【正文】 品設(shè)立其中。呈現(xiàn)中式園林風(fēng)格。4）建筑品質(zhì) ：建筑品質(zhì)較高，用以石材及面磚無創(chuàng)新材質(zhì)。5）戶型空間 ：南北通透經(jīng)典房型，房型較為規(guī)整。無創(chuàng)新。6）會所定位 ：暫無明確的會所功能定位和功能規(guī)劃。7）商業(yè)配套 ：主要有周邊旭日廣場，及京都大酒店，旭日農(nóng)貿(mào)市場，嘉禾菜場來滿足業(yè)主日常生活所需。8）物業(yè)管理 ：項目提倡國際化高端生活，但是只是一個概念而已并未有實質(zhì)服務(wù)。9）智能化體系 ： 24小時安防系統(tǒng)，可視門禁系統(tǒng)，車輛電子管理系統(tǒng)，電子防盜系統(tǒng)等。較為常規(guī)的小區(qū)智能設(shè)置，較為普遍。89〖 項目指標(biāo) 〗 〖 項目概述 〗蔚藍香廷，鼎立上饒西城七六路縣中優(yōu)越地段，西鄰武夷山路，北靠鳳凰大道，緊鄰上饒縣商務(wù)商業(yè)區(qū)雙核地帶。項目由闊景高層、墅質(zhì)洋房及法式商業(yè)街組合而成，總建筑面積為 23萬余平米。建筑為法式香廷臺地特色，全人車分流設(shè)計，首創(chuàng)組團式三門禁私密管理模式，生活高下從此分野。頂級社區(qū)專屬配置，首創(chuàng) 2600平米私家內(nèi)湖，享受私家水岸線的陽光。海景式無邊泳池和 2023平米湖心棕櫚會所，定制國際望族生活情趣。五星級入戶大堂及門廳，法式原版干掛石材基座處理，讓生活的質(zhì)感永不褪色。緊鄰縣中、六中，社區(qū)配備國際精英幼兒品牌教育機構(gòu)，全程名校教育體系，領(lǐng)銜 018歲精英教育圈。PART 3 重點個案分析 /蔚藍香廷90主題定位：給你一個世界級的家，法式香廷建筑亮點一： 2600平米的私家內(nèi)湖在上饒可以說是首個在中央?yún)^(qū)做如此大水域面的項目，另外其糅合了海景式無邊泳池的設(shè)計，類似巴厘島式的海景泳池做法，暢游水中的同時，視線內(nèi)感覺到無邊的水域環(huán)繞 。亮點二： 為升級水域的可參與性，在湖畔配置了一個 2023平米的湖心棕櫚會所，與宣傳的貴族式生活定制匹配。 亮點三： 人車分流，這在蔚藍香廷體現(xiàn)的非常充分，除了車行的外圍唯一環(huán)道外，全部空間為綠化步行系統(tǒng)，車輛直接通過環(huán)道進入地下車庫，地面只留腳步不留車 。 亮點四： 從其首期坡地洋房來看，部分采用雙門禁管理，通過抬高坡地的形式，改變了一馬平川的空間做法，使得組團的立體感更強。 亮點五： 濃郁的法蘭西風(fēng)格，不僅表現(xiàn)在建筑的線條感上，更變現(xiàn)在造園的手法上，雕塑小品與水景的大量運用，幾何式中軸對稱的造景方式源自凡爾賽宮式的景觀藝術(shù)可見端倪。 亮點六： 強調(diào)公共區(qū)域的豪華型配置，入戶大堂全裝修配置，入單元的禮遇感非常強。9192PART 3 重點個案分析 /城南板塊93〖 項目指標(biāo) 〗 〖 項目概述 〗【 海博藍庭 】 項目位于上饒西城 濱江西路 6號，南望信江，北眺靈山；前鄰櫻花公園，北靠唯義公園。項目總占地面積 10000㎡ ，總建筑面積 6萬㎡，總戶數(shù)僅 390戶。 32層高峰建筑；容積率 ，綠化率超40%。在產(chǎn)品設(shè)計上獨具特色，引入一線城市豪宅理念。其中包括：上饒獨有數(shù)百平米酒店式大堂，精致頂級園林，百米景觀長廊，獨立電梯大堂，全智能電梯。