動合肥現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的推動器和分水嶺 ，包括商貿(mào)服務(wù)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的 黃金發(fā)展期 已經(jīng)來臨。 四 、合肥零售業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 〃 目前，合肥零售業(yè)發(fā)展強勁，勢頭良好?？傮w上可以這樣評價： 購物中心、大賣場 引領(lǐng) 商業(yè) 潮流， 復(fù)合型商業(yè)綜合體是當(dāng)前的開發(fā)熱點。社區(qū)性便利店發(fā)展滯后 ，百貨店亟待轉(zhuǎn)型 。 各種業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀 百貨業(yè) 〃 合肥百貨業(yè) 主要盤駐在四牌樓等城市核心商圈。 百大、商之都、瑞景 等百貨店為了提升市場定位和滿足細 分市場的需求，相繼進行了較大規(guī)模的品類結(jié)構(gòu)和品牌檔次的調(diào)整，如紀梵希、 BOSS、 雅格獅丹 等國際一線品牌開始進入合肥市場。 〃 大眾百貨舉步維艱，受到時尚百貨、購 物中心、大型超市的三重擠壓，主要依靠低價促銷維持經(jīng)營，合肥樂普生 在年底相繼被 百大 集團收購， 百貨大樓也面臨著轉(zhuǎn)型的問題 。 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 24 頁 共 84 頁 〃 2020 年 2020 年， 合肥 將有不少于 6 家購物中心會開設(shè)百貨商店，百貨店鋪規(guī)模迅速擴大。 連鎖商業(yè) 〃 2020年合肥連鎖企業(yè)銷售額達 100億，占全市商品零售總額的 %，新增 5000 平方米以上的大型連鎖購物中心 7 處，全市連鎖經(jīng)營企業(yè)達 126 家，店鋪超過 2100 多處，目前進入合肥的世界 500 強及國內(nèi)外知名零售企業(yè)已達 13 家。 〃 在連鎖商業(yè)中，以經(jīng)營日用品為主的大型超市發(fā)展迅猛， 沃爾瑪、家樂福、 易初蓮花、 樂購、 大潤發(fā) 、世紀聯(lián)華 、合家福 等強勢企業(yè)分別開設(shè)新店，大型超市多數(shù)采用非商業(yè)街立店的方式，形成對傳統(tǒng)商業(yè)街的圍堵，并且在百雜品、低檔化妝品和服飾類商品的經(jīng)營上對百貨業(yè)形成威脅。 〃 在專業(yè)店連鎖業(yè)態(tài)里，以國美、蘇寧為代表的電器連鎖店取得市場主導(dǎo)地位，國美、蘇寧分別在合肥開設(shè)了 8 家和 3 家連鎖店 。 社區(qū)性便利店 〃 社區(qū)性便利店發(fā)展滯后，按合肥市區(qū)人口概算，便利店至少應(yīng)有1000 家。 購物中心 〃 合肥的購物中心興起是以國購、元一、 國購、 新都會 為標志 的。 這三家購物廣場都 是按“產(chǎn)權(quán)式商鋪”方式予以開發(fā)。 投資回報年810%，售后回租期 810 年。發(fā)展商的財務(wù)情況如從知曉，但從經(jīng)營效益來看，估計不太樂觀。 〃 合肥尚未出現(xiàn)真正意義上的購物中心 。更多的大型購物中心中心即將出現(xiàn)。一些在商業(yè)領(lǐng)域已占據(jù)一席之地的百貨商場如百大等，也有“購物中心化”業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移的趨勢。 購物中心發(fā)展的時期才剛剛到 合肥某地產(chǎn)項目 商業(yè) 部分市場調(diào)研策 劃報告 第 25 頁 共 84 頁 來。 合肥購物中心具有較好的發(fā)展機會 從合肥的人均 GDP 和收入水平 來看，購物中心的發(fā)展已具備良好的市場環(huán)境。其次是交通因素。根據(jù)中國的特殊國情，購物中心在地理位臵上未來的發(fā)展模式將主要是沿環(huán)線、軌道重要站點布臵，在新建的居住區(qū)內(nèi)建造，以及整合傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)等三種。 港臺購物中心的借鑒 香港、臺灣購物中心 發(fā)展歷程 可以為合肥購物中心的發(fā)展方向提供指南。概括起來，臺灣購物中心有這幾個特點：注重中產(chǎn)家庭消費；注重硬件建設(shè)；娛樂功能在持續(xù)增強。香港購物中心的主要特點：與城市交通軌道連接緊密；多為都會型購物中心，地處都市繁華地帶；開發(fā)者熟悉商業(yè)運作規(guī)律，設(shè)有相應(yīng)的商業(yè)管理公司；重于餐飲和娛樂設(shè)施。 結(jié)合上述港臺購物中心特點的分析，合肥購物中心的開發(fā)和運營，可以獲得如下啟發(fā)：加大娛樂休閑設(shè)施的配設(shè)；將家庭消費視為購物中心消費的主流；與優(yōu)秀機構(gòu)合作開發(fā)主力品牌店；交通便利是購物中心選址的重要影響因素；注重特色經(jīng)營和錯位經(jīng)營。 合肥零售業(yè)存在的問題 〃 宏觀上講，由于合肥經(jīng)濟發(fā)展相對滯后和開放程度較低的影響，零售業(yè)也相對落后。具體表現(xiàn)為：業(yè)種不全、零售業(yè)人力資源不足、