【正文】 、沌口 產(chǎn)業(yè) 支撐等；項(xiàng) 目 規(guī) 模 優(yōu)勢 ： 70萬平米高品 質(zhì) 生活大社區(qū)；項(xiàng) 目配套 優(yōu)勢 ：王家灣商圈、地 鐵 物 業(yè) 、自身幼兒園、小學(xué)教育配套等；項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 優(yōu)勢 ：品 質(zhì)過 硬，三期 產(chǎn) 品 為 主流 產(chǎn) 品， 絕 版 純 板式一梯兩 戶 多 層 、小高 層 。A (） 相 對 于 競 爭 對 手的 優(yōu)勢本 項(xiàng) 目 二 環(huán) 內(nèi)、成熟 規(guī) 模大 盤 、 軌 道交通便利、前期口碑基 礎(chǔ)B (） 項(xiàng) 目 帶給 用 戶 的利益 /價(jià) 值本 項(xiàng) 目 區(qū)位 +規(guī) 模 +品 質(zhì) +產(chǎn) 品 +生活方式本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。南國明珠形象定位 —— 生活不在 別處宜居的 ……醇熟的 ……優(yōu) 越高品 質(zhì) 的 ……尊 貴 的 ……不斷延展的 ……舒適的 ……本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。?這 里沒有繁 華 喧 囂 ，有的是喧 囂 之后的寧靜?這 里沒有汽 車 尾氣，有的是 鮮 花苗圃、 綠 草如茵和湖 風(fēng) 吹來的清新的空氣?這 里沒有 滿 眼的 緊 湊、 擁擠 ，有的是地中海 風(fēng) 情，超 寬 樓 間 距，歐式的松散、 閑 適?這 里沒有排成 長龍 的汽 車 ，沒有洶涌的人潮，有的是在花園玩耍的孩童，在社區(qū)里散步、溜狗的老人，和在 濃蔭 中漫步的 愛 人?這 里沒有 緊張 、匆忙，有的是真正放慢腳步后的真正生活?其 實(shí) 生活是一種享受?到南國明珠來， 這 里有真正的生活本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。三期形象重塑：二 環(huán) 內(nèi)稀缺 純 板式一梯兩 戶規(guī) 模大 盤形象 統(tǒng)領(lǐng) ：告之市 場 “我是 誰 ”本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。形象定位下的客 戶 ——本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。主流客 戶重要客 戶游離客 戶武 漢財(cái) 富人群和上層 中 產(chǎn) ；主要 為漢 口、王家灣生意人，企 業(yè) 高層 管理人 員 。核心 訴 求：地段、配套、 產(chǎn) 品、服 務(wù)武 漢 市普通中 產(chǎn)階級1）周 邊 事 業(yè)單 位職員 、沌口企 業(yè) 中層 、技 術(shù) 骨干；2）城市白 領(lǐng) ，主要是 漢 口、武昌中心城市外溢人群；3）部分 對 住宅品質(zhì) 要求 較 高的拆遷戶 子女。核心 訴 求：地段、配套 環(huán) 境、 總 價(jià)可控1）本省外地投 資 客 戶 、向往省會城市生活的本省客 戶 ；2）外省投 資 客 戶 、與武漢 有某種淵源的客 戶 ；3）企 業(yè)購買 作 為 接待客戶 之用。核心 訴 求：地段、未來潛力、投 資 回 報(bào) 率客 戶 因占位而 變 ，本 項(xiàng) 目要抓住成熟理性的高收入 財(cái) 智人群本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。他 們 ——成熟、理性、自信、富有 聰 明才智、 創(chuàng) 造力、社會 責(zé) 任感他 們 屬于武 漢 的 財(cái) 富 階層 ，來自于武 漢 甚至外地的各行各 業(yè)以生意人、企事 業(yè) 高管、公 務(wù)員 和城市白 領(lǐng)為 主是有文化，有品味， 請 究生活情趣的一批人，對 南國明珠的 選擇 符合他 們 注重舒適、松散的癖好。追求精神上的愉悅是他 們畢 生的夢想，但又 難 以 掙 脫世俗的 羈絆 ；他 們 既痛恨 現(xiàn) 代都市的冷酷，渴望回 歸鄰 里居家的溫馨，又不能離開 賴 以生存的土壤；尋尋覓覓 的一直是與繁 華 幾站之隔的桃源 勝 地。