【正文】 漸興起； ★ 鞍山商業(yè)市場相對保守，以四隆集團(tuán)為首的本地商業(yè)企業(yè)集團(tuán)實(shí)力雄厚，熟悉本土市場，占據(jù)商業(yè)市場主要份額； ★ 政府規(guī)劃缺位，整體商業(yè)區(qū)規(guī)劃較為凌亂，市場缺乏有效引導(dǎo)； ★ 目前商鋪供應(yīng)較為平衡，隨著未來商業(yè)開發(fā)量放量增大，供需平衡將被打破，市場競爭日趨激烈； ★ 近幾年，外地知名商業(yè)企業(yè)搶攤鞍山，鞍山商業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期。 ★ 交通、客流量、發(fā)展?jié)摿κ怯绊懮啼佂顿Y者和經(jīng)營者決策的主要共同因素。 加強(qiáng)項(xiàng)目優(yōu)勢宣傳，為周邊消費(fèi)者創(chuàng)造良好感觀印象； 抓住市場空白點(diǎn)切入鞍山高端商業(yè)地產(chǎn)，差異化發(fā)展； 與商家密切聯(lián)系，建立聯(lián)盟合作關(guān)系 科學(xué)的業(yè)態(tài)組合樹立核心優(yōu)勢； 特色宣傳推廣增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知度； 盡早落實(shí)主力商家和功能商家； 強(qiáng)化項(xiàng)目的獨(dú)特定位，區(qū)別其他項(xiàng)目 扭轉(zhuǎn) 把握 消除 條件分析 / 20 / 08 / 07/ 條件分析 核心競爭力 商業(yè)新中心 規(guī)劃科學(xué) 消費(fèi)新體驗(yàn) / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 概念梳理 商業(yè)地產(chǎn)概念 零售業(yè)態(tài)概念分類 商圈結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目理念 / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 定義和類型 商業(yè)地產(chǎn) 批發(fā)市場 購物中心 商業(yè)街區(qū) 廣義 狹義 定義 類 型 / 20 / 08 / 07/ 零售發(fā)展 概念梳理 四次零售革命 百貨商店出現(xiàn) 連鎖商店出現(xiàn) 超級市場出現(xiàn) 購物中心和無店鋪銷售模式出現(xiàn) / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 零售業(yè)態(tài)類型 17種零售業(yè)態(tài)類型 購物中心 大型超市 專業(yè)店 專賣店 食雜店 便利店 折扣店 超市 倉儲會員店 百貨店 家居建材店 郵購 網(wǎng)上商店 自動售貨亭 直銷工廠 電視購物 電話購物 有店鋪零售業(yè)態(tài) 無店鋪零售業(yè)態(tài) / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 商 圈 定 義 商 圈 商圈大小 五大因子 考量 規(guī)模 業(yè)種 促銷活動 交通條件 商圈競爭 商圈大小關(guān)鍵因子 也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 售 價(jià) 定 位 收益還原法 即根據(jù)項(xiàng)目的租金收益和投資回報(bào)率來倒推售價(jià)，按照一般商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率標(biāo)準(zhǔn)和鞍山主要市場租金價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)租金回報(bào)率一般為 8％～ 10％之間 。 快速回籠資金，減輕開發(fā)商財(cái)務(wù)壓力，有利于開發(fā)商資本運(yùn)作。 商業(yè)地產(chǎn)的困境 銷售的意義 銷售模式及選擇 選擇： 不同的銷售手段各有優(yōu)劣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特性、資金狀況、市場狀況等綜合因素機(jī)動靈活的選擇不同的銷售組合方式。鐵東園林路以西、新華街以南，周邊有五十四中、鋼都小學(xué)、新華街小學(xué)等重點(diǎn)學(xué)校，與二一九公園相對，交通便利，配套齊全，普遍被市場所看好，公認(rèn)度比較高。 機(jī)會（找尋） 利用周邊公園 、 學(xué)校教育等因素 ， 吸中高端消費(fèi)者 、 外地置業(yè)者和二次置業(yè)者進(jìn)行價(jià)值投資； 促進(jìn)區(qū)域內(nèi)形成中高檔產(chǎn)業(yè)住宅聯(lián)盟 ， 在國際會展中心舉辦聯(lián)盟產(chǎn)品展示會 ， 擴(kuò)大片區(qū)的市場影響力 ， 進(jìn)一步鞏固片區(qū)的良好形象； 逐漸培養(yǎng)穩(wěn)定的客戶群體 ， 利用自身積累資源發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢； 前期盡早設(shè)置招商部銷售部 ， 利用自身資源 ， 強(qiáng)占市場先機(jī) ，挖掘市場資源 。 / 20 / 08 / 07/ 定位 構(gòu)思 產(chǎn)品定位 / 20 / 08 / 07/ 樓盤 對比 產(chǎn)品定位 樓盤名稱 主力戶型 銷售均價(jià) 樓盤賣點(diǎn) 歐華 / 20 / 08 / 07/ 戶型 配比 產(chǎn)品定位 面積配比 總面積 大兩房 小兩房 大三房 小三房 115145㎡ 4555㎡ 7585㎡ 6575㎡ 90110 8090㎡ 4860㎡ 6690㎡ 6500 56000㎡ 9100㎡ 34855㎡ 118005㎡ 11550㎡ 62500㎡ 百分比 10% 53% 8% 30% 100% 戶型配比 戶 型 SP211 SP321 SP422（復(fù)式） LOFT 總套數(shù) 總套數(shù) 大兩房 小兩房 大三房 小三房 78套 590套 1503套 59套 96套 68套 612 百分比 10% 45% 5% 40% 100% / 20 / 08 / 07/ 銷售 均價(jià) 產(chǎn)品定位 依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果與項(xiàng)目本身屬性，對本項(xiàng)目產(chǎn)品采取低開高走策略，市場面表現(xiàn)比較極端 化：低檔產(chǎn)品均價(jià)在 23002850元 /㎡ 間；中檔次大眾產(chǎn)品均價(jià)在 29003400元 /㎡ 間，高檔次產(chǎn)品表現(xiàn) 比較極端，大致均價(jià)在 35004700元 /㎡ 之間，部分產(chǎn)品遠(yuǎn)高出市場，如鞍山花園等，均價(jià)分布在 5500 元 /㎡ 以上。 ★ 視覺穿插 內(nèi)景視覺穿插主要有廣場形式、小品形式、流線形式，表現(xiàn)最為常用的為廣場形式（包括內(nèi)廣場、外廣場）；外景視覺穿插有結(jié)構(gòu)形式、材質(zhì)形式和功能形式；中心景觀穿插可分為組合式、散點(diǎn)式、排列式、均衡式和自由式。 / 20 / 08 / 07/ 新風(fēng) 時(shí)序 開發(fā)時(shí)序 新風(fēng)時(shí)序 １ ﹑ 對于綜合規(guī)劃布局，在注重景觀點(diǎn)塑造和人流引導(dǎo)上的同時(shí)，廣場內(nèi)的空氣流通也相當(dāng)重要。 ３ ﹑ 新風(fēng)時(shí)序上，主要依靠自然風(fēng)，改變空間環(huán)境質(zhì)量，減產(chǎn)人為成本，更合理和科學(xué)的利用可再生能源，從而為消費(fèi)者提供良好的購物環(huán)境，塑造了自身品牌價(jià)值，又提升了空間檔次。 劣 勢 1 ﹑ 建設(shè)周期過長，周邊距離舊建筑較近，不利于快速施工； 2﹑ 交通比較密集，對周邊影響擴(kuò)散度比較廣； 3﹑ 在不缺少資金流的情況下，一定程度浪費(fèi)了時(shí)間資源。 / 20 / 08 / 07/ 建筑園林 風(fēng)格定位 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格 風(fēng)格特點(diǎn)：結(jié)合周邊環(huán)境，以本地生活習(xí)性特征為基礎(chǔ)，在建筑外型、功能和材質(zhì)上為主題點(diǎn)，塑 造本項(xiàng)目固有亮點(diǎn)；考慮到建筑與商業(yè)的結(jié)合，城市街景的搭配與視覺穿插力。 錦繡華城 SP422（ 120140㎡ ） 均價(jià)： 3450元 /㎡ （現(xiàn)房） 面積區(qū)間居多達(dá) 20種，市場客戶廣泛，售眾面比較廣 萬科 房價(jià)上漲幅度較大 ， 國家宏觀調(diào)控力度逐漸加強(qiáng) ， 政策面影響深遠(yuǎn) ， 不可預(yù)見性政策加大了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； 開發(fā)商主要依靠股東募捐資金啟動項(xiàng)目 ， 決定了開發(fā)品牌綜合實(shí)力有待市場見證 ， 資金鏈缺少牢固性因素連接 。 / 20 / 08 / 07/ SW分析 地塊屬性 Strength（優(yōu)勢） 地理位置優(yōu)越 ， 位于鐵東區(qū)規(guī)劃商業(yè)街帶交叉點(diǎn) ， 交通便利； 邊臨二一九公園 、 人民公園 ， 環(huán)境優(yōu)越 ， 配套完善 ， 居住條件優(yōu)越； 本地消費(fèi)者普遍看好 ， 升值潛力巨大 ， 受政府宏觀政策優(yōu)惠 ，綜合配套體系相對完善； 周邊具備眾多名校 ， 小學(xué) 、 中學(xué)配置齊全 ， 對孩子成長有良好羽化作用； 未來規(guī)劃商業(yè)街的實(shí)施 ， 必將為本案增加一條亮麗的風(fēng)景線 。 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 二層租售示意 樓層 租售范圍 租售特點(diǎn) 二層 時(shí)尚生活館、運(yùn)動城、超市配套商鋪銷售，超市、家電賣場部分租賃 超市和家電賣場部分是項(xiàng)目的定海神針，通過大賣場的引進(jìn)可以提高項(xiàng)目周邊商鋪的價(jià)值和價(jià)格，其經(jīng)營方式以租賃為主，其余部分商鋪以銷售為主，二樓以上商鋪價(jià)格一般會比首層商鋪價(jià)格低 50％～ 1倍左右，可以根據(jù)開發(fā)商的資金回籠情況以及整體戰(zhàn)略目標(biāo)對不同位置商鋪采取不同的銷售策略，如直接銷售或帶租約銷售等。 