【正文】 ，建成后將吸引入駐企業(yè) 1000家，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 40億元，年稅收 8億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位 12023個(gè)綠地拿地西安鐵路信號(hào)廠西礦環(huán)保 陜西斯瑞蘇寧電器部分企業(yè)拿地區(qū)位西北總部基地綠地在魚化工業(yè)園已取地 1391畝，其他企業(yè)如蘇寧等也紛紛在此取地73未來(lái)隨著國(guó)際軟件新城、魚化工業(yè)園建設(shè)，周邊將聚集大批企業(yè)， 給項(xiàng)目發(fā)展寫字樓群帶來(lái)機(jī)會(huì)2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 ……區(qū)域起步階段 區(qū)域快速發(fā)展階段 區(qū)域成熟階段n區(qū)域尚且陌生n房地產(chǎn)項(xiàng)目在建n規(guī)劃利好，區(qū)域開(kāi)始預(yù)熱n部分房地產(chǎn)項(xiàng)目完工，居民開(kāi)始入駐n交通建設(shè)利好兌現(xiàn)n其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)始建設(shè)n居住氛圍成熟，有一定的商業(yè)氛圍n軟件園利好兌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域商務(wù)辦公開(kāi)始發(fā)展區(qū)域特征軟件城初步成熟大企業(yè)進(jìn)駐軟件新城形成產(chǎn)業(yè)鏈外圍中小企業(yè)進(jìn)駐軟件設(shè)計(jì)信息處理創(chuàng)意文化其他企業(yè)中小企業(yè)進(jìn)駐條件商業(yè)辦公氛圍生活商務(wù)配套交通總價(jià) /單價(jià)項(xiàng)目有機(jī)會(huì)吸引中小企業(yè)進(jìn)駐政策優(yōu)惠土地便宜定制辦公其他要求74但是否應(yīng)該發(fā)展純寫字樓群？75雖然西安寫字樓隨著宏觀調(diào)控及區(qū)域發(fā)展而大量開(kāi)發(fā)，但 去化速度較慢，尤其是綜合型寫字樓　 項(xiàng)目名稱 售價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期綜合型寫字樓高新國(guó)際商務(wù)中心 7500 25% 4年西部國(guó)際廣場(chǎng) 7000 35% 5年　高科廣場(chǎng) 6500 90% 7年　西港國(guó)際大廈 8550 % 3年旺座國(guó)際城 6172 80% 1年半公寓型寫字樓class 5012 % 2年粵漢國(guó)際 4879 % 2年綠地 SOHO同盟 5185一期： 100% 二期 70%一期 1年半 二期 1年銀河新坐標(biāo) 5670 % 2年p在西安寫字樓去化速度普遍慢于公寓p在西安綜合型的綜合型寫字樓去化速度普遍 慢于公寓型寫字樓綜合型寫字樓去化速度普遍低于公寓型寫字樓76因?yàn)槲靼泊蟛糠制髽I(yè)為中小企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)寫字樓需求有限；目前西安寫字樓銷售更多是由投資需求支撐62%的公司的年收入在 500萬(wàn)元以下購(gòu)買寫字樓時(shí)的考慮面積%寫字樓客群面積在 200平米以下數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站及世聯(lián)西安寫字樓代理部77同時(shí)由于項(xiàng)目所在區(qū)域較為陌生，發(fā)展純寫字樓群比核心區(qū)寫字樓面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)西安發(fā)展純商務(wù)寫字樓群的較少，較多項(xiàng)目采取 “ 公寓 +寫字樓 ” 