【正文】 洪山廣場、中南路，止于街道口。政府對金銀湖區(qū)域規(guī)劃的落實，高速公路、地鐵、輕軌三大交通軌道將構(gòu)成金銀湖交通的立體“金三角”，使金銀湖地區(qū)的出行條件更為順暢，配套設施建設也隨之更加完善，整體提高金銀湖區(qū)域的居住結(jié)構(gòu)和入住率。隨著省級花園式公路———金山大道的通車，使金銀湖地產(chǎn)“豁然開朗”。金山大道、馬池路、機場高速、環(huán)湖路、環(huán)湖中路、張柏公路等一條條寬闊的道路縱橫交錯，金銀湖與漢口已渾然連成一體。規(guī)劃中的輕軌和地鐵橫貫金銀湖而過。銀行、郵局、醫(yī)院等服務設施的日益完善也給這里的居住環(huán)境提供了可持續(xù)發(fā)展的空間。土地資源篇：儲備豐富金銀湖板塊土地儲備3萬多畝，作為新興的發(fā)展區(qū)域，金銀湖不存在舊城改造所帶來的麻煩。幾年來，東西湖區(qū)政府在土地開發(fā)方面職能明確，對金銀湖區(qū)域進行了高起點的整體規(guī)劃。充分利用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃這一生產(chǎn)力，率先引進臺商投資區(qū)和工業(yè)園，通過產(chǎn)業(yè)來帶動土地的升值和房地產(chǎn)的開發(fā)。臺商投資區(qū)成立10年以來，共引進包括美國百事可樂公司、大陸谷物公司、臺灣統(tǒng)一集團、遠東集團、華晨電機、香港華潤集團、新世界集團、印尼金光集團等一批跨國公司、知名企業(yè)在內(nèi)的130余家境外投資者在區(qū)內(nèi)落戶，投資總額達5億多美元。因此，金銀湖片區(qū)匯聚了其他片區(qū)無法比擬的巨大能量，片區(qū)號召力促使該區(qū)域辦公、居住、投資等等迅速升溫。經(jīng)濟篇：依托東西湖區(qū)的經(jīng)濟優(yōu)勢區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展形勢樂觀金銀湖周邊產(chǎn)業(yè)帶的持續(xù)發(fā)展，以及相關地區(qū)居民收入的增長，為金銀湖住宅板塊的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。東西湖地區(qū)已形成多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時，金銀湖區(qū)域內(nèi)在經(jīng)濟基礎建設日益完善，大型體育文化設施的競相完工，高爾夫球場、東方馬城、會議中心等的投入使用，將提高金銀湖區(qū)域的經(jīng)濟增長基數(shù)。這個經(jīng)濟圈的持續(xù)發(fā)展能相應帶動居民收入的增長，提高金銀湖板塊現(xiàn)有的購買能力，并優(yōu)化購買力結(jié)構(gòu)。金銀湖區(qū)域規(guī)劃金銀湖規(guī)劃：“三個特色，一個策略”金銀湖定位：在金銀湖整體規(guī)劃中，強化區(qū)域功能、道路交通等與主城的聯(lián)系，并強化“創(chuàng)造近郊生態(tài)濱水城市環(huán)境”的設計定位，以金銀湖湖面水域為“生態(tài)綠核”。六個功能片區(qū)以六條指狀發(fā)散的水系為軸，將規(guī)劃區(qū)分為六個功能片區(qū)，即：徑河片區(qū)、三店片區(qū)、鑫橋片區(qū)、高爾夫片區(qū)、馬池片區(qū)、濱湖片區(qū)。形成“一核六片，核心放射、碧水穿插”的布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃容納人口控制在28—30萬人。