【正文】 的分界線從前年的市場綜述我們不難看出，本案項(xiàng)目所處的大南湖板塊房源供應(yīng)量還是比較充足的，而且房源供給的房型配比也較為合理。由于本案區(qū)域目前有 “金地 ”、 “麗島 ”業(yè)已上市樓盤的支撐，使得整個(gè)區(qū)域市場的發(fā)展商品牌效應(yīng)和地區(qū)成熟度都對潛在消費(fèi)者有著巨大的吸引力， 相對而言供求關(guān)系相對較為平衡。 由于受新年以來的政策面影響，發(fā)展商在推出新盤時(shí)顯得更為理性。而為了及時(shí)了解市場反應(yīng)，準(zhǔn)確把握市場脈搏并掌握購房群體的情況，目前各在售個(gè)案均采用逐幢或逐量推案法，往往先推出少量 房源 投石問路。開盤價(jià)格基本以鄰近個(gè)案為價(jià)格支撐點(diǎn)，低開高走，以保證后期走勢平穩(wěn)上揚(yáng)。區(qū)域市場價(jià)格走勢開盤價(jià)格基本以鄰近個(gè)案為價(jià)格支撐點(diǎn)，低開高走 從本案項(xiàng)目周邊區(qū)域的均價(jià)范圍來看， 目前在售各樓盤的主力價(jià)格主要集中在 30003600元 /平米的價(jià)格區(qū)位， 開發(fā)規(guī)模也基本集中在中等偏上的開發(fā)規(guī)模上，由此我們可以這么認(rèn)定，作為初次涉足武漢市場的大華地產(chǎn)，由于開發(fā)規(guī)模相對較大，開發(fā)周期相對較長；為此我們認(rèn)為應(yīng)該通過逐步滲透的定價(jià)法則來贏得市場的認(rèn)可和追捧，在上市初期階段，以保證與區(qū)域同類產(chǎn)品貼近的價(jià)格基調(diào)和入市法則即行。項(xiàng)目價(jià)格范圍認(rèn)定區(qū)域在售樓盤價(jià)格區(qū)位集中在 30003600元 /平米之間 根據(jù)對本案項(xiàng)目周邊區(qū)域的市場調(diào)研，以及通過對大華南湖公園世家項(xiàng)目目前施工進(jìn)度等各方面的綜合評測，我們認(rèn)為本案大一期產(chǎn)品的定價(jià)原則應(yīng)該是緊貼市場，特別是在現(xiàn)在 “ 新政 ” 影響不明的前提下， 均價(jià)范圍應(yīng)合理控制在34003600元 /平米的價(jià)格區(qū)位之間，同時(shí)也是為促銷活動(dòng)預(yù)留折扣空間。 而我們再通過與本案核心區(qū)域內(nèi)同等檔次規(guī)模的代表性樓盤 ——“ 金地 ” 相比較可以發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目目前的均價(jià)設(shè)定在 3500元 /平米，但同時(shí)也推出了一套可謂是本案區(qū)域的高價(jià)房，每平米賣到 4800元的小高層復(fù)式產(chǎn)品，從某種意義上分析， 4800元既是試水，也是摸底，同時(shí)也是為該樓盤今后的價(jià)格提升預(yù)留空間。本案項(xiàng)目的價(jià)格判斷和論點(diǎn)建議本案項(xiàng)目的入市初價(jià)合理控制在3500元 /平米銷售控制 （大一期第一階段）大一期第一階段銷售策略制定說明 一期第一階段總推量： 224套一期第一階段目標(biāo)客源累積的理想狀態(tài)： 896組（按四進(jìn)一核算）累積客戶吸納推廣支持平臺(tái)：華客會(huì)（武漢）目前來訪意向客戶累積人數(shù)在：1019組左右目標(biāo)制定A級客戶：為意向比較強(qiáng)烈的客戶 B級客戶：為意向一般的客戶 C級客戶：為意象不強(qiáng)客戶來訪客源意向性分布說明大一期第一階段銷售目標(biāo) 大一期銷售總量： （預(yù)計(jì)總銷套數(shù)在 1044套左右）大一期總銷金額： 453， 500， 000元（平均底價(jià) 3500元 /平米）大一期第一階段銷售總量： 224套 產(chǎn)品特征：多層洋房所占一期總銷量的百分比： 22 %來訪客戶累積狀況： 1019組左右積累有效客戶的推廣渠道就目前意向客戶的可靠性而言，不足以支撐本案項(xiàng)目的有效銷售。有效吸納客戶資源的推廣平臺(tái)構(gòu)思說明：考慮到利益驅(qū)動(dòng)對于銷售的實(shí)效性，故我們認(rèn)為華客會(huì)是一個(gè)很好的推廣平臺(tái)，雖然目前整個(gè)華客會(huì)在上海地產(chǎn)市場的推廣不很成功，但我們希望通過價(jià)格杠桿在武漢地產(chǎn)市場打開局面。而我們的理由是，折扣率永遠(yuǎn)是吸引客戶的最佳銷售利器，為此我們希望在不降低區(qū)域同類地產(chǎn)市場價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，通過折扣率這一入會(huì)由頭來達(dá)到華客會(huì)會(huì)員招募和前期銷售的有效推進(jìn)。 客源吸納的推廣支持平臺(tái)：華客會(huì)網(wǎng)站搭建 戶外廣告 SP活動(dòng) 車身廣告 媒體推廣 親朋推薦客源：教職員工客源：流動(dòng)受眾客源：邀請受眾客源：流動(dòng)受眾客源：意向受眾客源：意向受眾客戶積累期間的對應(yīng)策略說明項(xiàng)目推薦會(huì)華客會(huì)招募正式開盤n招募狀況理想狀態(tài)下的價(jià)格策略說明：無論是哪個(gè)城市，價(jià)格杠桿（折扣率）和良好的會(huì)員服務(wù)（售后服務(wù)）永遠(yuǎn)是有效吸引客戶踴躍入會(huì)的由頭。為此，我們認(rèn)為在華客會(huì)招募理想情況下，可以考慮把吸引 入會(huì)的折扣率 控制在市場平均價(jià)格 98%的基礎(chǔ)上（即：以金地 3500的均價(jià)為參照，控制在 3430元 /平米）。n招募狀況不理想狀態(tài)下的價(jià)格策略說明：考慮到本案地域市場教職員工非常集中的區(qū)域特性，故我們認(rèn)為在先期招募不盡理想的狀態(tài)下，可適當(dāng)考慮在小面積范圍內(nèi)試行團(tuán)體認(rèn)購 /入會(huì)的價(jià)格控制策略，建議給予 97%折的 認(rèn)購優(yōu)惠或一定的推薦獎(jiǎng)勵(lì) （同樣以金地為例：價(jià)格控制在 3400元 /平米）。而目的是為了即保持項(xiàng)目在目標(biāo)消費(fèi)群體中的持續(xù)影響力，又便于達(dá)到有效的信息傳遞。開盤前期的價(jià)格策略及目的：有效鞏固和持續(xù)推進(jìn)整個(gè)華客會(huì)的招募活動(dòng)是我們認(rèn)為本階段所應(yīng)該做的工作；而由于本階段處于項(xiàng)目正式銷售開盤的前夕，故繼續(xù)吸納有效客源和華客會(huì)會(huì)員是保證正式開盤的前提。