帶租約銷售 由開發(fā)商先行完成商鋪招商，再進(jìn)行商鋪銷售，客戶購買商鋪后無需進(jìn)行招商即可直接獲得租金收益。 本項(xiàng)目首層平均售價(jià)區(qū)間 120元 /m2 12個(gè)月 247。 / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 商 圈 結(jié) 構(gòu) 邊緣商業(yè)圈 次級商業(yè)圈 中心商業(yè)圈 核心商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的 50％至 80％ 次級商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的 15％至 25％ 邊緣商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店剩余部分的顧客 / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 項(xiàng) 目 理 念 項(xiàng)目理念 核心觀點(diǎn) 錯(cuò)位經(jīng)營 引領(lǐng)潮流 樹立文化 營造主題 定位原則 利用資源 關(guān)聯(lián)性 差異性 震撼性 視覺資源 環(huán)境資源 人流資源 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 規(guī)模界定 概念定位 主題定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)種分布 租售定位 客戶定位 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 規(guī) 模 界 定 樓層：三層 規(guī)模 比例： ≤30％ 面積：約 商業(yè)價(jià)值與規(guī)模關(guān)系 外部商業(yè)市場影響 項(xiàng)目屬性 開發(fā)商內(nèi)部決策 影響 影響 影響 影響 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 概 念 定 位 概 念 ： 鞍山首席區(qū)域型情景 體驗(yàn)式購物公園 基本策略 市場環(huán)境因素 項(xiàng)目周邊因素 ? 核心商圈 ? 和平、園林等三個(gè)街道辦事處轄區(qū) ? 約 500米～ 1500米半徑范圍內(nèi)，步行 10～ 25分鐘，車程約 5分鐘，以摩托車、私家車為主要交通工具 ? 次級商圈 ? 和平、鋼城、對爐、園林辦事處轄區(qū) ? 約 1500米～ 5000米半徑范圍內(nèi)，步行約 25～45分鐘，車程約 15分鐘，以公交車、摩托車、私家車為主要交通工具 ? 邊緣商圈 ? 囊括鐵東區(qū)大部分區(qū)域以及鐵西、立山區(qū)一部分區(qū)域 ? 約 5公里～ 10公里半徑范圍內(nèi)，車程約 30分鐘 輻射范圍 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 主 要 消 費(fèi) 群 類型 目標(biāo)消費(fèi)群 人均年收入 比例 消費(fèi)需求點(diǎn) 1 高級政府企業(yè)管理人員、民營 企業(yè)主 ＞ 5萬元 5％ 追求品牌、生活品位及質(zhì)量； 注重消費(fèi)環(huán)境及服務(wù) 2 商務(wù)白領(lǐng)、普通公務(wù)員、鞍鋼 員工 30000～ 50000元 30％ 追求較高層次購物、文化、娛樂、 享受 3 年輕一族 15000～ 35000元 20％ 追求時(shí)尚、潮流 4 家庭消費(fèi)群 收入不等 45％ 日常消費(fèi) / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 主 題 定 位 主題： 集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，功能多元化、服務(wù)綜合化的情景體驗(yàn)式購物公園 主題類型 主題定位因素 消費(fèi)層次 其他特質(zhì) 影響 影響 位置 品質(zhì) 設(shè)計(jì) 設(shè)施 用戶 環(huán)境 經(jīng)營管理 體現(xiàn) 體現(xiàn) / 20 / 08 / 07/ 條件分析 業(yè) 態(tài) 組 合 業(yè)態(tài)組合 影響因素 租金、投資回報(bào)因素 關(guān)聯(lián)性因素 一站式購物因素 業(yè)態(tài)分類 主力店 次主力店 /功能店 專門店、專賣店 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 業(yè) 態(tài) 組 合 主要業(yè)態(tài)的一般要求 需求面積 樓層分布 技術(shù)要求 租賃期限 租金形式 代表商家 大型超市 大型百貨 家電賣場 電影院 餐飲 步行街 運(yùn)動城 健身美容 電子游樂 / 20 / 08 / 07/ 項(xiàng)目定位 業(yè) 態(tài) 組 合 業(yè) 態(tài) 位置 成本 人氣 功能 重要 市場 競爭 招商 管理 綜合 大型超市 79 百貨 71 家電賣場 步行街