本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。整體 營銷 策略4立足于 項(xiàng) 目價(jià) 值 和目前 現(xiàn) 狀基 礎(chǔ) 上的整體思考 貨 量 盤 點(diǎn)市 場 機(jī)會 項(xiàng) 目整體操 盤 思路本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。貨 量 盤 點(diǎn)本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。墨水湖明珠渠陶家?guī)X一路芳草路龍 陽大道幼兒園玫瑰園小學(xué)社區(qū)商業(yè)街南國會所游泳池一期 二期三期十升小路本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。戶 型 面 積 段（㎡） 套數(shù)小 計(jì) 建面小 計(jì) （㎡）頂層 復(fù)式（含 1套 樣 板房） 約 198206 5 商 鋪 （ 3 3 36） 約 27196 23 車 位 —— 　 688 一期存 貨盤 點(diǎn)： 僅 剩 5套 200平米左右 頂層 復(fù)式， 萬方商 業(yè) ， 688個 車 位13剩余 1套 頂層 復(fù)式， ㎡33剩余 2套 頂層 復(fù)式， ㎡35 36剩余 1套 頂層 復(fù)式， ㎡剩余 1套 頂層 復(fù)式， ㎡一期分布 圖（ 銷 售數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì) 截至 7月）本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。剩余 1套復(fù)式， ㎡剩余 1套復(fù)式，206㎡剩余 3套復(fù)式，㎡剩余 2套復(fù)式， ㎡剩余 2套復(fù)式， ㎡剩余 1套復(fù)式， ㎡剩余 1套復(fù)式， ㎡剩余 1套三房， ㎡8剩余 14套 / ㎡三房 12套： ㎡復(fù)式 2套： ㎡1 6234 79 11141618202221剩余 1套 三房 樣 板房 ， ㎡剩余 6套 /㎡，四房： 3套 / ㎡四房 樣 板房： 1套 / ㎡復(fù)式： 1套 /㎡復(fù)式 樣 板房： 1套 /㎡剩余 3套 / ㎡四房 1套： ㎡復(fù)式 2套： ㎡剩余 23套 /㎡四房 21套： ㎡復(fù)式 2套： ㎡剩余 14套 /㎡四房 12套： ㎡復(fù)式 2套： ㎡剩余 1套復(fù)式， ㎡二期分布 圖二期存 貨盤 點(diǎn)：剩余 52套三房和 22套 頂層 復(fù)式， 約 萬方住宅； 約 業(yè) （ 30套）， 749個 車 位戶 型 面 積 段（㎡） 套數(shù)小 計(jì) 建面小 計(jì) （㎡）三房（含 1套 樣 板房） 約 145152 14 四房（含 1套 樣 板房） 約 181198 38 頂層 復(fù)式 約 172302 22 住宅合 計(jì) —— 74 商 鋪 （ 1 11 19） 約 31230 30 車 位 　 —— 749 （ 銷 售數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì) 截至 7月）本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。9剩余： 24套 /㎡兩房： 21套 /83—91/ 三房： 3套 /121/㎡5剩余： 6套 /㎡ 兩房： 6套 /— ㎡ 84 84 84 84 84 84 86 86 86 86 86 86 108 108 108 10883 8383 8310412191 91 91 91 91 918791147 164125136147 16412513645 4571 746545 4571 746588 88 88 88 130 13087 87 87 87 126 1261254剩余： 9套 /㎡兩房： 6套 /㎡三房： 3套 ,㎡11剩余： 30套 /4210㎡三房： 20套 /125—136/2600 ㎡四房： 10套 /147—169/1610 ㎡2剩余： 43套 /㎡ 兩房： 43套 /㎡ 1剩余： 145套 /㎡一房： 58套 /㎡二房： 87套 /㎡10剩余： 33套 /4634㎡三房 : 22套 /125—136/2860 ㎡四房： 11套 /147—169/1774 ㎡8剩余： 59套 /6667㎡三房： 59套 /105121㎡7剩余： 64套 /㎡兩房： 64套 /92㎡6剩余： 62套 /5487㎡兩房： 62套 /— ㎡3剩余： 25套 /㎡兩房： 6套 /㎡三房： 9套 /㎡三期存 貨盤 點(diǎn)本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。