其中 “徑河片”、“三店片”、“鑫橋片”、“濱湖片”四個片區(qū)為特色產(chǎn)業(yè)和生活居住并重的綜合新區(qū)；高爾夫片是以“高爾夫俱樂部”和“賽馬場”為核心的體育休閑度假區(qū)；馬池片則是相對獨立的高尚居住片區(qū)。規(guī)劃總原則：水、綠、景三特色，生態(tài)環(huán)境一策略在規(guī)劃控制中，始終堅持“三個特色，一個策略”。水特色”： 嚴格界定地表湖泊、河流等水體的保護“藍線”。金銀湖及與其相連通的河流，自然港汊，水面不得被城市建設占用；環(huán)湖路以內(nèi)的半島或島嶼，以綠化建設為主；金銀湖北側(cè)兩條港汊在保留水面的同時，環(huán)水面建設300——500米寬的人工林帶；沿徑河兩側(cè)各布置50——100米人工林帶，保持湖區(qū)的環(huán)城水網(wǎng)絡格局，延續(xù)和保護金銀湖地區(qū)的歷史水道的路徑，營造人與水對話的小尺度空間，再現(xiàn)魅力水鄉(xiāng)的城市風景?！熬G特色”： 規(guī)劃以環(huán)金銀湖綠化區(qū)為“生態(tài)綠核”，以金山大道為綠化主軸，以其分支水系及兩側(cè)綠化為紐帶，形成一個以金銀湖為中心，向四周指狀放射發(fā)散，多級公共綠地均衡布局的點、線、面相結(jié)合的綠地景觀系統(tǒng)。環(huán)湖路以內(nèi)開辟足夠進深的生態(tài)岸線。五環(huán)路兩側(cè)控制100m綠化帶，環(huán)湖路兩側(cè)控制30—80m寬綠化帶。金山大道兩側(cè)控制50—100m綠化帶，工業(yè)區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)控制10—20m寬綠化帶?！熬疤厣保?以主湖水面及周邊開辟的生態(tài)型綠地為“生態(tài)綠核”，以道路景觀綠軸為“綠色通道”，以天然的水系河道為“藍色通道”，形成由“生態(tài)綠核”、“綠色通道”和“藍色通道”交匯滲透的景觀網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)。重點建設三條“濱水廊道”——“徑河走廊”、“李家墩生態(tài)走廊”、“混江湖生態(tài)廊”，規(guī)劃要求對三條濱水生態(tài)走廊重點保護，嚴格控制其開發(fā)建設?！吧鷳B(tài)環(huán)境策略”：保護濱水區(qū)域的自然演進過程，維護水陸生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性和生態(tài)多樣性。分析： 金銀湖區(qū)域水文化豐富，為武漢罕有的水文生態(tài)保護良好的地域； 區(qū)域協(xié)機場高速和王家墩商務區(qū)的優(yōu)勢，各項環(huán)境優(yōu)勢明顯； 區(qū)域處于城郊結(jié)合部，規(guī)劃建設起步晚，但建設規(guī)劃定位高，整體協(xié)調(diào)性強，可持續(xù)發(fā)展力強； 區(qū)域地域水文化具有江南水鄉(xiāng)的神韻特征，很貼近杭州具有的江南文化。相關鏈接——杭州：杭州歷來被譽為人居福地，而別墅更是杭州在全國樓市中一塊響當當?shù)恼信疲剿沱?、江南園林傳統(tǒng)深厚、浙江財富豐厚是杭州別墅繁榮的主要因素。“杭派別墅”也在很大程度上支撐了“住在杭州”這一響亮的城市品牌。對于新江南主義別墅，其建筑特點是“現(xiàn)代外殼和中國精髓的結(jié)合”。江南民居有一定的代表符號，但使用功能、外形已為追求簡潔的現(xiàn)代人所舍棄。新江南主義在建筑色調(diào)上，可以運用江南民居特有的“黑與白”經(jīng)典色系，并糅合部分清水磚，以創(chuàng)新的手法，彌補了黑與白的枯燥。在建筑形式上，山墻、天井等傳統(tǒng)庭院建筑符號的運用也能達到“點睛”的作用，但看其整體的建筑線條，卻又是現(xiàn)代的。