【正文】 ★ 家庭結(jié)構(gòu)為三代之家或者兩代之家，老人與孩子分居； ★ 重視下代孩子教育，注重綜合環(huán)境的中產(chǎn)階層； ★ 家庭年收入在 8萬以上，未曾換房或者急需要換房； ★ 收入豐厚，用于投資的高端客戶。 / 20 / 08 / 07/ 市場 存量 客戶定位 總戶數(shù)（戶） 總?cè)丝?(人 ) 市場人口（城市） 總?cè)丝冢ㄖ懈叨耍? 所占白分比 市場消化 所占百分比 鞍鋼花園 650 650x3=1950 150萬 20萬 13% 11萬 58% 金色家園 215 215x3=645 翠湖毫庭 988 988x3=2964 總計 1853 5559 9萬（剩余） 20萬 42%（未消化） 11萬 58%（已消化） 按照本案 ，總共 1503戶，剩余客戶市場為 84441戶，約占總客戶市場的 17%（ 25%是警戒線）。市場存量相對過高，但綜合外來投資者在內(nèi)，市場風險將大大降低，符合投資條件，項目可持續(xù)進行開發(fā)。 / 20 / 08 / 07/ 定位 構(gòu)思 產(chǎn)品定位 / 20 / 08 / 07/ 樓盤 對比 產(chǎn)品定位 樓盤名稱 主力戶型 銷售均價 樓盤賣點 歐華 逸景小鎮(zhèn) SP422（ 120140㎡ ） 均價： 3580元 /㎡ (起 ) 別墅景觀生態(tài)住宅，超大綠化率多層布置，大開間窗體采光照明 萬泰 錦繡華城 SP422（ 120140㎡ ） 均價： 3450元 /㎡ （現(xiàn)房） 面積區(qū)間居多達 20種，市場客戶廣泛，售眾面比較廣 萬科 城市花園 SP322（ 95120㎡ ） 均價： 3800元 /㎡ （現(xiàn)房 ) 品牌文化巨大號召力，利用坡地建筑高低強化空間布局，空間穿透力強，景觀細膩。 明達 世紀花園 SP422（ 99111㎡ ） 均價： 3650元 /㎡ （現(xiàn)房） 規(guī)模式開發(fā)，規(guī)模式管理，配套設施規(guī)劃完善，客戶積累成果比較明顯 世紀峰景 SP432（ 110140㎡ ） 均價： 3800元 /㎡ 高層住宅，面積區(qū)間不大，勝利路中端優(yōu)勢得到發(fā)揮，客戶存在一定認知度 / 20 / 08 / 07/ 樓盤 對比 產(chǎn)品定位 花園新城 SP221（ 8589㎡ ） 均價： 3450元 /㎡ 未來政府規(guī)劃區(qū)域，升值空間巨大，后期市場看好 歐華 逸景小鎮(zhèn) SP422（ 120140㎡ ） 均價： 3580元 /㎡ (起 ) 別墅景觀生態(tài)住宅，超大綠化率多層布置，大開間窗體采光照明 華洋 圣利祥城 SP422（ 95125㎡ ） 均價： 3465元 /㎡ 起 全高層建筑，北陽臺與廚房相連，南陽臺與客廳相連；四明五明全套設計 第 6樂章 SP322（ 101125㎡ ） 均價： 3550元 /㎡ 落地轉(zhuǎn)角窗戶設計，雙儲藏間格局，外觀色彩獨特布局，視覺沖擊力極強 鞍鋼花園 SP322（ 127177㎡ ） 均價： 5500元 /㎡ 大戶型大客廳、電梯入戶，陽臺南北采光，頂層送閣樓，底層優(yōu)惠花園 翠湖豪庭 SP322（ 127177㎡ ） 均價： 5780元 /㎡ 水景大宅， 270度景觀陽臺，大開間小進深，雙層客廳挑空，單層錯門客廳 金色家園 SP322（ 140175㎡ ） 均價： 4125元 /㎡ 大戶型多功能， ，公寓型空間自由組合 / 20 / 08 / 07/ 類型 定位 產(chǎn)品定位 建筑類型 建筑形式 建筑面積 建筑結(jié)構(gòu) 商業(yè)部分 點式 /板式 3+1層，層高 ≥ ㎡ 框剪結(jié)構(gòu) 住宅部分 住宅 塔樓 /點式 底商 +住宅 ㎡ 框架結(jié)構(gòu) 公 寓 塔樓 /點式 底商 +住宅 ㎡ 框剪結(jié)構(gòu) 建筑類型：底商（ 3+1） +高層住宅（ 2225層）。 / 20 / 08 / 07/ 戶型 配比 產(chǎn)品定位 面積配比 總面積 大兩房 小兩房 大三房 小三房 115145㎡ 4555㎡ 7585㎡ 6575㎡ 90110 8090㎡ 4860㎡ 6690㎡ 6500 56000㎡ 9100㎡ 34855㎡ 118005㎡ 11550㎡ 62500㎡ 百分比 10% 53% 8% 30% 100% 戶型配比 戶 型 SP211 SP321 SP422（復式） LOFT 總套數(shù) 總套數(shù) 大兩房 小兩房 大三房 小三房 78套 590套 1503套 59套 96套 68套 612 百分比 10% 45% 5% 40% 100% / 20 / 08 / 07/ 銷售 均價 產(chǎn)品定位 依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果與項目本身屬性，對本項目產(chǎn)品采取低開高走策略，市場面表現(xiàn)比較極端 化：低檔產(chǎn)品均價在 23002850元 /㎡ 間；中檔次大眾產(chǎn)品均價在 29003400元 /㎡ 間，高檔次產(chǎn)品表現(xiàn) 比較極端，大致均價在 35004700元 /㎡ 之間，部分產(chǎn)品遠高出市場，如鞍山花園等，均價分布在 5500 元 /㎡ 以上。 因此，本案結(jié)合市場競爭，吸納中高端客戶為目的，由于產(chǎn)品面積適中，鞍山消費市場房產(chǎn)總價 受到限制，建議產(chǎn)品三房總房價在 40萬左右，兩房總價在 30萬左右， LOFT總價 25萬比較合適，本項目 均價范圍可定為 41004350元 /㎡ 。 / 20 / 08 / 07/ 建筑園林 風格定位 建筑風格： 現(xiàn)代美式建筑風格 風格特點：結(jié)合周邊環(huán)境，以本地生活習性特征為基礎，在建筑外型、功能和材質(zhì)上為主題點，塑 造本項目固有亮點；考慮到建筑與商業(yè)的結(jié)合，城市街景的搭配與視覺穿插力。 園林風格： 現(xiàn)代歐式園林風格 風格特點：融合歐式園林風格的傘假樓臺，中心雕塑，直線園林交通導向，特色的路燈融合功能與藝 術(shù)相互結(jié)合， “ 形式隨從功能 ” 為指導基礎，以現(xiàn)代歐式園林風格為主，考慮到商業(yè)布局與建筑的結(jié) 合形式，園林主要以休閑為主題，注重與建筑形式功能的結(jié)合。 / 20 / 08 / 07/ 規(guī)劃 排列 規(guī)劃定位 ★ 建筑布局 住宅以高層為住，商業(yè)分三層，地下適當設置停車場，組合布局采用排列式與錯排式相互結(jié)合，增大視覺穿插力，建筑景觀均好性為基礎實施綜合考慮。 ★ 交通體系 就近原則劃分交通體系，商業(yè)廣場為斜拉式交通布局，爭取向陽性空間處理手法，增大商業(yè)的開間面積，一方面有利交通人流的引導與疏散，另一方面豐富空間變化，減少空間壓力，增強空間的藝術(shù)性，流線交通分割空間。內(nèi)廣場與外廣場相互結(jié)合，空間顯示更為靈活，功能體現(xiàn)更為充分，休閑、娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)提供了必要的二度空間。 ★ 出入口設置 新華街人流比較密集，流動量較大，住入口設置于此，引導有效人流，園林路雖然為主干道，由于車流過大，從而減少了人流的流動，特此將廣場設置于此，休閑娛樂功能基礎之上吸引客戶資源。 ★ 視覺穿插 內(nèi)景視覺穿插主要有廣場形式、小品形式、流線形式，表現(xiàn)最為常用的為廣場形式（包括內(nèi)廣場、外廣場）；外景視覺穿插有結(jié)構(gòu)形式、材質(zhì)形式和功能形式；中心景觀穿插可分為組合式、散點式、排列式、均衡式和自由式。 / 20 / 08 / 07/ 開發(fā)時序 第五章 開發(fā) 時序 / 20 / 08 / 07/ 施工 時序 開發(fā)時序 時序一 時序二 / 20 / 08 / 07/ 施工 時序 開發(fā)時序 時序一 時序二 優(yōu) 勢 1﹑ 有利于項目整體景觀氣氛的塑造； 2﹑ 有利于在有限的資金條件下進行順利施工； 3﹑ 有利于商業(yè)的招商和客戶資源的聚集；分階段開發(fā)，一定程度上化解了不可預計風險； 4﹑ 高層單獨建設，有利于提高施工單位的工作效益； 5﹑ 時間接點容易把控，對市場比較好的觀望姿態(tài) . 