【正文】 舉辦以萬綠園及周邊海景為中心最佳角度的攝影繪畫大廈。 媒體炒作：借助海南歡樂節(jié)的炒作帶領(lǐng)此次活動的宣傳。 活動方式：通過與政府合作舉辦海口萬綠園海景的繪畫攝影大賽，使之成為海 南歡樂節(jié)的分活動之一。 活動配合：與政府的協(xié)商，省藝術(shù)家協(xié)會、攝影家 協(xié)會的配合。 活動四 活動名稱：“海灣國際開盤酒會” 活動性質(zhì)：常規(guī)性公關(guān)活動 活動時間： 2023年 6月 活動目的：烘托項(xiàng)目開業(yè)的氛圍，同時實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期積累客戶的簽約轉(zhuǎn)化； 活動內(nèi)容：項(xiàng)目說明、客戶簽約、開盤儀式 媒體炒作：通過前期的炒作并為開盤后推廣高潮作鋪墊。 活動方式：以簽約儀式加雞尾酒會的形式展開。 活動配合：邀請意向客戶及政府領(lǐng)導(dǎo)的積極參與。 活動五 活動名稱：“海灣國際產(chǎn)品說明會” 活動性質(zhì)：常規(guī)性公關(guān)活動 活動時間： 2023年 5月 活動目的：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品理念與客戶的對接。 活動內(nèi)容：對產(chǎn)品的立項(xiàng)、選址、規(guī)劃設(shè)計、建筑、產(chǎn)品、服務(wù)等對客戶進(jìn)行說明 講解。 媒體炒作：對活動的炒作與項(xiàng)目本身產(chǎn)品的炒作相結(jié)合。 活動方式：以常規(guī)產(chǎn)品說明會及推薦會的形式展開。 活動配合：開發(fā)商、建筑、規(guī)劃設(shè)計單位的配合及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、客戶的邀請。 活動六 活動名稱：“海灣國際客戶答謝交流會” 活動性質(zhì)：常規(guī)性公關(guān)活動 活動時間： 2023年 5月 活動目的：對前期客戶的鞏固，并通過口碑傳播與渠道傳播促進(jìn)項(xiàng)目后期的去化。 活動內(nèi)容：對老業(yè)主的感謝與對新客戶的推薦。 媒體炒作：包括工程進(jìn)行、項(xiàng)目銷售狀況等的宣傳。 活動方式：以宴會的形式展開。 活動配合：工程進(jìn)度結(jié)頂、銷售狀況理想及知名企業(yè)入駐。 活動七 活動名稱：“?？诳偛拷?jīng)濟(jì)高峰論壇” 活動性質(zhì)：熱點(diǎn)性公關(guān)活動 活動時間： 2023年 7月 活動目的：通過對海口經(jīng)濟(jì)的討論預(yù)測?？谖磥韺懽謽鞘袌銮熬啊? 活動內(nèi)容：邀請各界參與?？诮?jīng)濟(jì)的大討論。 媒體炒作：對論壇的炒作與項(xiàng)目炒作相結(jié)合，主要以傳媒自發(fā)為主。 活動方式：由政府領(lǐng)頭，以論壇的形式展開。 活動配合：政府配合及工農(nóng)商各界各行領(lǐng)導(dǎo)支持。 活動八 活動名稱：“海灣國際杯名人高爾夫邀請賽” 活動性質(zhì)：熱點(diǎn)性公關(guān)活動 活動時間： 2023年 8月 活動目的：實(shí)現(xiàn)與社會各界高端商務(wù)人士的互動，并實(shí)現(xiàn)客戶積累。 活動內(nèi)容：邀請各界領(lǐng)導(dǎo)人士參與高爾夫球賽。 媒體炒作：結(jié)合項(xiàng)目對活動進(jìn)行全方位 炒作。 活動方式：以舉辦高爾夫比賽的形式開展。 活動配合；當(dāng)?shù)馗郀柗驁龅呐浜吓c政府冠名支持。 