【正文】 Sony/Lg/Bose 特色餐廳： 季諾意餐 星期五餐廳 20231126 中糧置業(yè) 58 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 F5—— 創(chuàng)意市集 運動 /戶外： ?Adidas ?Columbia ?Mizuno ?New Balance ?Nike 360 ?Pepsi Sports ?Puma ?Reebok ?The North Face ?Timberland 童裝 /玩具： Hello Kitty 貓和老鼠 芭比 樂高 迪斯尼 日韓天地： 日韓創(chuàng)意服裝 /服飾 日韓生活用品 /用具 日韓報紙、雜志 日韓漫畫 /音像 日韓包 /鞋 牛仔布落： Apple 霸斯騰 Jive 其他牛仔服裝 /配飾 創(chuàng)意坊： 可口可樂生活店 陶藝吧、繪畫吧 創(chuàng)意飾品 特色餐廳： 江戶川 元祿回轉(zhuǎn)壽司 20231126 中糧置業(yè) 59 山水果撈 （澳門茶餐廳） /葡京 茶餐廳 特色美食零售區(qū) （臺灣火鍋） /豐滑 火鍋 （香港快餐） /大 家樂 /美心快餐 /阿 二靚湯 /避風(fēng)塘等 臺灣涮涮鍋 /銅鑼餅 （新加坡） /面包新語 （臺灣） /臺南美食街 港澳臺開放式 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 F6—— 創(chuàng)意食坊 影院售票處 Cafe/Kosmo/檀島咖啡 日韓天地 (香港零售 )/零食物語 /許留 食館 食館 20231126 中糧置業(yè) 60 韓國燒烤 /鄉(xiāng)村土 城 /克萊家快餐 /LOTTERLA 韓村先農(nóng)湯 /泰國魚蛋粉 水吧 /珍珠奶茶 魔術(shù)屋 動漫樂園 新加坡快餐 /翡翠拉面小龍包 升級版中餐 /愉家 /麻 辣誘惑 /鼎鼎香 國際私房菜 /牛車 水 /非常越 / 焦葉 第四 區(qū) 第四 區(qū) 快餐 /卡拉 熱狗 日本紙火鍋 /居酒屋 意大利 PIZZA 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 F7—— 第四食館區(qū) 中糧置業(yè) 61 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 F8—— 吃多玩樂 （快餐） /MINI 比薩 /吉野家 （零售） /貼紙拍照 /多啦 A夢 /櫻 桃小丸子 /奧運福娃 20231126 （零售） /電玩、 電子漫畫、 CD等 廊吧 /音樂網(wǎng)吧 世嘉 世嘉 /KFC飲料站 涂鴉廊 （快餐） /康師傅私房牛肉面 / 合利屋 （餐廳） Hello Ketty動漫餐廳 /NBA City運動主題餐飲 （零售）創(chuàng)意冰淇淋店 /巧 克力店 /DIY手工坊 20231126 62 美容 /SPA： 美麗田園 貝黎詩 海洋洋 思妍麗 自然美 鳳儀軒 中糧置業(yè) 愈加 /纖體： 瑪花纖體 藍衣天使瘦身 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 F9—— 健康俱樂部 20231126 中糧置業(yè) 63 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 F10/F11—— 嘉禾數(shù)碼影院 1% 5% 0% 20231126 中糧置業(yè) 64 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項目業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo) 業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)： 潮流名店 +時尚服飾 +生活品味 +創(chuàng) 意市集 +中西美食 +玩樂天地 +服務(wù) 設(shè)施（ 7大類 22小類 246間商鋪） 9% 1% 1% 14% 5% 4% 1% 3% 1% 2%1% 1% 0% 2%1% 4% 6% 6% 3% 2% 1% 2% 2% 17% 2%1% 2% 鐘表 /珠寶 時裝旗艦店 時尚女裝 內(nèi)衣秀 時尚配飾 休閑 /男裝 運動 /戶外 童裝 /玩具 個人護理超市 香水 家居生活 /影音設(shè)備 書籍 /音像 /禮品 電子數(shù)碼 美容美體 /SPA/健身 形象設(shè)計 /美甲 牛仔部落 創(chuàng)意坊 涂鴉廊 音樂吧 日韓天地 創(chuàng)意食坊 第四食館區(qū) 吃多玩樂 零售 , % 餐飲 , % 娛樂 , % 零售 餐飲 娛樂 潮流名店 , % 時尚服飾 , % 生活品味 , % 玩樂天地 , % 中西美食 , % 創(chuàng)意市集 , % 服務(wù)設(shè)施 , % 潮流名店 時尚服飾 生活品味 創(chuàng)意市集 中西美食 玩樂天地 服務(wù)設(shè)施 20231126 中糧置業(yè) 65 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項目品牌配置規(guī)劃 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 五、西單 MALL項目的招商策略 20231126 中糧置業(yè) 67 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項目招商策略的基本原則 第一基本原則：維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。 第二基本原則：維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終 注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。 第三基本原則：招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。 第四基本原則：可以加強經(jīng)營控制力度，有利于長期經(jīng)營；合作模式以聯(lián)營 扣點、租賃相結(jié)合。 第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則。 