【正文】 大改善 由於一期緊鄰軌道交通綫，受到軌道噪音影響，且目前項(xiàng)目外圍環(huán)境缺陷較大，入市亦放低身價(jià)，平價(jià)起步，根據(jù)內(nèi)部重大營銷節(jié)點(diǎn)和外部規(guī)劃進(jìn)度提升價(jià)格 一期目標(biāo)均價(jià) 10000元 /平方米 0 開發(fā)商成本 客戶感知價(jià)值 靜態(tài)預(yù)期上市底價(jià) 營銷驅(qū)動(dòng)力 客戶愿意支付的最高價(jià)（上限） 客戶驅(qū)動(dòng)力 經(jīng)過營銷 : 形成 23%的增值幅度 經(jīng)過測(cè)試 :形成 58%的增值幅度 市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力 基於客戶導(dǎo)向的進(jìn)取型 定價(jià)模式 94 初步價(jià)格測(cè)試 客戶落 位 戶型價(jià)格測(cè)試 判定客戶意向度 價(jià)格確定 開盤前經(jīng)過 3個(gè)輪次價(jià)格測(cè)試確定最終價(jià)格，形成客戶愿意支付的最高價(jià) 對(duì)外報(bào)整體價(jià)格范圍，以判斷客戶對(duì)總體價(jià)格接受度 客戶初步落點(diǎn)，以獲得客戶對(duì)戶型價(jià)值的判斷 測(cè)試客戶具體戶型價(jià)格接受度 戶型價(jià)格測(cè)試后，形成客戶最終落點(diǎn)，基本可判斷客戶意向度 價(jià)格初步 /最終確定 step1 step2 step3 step4 step5 —— 價(jià)格測(cè)試 95 每幢樓按單元推出，實(shí)現(xiàn)即推即售罄 推售產(chǎn)品考慮不同戶型合理搭配，避免流失客戶 以儲(chǔ)客量和房源需求為前提，少量多頻推案達(dá)成利潤最大化 產(chǎn)品價(jià)值最低，抗性最大的樓棟先行推出去化 開盤亮相即實(shí)現(xiàn)火爆銷售，引起市場(chǎng)關(guān)注和熱點(diǎn) 推案價(jià)格實(shí)現(xiàn)逐步走高，增強(qiáng)購房者信心 在 2023年 5月份前（嘉定新城公寓產(chǎn)品大量上市前）完成大部分銷量，僅留 1個(gè)單元掛高價(jià)，為二期推貨做價(jià)格築底。 項(xiàng)目推案策略 —— 推案原則 96 I期推案次序 1 2 4 3 5 6 由南向北，由東向西（假定現(xiàn)有三幢樓 6個(gè)單元號(hào)碼分別為 16號(hào)） 時(shí)間軸線 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 1單元 10月中旬開盤 5單元 11月上旬開盤 09年 11月 6單元 10年 1月下旬開盤 10年 1月 蓄水期 09年 7月 I期推案次序及資金回籠 4單元 10年 4月 上 旬開盤 10年 4月 9500元 /m2 9800元 /m2 10000元 /m2 10600元 /m2 推案價(jià)格 資金回籠 09年 12月底 10年春節(jié)前 10年 6月底 09年 10月 98 內(nèi)場(chǎng) +外場(chǎng) (金鷹隊(duì) )+門店 +渠道資源（樂居會(huì)、媒體俱樂部、新浪購房團(tuán)等） 場(chǎng)內(nèi)資源 專職案場(chǎng)銷售團(tuán)隊(duì) 高素質(zhì)案場(chǎng)銷售人員構(gòu)成， 并有相關(guān)職能部門提供專業(yè)支持。 場(chǎng)外資源 金鷹隊(duì) 滬上首創(chuàng)，現(xiàn)有 120人， 專職維護(hù)重點(diǎn)案場(chǎng)的秩序，確保現(xiàn)場(chǎng)不受干擾。 門店資源 易居臣信門店 上海市區(qū)范圍內(nèi)共有門店 75家， 門店內(nèi)設(shè)置專門展示區(qū)域用于終端宣傳。 渠道資源 易居會(huì) /樂居會(huì)，約 50余萬名 讀者俱樂部，新聞晨報(bào) /新民晚報(bào)，共約 100余萬名會(huì)員 媒體看房團(tuán)：新浪萬人看房團(tuán)， 24小時(shí)征集，不定期組織客戶看房 場(chǎng)內(nèi)資源 場(chǎng)外資源 門店 渠道 易居為保證銷售成功採用的創(chuàng)新整合銷售模式： 99 產(chǎn)品策略 VI 100 項(xiàng)目 開發(fā)基本情況 一期：規(guī)劃已經(jīng)確定， 09年下半年開盤， 90平方米以下產(chǎn)品為主達(dá)到 83%。 二期：地塊中心最好位置，完成初步規(guī)劃， 70/90規(guī)劃限制可調(diào)整； 三期：體量最大的一期，完成初步規(guī)劃， 70/90規(guī)劃限制可調(diào)整 三期 一期 二期 專案二期、三期 借鑒 —— 萬科 90系產(chǎn)品 90平方米三房戶型 改進(jìn)型戶型更將北臥室房間 改為大陽臺(tái)建筑面積僅為 70平方米左右。 該戶型及其變形，目前應(yīng)用于“萬科琥珀郡園、萬科金色里程、萬科金色城市、萬科金色雅筑、萬科花園小城”等項(xiàng)目 項(xiàng)目 二期、三期 借鑒 —— 保利 葉上海項(xiàng)目 利用合理的設(shè)計(jì)方案可以使客戶得到約 1015平方米米額外空間，項(xiàng)目雖然處于遠(yuǎn)郊，依然受到市場(chǎng)的追捧 104 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 19:41:2519:41:2519:411/26/2023 7:41:25 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :41:2519:41Jan2326Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 19:41:2519:41:2519:41Thursday, January 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :41:2519:41:25January 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 26日星期四 下午 7時(shí) 41分 25秒 19:41: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 下午 7時(shí) 41分 :41January 26, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 26日星期四 7時(shí) 41分 25秒 19:41:2526 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 7時(shí) 41分 25秒 下午 7時(shí) 41分 19:41: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 19:41:2519:41:2519:411/26/2023 7:41:25 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :41:2519:41Jan2326Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 19:41:2519:41:2519:41Thursday, January 26, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :41:2519:41:25January 26, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 26日星期四 下午 7時(shí) 41分 25秒 19:41: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 下午 7時(shí) 41分 :41January 26, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 26日星期四 7時(shí) 41分 25秒 19:41:2526 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 7時(shí) 41分 25秒 下午 7時(shí) 41分 19:41: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 19:41:2519:41:2519:411/26/2023 7:41:25 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :41:2519:41Jan2326Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 19:41:2519:41:2519:41Thursday, January 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :41:2519:41:25January 26, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 26日星期四 下午 7時(shí) 41分 25秒 19:41: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 下午 7時(shí) 41分 :41January 26, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 26日星期四 7時(shí) 41分 25秒 19:41:2526 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 7時(shí) 41分 25秒 下午 7時(shí) 41分 19:41: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