活動九 活動名稱：“嘉年華圣誕音樂雞尾酒會” 活動性質(zhì)：熱點(diǎn)性公關(guān)活動 活動時間： 2023年 12月 活動目的：實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目高端人士的互動 活動內(nèi)容：邀請慶祝圣誕節(jié)的到來與狂歡 活動方式：以音樂酒會 PARTY的形式開展 活動配合；專業(yè)活動公司的協(xié)助。 活動十 活動名稱：“海灣國際新年煙花大會” 活動性質(zhì)：熱點(diǎn)性公關(guān)活動 活動時間： 2023年 2月 活動目的：實(shí)現(xiàn)與社會的互動，拓展項(xiàng)目知名度，展示項(xiàng)目絕版地段與景觀資源。 活動內(nèi)容：在萬綠園舉行煙花燃放大會。 媒體炒作：通過與政府合作進(jìn)行宣傳炒作。 活動方式：以政府牽頭，項(xiàng)目冠名的方式開展。 活動配合；政府的支持與相關(guān)煙花合作單位的協(xié)作。 拾 大客戶營銷 一、大客戶鑒定 本地上市公司 上市公司名稱 海南海虹企業(yè)（控股）股份有限公司 海南海德紡織實(shí)業(yè)股份有限公司 海南高速公路股份有限公司 海南金盤實(shí)業(yè)股份有限公司 海南新大洲摩托車股份有限公司 ?？谵r(nóng)工貿(mào)（羅牛山）股份有限公司 中鎢高新材料股份有限公司 海南恒泰芒果產(chǎn)業(yè)股份有限公司 海南輕騎海藥股份有限公司 海南輕騎海藥實(shí)業(yè)股份有限公司 大面積需求客戶 公司名稱 寫字樓 租賃面積 公司名稱 寫字樓 租賃面積 公司名稱 寫字樓 租賃面積 海南銘豪實(shí)業(yè) 集團(tuán)有限公司 國貿(mào)中心 605 珠江控股有 限公司 帝豪 大廈 1320 寶通富翔典當(dāng) 鴻聯(lián)商務(wù) 廣場 830 海南農(nóng)業(yè)租賃 股份有限公司 南洋大廈 530 海神藥業(yè) 國貿(mào) 中心 1210 海南優(yōu)聯(lián)投資 發(fā)展有限公司 帝豪大廈 1320 海南港行建設(shè) 工程有限公司 鴻聯(lián)商務(wù) 廣場 830 第一證卷 南洋 大廈 1200 海南盈科工程 有限公司 國貿(mào)中心 605 廣東星藝裝飾 有限公司 帝豪大廈 660 京海拍賣有 限公司 鴻聯(lián)商 務(wù)廣場 870 海虹控股 文華酒店 1150 漢唐證卷 帝都大廈 900 海南海盛船務(wù) 股份有限公司 帝豪 大廈 1320 海南錦新集團(tuán) 鴻聯(lián)商務(wù) 廣場 870 諾基亞 （中國投資） 寶華酒店 531 南華糖業(yè) 帝都 大廈 900 欣龍控股集團(tuán) 帝豪大廈 660 海南福地苑開發(fā) 830 海南車衛(wèi)士對 外服務(wù) 寶華 酒店 590 現(xiàn)代集團(tuán) 帝都大廈 900 中海海南物流 有限公司 帝豪大廈 660 華加達(dá)投資 1600 海南邦瑞廣告 有限公司 黃金海景 620 中海海南物流 有限公司 帝豪大廈 660 華加達(dá)投資 1600 海南邦瑞廣告 有限公司 黃金海景 620 中鎢高新材料 股份有限公司 帝都大廈 900 海南金元控股 有限公司 帝豪大廈 660 中視廣告 830 公司名稱 寫字樓 租賃面積 公司名稱 寫字樓 租賃面積 公司名稱 寫字樓 租賃面積 中國石化集團(tuán)海南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 黃金海景 1240 海南宜興房地產(chǎn)開發(fā)有限 帝都大廈 900 中海油氣有限公司 帝豪 大廈 660 金光集團(tuán) APP中國林業(yè)管理總部 AA亞洲漿紙 財富中心 1457 金石投資有限公司 黃金海景 620 海南國信控股集團(tuán)公司 帝都 大廈 900 欣龍控股集團(tuán) 帝豪大廈 660 ?？