杭派別墅的歷史悠久，別墅開發(fā)起步很早，從1993年開始，在之江旅游度假區(qū)一帶開發(fā)了一些外銷的別墅項目，如之江旅游度假區(qū)的夢湖山莊、常安山莊等樓盤，以及位于錢塘江大橋?qū)Π兜闹▓@別墅，位于城東九堡一帶的圓夢園別墅項目等。進入1995年，綠城房產(chǎn)桂花園系列的城市別墅在城西出現(xiàn)，加上南都別墅、皇朝花園、陽光花園等其他城市別墅項目的逐步推出，杭州的別墅市場初步形成。進入到1998年，杭州的別墅市場隨著房地產(chǎn)市場的整體火爆而開始熱銷，特別是九溪玫瑰園、秀水山莊、景月灣等優(yōu)秀別墅樓盤的樣板效應，帶動了整個別墅市場的發(fā)展。這一時期的別墅在規(guī)劃、建筑立面設計、戶型以及環(huán)境方面上以歐美別墅為藍本，強調(diào)別墅的可居住性和相對便宜的銷售價格，因此獲得了相當不錯的銷售業(yè)績。2001年開始，隨著杭州主城區(qū)可供房地產(chǎn)開發(fā)用地的日益稀缺，開發(fā)商開始在周邊郊區(qū)大量囤積土地，由于這些土地和主城距離較遠，居住成本高，基礎配套不完善，因此開發(fā)以排屋和經(jīng)濟型“輕別墅”成為主流選擇，圓了“中產(chǎn)”者的別墅夢，這其中又以閑林和富陽銀湖開發(fā)區(qū)一帶分布最為集中。如桃花源、七里香溪、富春山居等。2002年，五常、老余杭等后城西板塊開發(fā)的興起，刮起了一股以江南濕地景觀、中國傳統(tǒng)園林建筑風格為特色的別墅、排屋區(qū)。代表作品有碧水銘園、西溪風情等項目。西溪濕地是杭州乃至華東地區(qū)最大的天然生態(tài)“腎”，與西湖齊名，是副西湖。西溪是具備典型江南水鄉(xiāng)的地形條件的，和這塊基地相和諧的華立碧水銘苑以開發(fā)江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)民居住宅為項目定位，濃縮了江南水鄉(xiāng)的建筑語言和內(nèi)涵，營造了一個江南別墅園區(qū)，在杭州現(xiàn)有別墅項目中獨樹一幟?，F(xiàn)階段，綠城正在醞釀一種叫“零距離別墅”的新產(chǎn)品，這類別墅有著排屋總價和面積都偏小，適合中等收入家庭消費能力的優(yōu)點，又是獨門獨幢，具有獨幢別墅的清靜。只是幢與幢之間距離較近，密度較高。 二、金銀湖房地產(chǎn)概述金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程（一）、1998年——2000年 起步階段 產(chǎn)品特征：別墅等高端物業(yè)類型 市場特征：吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園規(guī)劃階段之初，金銀湖豐富的水資源為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所挖掘，本土實力開發(fā)企業(yè)宏宇率先在金銀湖區(qū)域開發(fā)別墅產(chǎn)品，初步奠定了金銀湖于武漢的房地產(chǎn)地位。（二）、2001年 外來開發(fā)商進駐階段 產(chǎn)品特征：產(chǎn)品二極分化，別墅產(chǎn)品和經(jīng)濟適用房并駕齊驅(qū)，以宏宇的別墅產(chǎn)品和香港新世界的常青花園為代表。 市場特征：吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園批準成立，金銀湖生態(tài)園旅游區(qū)規(guī)劃形成，得到開發(fā)商的聚焦。（三）、2002年 規(guī)?