發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)：降低風(fēng)險(xiǎn)，公寓消化速度相對(duì)較快，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金較快回現(xiàn)，寫字樓則能實(shí)現(xiàn)價(jià)格溢價(jià)租售結(jié)合，公寓用作銷售，寫字樓既可用作銷售，也可租賃帶來(lái)長(zhǎng)期的現(xiàn)金流尚品國(guó)際：分為 A、 B、 C三棟樓，總共 12萬(wàn)㎡pA棟： LOFT寫字樓；建筑面積 ，戶型為 40~70㎡之間pB棟：寫字樓； ㎡，戶型為 150~250㎡，無(wú)走廊，獨(dú)立衛(wèi)生間pC棟：精裝公寓、商業(yè)；約㎡，面積區(qū)間為 40~100㎡之間尚品國(guó)際唐延路科技九路 效果圖：能實(shí)現(xiàn)寫字樓群的形象78因此世聯(lián)建議采取 “ 公寓 +寫字樓 ” 的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的回避西三環(huán)快速干道彩虹路經(jīng)十三路商住公寓 酒店式公寓 酒店式公寓SOHO寫字樓商住公寓 商住公寓/SOHO寫字樓p方案一： 2棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +2棟 SOHO寫字樓p方案二： 3棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +1棟 SOHO寫字樓一期二期79在 “ 公寓 +寫字樓 ” 方案中，亦能實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公樓群的整體形象，從而 提升區(qū)域形象寫字樓形象 公寓形象公寓 +寫字樓整體能實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公裙樓的形象，從而提升區(qū)域價(jià)值（圖為曲江新區(qū)在建公寓）8081歡樂(lè)頌研究：第一個(gè)歡樂(lè)頌項(xiàng)目位于深圳南山， 以整體租賃形式 進(jìn)入市場(chǎng)l 南城購(gòu)物廣場(chǎng)，幾經(jīng)易主，爛尾近十年。曾在 2023年被列為深圳 52個(gè)需重點(diǎn)處理的問(wèn)題樓盤之一，這個(gè)盤也是南山糾紛最多、處理最難的老大難項(xiàng)目。 2023年在區(qū)委區(qū)政府的支持下，金福瑞公司斥資 。根據(jù)深圳市規(guī)劃局和南山區(qū)建設(shè)局公布的消息，金福瑞公司于2023年實(shí)行項(xiàng)目改建，并將其改名為金福瑞購(gòu)物廣場(chǎng)。目前， 該項(xiàng)目 以整體租賃方式 引入 “歡樂(lè)頌 ” 。l 歡樂(lè)頌經(jīng)過(guò)將近一年的運(yùn)營(yíng)，憑借其良好的品牌優(yōu)勢(shì)、差異化的主題概念和優(yōu)秀的營(yíng)銷手段，已在南頭片區(qū)贏得一席之地。歡樂(lè)頌?zāi)仙絽^(qū) 福田區(qū)82該歡樂(lè)頌項(xiàng)目是華潤(rùn)零售集團(tuán) 從商業(yè)零售進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志83其業(yè)態(tài)組合 70%零售百貨 +15%超市 +15%餐飲； 零售及散鋪業(yè)態(tài)眾多，意味租金收益較高，但同時(shí)對(duì)商圈的成熟度也有較高需求樓層 業(yè)態(tài)設(shè)置 各功能面積2F 停車場(chǎng) 、汽車美容中心 ——1F 愛(ài)生活： 華潤(rùn)萬(wàn)家超市 、餐飲、部分配套（如花店、旅行社、參茸、茶業(yè)等） 超市約 4000 ㎡ ；餐飲 632 ㎡ ；部分配套 300 ㎡ ；1F 咖啡時(shí)間：情景街 （星巴克、必勝客、麥當(dāng)勞、千味涮、許留山、可頌坊） 、化妝品、珠寶、鞋子、時(shí)尚配飾店鋪 807㎡ ；服務(wù)設(shè)施 143㎡ ；走道 660㎡ 2F 愛(ài)美麗：露天舞臺(tái)、歡樂(lè)調(diào)頻直播室、少女裝、淑女裝、內(nèi)衣、配飾、餐飲 