诼糜瓮顿Y控股集團(tuán)有限公司 南洋大廈 600 海南省中石油勘探分公司 國商 酒店 610 海南大平四方地產(chǎn)投資有限公司 帝都大廈 900 海南華盈投資控股有限公司 帝豪大廈 660 海南物業(yè)股份有限公司 南洋 大廈 600 愛迪生微藻生物工程 黃金海景 610 金元期貨經(jīng)紀(jì)有限公司 帝都大廈 900 ?？谵r(nóng)工貿(mào)（羅牛山）股份有限公司 帝豪 大廈 660 海南第一投資招商股份有限公司 南洋大廈 1200 中國東方資產(chǎn)管理公司海南辦事處 國商酒店 610 漢唐證卷 帝都 大廈 900 三星裝飾余工設(shè)計師樓 帝豪大廈 660 海南中實(shí)集團(tuán)有限公司 南洋大廈 525 福山油田勘探開發(fā)有限公司 黃金 海景 610 海南天涯在線網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 帝都大廈 900 海南證華非上市公司股份登記服務(wù)有限公司 帝豪大廈 1320 海國投實(shí)業(yè)股份有限公司 南洋 大廈 530 大型企事業(yè)單位 部分企事業(yè)單位名稱 中國工商銀行 中國建設(shè)銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 中國銀行 中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 中國光大銀行 深圳發(fā)展銀行 中國聯(lián)通 中國電信 中國鐵通 中國網(wǎng)通 中石化 中國平安保險 中國人壽保險 中國太平洋保險 二、大客戶營銷渠道 直銷 通過銷售人員、招商人員上門與客戶的直接溝通從而獲得最直接有效的反饋信息。 關(guān)系營銷 通過開發(fā)商自身的客戶資源，實(shí)現(xiàn)與大客戶的積極接觸溝通，成為大客戶進(jìn)駐成功率最高的渠道。 活動營銷 通過舉行如同高爾夫球賽、經(jīng)濟(jì)論壇等活動具體高端客戶，并使之成為宣傳項(xiàng)目與口碑傳播的重要渠道。 大型參展活動 通過參加類似房交會，商品交易會等會展活動，拓展與客戶的接觸。 參加各類行業(yè)協(xié)會和商會 通過如入或溝通溫州商會、浙江商會等外地商會及房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè)協(xié)會，拓展客戶渠道。 政策營銷 嫁接政府資源，與招商引資辦等政府部門聯(lián)系，利用政府部門的相關(guān)資源，進(jìn)行政策優(yōu)惠，從而吸引部分大客戶的進(jìn)駐。 三、大客戶宣傳渠道拓展 廣告冠名 通過對大型活動、會展的冠名，拓展客戶宣傳渠道。 冠名電視欄目 通過冠名電臺的新聞或欄目名稱，加大項(xiàng)目的宣傳力度。 大型的專業(yè)網(wǎng)站 通過在大型專業(yè)網(wǎng)站如西海岸高爾夫球會的廣告投放或以連接的形式，拓展與高層客戶的宣傳渠道。 行業(yè)協(xié)會會刊等 通過在行業(yè)協(xié)會如工商聯(lián)合會、企業(yè)家協(xié)會等會刊及內(nèi)部刊物的宣傳，拓展專業(yè)市場的高端客戶群。 DM直郵 通過投放 DM直郵的方式，針對性的建立與高端客戶的溝通渠道。 高檔酒店、商場宣傳 通過在高檔酒店或商場的宣傳，特別是針對 VIP客戶的宣傳，拓展客戶群。 四、大客戶營銷策略 定制策略 按照大客戶的需求，實(shí)行在產(chǎn)品上按照客戶的需求做必要的調(diào)整及修改，以更好的滿足客戶的需求。 價格優(yōu)惠策略 對大客戶實(shí)行一定的價格優(yōu)惠措施，以刺激大客戶的購買需求。 優(yōu)先選擇策略 在同等情況下，給予大客戶對戶型、樓層等的優(yōu)先選擇權(quán)。 提供相應(yīng)戶外指引牌 為大客戶專門樹立戶外的指引牌，以擴(kuò)大其影響力。 