【正文】 2023年 2023年 經營活動所得現金凈額 （ 139,929） (72,537) (404,973) 122,689 收購附屬公司的額外權益 /投資活動所用現金凈額 (399,368) (115,735) (200,249) (159,764) 融資活動所得現金凈額 748,690 261,867 571,214 139,363 現金及現金等值項目增加凈額 209,393 73,595 (34,008) 102,288 年初的現金及現金等值項目 468,250 394,539 433,960 334,445 年終的現金及現金等值項目 676,597 468,250 394,539 433,960 單位：萬元 ?與同行業(yè)上市企業(yè)對比 ， 佳兆業(yè)集團銷售毛利率處于較高水平 ， 高于行業(yè)標桿萬科和其他可比企業(yè)；其他盈利指標基本處于行業(yè)中位； ?規(guī)模及盈利在近三年增幅明顯 ， 企業(yè)成長性表現突出； ?長短期負債水平指標處于行業(yè)內正常水平 。 ?佳兆業(yè)集團與標桿企業(yè)對比 佳兆業(yè)集團簡介 注：目前大部分企業(yè)尚未發(fā)布 2023年年報，本表中可比上市企業(yè)僅從已發(fā)布 2023年年報的企業(yè)中選取 代碼 簡稱 排名（房協(xié) /中指） 銷售毛利率 (%) 凈資產收益率(ROE)(%) 近三 年平均總資產增長率 (%) 近三 年平均營業(yè)收入增長率(%) 資產負債率 (%) 流動比率(倍 ) 總資產周轉率 (次 ) 報告起始日期 報告截止日期 佳兆業(yè)集 團 17/17 75 2023/1/1 2023/12/31 萬科 1/1 78 2023/1/1 2023/12/31 遠洋地產 16/15 68 2023/1/1 2023/12/31 旭輝控股 集團 36/38 77 2023/1/1 2023/12/31 寶龍地產 64/37 64 2023/1/1 2023/12/31 碧桂園 11/ 78 2023/1/1 2023/12/31 首創(chuàng)置業(yè) 52/26 71 2023/1/1 2023/12/31 佳兆業(yè)深圳簡介 ? 本項目另一擔保人 佳 兆業(yè)集團（深圳）有限公司 （以下簡稱“佳兆業(yè)深圳” ）為佳兆業(yè)集團全資子公司和核心企業(yè)， 也是佳兆業(yè)集團在國內房地產市場業(yè)務的發(fā)源地 。 ? 深圳佳兆業(yè) 成立 于一九九九年，注冊資本金為 ，是一家實力雄厚的大型綜合性房地產集團公司 。公司地產業(yè)務涉及大型住宅物業(yè)和綜合商用物業(yè)的規(guī)劃開發(fā)運營。 ? 鑒于佳兆業(yè)深圳為佳兆業(yè)集團 100%持股子公司，對本項目擔保人的分析以佳兆業(yè)集團為主，此處對佳兆業(yè)深圳暫不做詳細介紹。 ?佳兆業(yè)深圳概況 佳兆業(yè)集團簡介 ?佳兆業(yè)集團小結 ?佳兆業(yè)集團 成長性較強 ， 自 2023年上市至今年均銷售增長率達到 42%； ?城市更新板塊未來發(fā)展?jié)摿薮?， 由于一二線城市中心城區(qū)越來越面臨無地可出讓的情況 ， 因此 以舊城改造為主的城市更新的價值將會逐步顯現 ； ?佳兆業(yè)集團的土地儲備質量較高 ， 布局合理 。 63%的土地均位于一線城市及省會城市 。 在 2330萬平方米土地儲備中 ， 珠三角區(qū)域占比 39%， 環(huán)渤海區(qū)域占比29%， 長三角 、 華中 、 成渝三個區(qū)域各占比 9%12%。 平衡的土地儲備分布有利于降低區(qū)域集中的風險； ?負債結構趨于合理 。 2023年總計發(fā)行 2023年及 2023年到期債務 ， 大幅減低融資成本的同時還改善了原有債務期限結構 ， 整體融資成本從%降低至 %。 通過積極主動的債務管理 ， 使得 債務期限從 年 ； ?資本市場持續(xù)看好 。 國際評級機構穆迪給予佳兆業(yè) B1評級 ， 標普給予佳兆業(yè)B+ 評級 。 2023年 2月 ， 持續(xù)關注佳兆業(yè)的國際投行德意志 、 花旗等分別給予其“ 跑贏大市 ” 或維持 “ 買入 ” 的評級并上調目標價 。 德意志目標價由 ， 花旗目標價由 。 生命人壽認購了其 12%的股份 。 七 、 風險分析及主要風險 控制 措施 風險分析及主要風險控制措施 ? 投資標的公司管理風險 ? 風險描述：本信托募集資金最終用途為向湖南達業(yè)增資，信托收益來源之一為對增資公司股權的轉讓。湖南達業(yè)在運作項目是否按照計劃完成建設及實現銷售關系著信托能否順利實現退出。管理團隊能力不足，項目資金挪用等，均可能導致項目建設受阻，股權價值受到不利影響。 ? 風險防范措施：湖南達業(yè)為佳兆業(yè)集團的全資子公司，其管理團隊為佳兆業(yè)集團委派，具有豐富的房地產項目開發(fā)經驗。