【正文】 ； 南岸口碑效果不理想； 配套設施欠缺。 實質：導致后期可能出現(xiàn)的危機： 政府誠信危機； 開發(fā)策略及步驟不明顯，開發(fā)被動； 土地整治和房地產(chǎn)開發(fā)同步進行； 商品房市場擁有理想的市場前景，但是獨立開發(fā)周期長達 10年（ 25%的市場占有率），資本運作難度大。 城市運營要解決的問題： 政策風險的規(guī)避（尤其是地方政府）。 經(jīng)濟風險的預測（尤其是拆遷與土地）。 成功開發(fā)的保障，產(chǎn)品、市場等。 開發(fā)策略、順序等。 74 本報告嚴格保密 配合不積極、工作效率低下，不能滿足項目開發(fā)進度，使項目運營存在不確定性。 政府不誠信：土地交易、拆遷、 優(yōu)惠政策等存在變數(shù)。 政策（地方政府） 土地風險 土地風險 （國有土地使用權轉讓、出讓、集體用地征用） 國有土地使用權轉讓：土地增值稅。 指標：集體土地征用，必須先行進行用地指標爭取。 征用：土地二元結構，集體用地征用，農(nóng)民變居民，拆遷、安臵補償，耕地、戶口、勞動保障。 政策、地方政府 耕地征用，控制嚴格。 75 本報告嚴格保密 土地一級開發(fā)公司組建模式 規(guī)避政府風險，實現(xiàn)土地整治權與開發(fā)權的獨立 XXX人民政府 以土地出資 XXX 有限責任公司 土地整理公司 76 本報告嚴格保密 成立土地一級開發(fā)公司，實行“區(qū)域共建、利益共享” ： 目的： 與政府經(jīng)濟效益直接掛鉤，提高政府職能部門工作效率； 有利于集體用地的征用，取得國有土地使用權證，以規(guī)避后期的風險，取得項目開發(fā)主動權； 有利于統(tǒng)一解決拆遷、安臵、失地農(nóng)民保障等拆遷中實際問題； 有利于加快規(guī)劃實施和“三通一平”設施建設，爭強區(qū)域競爭能力； 有利于產(chǎn)業(yè)鏈的打造，如能源化工企業(yè)商務區(qū)、能源科技展覽館等，均可以公共利益需要的名義，先行征地啟動。 77 本報告嚴格保密 與發(fā)展商的戰(zhàn)略關系： 可利用資源的直接提供者與利用者；土地運營規(guī)劃與土地實質性開發(fā)、土地價值的兌現(xiàn)；土地供應與需求關系，構成土地消費市場；土地資源為紐帶的運營合作。 與投資商的戰(zhàn)略關系： 資本投入的戰(zhàn)略伙伴；資本操作運營商；重大項目的承接和合作商。 與消費者的戰(zhàn)略關系： 提供優(yōu)良的人文環(huán)境；創(chuàng)造消費和商機；規(guī)劃建設中的生態(tài) 環(huán)境的創(chuàng)造和保護；品牌形象的傳播者。 與政府的戰(zhàn)略關系： 土地發(fā)展戰(zhàn)略、權力、政策的協(xié)調；資金計劃和投入的協(xié)調；發(fā)展規(guī)劃、計劃的實施和協(xié)調；建設進度的制定和執(zhí)行協(xié)調。 78 本報告嚴格保密 運營策略 風險 預測及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “XXX” 定位 79 本報告嚴格保密 整體開發(fā)策略： 以地為本、以水為點、以路為脈、以產(chǎn)為綱、多點引爆、全面推動。 80 本報告嚴格保密 整體開發(fā)策略： 以地為本： 是指在一級土地開發(fā)的基礎上，進行各產(chǎn)業(yè)、各經(jīng)營內容的組合，實現(xiàn)土地指標的占有，最終達到鞏固一級市場，升值二級市場的目的。 以水為點： 將原農(nóng)家水庫進行水域治理，并沿水域打造城市核心休閑景觀帶，形成區(qū)域亮點，并迅速提升項目人氣的聚集； 以路為脈： 首先是根據(jù)基礎設施先行的原則，本項目開發(fā)道路先行一步是基礎和前提；而本項目道路建設的走向和規(guī)模既受總體戰(zhàn)略的指導，也體現(xiàn)了本項目今后經(jīng)營開發(fā)節(jié)奏和線路走向，有利于展示形象和迅速提高區(qū)域價值。 以產(chǎn)為綱： 產(chǎn)業(yè)鏈是項目得以成功的關鍵，通過產(chǎn)業(yè)布局，將不可建設用地盤活，同時，以經(jīng)營吸納人氣，促進整個區(qū)域的快速成熟，使地塊迅速升值，拉動整個項目的開發(fā)。 81 本報告嚴格保密 整體開發(fā)策略： 多點引爆： 即一級開發(fā)從“面”上展開，促進區(qū)域的成型，二級開發(fā)從“點”上展開，打造樣板區(qū)，促進區(qū)域快速升值；將土地一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃與打造、房地產(chǎn)開發(fā)（二級市場）同時啟動，達到同時計劃、同步設施的效果，同時引導消費、引導居住。 全面推動： 就是要實施有序開發(fā)，對整個項目開發(fā)各個工作環(huán)節(jié)，按照不同分工制定統(tǒng)一計劃，全面啟動，做到有效實施開發(fā)。 在推動過程中，注意各個主題之間互相推動、互補，以有利于形成區(qū)域主題概念和形象氛圍。 82 本報告嚴格保密 路網(wǎng)建設：入口道路及內環(huán)線配套先行； 道路按照城市主干道、次干道、支路的等級順序，依次建設 . 2023年 2023年 2023年 83 本報告嚴格保密 土地一級開發(fā)： 從北向南、從西向東，逐級開發(fā)，以道路為脈依次推動。 2023年 2023年 2023年 84 本報告嚴格保密 開發(fā)實施策略： 推動政府，加快征地工作： 在與政府、市場博奕的過程中，我們手中能掌握多少土地將成為左右整個項目成功與否的一個關鍵所在。因此盡量保證更多的土地，合法取得國有土地使用權，從而增強本項目綜合推進和規(guī)避風險的能力。 加快道路等基礎設施的建設 道路、市政配套等基礎設施先行是新城開發(fā)必須的過程。而且本項目面向的是兩級市場，必須有整個路網(wǎng)系統(tǒng)和基礎設施建設效果的示范效應。 85 本報告嚴格保密 開發(fā)實施策略： 炒熱樣板區(qū)，加大宣傳工作 樣板區(qū)、示范區(qū)建設是項目價值提升的必要條件，通過對 HOPSCA（城市綜合體）的重點打造，提高區(qū)域競爭力。同時，利用整體規(guī)劃和開發(fā)事實，向外界傳遞項目的價值前景。 