第六基本原則：購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸 線（或線性步行街）的端點。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c代面，特色經(jīng)營 是購物中心 特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。 第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則?？梢岳斫鉃椤跋茸鋈藲?，再 做生意 的原則。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理 要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。 第十基本原則：購物中心要具備完善的信息管理系統(tǒng)，為購物中心管理者、 廣大簽約商戶和顧客都提供便利。 20231126 中糧置業(yè) 68 擬 定 主 力 店 及 招 商 客 戶 名 錄 各 主 力 商 店 及 目 標(biāo) 客 戶 初 步 訪 談 擬 定 相 關(guān) 協(xié) 議 或 意 向 書 確 立 管 理 模 式 租 金 及 管 理 費 等 條 件 討 論 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項目招商工作流程 設(shè) 定 規(guī) 劃 構(gòu) 想 業(yè) 種 定 量 分 析 業(yè) 種 樓 層 及 區(qū) 位 規(guī) 劃 制 作 初 步 開 發(fā) 計 劃 書 篩 選 主 力 店 并 進 行 詳 談 市 場 租 金 及 招 商 條 件 分 析 財 務(wù) 測 算 擬 定 各 店 家 租 賃 位 置 及 面 積 繪 制 商 家 基 本 布 局 規(guī) 劃 繪 制 招 商 平 面 制 作 宣 傳 品 及 開 發(fā) 計 劃 書 擬 訂 招 商 小 組 成 員 預(yù) 定 工 作 進 度 展 開 全 面 招 商 20231126 中糧置業(yè) 69 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項目招商工作目標(biāo) 開業(yè)保證： 通過前期鋪墊準備工作，保證西單 MALL項目的招商到位，爭取達到最大的 進場率，保證商場的順利開業(yè)，力爭開業(yè)前項目的招商率達到 85％以上； 品牌塑造： 通過在北京當(dāng)?shù)厥袌黾翱绲貐^(qū)的招商會和推廣會，進一步提高西單 MALL項 目的知名度，培育市場的美譽度，在經(jīng)營客戶的篩選和簽約上把好關(guān)，在打造 客戶品質(zhì)的同時，完成項目的品牌塑造。奠定項目在北京市場舉足輕重的地 位； 龍頭效應(yīng)： 通過主力商戶的進駐，帶動二、三類商戶的進駐經(jīng)營，為后續(xù)的市場持續(xù) 走旺帶來保障作用，實現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強勢加入，為本項目以后的招商工 作提供一個信心的保證。通過對招商的成功實施，帶動投資者對前景的信心和 保障，進而縮短項目的投資回收期。打造中糧集團的標(biāo)桿型商業(yè)物業(yè)典范。 商業(yè)名稱 年銷售額 (億元 ) 營業(yè)面積 (萬平米 ) 日銷售額 (萬元 ) 日租金 (萬元 ) (25%倒扣 ) 每日每平米 租金 (元 ) 打折返券 (85%) 中友百貨 19 4 520 130 君太百貨 12 329 82 13 雙安商場 11 301 75 \ 明珠市場 1020 \ 華威大廈 1530 \ 77街 420 街邊店 100 20231126 中糧置業(yè) 70 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項目租金收益分析 西單商圈重點項目租金比較 20231126 中糧置業(yè) 71 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項目租金制定策略 針對主力客戶：低保底租金 +高抽成比例 理由：低租金吸引主力客戶入住，高抽成比例獲取高租金收入 針對品牌客戶：適度保底租金 +平均抽成比例 理由：該類客戶大多有本區(qū)域的運營經(jīng)驗，其承租能力較穩(wěn)定透明，提升不大 針對高租客戶：高保底租金 +高抽成比例 理由：該類客戶急于拓展，進駐意向明確，承租能力強。 樓層 經(jīng)營面積 租金（元 /天 *M2) 年租金（萬元） B2 B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8 合計 20231126 中糧置業(yè) 72 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 樓層純租金測算 樓層 經(jīng)營面積 單方銷售 （元 /天 /平米） 年銷售總額 （萬元） 預(yù)估流水扣率 折合租金額 （毛利額） B2 B1 F1 30424 25% F2 31606 25% F3 36319 25% F4 31459 15% F5 F6 F7 F8 合計 （收益） 20231126 中糧置業(yè) 73 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 樓層扣點租金測算 項目 現(xiàn)有使用率 使用率提升 到 49% 保底租金收入（萬元 /年） 流水倒扣租金收入（萬元 /年） 本項目預(yù)期租金收入（萬元 /年） 預(yù)計空置率 3% 商業(yè)預(yù)期租金收入（萬元 /年） 20231126 中糧置業(yè) 74 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 樓層綜合租金收益測算 總租金收入預(yù)估。現(xiàn)使用率 %，調(diào)整完成為 49% 預(yù)計零售 16個億，租金 /日 /建筑平米 20231126 中糧置業(yè) 75 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案 西單 MALL項目招商指標(biāo)分解 招商客戶分類 20231126 中糧置業(yè) 76 最有價值房產(chǎn)策劃 2023案