店鋪 2822㎡ ；服務(wù)設(shè)施 89㎡ ；走道 623㎡ ；后勤 919㎡ （室外平臺(tái)1024㎡ ） 3F 紳士味道：男裝、皮具皮鞋、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)器材、美發(fā)店鋪 2729㎡ ；服務(wù)設(shè)施 183㎡ ；走道 605㎡ ；后勤 936㎡ 4F 愛(ài)家庭：家居、家電、兒童用品、早教 、成熟女裝店鋪 2627㎡ ；服務(wù)設(shè)施 257㎡ ；走道 800㎡ ；后勤 802㎡ 5F 空中花園：情景餐廳（ 城市廚子 ）店鋪 2505㎡ ；服務(wù)設(shè)施 235㎡ ；走道 358㎡ ； （室外平臺(tái) 884㎡ ） 13%76%11%商場(chǎng)業(yè)態(tài)比例零售百貨中各業(yè)態(tài)占比84因此第一個(gè)歡樂(lè)頌項(xiàng)目選址于成熟居住區(qū)，依托周邊商圈成熟，通過(guò) 一站式家庭消費(fèi)突圍而出 ， 從而贏得市場(chǎng)周邊項(xiàng)目 開(kāi)業(yè)時(shí)間 規(guī)模（㎡） 基本業(yè)態(tài)南頭沃爾瑪 2023年 5000 超市天虹商場(chǎng)常興店 2023年 32023 超市 +百貨人人樂(lè)前海店 2023年 8000 超市家樂(lè)福南頭店 1996年 5000 超市人人樂(lè)學(xué)府店 2023年 10000 超市n項(xiàng)目 1公里范圍內(nèi)已有天虹、沃爾瑪、家樂(lè)福、人人樂(lè)等商家進(jìn)駐，項(xiàng)目主要突出 “ 一站式 ” 和 “ 歡樂(lè) ” ，吸引區(qū)域家庭型消費(fèi)，打造項(xiàng)目自身家庭生活型商業(yè)特色n目前項(xiàng)目開(kāi)業(yè)已近一年，經(jīng)營(yíng)狀況理想，已營(yíng)造出獨(dú)特的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)態(tài)組合方案85同時(shí)龐大的自有品牌及商家資源能力，使得擁有極強(qiáng)的招商運(yùn)營(yíng)能力，打造成 零售百貨業(yè)態(tài)占主導(dǎo)的社區(qū)購(gòu)物中心86繼深圳歡樂(lè)頌后，華潤(rùn)集團(tuán)歡樂(lè)頌業(yè)態(tài)在全國(guó)快速拓展n歡樂(lè)頌是華潤(rùn)萬(wàn)家未來(lái)重點(diǎn)擴(kuò)張的新業(yè)態(tài)，目前已在全國(guó)包括無(wú)錫、?？?、哈爾濱、珠海、成都、合肥等多個(gè)一二線城市正式啟動(dòng)。 n未來(lái) 5年內(nèi)，歡樂(lè)頌計(jì)劃拓展到 15～ 20家的規(guī)模 87譬如：成都?xì)g樂(lè)頌預(yù)計(jì)于 2023年 2季度開(kāi)業(yè)，規(guī)?？蛇_(dá) 8萬(wàn)平米，是位于 成都核心區(qū)域的地鐵上蓋物業(yè)春熙路成都 339項(xiàng)目成都 339項(xiàng)目距離春熙路不到 2公里，位于二環(huán)以內(nèi)，區(qū)位十分良好二環(huán)p成都 339項(xiàng)目是四川塔恒遠(yuǎn)實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的大型綜合體，由于電視塔高度達(dá) 339米，因此項(xiàng)目名稱為成都 339項(xiàng)目，囊括寫字樓，購(gòu)物中心，酒店物業(yè)，是地鐵上蓋物業(yè)；p歡樂(lè)頌整體進(jìn)駐其中的購(gòu)物中心項(xiàng)目；88成都?xì)g樂(lè)頌結(jié)合自身的商家資源，并引進(jìn)餐飲娛樂(lè)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，將打造為 成都頂級(jí)的購(gòu)物中心 歡樂(lè)頌與成都 339項(xiàng)目正式簽約以來(lái)，雙方本著共同打造西部第一高塔的商業(yè)文化氛圍而努力，歡樂(lè)頌將商業(yè)和文化相結(jié)合，為成都市民帶來(lái)新的購(gòu)物體驗(yàn)； 本次發(fā)布會(huì)，歡樂(lè)頌還也集結(jié)了其他的商業(yè)資源，在本次戰(zhàn)略聯(lián)盟儀式上，東方表行、 HOLA、百勝、永旺幻想、永和、channel v、 HM、大食代等知名品牌也積極加盟到歡樂(lè)頌中； 該項(xiàng)目將于明年 2季度與消費(fèi)者見(jiàn)面。