；_發(fā)階段 產(chǎn)品特征：多層項目占據(jù)主導，別墅和小高層為輔，檔次從經(jīng)濟適用房到獨立別墅，分級明顯，形成規(guī)?；_發(fā)。 市場特征：區(qū)域成為開發(fā)商集中開發(fā)的熱土，萬科、高爾夫城市花園等實力開發(fā)商的蜂擁而至，被列入武漢市重點開發(fā)的“三區(qū)五片”之一。（四）、2003年 高尚住區(qū)形象樹立階段 產(chǎn)品特征：高層項目開發(fā)，區(qū)域“經(jīng)濟適用房”的開發(fā)形象逐步減退，高尚住區(qū)形象得到初步樹立。 市場特征：區(qū)域開發(fā)呈現(xiàn)多點開花的火熱局面，同時偕金銀湖豐富的水景資源開發(fā)，區(qū)域高尚住區(qū)形象得到樹立。（五）、2004年 成熟化開發(fā)階段 產(chǎn)品特征：區(qū)域早期開發(fā)樓盤進入收尾階段，新開發(fā)項目產(chǎn)品創(chuàng)新多樣，景觀設計等諸多方面得到提高。 市場特征：市場開發(fā)度和認可度的齊頭并進，推動區(qū)域走向成熟化開發(fā)的趨勢，并成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域之一。區(qū)域早期開發(fā)樓盤回顧（1）、黃金海岸：位于金銀湖東岸，為湖北匯豐置業(yè)責任公司投資興建，策劃代理武漢江都置業(yè)有限責任公司，物業(yè)管理為開發(fā)企業(yè)下屬公司匯豐物業(yè)。一期產(chǎn)品于2002年6月8日開盤，占地336畝，總戶數(shù)546戶，綠化率高達70%。從戶型上看，項目從46平方米的一室戶型到200余平方米的復式戶型一應俱全。從銷售價格看，其多層洋房價格僅1600余元/平方米，聯(lián)體別墅銷售均價為2138元/平方米，獨立別墅前期多為2530元/平方米，目前多為2850元/平方米，花園銷售價格為880元/平方米；二期產(chǎn)品起價1900元/平方米，均價2100元/平方米，最高價2300元/平方米，現(xiàn)已售完。（2）、麗水佳園：位于金銀湖馬池墩，為沿海綠色家園發(fā)展（武漢）公司投資開發(fā)，其設計由美國美亞公司與中南建筑設計院聯(lián)合完成，物業(yè)管理公司為開發(fā)企業(yè)子公司美佳物業(yè)管理（武漢）有限公司，營銷策劃公司為杭州集合企劃。項目占地470畝，總建筑面積36萬平方米，綠化率為40%，一期多層銷售均價為1650元/平方米、其高層（含小高層）均價為2400元/平方米。由于項目戶型面積110平方米以下數(shù)量較大，加上其五米挑高復式的創(chuàng)新設計，其消化情況良好，現(xiàn)一期客戶已經(jīng)入住，二期已入2004年8月開盤銷售并已銷售完畢，三期普羅旺斯銷售中。（3）、高爾夫城市花園：位于金山大道特8號，由香港新邦國際投資，武漢高爾夫城市花園房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，香港BFD建筑師事務所與武漢建筑設計院聯(lián)手擔當項目的設計工作，園林景觀規(guī)劃為泛亞易道精心操作，物業(yè)管理顧問為第一太平洋戴維斯。項目占地570畝，總建筑面積60萬方，規(guī)劃戶數(shù)2960戶，綠化率為42%。一期銷售價格：四層復式洋房均價為2800元/平方米、聯(lián)體別墅均價為3800元/平方米、高層目前均價為2500元/平方米、豪華獨立別墅800萬/套（約600平方米）。（4）、戀湖家園：位于金山大道環(huán)湖路8號，由武漢深江物業(yè)發(fā)展公司投資開發(fā)，設計單位為武鋼設計院，其主要施工單位為中建三局、武建二公司，物業(yè)管理公司為武漢深江物業(yè)有限公司。項目占地面積450畝，規(guī)劃建筑面積32萬平方米，%。