一單元與四單元皆為雙梯雙戶，饒城首創(chuàng)電梯入戶。深褐色的立面色彩賦予建筑古典、優(yōu)雅、內(nèi)斂的氣質(zhì)；現(xiàn)代流線型的建筑造型與大面積落地玻璃設(shè)計，又給項目增加了現(xiàn)代感。 13款奢豪戶型，上饒罕見 120㎡ 170㎡ 超大戶型設(shè)計。所有戶型都有不等面積的贈送。視線開闊、合理的布局，每個客廳、主臥都能引入江景，充分發(fā)揮一線江景豪宅的資源優(yōu)勢。PART 3 重點個案分析 /蔚藍香廷94〖 項目指標(biāo) 〗 〖 項目概述 〗大學(xué)春城，總建筑面積 10萬平方米。社區(qū)地形方正開闊，座北朝南，擁有 450戶多層純板式美宅， 298戶 11層高級板式公寓， 8戶極品稀缺排屋，低密度容積率，高密度綠化率必將引領(lǐng)上饒新的居住標(biāo)準(zhǔn) 。PART 3 重點個案分析 /大學(xué)春城951：綜觀上饒房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展，各個項目之間呈現(xiàn)良莠不及的態(tài)勢。只有少數(shù)精品項目混雜于多數(shù)平庸項目之中，恰如魚龍混雜。2：進一步審視各個項目的內(nèi)部，都無法確保整盤的均好性。上饒還沒有一個樓盤能真正 “ 從總體形象、到規(guī)劃布局、到建筑設(shè)計、到戶型功能、到景觀環(huán)境、到社區(qū)會所、到商業(yè)配套、到物業(yè)服務(wù)、到智能化設(shè)計 ” 各個方面都堅持遵循精品意識，貫徹體現(xiàn)品牌標(biāo)準(zhǔn)的真正高品質(zhì)精品項目。3：正如沒有規(guī)矩不成方圓，沒有標(biāo)竿難以立標(biāo)準(zhǔn)。上饒的房地產(chǎn)市場缺少真正的領(lǐng)導(dǎo)者，市場正在呼喚真正的領(lǐng)導(dǎo)者。PART 3 重點個案分析 /市場小結(jié)96PART 4 上饒市房地產(chǎn)產(chǎn)品及營銷分析97上饒市場目前共有10余種建筑風(fēng)格。現(xiàn)代、后現(xiàn)代、簡歐、新古典、西班牙、巴厘島、意式、中式、法式、新亞洲、 ARTDECO等。看似種類繁多，但實質(zhì)上老式的、傳統(tǒng)的現(xiàn)代建筑就占了 70%以上。還有很多風(fēng)格也名不副實。只是宣傳上的炒作，而在建筑上并沒有得到充分體現(xiàn)。因此上饒整個城市形象顯得較為保守和單調(diào)。美地印象（現(xiàn)代風(fēng)格） 綠野新城（后現(xiàn)代風(fēng)格） 公園道一號（簡歐風(fēng)格） 米蘭春天（新古典主義風(fēng)格）信水濱城（巴厘島風(fēng)格） 中央公園（ ARTDECO風(fēng)格） 錦繡華城（簡歐風(fēng)格） 恒隆廣場（現(xiàn)代主義風(fēng)格）PART 4 產(chǎn)品分析 /整體建筑風(fēng)格上饒市場目前共有 10余種建筑風(fēng)格，看似種類繁多，但實質(zhì)上老式的、傳統(tǒng)的現(xiàn)代建筑就占了 70%以上。98帝景灣鳳凰名都九州奧城綠景家園米蘭春天PART 4 產(chǎn)品分析 /建筑材質(zhì)和細(xì)部造型在上饒，我們看到最多的就是 “ 面磚 +涂料 ” 的生硬表情，以及 “ 直板樓、格子窗、條塊陽臺、上下樓層復(fù)制 ” 的千篇一律的建筑造型。