佳兆業(yè)集團承諾在項目建設期間提供建設資金保障。此外受托人在標的公司派駐董事監(jiān)事各一名 ，委派工程和財務人員各一名，對 重大事項具有一票否決權，可以一定程度上減少標的公司的管理風險。 ? 借款人信用風險 ? 風險描述：一旦信托次級投資債權的借款人沒有按時足額支付貸款本息，則信托貸款有遭受損失的風險。 ? 風險防范措施：借款人財務及經營狀況良好，沒有不良還款記錄；且本借款由借款人的母公司及關聯(lián)公司佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳承擔連帶責任擔保責任，且有抵、質押品，其具有一定的保障能力。 ? 保證人信用風險 ? 風險描述：佳兆業(yè)集團及其國內的最大平臺佳兆業(yè)深圳對信托次級債權提供連帶責任擔保。如果出現需要保證人履行擔保責任時，其不按照約定履行，則信托貸款有遭受損失的風險。 ? 風險防范措施：擔保人佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳財務狀況正常，具有較強的擔保能力，且佳兆業(yè)集團作為香港上市公司，其違約成本較高。 ? 質押物貶值及處臵風險 ? 風險描述：如果湖南達業(yè)經營管理不善，會導致質押給我司的股權貶值，質押物的處臵在處臵流程、時間和償付金額上存在不確定行，從而使信托財產受損的風險。 ? 風險防范措施：佳兆業(yè)集團擁豐富的房地產開發(fā)經驗，連續(xù)多年上榜房地產百強， 2023年排名達 17位，且為香港上市公司 。外貿信托將 充分發(fā)揮房地產投資領域的專業(yè)優(yōu)勢，盡職盡責，通過派駐董事及監(jiān)事的形式對湖南達業(yè)的經營管理進行監(jiān)控，充分行使應有的權利，切實保護投資人的利益。 風險分析及主要風險控制措施 ? 抵押物解押風險 ? 風險描述：如果湖南達業(yè)申請銀行開發(fā)貸或辦理預售，受托人將對抵押物給以解押，存在保障力度減弱的風險。 ? 風險防范措施：銀行開發(fā)貸或預售都將增加湖南達業(yè)的現金流，受托人將通過董事會層面和資金賬戶層面對湖南達業(yè)進行管理，加強對項目進展及資金的監(jiān)督，保障信托投資標的安全，維護投資人利益。 ? 抵押物貶值及處臵風險 ? 風險描述：一旦借款人沒有按時足額支付貸款本息，則我司將提請司法處臵本項目的抵押物，如果抵押物出現大幅貶值，抵押物的處臵在處臵流程、時間和償付金額上存在不確定行，從而可能導致信托財產受損。 ? 風險防范措施：抵押物為土地，位于湖南省長沙市，項目用途為住宅用地，交通較為便利，抵押物貶值風險較小 。抵押物評估值遠高于優(yōu)先級金額，有 一定對抗抵押物貶值風險的空間，且抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權屬清楚，抵押物的處臵及收回風險較小。 風險分析及主要風險控制措施 ? 流動性安排風險 ? 風險描述：信托計劃滿 2年時設臵開放日，受托人進行信托受益權轉讓發(fā)行，可能出現無法實現信托受益權全部轉讓、債務人和擔保人不履行承擔流動性安排義務的風險。 ? 風險防范措施 ：流動性 擔保人佳兆業(yè)集團為香港上市公司，違約成本較高。 ? 信托發(fā)行不足風險 ? 風險描述：如果在信托發(fā)行期內資金募集規(guī)模未能達到約定要求，則信托無法成立。 ? 風險防范措施 ：如信托 發(fā)行不足，則信托不成立。信托已募集資金向委托人返還。 風險分析及主要風險控制措施 風險分析及主要風險控制措施 ? 信托計劃提前結束風險 ? 風險描述：若佳兆業(yè)深圳行使優(yōu)先受讓權權，或湖南達業(yè)提前歸還次級債權，則本信托計劃可能提前結束。投資人因信托計劃提前結束，預期收益降低并面臨再投資風險。 ? 風險防范措施：佳兆業(yè)深圳只有在信托計劃運行滿 1年后，方可行權，次級債權滿 1年后方可提前歸還，這可部分降低信托計劃提前結束的風險 。 ? 信托延期風險 ? 風險描述：如果佳兆業(yè)深圳未行使優(yōu)先受讓權，湖南達業(yè)在次級債權到期時沒有足額償還貸款本息，則我司將處臵抵質押物，處臵持有的湖南達業(yè)股權，向保證人追償，信托貸款有延期風險。 ? 風險防范措施 ：外貿信托向 委托人充分披露該風險。 八 、 評價結論 ? 信托計劃投資標的長沙梅溪湖項目，地理位臵較好，土地取得成本合理，目前已繳清地價款，取得土地證； ? 長沙梅溪湖項目產品類型為住宅，受限購政策影響較小，周邊同類產品銷售良好，盈利能力較強； ? 本項目通過結構化設計，次級債權及其上的階段性抵押、質押、保證擔保為優(yōu)先級投資人的資金提供了較好的安全性； ? 受托人對項目進行投資性管理，包括派駐董監(jiān)事，檢查賬戶等； ? 交易對手佳兆業(yè)集團資質較好，作為香港上市公司，保證能力較強 ； ? 根據方案設計，信托期間 內投資人收益 較好。 評價結論