為此，我們認(rèn)為可通過銷售案場的人為控制和客戶推薦，來達(dá)到向市場傳遞開盤前期可享受到的價(jià)格優(yōu)惠政策（建議以五十元的市場平均差價(jià)為導(dǎo)向，以單套 100平米核算，優(yōu)惠總價(jià)應(yīng)該在 5000元左右的，相當(dāng)于給予 %的優(yōu)惠折扣）開盤當(dāng)日的價(jià)格策略和控制說明：為了能夠有效區(qū)別和保證華客會(huì)會(huì)員的利益，開盤當(dāng)日的價(jià)格應(yīng)有一個(gè)明確的界限控制，而這樣做的目的是為了向市場傳遞出一個(gè)明確的信息，就是但凡加入華客會(huì)的會(huì)員在認(rèn)購本案項(xiàng)目時(shí)均可以充分享受到大華地產(chǎn)所給予的禮遇和優(yōu)惠政策，但是對于開盤當(dāng)日前來認(rèn)購的意向客戶，我們認(rèn)為也應(yīng)該給予一個(gè)支持性的獎(jiǎng)勵(lì)折扣，建議給予一次性3000元的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)（相當(dāng)于給予 99%的折扣）。提報(bào)完畢，感謝觀看！? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Sunday,January24,2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 11:43:0511:43:0511:431/24/202311:43:05AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 一月 2111:43:0511:43Jan2124Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 11:43:0511:43:0511:43Sunday,January24,2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2111:43:0511:43:05January24,2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 24一月 202311:43:05上午 11:43:05一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 2111:43上午 一月 2111:43January24,2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/2411:43:0511:43:0524January2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 11:43:05上午 11:43上午 11:43:05一月 21? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 21一月 21Sunday,January24,2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:43:0511:43:0511:431/24/202311:43:05AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2111:43:0511:43Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 11:43:0511:43:0511:43Sunday,January24,2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2111:43:0511:43:05January24,2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24一月 202311:43:05上午 11:43:05一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 2111:43上午 一月 2111:43January24,2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/2411:43:0511:43:0524January2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 11:43:05上午 11:43上午 11:43:05一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Sunday,January24,2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 11:43:0511:43:0511:431/24/202311:43:05AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2111:43:0511:43Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 11:43:0511:43:0511:43Sunday,January24,2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 2111:43:0511:43:05January24,2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 24一月 202311:43:05上午 11:43:05一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2111:43上午 一月 2111:43January24,2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/2411:43:0511:43:0524January2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 11:43:05上午 11:43上午 11:43:05一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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