【正文】 、寫字樓、公寓， 南側(cè)為住宅與底商，高層、小高層共 30棟開盤時間： 2023年主力店：萬千百貨、萬達影院、華潤萬家超市、五星級酒店住宅部分：戶型 98－ 160㎡，公攤 15－ 20%， 1梯 2戶，毛坯、 5500起，物業(yè)費 /㎡ ,停車位 10萬元 /個 。商業(yè)街：均價 2－ /㎡ .萬達廣場集流行百貨、酒店、辦公、公寓、住宅為一體，是呼市東區(qū)最大的商業(yè)中心，功能完備，業(yè)態(tài)齊全，憑借萬達巨大的品牌效應(yīng)和號召力，將成為呼市商業(yè)新地標。未來商業(yè)研判 —— 奈倫國際住宅建筑面積 ——建筑形態(tài) 二梯 34戶戶型面積 160400主力戶型 180主力戶型占比 45%公攤率 17%裝修程度 毛坯價格水平 5600起物業(yè)費 車位分布 地下公寓建筑面積 31200公寓類型 酒店式公寓戶型面積 45117主力戶型 45103主力戶型占比 50%公攤率 　裝修程度 精裝價格水平 6700起物業(yè)費 車位分布 地下商業(yè)建筑面積 20230商業(yè)建筑類型 裙樓經(jīng)營定位 購物中心、超市酒店 希爾頓檔次 五星級項目位置：新華東路維力斯大酒店東側(cè)總建筑面積： 350000平米物業(yè)類型： 酒店、公寓、寫字樓、購物廣場、住宅開盤時間： 2023年未來商業(yè)研判 —— 匯商廣場項目位置：昭烏達路與南二環(huán)交叉西北角賽罕區(qū)政府西側(cè)總建筑面積： 130000平米物業(yè)類型：智能寫字樓、行政公寓、 soho、星級酒店、品牌商業(yè)街公寓建筑面積 20403公寓類型 行政公寓戶型面積 36112公攤率 26%裝修程度 毛坯、公共部分已裝修價格水平 5500起物業(yè)費 2元 3元車位分布 地下 700地上 200停車比例 75%車位租價格 1315商業(yè)建筑面積 13600商業(yè)建筑類型 底商 2層經(jīng)營定位 無要求商鋪面積 114362主力商鋪面積 145250主力商鋪占比 50%租售價格物業(yè)費 23元車位分布 地面車位租（售）價格 1315寫字樓建面 26000戶型面積 631400主力戶型 100主力戶型占比 70%公攤率 26%裝修程度 毛坯價格水平 均價 6000主要客戶 創(chuàng)業(yè)、能源、事務(wù)所、小型地產(chǎn)公司、礦業(yè)物業(yè)費 23元未來商業(yè)研判 —— 匯商廣場項目位置：新華東路與展覽館西路交叉口建筑規(guī)模： 入住時間： 2023年 10月物業(yè)情況： 由凱賓斯基五星酒店、國際精裝公寓、商業(yè)廣 場、時尚購物中心、 soho辦公空間、高檔住宅 組成，商業(yè)廣場地上 5層，地下一層超市價格水平：底商 3－ 5萬元 /平米， soho均價 6400元 /平米， 公寓均價 6200元 /平米，起價 5600元 /平米， 集中商業(yè)整賣 8000元 /平米優(yōu)勢：酒店簽約了凱賓斯基，對項目的整體價值有較大提升；規(guī)劃了較大面積的臨街廣場，有利于商業(yè)氛圍的營造。劣勢：整租使可售商業(yè)位置欠佳，比例偏低收益期長，公寓產(chǎn)品類型單一全部東西朝向216。隨著 “ 呼包鄂城鎮(zhèn)群 ” 與 “ 大北京都市圈 ” 戰(zhàn)略的實施，城鎮(zhèn)化進程的加快，呼市商業(yè)快速發(fā)展、隨著東進南拓戰(zhàn)略的實施，呼市商業(yè)分布逐步由單中心向多中心發(fā)展，長樂宮以東區(qū)域成為新的區(qū)域熱點；216。呼市主要商業(yè)現(xiàn)狀與未來的總體供應(yīng)量預(yù)計超過 250萬㎡，商業(yè)供應(yīng)充足，人均商業(yè)面積將超過1㎡，已到達較高的城市商業(yè)發(fā)展水平；216。呼市各業(yè)態(tài)發(fā)展呈現(xiàn)同步齊飛的趨勢，購物中心正在成為呼市商業(yè)的領(lǐng)跑者，百貨業(yè)檔次與服務(wù)水平逐步提高，餐飲、休閑、娛樂功能增加；專業(yè)市場以建材、家居、服裝、農(nóng)貿(mào)、汽配為主，占有商業(yè)市場 65％以上的份額，并有專業(yè)化、精細化的趨勢，大型超市發(fā)展迅速；216。