功能業(yè)態(tài)百貨娛樂(lè) 娛樂(lè)餐飲合作伙伴東方表行、 HOLA、百勝、永旺幻想、永和、 channel v、 HM、大食代、 ZARA及其他華潤(rùn)自有品牌89西安歡樂(lè)頌預(yù)計(jì)于 2023年開(kāi)業(yè)，目前正在選址中；但經(jīng)世聯(lián)了解其拓展不考慮英發(fā)寨項(xiàng)目備選項(xiàng)目二：佳誠(chéng)長(zhǎng)安集備選項(xiàng)目一：高新區(qū)成熟區(qū)或 CBD區(qū)域訪談對(duì)象一：華潤(rùn)萬(wàn)家西北區(qū)拓展總監(jiān) 王總 目前歡樂(lè)頌在西安有拓展意向，但是目前還在尋找項(xiàng)目中，其中東二環(huán)外的 “佳誠(chéng)長(zhǎng)安集 ” 我們現(xiàn)在正在洽談中，這個(gè)是你們世聯(lián)代理的樓盤，另外也考慮在高新區(qū)選址。 你們項(xiàng)目位置有點(diǎn)偏，目前不考慮。訪談對(duì)象二：世聯(lián)地產(chǎn)西安公司總經(jīng)理 肖總 東郊?xì)g樂(lè)頌應(yīng)是佳誠(chéng)長(zhǎng)安集，位于韓森路與萬(wàn)壽中路交匯處，是西安公司策劃代理的項(xiàng)目，總建筑面積 168萬(wàn)平米，其中商業(yè) 26萬(wàn)平米。 90歡樂(lè)頌發(fā)展需要依托成熟商圈，本項(xiàng)目區(qū)位不符合其拓展需求歡樂(lè)頌選址對(duì)區(qū)位及面積的需求：p區(qū)域或社區(qū)商業(yè)核心位置，周邊發(fā)展成熟；需求面積從 3~8萬(wàn)㎡不等，根據(jù)區(qū)域的能級(jí)而確定p項(xiàng)目商圈人口 1公里范圍內(nèi)大于 5萬(wàn)人口28萬(wàn)平米商業(yè)項(xiàng)目：p陌生區(qū)域，目前開(kāi)發(fā)建設(shè)落后，未來(lái)發(fā)展成熟期不確定p長(zhǎng)遠(yuǎn)看定位為高新區(qū)次中心，能級(jí)遠(yuǎn)小于高新區(qū)核心區(qū)91開(kāi)元商城研究：在西安擁有兩家商場(chǎng)，分別為 開(kāi)元商城鐘樓店 和 開(kāi)元商城西旺店 西安開(kāi)元商城有限公司成立于 1992年 12月，注冊(cè)資本 2億元人民幣，由西安解放集團(tuán)股份有限公司投資控股和經(jīng)營(yíng)的，是一座集商業(yè)貿(mào)易、餐飲服務(wù)、物業(yè)租賃、車輛停泊、文化娛樂(lè)、寫字樓為一體的多功能、高檔次、智能化的大型綜合性商城。目前，商城是陜西省和西安市商貿(mào)行業(yè)的龍頭企業(yè)、西安市的利稅大戶、全國(guó)商業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)元商城西旺店（新開(kāi)張）開(kāi)元商城開(kāi)元商城：分兩期開(kāi)發(fā)，一期 1996年完工，二期 2023年完工，總建面 ，是西安最大的百貨開(kāi)元商城西旺店： 2023年 7月開(kāi)張，位于土門商圈與內(nèi)城商圈交界處，總面積為 米92開(kāi)元商城西旺店位于土門商圈與城內(nèi)商圈之間，是開(kāi)元投資集團(tuán)的 自有物業(yè) ，總規(guī)模 ，其中商業(yè)約 p規(guī)模： 84000平米p層數(shù)： 6層p業(yè)態(tài)組合：超過(guò) 83%為百貨零售類，約有17%為餐飲類開(kāi)元商城西旺店城內(nèi)商圈土門商圈西安開(kāi)元投資集團(tuán)股份有限公司 關(guān)于開(kāi)元商城西旺店開(kāi)業(yè)的公告 由公司全資子公司西安開(kāi)元商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司利用配股募集 資金開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)元商城西旺店（即西稍門店）將于 2023年 7月 19日開(kāi) 業(yè)經(jīng)營(yíng)。 