產(chǎn) 品 類 型 　面 積 段 剩余套數(shù) 剩余 總 面 積一房 58 兩房　 　 87 — 211 三房 — 123 四房 — 21 住宅合 計(jì) —— 500 集中商 業(yè) —— 1 商 鋪 （ 11） 62 車 位 —— 359 三期存 貨盤 點(diǎn)：剩余 500套住宅， 約 宅； 約 業(yè) （ 63套）， 359個 車 位（ 銷 售數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì) 截至 7月）本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。13期剩余 產(chǎn) 品 盤 點(diǎn)：產(chǎn) 品 類 型 　面 積 段 剩余套數(shù) 剩余 總 面 積一房 58 兩房　 　 87 — 211 三房 —152 137 四房 —198 59 頂層 復(fù)式 172302 27 住宅合 計(jì) —— 579 集中商 業(yè) —— 1 商 鋪 27230 114 7984車 位 —— 1796 65385（ 銷 售數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì) 截至 7月）本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。市 場 機(jī) 會宏 觀 大 勢 競 爭市 場本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。政策 對 比： 對 比 07年和 08年兩次 調(diào) 控手段，金融政策對 房地 產(chǎn)調(diào) 控效果最明 顯 ，是最有效的手段?全面 縮緊 甚至停止二手房房 貸 ?明確第二套住房以家庭 為單 位；?七次上 調(diào) 金融機(jī)構(gòu)人民幣 存 貸 款基準(zhǔn)利率?取消加按 業(yè)務(wù) ； 貸 款 審 批手 續(xù)嚴(yán)格，三套房以上不予 辦 理按揭；?二套房 貸 首付四成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 ；?兩次上 調(diào) 金融機(jī)構(gòu)人民 幣 存 貸 款基準(zhǔn)利率；?二套房 貸 首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 ；本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。政策 態(tài) 度：從目前密集出臺的金融 調(diào) 控手段來看，政府穩(wěn) 定房價(jià)決心 堅(jiān) 定月份 20232023年 20232023年金融政策?全面 縮緊 甚至停止二手房房 貸?取消加按 業(yè)務(wù) ； 貸 款 審 批手 續(xù)嚴(yán) 格，三套房以上不予 辦 理按揭；?二套房 貸 首付四成以上，利率提高基準(zhǔn)利率；?明確第二套住房以家庭 為單 位；?七次上 調(diào) 金融機(jī)構(gòu)人民 幣 存 貸 款基準(zhǔn)利率 .?二套房 貸 首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 ；?兩次上 調(diào) 金融機(jī)構(gòu)人民 幣 存 貸 款基準(zhǔn)利率；?商 業(yè)銀 行可根據(jù) 風(fēng)險(xiǎn) 狀況， 暫 停 發(fā) 放 購買 第三套及以上住房 貸 款；?對 不能提供 1年以上當(dāng)?shù)?納 稅 證 明或社會保 險(xiǎn)繳納證明的非本地居民 暫 停 發(fā) 放 購買 住房 貸 款。 216。