1 ﹑ 有利于提高施工效率，縮短入市時間； 2 ﹑ 有利于道路交通網(wǎng)絡的控制，綜合運營成本的節(jié)約； 3 ﹑ 管理方便，資本運作便于管理；周邊交通體系相互補充，容易“一步到位”； 4﹑ 商鋪快速占領市場，有利資金快速度回攏。 劣 勢 1 ﹑ 建設周期過長，周邊距離舊建筑較近，不利于快速施工； 2﹑ 交通比較密集，對周邊影響擴散度比較廣； 3﹑ 在不缺少資金流的情況下，一定程度浪費了時間資源。 1 ﹑ 項目量多，資金需求量比較大，管理比較復雜； 2﹑ 工程進度比較快，對周邊居住小區(qū)生活影響較大。商業(yè)入市周期較長，風險競爭力度較大。 / 20 / 08 / 07/ 展示 時序 開發(fā)時序 展示時序 １ ﹑ 展示時序統(tǒng)稱為前期項目的量化手段，傳承項目形象包裝的載體。 ２ ﹑ 根據(jù)項目的入市情況、上市情況、匹配情況對樓盤展示內(nèi)容綜合描述，主要有規(guī)劃展示、布局展示、功能展示、結(jié)構(gòu)展示、樣板間展示、園林環(huán)境展示和 3D游歷效果展示。 ３ ﹑ 動態(tài)展示線為可以自由疏導的認為性展示導向路線，由人為性引導，體現(xiàn)本項目的環(huán)境優(yōu)越性；靜態(tài)展示線為固定的廣告展示，具備不可移動或者未不易改變的特性，如樓墻廣告、標語等。 / 20 / 08 / 07/ 新風 時序 開發(fā)時序 新風時序 １ ﹑ 對于綜合規(guī)劃布局，在注重景觀點塑造和人流引導上的同時，廣場內(nèi)的空氣流通也相當重要。 ２ ﹑ 正南正北的平面布局，控制大開間入口的流線朝向，增大空氣流量，強化空間環(huán)境的配比。 ３ ﹑ 新風時序上，主要依靠自然風，改變空間環(huán)境質(zhì)量，減產(chǎn)人為成本，更合理和科學的利用可再生能源，從而為消費者提供良好的購物環(huán)境，塑造了自身品牌價值，又提升了空間檔次。 / 20 / 08 / 07/ 公共 部分 交房標準 外墻：外墻外保溫材料，高級保溫涂料，塔樓外墻鋪貼高級彩色瓷磚； 外窗：中空玻璃，塑鋼外裹； 首層大堂：地面鋪設高級拋光磚；墻身鋪貼高級拋光磚；天花涂高級乳膠漆，裝設精美燈飾； 電梯：高速豪華電梯； 樓 梯 間：樓梯間地面水泥抹平及鋪防滑磚，配鋼管扶手，墻與天花涂乳膠漆； 空調(diào)：中央空調(diào)； 供水： 24小時熱水； 排水： UPVC中空螺旋排水管道； 弱電：例（采用德國西門子智能管理系統(tǒng)）； 信 箱：首層住戶大堂內(nèi)設不銹鋼信柜，每戶均有獨立信箱。 / 20 / 08 / 07/ 室內(nèi) 部分 交房標準 門扇：入戶門名牌鋼制防盜防火門，配名廠門鎖； 內(nèi)墻 :膩子子坯白，打磨光滑處理； 地面：水泥找平，水泥披灰掛面； 廚房：普通鋁合金吊頂，墻面防水處理，貼面普通瓷面磚至 ； 衛(wèi)生間：普通鋁合金吊頂，墻面防水處理，貼面普通瓷面磚至 ；配一座廁； 通訊：有線電視、電話、寬帶入戶； 陽臺：水泥找平，水泥披灰掛面； 電話：廳房均配設 IDD電話線及插座； 供水：每戶設獨立水表，集中水表房，全部供水管暗裝； 煤氣：配管道煤氣到廚房，設獨立煤氣表。 / 20 / 08 / 07/ 服務 內(nèi)容 物業(yè)管理 智能化服務 貼身管家服務 特約服務 便民服務 閉路電視保安系統(tǒng) 停車場車輛出入 IC卡管理系統(tǒng) IC卡電子智能門鎖 室內(nèi)緊急急救系統(tǒng) 火災自動報警消防系統(tǒng) 安全防護 設備維修 車輛管理 商戶管理 客戶服務 社區(qū)活動 消防安全 家庭日常維修 室內(nèi)外清潔全套服務 家居單項護理服務 商務服務（代購車船飛機票、代辦傳真、復印、打字） 禮儀服務（接送客人、各類禮儀主持、代購、代送禮品、鮮花等） 家政服務（鐘點清潔、孩子護理等） 預定包車服務 代叫出租車