沒有溫暖細(xì)膩的建筑材質(zhì)和變化豐富的細(xì)部造型99帝景灣鳳凰家園公園道一號九州奧城綠景家園綠景家園中央公園紫陽華庭米蘭春天錦繡年華“ 直板樓、格子窗、條塊陽臺、上下樓層復(fù)制 ”PART 4 產(chǎn)品分析 /建筑材質(zhì)和細(xì)部造型100信水濱城（巴厘島風(fēng)格） 錦繡華城（簡歐風(fēng)格） 恒隆廣場（現(xiàn)代風(fēng)格） 九州奧城（新古典）公園道一號美的印象紫陽華庭江灣麗城天一尊邸陽光福邸米蘭春天帶湖花城中央公園信水濱城紫陽華庭中航城波西諾可紫陽名邸帶湖花城清林桃花源恒隆廣場匯景廣場九州奧城天一尊邸中東凱旋門龍華鳳凰城帝景灣101這是上饒幾個造型風(fēng)格較為鮮明的項目：紫陽名邸、中央公園、陽光福邸、九州奧城、天一尊邸、帶湖花城紫陽名邸 陽光福邸 天一尊邸帶湖花城中央公園 九州奧城PART 4 產(chǎn)品分析 /建筑材質(zhì)和細(xì)部造型102建筑的色彩決定了城市的主色調(diào)?？鋸堃稽c來說，上饒的整個城市就是一派暗沉景象。絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目（已建全部，在建多數(shù)）都選擇了濃重的土黃或是深灰色。整體色調(diào)偏暗沉和壓抑。少數(shù)幾個亮色的項目就顯得特別清新和引人矚目。如紫陽名邸、帶湖花城、天一尊邸、陽光福邸。帝景灣天一尊邸錦繡華城龍華鳳凰城陽光福邸米蘭春天帶湖花城綠景家園PART 4 產(chǎn)品分析 /建筑色彩絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都選擇了濃重的土黃或是深灰色。整體色調(diào)偏暗沉和壓抑。103綠景家園米蘭春天錦繡年華錦繡年華紫陽華庭江灣麗城PART 4 產(chǎn)品分析 /建筑天際輪廓線縱觀上饒 “ 直來直去、方頭方腦 ” 的呆板單調(diào)的天際輪廓線，上饒非常需要真正的地標(biāo)性項目來重新塑造城市的天際輪廓線104各個組團內(nèi)部的樓間距普遍偏小，直線排布的組團圍合感較差，空間形態(tài)也顯得比較生硬。公園道一號 米蘭春天晶華美郡九州奧城PART 4 產(chǎn)品分析 /整體規(guī)劃布局上饒市場主要有兩種規(guī)劃布局形式：第一個是一個中心花園 +多排兵列式的建筑排布形式。即除中心花園外，其它空間都千篇一律，沒有變化，無形式感105我們通常形象地稱之為 “ 長板燒 ” 的規(guī)劃布局形式。即前后兩排高樓夾著中間一個長條的帶狀中心花園。這種空間更沒有層次變化。雖然中心花園的樓間距較大（ 60～ 90米），但完全沒有親密宜人的鄰里空間和組團圍合。社區(qū)的歸屬感大大減弱。（如錦繡華城、中央公園。除了桃花源采取點板結(jié)合的錯落排布）錦繡華城中央公園PART 4 產(chǎn)品分析 /整體規(guī)劃布局另一個主要是為 “ 長板燒 ” 的規(guī)劃布局形式。即前后兩排高樓夾著中間一個長條的帶狀中心花園。這種空間更沒有層次變化。106如米蘭春天的園林風(fēng)格是意大利風(fēng)情，但它的建筑風(fēng)格卻是完全現(xiàn)代的；公園一號的園林是英倫的，但它的建筑是基本現(xiàn)代的。杜莫廣場圣皮奧公園艾斯特花園建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格景觀實景景觀效果圖景觀效果圖米蘭春天天一尊邸PART 4 產(chǎn)品分析 /園林風(fēng)格目前上饒的在售項目普遍存在著一個園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格脫節(jié)的問題。