2023年 “ 以家庭 為認(rèn) 定 單 位 ” 及 “ 首付最低四成 ” 僅 是 對 “9 〃 27政策 ” 的重申， “ 利率按照 風(fēng)險(xiǎn) 定價(jià) ” 相比 “ 貸 款利率不得低于 ” 空 間 更大，但是不 進(jìn) 行改善性住房的區(qū)分，一定程度上增 強(qiáng) 了 調(diào) 控力度。216。2023年 對購買 首套自住房且套型建筑面 積 在 90平方米以上的家庭， 貸 款首付款比例不得低于 30%； 對貸 款 購買 第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 調(diào) 控力度更大，表明了政府的決心。本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。216。溫家寶：有決心在本屆任期內(nèi)把房地 產(chǎn) 市 場 管好 216。溫家寶 2月 27日下午 3時(shí) 接受中國政府網(wǎng)、新 華 網(wǎng) 聯(lián) 合 專訪 ，在 談 到 調(diào) 控房價(jià)政策 時(shí) ，溫家寶表示， “ 我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把 這 件事情管好，使房地 產(chǎn) 市 場 健康 發(fā) 展，使房價(jià)能 夠 保持在一個合理的價(jià)位。 ”216。國 務(wù) 院 總 理溫家寶 15日主持召開的國 務(wù) 院常 務(wù) 會 議 ，分析一季度 經(jīng)濟(jì) 形 勢 ，研究部署下一 階 段 經(jīng)濟(jì) 工作。會 議 要求， 堅(jiān) 決遏制住房價(jià)格 過 快上 漲 。各城市的政府要切 實(shí)負(fù) 起 維護(hù) 房地 產(chǎn) 市 場 健康發(fā) 展的 責(zé) 任。加 強(qiáng) 住房保障工作，增加住房建 設(shè) 用地有效供 應(yīng) 。 實(shí) 行更加 嚴(yán) 格的差 別 化住房信 貸 政策，抑制投機(jī)性 購 房。加快研究制定合理引 導(dǎo) 個人住房消 費(fèi) 的稅收政策。會 議 要求大力保障和改善民生。促 進(jìn) 就 業(yè)穩(wěn) 定增 長 。做好養(yǎng)老、醫(yī) 療 等社會保障工作。促 進(jìn) 教育均衡 發(fā) 展。加快推 進(jìn) 各 類保障性住房建 設(shè) 和棚 戶 區(qū)改造。216。住建部部 長 姜 偉 新：今年房價(jià)一定要保持 穩(wěn) 定 216。不行也得行。 華 社的社 論 解 讀 房地 產(chǎn) ，抨 擊 高房價(jià)。252?！?紅 火景象下的樓市之 憂 》252?！恫荒?讓 樓市成 為 投機(jī)者的 樂 園》252。 《 堅(jiān) 決清除房價(jià)中的 “ 腐 敗 成本 ” 》 252?！?瘋 狂的房價(jià)叫板土地招拍掛》 252?！?“ 土地 財(cái) 政 ” 還 能 維 持多久》252?！抖愂崭軛U 應(yīng)發(fā)揮 更大作用》 政府 態(tài) 度： 為 保障和改善民生， 穩(wěn) 定房價(jià) 勢 在必行本 報(bào) 告是 嚴(yán) 格保密的。月份 20232023年 20232023年金融政策252。 全面 縮緊 甚至停止二手房房 貸252。 取消加按 業(yè)務(wù) ；252。 貸 款 審 批手 續(xù)嚴(yán) 格，三套房以上不予 辦 理按揭；252。 二套房 貸 首付四成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 ；252。 明確第二套住房以家庭 為單 位；252。 多次加息及上 調(diào) 準(zhǔn) 備 金率252。 二套房 貸 首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 ；252。 兩次上 調(diào) 金融機(jī)構(gòu)人民 幣 存 貸 款基準(zhǔn)利率；252。 商 業(yè)銀 行可根據(jù) 風(fēng)險(xiǎn) 狀況 ,暫 停 發(fā) 放 購買 第三套及以上住房 貸 款 。252。 對 不能提供 1年以上當(dāng)?shù)?納 稅 證 明或社會保 險(xiǎn)繳納證 明的非本地居民 暫 停發(fā) 放 購買 住房 貸 款。 土地政策252。 深圳通 過 城中村改造增加住宅土