目前的商業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，細節(jié)設(shè)計缺乏人性化和對現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的理解；216。國內(nèi)外的大型商業(yè)巨頭正在進軍呼市，加快跑馬圈地。如萬達廣場正在建設(shè)、沃爾瑪、家樂福正在積極談判中，呼市商業(yè)未來將面臨激烈的競爭與經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰的殘酷過程。商業(yè)市場小結(jié)報告目錄第一篇 宏觀市場第三篇 商務(wù)市場第二篇 商業(yè)市場寫字樓市場研判 呼市寫字樓市場現(xiàn)狀入駐寫字樓項目調(diào)查未來寫字樓項目調(diào)查寫字樓市場發(fā)展趨勢n起步晚 呼和浩特作為北方西部的內(nèi)陸城市，寫字樓起步晚，整體缺乏濃厚的商務(wù)氛圍。n發(fā)展迅速 隨著城市經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，帶動了呼市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，通過招商引資吸引了大量省內(nèi)外商務(wù)人群涌入呼市，原有辦公物業(yè)供應(yīng)難以滿足日益增加的需求，這種供應(yīng)與需求的失衡，刺激了寫字樓市場的建設(shè)開發(fā)，寫字樓物業(yè)發(fā)展迅速。n目前呼市寫字樓集中在中心區(qū)域但分布較散 呼市寫字樓大多分布在城市中心區(qū)域，以通道北路、通道南路、大北街、大南街一線以東區(qū)域，形成以普通寫字樓為主與高檔寫字樓并存的局面，且整體分布較散。其中新華大街、中山西路、大學(xué)西街是目前為止呼和浩特市寫字樓最為集中的區(qū)域。n如意新區(qū)將成為呼市寫字樓未來發(fā)展的主要區(qū)域 隨著機關(guān)政府單位陸續(xù)遷入如意開發(fā)區(qū)，如意開發(fā)區(qū)的政務(wù)、商務(wù)功能逐漸成熟，未來城市商務(wù)將逐漸由市區(qū)轉(zhuǎn)向如意開發(fā)區(qū)。向東發(fā)展如意政務(wù)商務(wù)區(qū)呼市寫字樓市場現(xiàn)狀呼市寫字樓市場現(xiàn)狀從呼市的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，政府公共職能三產(chǎn)和資源密集型二產(chǎn)增長突出，因此未來寫字樓市場發(fā)展空間較大，但是支撐寫字樓市場的金融保險、證券、商貿(mào)、 IT等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比例不足，是導(dǎo)致整體寫字樓市場發(fā)展緩慢的根本原因。三產(chǎn)從業(yè)人員以教育和公共管理為主非市場化時期 市場化啟動期 市場化發(fā)展期 市場化成熟期經(jīng)濟總量增長產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升呼市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈 ‘ 三二一 ’ 格局，即第三產(chǎn)業(yè)占呼市GDP的比重最大，在 50%以上， 但在第三產(chǎn)業(yè)中對寫字樓需求較大的金融、保險證券、 IT、商貿(mào)物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)僅占三產(chǎn)總量的 25% ，因此從整個寫字樓市場來看，辦公物業(yè)發(fā)展緩慢。