當(dāng)然建筑與園林風(fēng)格并非要完全相同，但相稱的格調(diào)和相符的氣質(zhì)卻是必需的，這樣才能更好地支撐和烘托項目的形象定位。1071： 3米架空層?？捎脕硗７菣C動車或者封閉做倉庫（如綠景園，鳳凰名都、帝景灣等）；2： 4米架空層做泛會所和花園綠化（如龍華鳳凰城，公園道 1號）；3：還有的項目在組團之間整個采用架空層做平臺花園，整體臺地設(shè)計。地面停車，二層入戶。（如陽光福邸、上層時代、九州奧城）。綠景園 鳳凰名 都公園道一號龍華鳳凰城帝景灣綠景園PART 4 產(chǎn)品分析 /景觀層次上饒大多數(shù)的項目都采用了局部建筑底部的架空處理。108陽光福邸陽光福邸上層時代上層時代上層時代九州奧城PART 4 產(chǎn)品分析 /景觀層次上饒房產(chǎn)項目的景觀打造還僅僅局限在平面層次，沒有真正景觀層面上的多層次立體設(shè)計。如坡地景觀、臺地花園、下沉式廣場、疊水設(shè)計等等。109PART 4 產(chǎn)品分析 /戶形研究110PART 4 產(chǎn)品分析 /戶形研究111PART 4 產(chǎn)品分析 /戶形研究1121：戶型面積有放大趨勢。 2房從 70㎡ ～ 90㎡ ， 3房從120㎡ ～ 140㎡ ， 4房從 140㎡ ～ 160㎡帝景灣 三房140㎡公園道一號三房136㎡上層時代 兩房100㎡紫陽名邸 四房160㎡晶華美郡 兩房89㎡米蘭春天 四房143㎡龍華鳳凰城三房126㎡陽光福邸 四房160㎡PART 4 產(chǎn)品分析 /戶形研究上饒房地產(chǎn)項目戶型主要有三個特點：戶形面積有放大的趨勢。113帝景灣江灣麗城桃花源米蘭春天中央公園龍華鳳凰城上層時代錦繡年華PART 4 產(chǎn)品分析 /戶形研究上饒房地產(chǎn)項目戶型主要有三個特點：戶型設(shè)計基本能夠滿足普通大眾的消費需求，但在南北通透上還顯不足。114目前只有 “ 入戶花園、凸窗 ” 等少數(shù)亮點。而 “ 雙層觀景陽臺、圓弧窗、八角窗、端頭全景戶型、360度全景房間、全朝南寬景 HOUSE、主傭分離設(shè)計、雙客廳設(shè)計、六為一體的豪華主臥連套設(shè)計 ” 等等亮點都未出現(xiàn)。而內(nèi)部空間直接影響外部造型。平淡的戶型空間也使得建筑的外觀趨于平淡，沒有典型符號和獨特亮點。公園道一號桃花源紫陽名邸九州奧城晶華美郡美地印象陽光福邸PART 4 產(chǎn)品分析 /戶形研究上饒房地產(chǎn)項目戶型主要有三個特點：針對高端消費群體的高品質(zhì)戶型的增值設(shè)計相當(dāng)缺乏。115極少數(shù)幾個對會所有明確定位的。但在會所的具體功能設(shè)置仍然存在幾個明顯的問題。（公園一號、陽光福?。?：有明確的會所定位，但沒有明確的功能。2：會所以運動、健身等基礎(chǔ)功能為主，對高品質(zhì)生活所需的高層次的功能設(shè)置不足。如咖啡室、紅酒吧、養(yǎng)生中心、美容 SPA、商務(wù)中心等等。（陽光福邸的會所以健身為主）陽光福邸公園道一號米蘭春天中航城PART 4 產(chǎn)品分析 /會所研究現(xiàn)有項目會所極少數(shù)有功能定位，即使有也沒有實現(xiàn)功能116上饒房地產(chǎn)項目中的物業(yè)管理主要有三種形式：1：由開發(fā)商自己管理 (中航城，米蘭春天，公園道一號，桃花源等）2：聘請本地的物業(yè)管