特此公告。 西安開(kāi)元投資集團(tuán)股份有限公司董事會(huì) 二 ○ 一一年七月十五日 住宅百貨93項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)占比超過(guò) 83%，其余為餐飲業(yè)態(tài)，結(jié)合商圈消費(fèi)特征， 定位為中端消費(fèi)百貨p一樓：珠寶首飾、名表眼鏡、化妝品、皮具、男士皮鞋、煙酒p二樓：男士正裝、男士商務(wù)裝、男士休閑裝、男士配飾p三樓：少淑裝、時(shí)尚女裝、女士?jī)?nèi)衣、女士飾品、美容中心p四樓：運(yùn)動(dòng)服飾、棉毛內(nèi)衣、羊毛絨衫、兒童用品、兒童樂(lè)園p五樓：居室用品、廚浴電器、影音家電、移動(dòng)電話、數(shù)碼產(chǎn)品p六樓：精品餐飲區(qū)鐘表首飾服裝土門商圈是城西較為成熟的區(qū)域性商圈，是西安老居住區(qū)，商圈內(nèi)人群平均消費(fèi)能力一般，但是商圈總消費(fèi)額較高94世聯(lián)研究其發(fā)展基于兩大基礎(chǔ)：基礎(chǔ)一：項(xiàng)目區(qū)位良好 (土門商圈與內(nèi)城商圈交接處 )城西酒店廚具批發(fā)市場(chǎng)土門市場(chǎng)及服裝市場(chǎng)土門愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng)城西五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)土門民生項(xiàng)目 面積 主要業(yè)態(tài)土門民生 百貨（中檔）土門愛(ài)家購(gòu)物廣場(chǎng) 超市（中低檔）城西酒店廚具批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng) 20,000 批發(fā)市場(chǎng)漢城路醫(yī)藥批發(fā)市場(chǎng) 20,000 批發(fā)市場(chǎng)土門市場(chǎng)及服裝市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)鋼材玻璃交易市場(chǎng) 800,000 批發(fā)物流土門商圈是西安較老的商圈，區(qū)域內(nèi)大量的服飾、五金、工具批發(fā)市場(chǎng)，雖然檔次不高，缺乏規(guī)劃較為雜亂，但是人流量大，購(gòu)物消費(fèi)旺盛集中95內(nèi)城商圈：目前 西安唯一的市級(jí)商圈 ，發(fā)展度極為成熟，人流量大，經(jīng)營(yíng)情況良好內(nèi)城板塊現(xiàn)有商業(yè)主要項(xiàng)目商圈總供應(yīng)量n大型商業(yè)面積約 71,700平方米n步行街 (五條街 )總長(zhǎng)度約 6,000米 空置率 n優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)空置率 % 主要特征n 西安城區(qū)內(nèi)以鐘樓為中心，東、西、南、北四條大街及解放路所構(gòu)成的城內(nèi)商圈。 n 鐘樓商圈四條大街及解放路商業(yè)格局發(fā)展并不平衡 ， 東大街和南大街，是核心商圈人流最為密集的區(qū)域。 西大街和北大街發(fā)展較慢，解放路為西安以前的商業(yè)旺區(qū)，近幾年已經(jīng)逐漸的沒(méi)落，商業(yè)氣氛逐漸變淡， 但隨著萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐以及解放路的整體拓寬，解放路將迎來(lái)下一個(gè)商業(yè)繁榮期；n 幾條大街發(fā)展的定位有各自的特點(diǎn)