入駐寫字樓項目調(diào)查項目 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價 （元 /㎡） 物業(yè)費 （元 /㎡ /月） 入住率 公司類型金沙大廈 8700 — 含 90% 保險、旅游未名樓 8000 — 含 80% 證券、教育天旭廣場 7600 — 含 90% 廣告、房地產(chǎn)興源大廈 5000 3800 100% 旅行社、羊絨綠洲大廈 5000 — 含 90% 旅行社、保險通達七、八、九號樓 5000 — 含 90% 中介、機電興益寫字樓 4000 — 含 90% 建材、保險北方大廈 4000 — 含 100% 商務(wù)、教育耕耘大廈 3673 — 含 90% 貿(mào)易、房地產(chǎn)蒙地雅大廈 3200 — 含 70% 裝飾、建材中福大廈 3000 — 70% 房地產(chǎn) 、貿(mào)易同創(chuàng)寫字樓 2023 — 含 100% 建材、貿(mào)易立業(yè)大廈 2023 — 含 90% 房地產(chǎn)、教育海光大廈 1500 5800 含 75% 裝飾、消防學(xué)府康都 160000 6500 A： B： 70% 乳業(yè)、房地產(chǎn)誠信數(shù)碼大廈 36000 — 70% 礦業(yè)、旅行社銀都大廈 35000 — 90% 羊絨、房地產(chǎn)眾生大廈 30755 — 8900 含 40% 中國移動巴黎廣場 30000 — 90% 房地產(chǎn)、旅行社國航大廈 1400 — 含 90% 通信、電氣項目 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價 （元 /㎡） 物業(yè)費 （元 /㎡ /月） 入住率 公司類型首府廣場 28311 6000 80% 廣告、房地產(chǎn)富恒大廈 21342 — 含 50% 廣告、裝飾工程盤古商務(wù)中心 18000 — 含 60% 房地產(chǎn)、商務(wù)長興大廈 15000 — 含 90% 保險、旅行社加利大廈 15000 — 含 90% 酒業(yè)、房地產(chǎn)艾博科電大廈 14500 4888 含 60% 貿(mào)易、電子產(chǎn)品華聞大廈 12023 — 含 90% 文化產(chǎn)業(yè)、廣告山丹大廈 10000 — 8000 含 80% 電業(yè)、乳業(yè)合計 489981㎡備注：以上均不包括企事業(yè)單位自建、自用或整體租用、整體購買及老舊非標準寫字樓。呼市在用的寫字樓單個體量均比較?。ǘ鄶?shù)在 20230平方米以下），在用總體量近 49萬平方米；在用寫字樓大部分為租，租金中已經(jīng)包含物業(yè)費，租金水平集中在 1— 元 /㎡ /天之間，部分不足 1元 /㎡ /天；入住率水平較高 ——70%90% ，入住客群有很大一部分是房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)行業(yè)如地產(chǎn)廣告、建材、裝飾等，其余還有旅行社、教育等行業(yè)公司。入駐寫字樓項目調(diào)查未來寫字樓項目調(diào)查項目名稱 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價（元 /㎡） 物業(yè)現(xiàn)狀海亮廣場 60000 — — 在售東達廣場 32435 — 6000 在售鴻都大廈 45155 4200 在售奈倫國際 36400 — 6800 在建琦琳北辰 58000 — — 在建內(nèi)蒙古世貿(mào)大廈 34363 — 在售波士名人國際 30000 — 7500 在售金天帝世界廣場 30000 — 7500 在售中銀城市廣場 29199 — — 在建熙華發(fā)展大廈 28000 5000 在售天辰銀筑 20230 — 3600 在售匯商廣場 11000 — 5600 在建蘭太廣場 10000 — 3650 在售項目名稱 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價（元 /㎡） 物業(yè)現(xiàn)狀益博財富大廈 工地停工 — — —盈嘉國際 14000 6300 在售豐澤大廈 11000 — 6800（精裝修） 在售維多利金色華府 未定 未定 未定 規(guī)劃巨華時代廣場 10000 — 5680 在售合計 459552㎡備注：以上均不包括企事業(yè)單位自建、自用或整體租用、整體購買及老舊非標準寫字樓新建寫字樓整體供應(yīng)量達到 46萬㎡，未來供應(yīng)體量較大，且主要集中在中山路商務(wù)區(qū)和新華大街商務(wù)區(qū) ；新建寫字樓中絕大部分在售，售價水平約為目前市場住宅價格的 ,市場競爭激烈；呼市寫字樓的整體發(fā)展趨勢在城市東部蔓延，且逐漸向?qū)I(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，再滿足中高端商務(wù)客戶需求的同時，針對于創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展型企業(yè)的寫字樓產(chǎn)品也在逐漸增多。