【正文】 —— 市場比較法（影響因素構成） 項目內容 天和家園 玉景園 城市之星花苑 碧桂園 世貿河濱花園地段位置 城東區(qū) 城東區(qū) 城東區(qū) 城北區(qū) 城南區(qū)大商鋪類型 獨幢三層商業(yè)綜合樓 沿街三層商業(yè) 沿街三層商業(yè) 商業(yè)街區(qū)一層商鋪 獨幢四層商業(yè)綜合樓產品面積 3631 926 320 12221369 5113價格情況（一二層均價）7200 8700 8640 6500 8500銷售情況 未售 已售未交付 已售未交付 未售 已售已營業(yè)與本案相似度權重比例 30% 25% 25% 10% 10%市場比較法（可類比產品及權重比例）項目 天和家園 玉景園 城市之星花苑 碧桂園 世貿河濱花園修正價 7632 8840權重比例 35% 25% 25% 10% 10%修正值 884本項目修正價 8324市場比較法（價格推導）項目 均價 區(qū)位 道路 人流量 開發(fā)商 樓盤 售罄 入住率 生活 商業(yè) 升值 修正價（元 /㎡） 地段 交通 實力 品質 情況 配套 氛圍 潛力 （元 /㎡ ）天和家園 7200 7632玉景園 8700 城市之星 8640 碧桂園 6500 1 世貿河濱 8500 1 1 1 8840犧牲 5%的利潤，得出最終定價C雙層大商鋪定價：雙層大商鋪定價： 元元 /㎡㎡在市場比較法基礎上，考慮快銷的因素犧牲 5%的利潤按照先前所述：市場比較法 *第六部分 銷售策略分析分章節(jié) 報告內容一 房地產政策分析 1 20232023年調控政策回顧2 新國五條對商業(yè)地產的影響二 城市宏觀環(huán)境分析 1 泰州整體房地產市場發(fā)展概況2 城市經濟指標及消費水平分析三 泰州商業(yè)市場分析 1 泰州商業(yè)市場發(fā)展概況2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3 重點商業(yè)項目調研四 項目商業(yè)本體分析 1 本體分析2 項目 SWOT分析3 目標客戶分析五 定價策略分析 1 定價依據2 定價方法六 銷售策略分析 1 銷售方案建議2 招商方案建議模式 售后返祖 直接銷售 帶租約銷售 整體銷售操作特征l客戶購買同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議：將商鋪返祖給開發(fā)商，租期內由開發(fā)商轉租經營，租期 215年不等l開發(fā)商一次性返租金降低首付l返祖期內，業(yè)主定時從開發(fā)商得到定額租金回報直接推出銷售，不提供任何附加服務商鋪銷售同時，針對自身條件（產品、地段因素等）由開發(fā)商進行前期招商，出售時帶租約進行銷售將商業(yè)項目整體出售給大投資客或經營機構收益方式 銷售收入 銷售收入 銷售收入 銷售收入優(yōu)勢分析l快速銷售，回籠資金l分割靈活，客戶層面廣l投資的收益明確，若主力店品牌度高，則有較強的安全感開發(fā)商無運營壓力；操作簡單增強客戶購買信心度，適當降低客戶對項目投資風險的敏感度商鋪銷售速度較快；資金回籠期短劣勢分析 實際租金收益不能滿足返祖所需，未知宏觀環(huán)境的影響 推售行為主動性差 前期招商難度較大銷售速度慢、資金回籠期長 客戶通路較窄價值提升受到限制適用類型 主要適用于有主力店承租，區(qū)域內商鋪產權分割銷售 街鋪、小規(guī)模社區(qū)商業(yè) 較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目 集中商業(yè)商業(yè)綜合樓結合市場綜合考慮， C商業(yè)建議采用整體銷售或帶租約銷售模式，操作上可招商和銷售同步進行，力爭在短期內快速消化。目前泰州商業(yè)市場 5種主流租售模式整體銷售模式下，進行大客戶拓展C大商業(yè) 客戶通路及拓展方式與銀行合作，對優(yōu)質客戶進行拓展活動對區(qū)域及泰州城區(qū)經營面積等同的商家進行走訪對近期和即將拆遷的大戶進行走訪，包括企業(yè)拆遷和個人拆遷1234對海陵工業(yè)園區(qū)企業(yè)老總進行走訪結合人脈營銷，制定獎勵政策，全面拓展大客戶資源帶租約銷售模式下，進行重塑形象定位和前期招商重塑形象定位重新定位本案商業(yè)“ 家樂匯廣場 ”“ 家樂匯 ” 將會是一個袖珍型的 “ 社區(qū) MALL” ，集合多種社區(qū)居民生活所需的經營業(yè)態(tài)。 前期招商參考招商原則 招商對象 建議業(yè)態(tài) 招商時機 招商優(yōu)惠以滿足生活居住基本需求為目標，提供相對完善的生活配套。完成基本功能主力店的招商，其余商鋪帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求經營。以區(qū)域品牌為龍頭，個體經營戶為主。特色餐飲 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）生活超市 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）商務休閑（足療） 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）快捷酒店 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）健身會所 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）一層：特色餐飲、超市二層：教育咨詢 現(xiàn)房 免租金（ 6個月）海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)特色餐飲酒店鑒于周邊沒有中高檔餐飲酒店，且可輻射東側人群較大，可在泰州本土招商特色的餐飲。C商業(yè) 業(yè)態(tài)定位參考 1——特色餐飲酒店海陵工業(yè)園區(qū)海陵工業(yè)園區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)商務會所、足療城本案屬于海陵工業(yè)園區(qū)，企業(yè)工廠眾多，而周邊暫無中高檔的商務會所、足療等休閑場所，而此類業(yè)態(tài)不需要在人口集中區(qū)，道路交通可滿足就行。C商業(yè) 業(yè)態(tài)定位參考 2——商務會所、足療城居民區(qū)居民區(qū)The end, thanks!? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 02:35:4802:35:4802:351/22/2023 2:35:48 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 一月 2102:35:4802:35Jan2122Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 02:35:4802:35:4802:35Friday, January 22, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2102:35:4802:35:48January 22, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 22 一月 20232:35:48 上午 02:35:48一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 212:35 上午 一月 2102:35January 22, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/22 2:35:4802:35:4822 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2:35:48 上午 2:35 上午 02:35:48一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 02:35:4802:35:4802:351/22/2023 2:35:48 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 一月 2102:35:4802:35Jan2122Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 02:35:4802:35:4802:35Friday, January 22, 2023? 1不知香積寺，數里入云峰。 一月 21一月 2102:35:4802:35:48January 22, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 22 一月 20232:35:48 上午 02:35:48一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 212:35 上午 一月 2102:35January 22, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/22 2:35:4802:35:4822 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2:35:48 上午 2:35 上午 02:35:48一月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 02:35:4802:35:4802:351/22/2023 2:35:48 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 一月 2102:35:4802:35Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 02:35:4802:35:4802:35Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 一月 21一月 2102:35:4802:35:48January 22, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 22 一月 20232:35:48 上午 02:35:48一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 212:35 上午 一月 2102:35January 22, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/22 2:35:4802:35:4822 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2:35:48 上午 2:35 上午 02:35:48一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告