商務(wù)優(yōu)惠 為大客戶建立商務(wù) VIP系統(tǒng)，包括對會議、休閑娛樂等商務(wù)設(shè)施享受優(yōu)先預(yù)定與優(yōu)惠權(quán)。 拾壹 投資收益測算 投資概算 序號 項(xiàng)目 金額 （萬元） 估算指標(biāo) 備注 單價 工程量 單位 一 開發(fā)成本 1 土地出讓金 2 建安工程費(fèi) 元 /m2 3 前期工程費(fèi) 元 /m2 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 元 /m2 5 不可預(yù)見費(fèi) 按建安工程費(fèi) 4%計算 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 按建安工程費(fèi) 7%計算 二 開發(fā)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 按開發(fā)成本 3%計算 2 銷售費(fèi)用 按銷售收入 4%計算 3 財務(wù)費(fèi)用 按開發(fā)成本 100%資金占用 2年10%年利率計算 三 投資合計 銷售收入預(yù)測表 序號 類型 可售面積（ m2） 售價（元 /m2） 收入（萬元） 1 寫字樓 4200 2 商業(yè) 7500 總計 25295 損益表 序號 項(xiàng)目 金額 備注 1 售房收入 25295 2 投資成本 18453 4 營業(yè)稅金 1391 按銷售收入的 %計算 5 銷售利潤 5451 6 所得稅 1799 按銷售利潤的 33%計算 7 稅后利潤 3652 8 公益、公積金 365 按稅后利潤的 10%計算 9 凈利潤 3287 下篇 創(chuàng)意 策略回顧與創(chuàng)意點(diǎn)挖掘 目標(biāo)客群： 競爭市場 ： 產(chǎn)品賣點(diǎn)： ?？陬I(lǐng)袖型企業(yè)專駐寫字樓 核心概念 １、三大關(guān)系 : ?？陬I(lǐng)袖型企業(yè) 本案需要以獨(dú)特的定位 ,與 競爭對手形成有效的市場區(qū)隔 一流的地段、一流的品質(zhì)、 一流的景觀、一流的配套 品牌線 產(chǎn)品線 活動線 海灣國際推廣策略整體構(gòu)架 掌控?？?顛覆5A 傲視天下 嬗變財富 成就?？陬I(lǐng)袖商務(wù)傳奇 地段 品質(zhì) 景觀 配套 商務(wù)核心 政務(wù)核心 生活核心 交通核心 生態(tài)核心 ?? 獨(dú)特造型 高得房率 酒店大堂 5A智能 無敵海景 萬綠園 空中花園 景觀大道 ?? 五星大堂 國際會所 6部電梯 497停車位 ?? ?？陬I(lǐng)袖型企業(yè)專駐寫字樓 企業(yè)管理講座 房交會 海南歡樂節(jié) 開盤酒會 項(xiàng)目推薦會 高爾夫友誼賽 ?? ２、價值體系 : １、導(dǎo)入期系列（ 3篇） 目標(biāo) : 從現(xiàn)狀切入，對話領(lǐng)袖型企業(yè)，引起其 對自身辦公需求的思考。 文案 : 魚龍混雜的辦公環(huán)境，怎能承載領(lǐng)袖型企業(yè)專屬的地位氣質(zhì)？ 寫字樓等級化時代，領(lǐng)袖型企業(yè)需要以純粹尊崇的商務(wù)空間，榮耀外現(xiàn)王者的強(qiáng)大與實(shí)力，顯示自我的身份與力量，成為至高權(quán)力的表征符號，成就領(lǐng)袖企業(yè)的無上優(yōu)勢。 優(yōu)越天成的絕版地段、與世界同步的尖端商務(wù)品質(zhì)、絕美無敵的海景視野、完美齊備的商務(wù)配套 …… 海灣國際，?？陬I(lǐng)袖型專駐寫字樓，讓領(lǐng)袖與領(lǐng)袖聚首，讓傳奇與傳奇相遇。 文案 : 缺少了領(lǐng)袖型企業(yè)的群聚效應(yīng)，鶴立雞群只會是一種遺憾 .