未來寫字樓項目調(diào)查2023年上半年商品房價格走勢從市場實現(xiàn)價格來看，寫字樓銷售價格高于居住類物業(yè)價格 50%，且寫字樓價格增長幅度在住宅產(chǎn)品受到政策打壓之后略高于住宅產(chǎn)品。價格升值空間較大：目前呼市寫字樓市場價格與同級別城市相比略低，增長趨勢呈平穩(wěn)緩慢上漲趨勢，未來升值潛力加大，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，辦公類物業(yè)市場需求會逐漸加大；價格漲幅略高于住宅產(chǎn)品：相比住宅物業(yè)，寫字樓的銷售價格在近年上漲幅度略高于住宅產(chǎn)品，且不受政策管控，作為投資產(chǎn)品更受房地產(chǎn)投資客戶追捧；寫字樓市場發(fā)展趨勢 其它 商 業(yè)營業(yè) 用房 辦 公樓 其中：商品住宅 資同比增減 %2023年 16月2023年 16月單 位項 目順應(yīng)市場發(fā)展要求，呼市寫字樓市場未來供應(yīng)量較大，開發(fā)總量增長幅度高于住宅產(chǎn)品，略低于商業(yè)產(chǎn)品。通過 2023年上半年房地產(chǎn)投資開發(fā)數(shù)據(jù)分析，呼市房地產(chǎn)整體投資額呈上漲趨勢，辦公類物業(yè)和商業(yè)用房增長比重較大， 且辦公類物業(yè)施工面積同比去年增長 %.項 目 單 位 2023年 16月 2023年 16月 同比增 長 % 環(huán) 比增 長 %住宅施工面 積 平米 10842878 10016939 辦 公樓施工面 積 平米 622172 846070 商 業(yè) 用房施工面積平米1321370 1850886 其它施工面 積 平米 646508 903961 新開工面 積 平米 83442 162553 竣工面 積 平米 28000 47067 0寫字樓市場發(fā)展趨勢現(xiàn)狀呼市寫字樓市場發(fā)展緩慢未來區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍邆湟欢ǖ陌l(fā)展空間216。 受呼市經(jīng)濟發(fā)展特性影響， 整個寫字樓市場在過去幾年中發(fā)展速度緩慢 ，寫字樓未拉開與住宅、公寓類物業(yè)的價格梯度；216。 目前主要商務(wù)板塊逐漸由城市核心區(qū)向商務(wù)政務(wù)中心如意開發(fā)區(qū)過度， 本區(qū)域商務(wù)氛圍逐漸形成；216。 區(qū)域主要客戶除部分高新企業(yè)之外，大部分 以本地中小規(guī)模的草創(chuàng)型、成長型公司為主，與高新企業(yè)相比 他們對物業(yè)的軟硬件設(shè)施要求不高。216。 未來本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌?“城市中心 ”，隨著區(qū)域中心化發(fā)展，區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)具有一定發(fā)展空間，且符合區(qū)域整體規(guī)劃；216。 區(qū)域內(nèi)商務(wù)產(chǎn)品提升空間較大，目前區(qū)域除政務(wù)大樓意外，其它寫字樓產(chǎn)品檔次較低，產(chǎn)品形象、配置、配套等方面均 有很大提升空間；216。 受房地產(chǎn)政策影響，目前寫字樓產(chǎn)品投資需求旺盛， 投資客戶為目前區(qū)域中端寫字樓產(chǎn)品的主力購買客戶。 區(qū)域良好的發(fā)展前景，為投資客戶提供了有力的信心保障。寫字樓市場發(fā)展趨勢 Thank you for your attention !謝 謝一月 2101:23:1701:2301:23一月 21一月 2101:23 01:2301:23:17一月 21一月2101:23:172023/1/25 1:23:17? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 雨中黃葉