一期于2002年3月31日開盤銷售，前期銷售均價僅1330元/平方米，一期13萬方目前基本售完，二期于2003年5月1日開始認購，銷售均價達到1750元/平方米，三期于2004年6月12日開盤，銷售均價達到2300元，現(xiàn)已進入清盤期。（5）、萬科四季花城：位于武漢市東西湖區(qū)金山大道銀湖旁，為武漢市萬科房地產(chǎn)公司開發(fā)，其園林設計一期為EDSA與東方園林合作，二期為奧雅園林，二期從2003年3月開始由上海合美從事代理工作，物業(yè)管理為品牌公司萬科物業(yè)。項目占地410畝，規(guī)劃面積27萬方，容積率為1，其一期718戶約10平方米住宅于2002年5月1日開盤銷售，短期內(nèi)銷售完畢，二期于2002年10月12日，目前基本售盡，三期陽光美墅于2003年6月28日開盤發(fā)售。從銷售價格看，三期陽光美墅均價為2950元/平方米，二期院景洋房、陽光花房均價為2950元/平方米，觀景洋房左岸楓林均價3500元/平方米，現(xiàn)銷售完畢。（6）、碧?；▓@：位于金山大道北側(cè)，由武漢玉龍置業(yè)公司投資興建，物業(yè)管理為公司下屬企業(yè)武漢格林物業(yè)。項目占地800余畝，綠化率56%，分三期開發(fā)。一期銷售均價多層1750元/平方米，聯(lián)體別墅2300元/平方米，獨立別墅2750元/平方米，花園單價900元/平方米，一期現(xiàn)已入住，目前在售二期，小高層均價2700元/平方米；聯(lián)排別墅均價3600元/平方米。（7）、高爾夫花園別墅：，總建筑面積29420平方米，83棟別墅；，總建筑面積33541平方米，99棟別墅；東苑綠化率90%，均價為4600元/平方米。金銀湖片區(qū)別墅產(chǎn)品發(fā)展歷程金銀湖片區(qū)坐擁金銀湖高爾夫俱樂部、東方馬城等休閑娛樂設施，充分挖掘土地資源豐富、自然環(huán)境優(yōu)美等先天條件，各家開發(fā)企業(yè)實施房地產(chǎn)開發(fā)時，精心勾勒別墅類產(chǎn)品，將一個個混合社區(qū)呈現(xiàn)在市民眼前。1997年，金銀湖國際高爾夫?qū)崢I(yè)發(fā)展有限公司在高爾夫球場內(nèi)立項興建大型豪華型會員別墅拉開了區(qū)域別墅開發(fā)的序幕。19982001年間，隨著金山大道的修建，宏宇實業(yè)、美好愿景、匯豐置業(yè)、新邦國際等相繼進入產(chǎn)品開發(fā)階段，憑借價格優(yōu)勢，碧海花園等項目別墅銷售順風順水。2002年，隨著汀香水榭、黃金海岸、萬科四季花城、高爾夫城市花園等正式發(fā)售，區(qū)域內(nèi)別墅類產(chǎn)品不再單一以度假、休閑的旗幟推向市場，高檔牌、文化牌也吸引了不少“老漢口”安家于城郊。年內(nèi)，武漢眾多別墅項目的強勢推出，金銀湖別墅面臨空前競爭。2003年2月18日，國土資源部發(fā)布緊急通知，明令要求各地停止別墅類土地供應。停止土地供應意味著市場競爭減弱，這為黃金海岸、碧海花園等迎來新一輪發(fā)展機遇。以此為契機，7月復合地產(chǎn)武漢奧林匹克花園聯(lián)體別墅隆重推出，銷售異?；鸨?。2004年，隨著麗水佳園等新鮮別墅力量的加入，掀開了金銀湖混合社區(qū)開發(fā)別墅新篇章。2005年，以順馳泊林、金銀湖畔翠嶺為代表的別墅供應拉開區(qū)域新一輪別墅開發(fā)的熱潮。金銀湖區(qū)域在售樓盤匯總表項目名稱建筑形態(tài)項目建筑規(guī)劃及分期建筑規(guī)模 / 容積率等戶型面積范圍（m2）主力戶型均價（元/m2）主力總價銷售率客群分析金珠港灣別墅、多層、小高層所有建筑均采用邊側(cè)降層式設計，構(gòu)成局部跌落的形式變化，沿主要干道規(guī)劃多層、