由點及面，逐步推進 通過先期的主題公園示范區(qū)、政務核心區(qū)（能源科技展覽館）來打造亮點，吸引消費者目光；同時以 HOPSCA（城市綜合體）為核心賣點，采取虛實結合，整體策劃，分期打造，精心營銷的開發(fā)思路，使開發(fā)商、政府以及普通消費者三方都能各取所得。 86 本報告嚴格保密 主題景觀示范區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)樣板區(qū) “ XXX” 水環(huán)境治理后，打造城市休閑公園； 城市綜合體（ HOPSCA）建設（酒店、主題商業(yè)、商務、高尚住宅、城市綠地同步啟動），促進區(qū)域居住形象提升。 87 本報告嚴格保密 結束語 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營者的社會責任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個經(jīng)營者，更將對大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響，對城市發(fā)展阻礙重重 …… 88 本報告嚴格保密 城市需要大盤對發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！ 89 本報告嚴格保密 交流結束 Thanks! 90 本報告嚴格保密 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 21:03:3121:03:3121:031/25/2023 9:03:31 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :03:3121:03Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 21:03:3121:03:3121:03Wednesday, January 25, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :03:3121:03:31January 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 25日星期三 下午 9時 3分 31秒 21:03: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 下午 9時 3分 :03January 25, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 25日星期三 9時 3分 31秒 21:03:3125 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 9時 3分 31秒 下午 9時 3分 21:03: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 25, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:03:3121:03:3121:031/25/2023 9:03:31 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :03:3121:03Jan2325Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 21:03:3121:03:3121:03Wednesday, January 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :03:3121:03:31January 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 下午 9時 3分 31秒 21:03: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 9時 3分 :03January 25, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 9時 3分 31秒 21:03:3125 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 9時 3分 31秒 下午 9時 3分 21:03: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 21:03:3121:03:3121:031/25/2023 9:03:31 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :03:3121:03Jan2325Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 21:03:3121:03:3121:03Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :03:3121:03:31January 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 下午 9時 3分 31秒 21:03: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 下午 9時 3分 :03January 25, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 25日星期三 9時 3分 31秒 21:03:3125 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 9時 3分 31秒 下午 9時 3分 21:03: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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