【正文】 案例成功的共同特征 —— ? 大學(xué)集聚為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供科研資源和人才。 ? 導(dǎo)入足夠的社區(qū)人口，大學(xué)城發(fā)展才具有足夠的血液。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功之后形成對(duì)大學(xué)的反哺和回饋機(jī)制。 ? 基礎(chǔ)配套建設(shè)及時(shí)跟進(jìn)，滿足不斷增加人口的需要。 54 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式 ?概念及定義： 以中心鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等等 。 在西方國(guó)家 ， 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模左右的城市 ， 即人口規(guī)模在１０萬(wàn)～１００萬(wàn)之間的城市 。 歐盟認(rèn)為 ， 區(qū)域性中心城鎮(zhèn)或中等城市具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 ， 同時(shí)又可避免大城。 國(guó)際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展的階段性分析表明 ： 大城市新城鎮(zhèn)發(fā)展的理論與實(shí)踐經(jīng)歷了 3個(gè)階段： 臥城 衛(wèi)星城 新城鎮(zhèn) 第一階段 第二階段 第三階段 55 本報(bào)告嚴(yán)格保密 綠地國(guó)際花都 國(guó)際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對(duì) 1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場(chǎng)、藝術(shù)公園。 ?政務(wù)中心 ?國(guó)際花都西南面，規(guī)劃中的 人工湖 —— 天鵝湖，以及湖畔的大劇院 ? 規(guī)劃中的綜合藝術(shù)館 ?位于政務(wù)文化新區(qū)的核心地帶，緊鄰市政大廈 ?國(guó)際花都規(guī)劃為一個(gè)以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務(wù)、娛樂(lè)休閑等多功能為一體的大型城市綜合體。 ?總建面約 70萬(wàn)平方米 ,總投資 17億元 , 分五期建設(shè) ,分別為郁金苑、玫瑰苑、天香苑、櫻花苑、 雛菊苑。建筑類型為多層 ,小高層 ,高層。 56 本報(bào)告嚴(yán)格保密 通過(guò)良好的規(guī)劃和配套演繹國(guó)際化大型社區(qū)生活，體現(xiàn)時(shí)尚現(xiàn)代、自然康居的社區(qū)氛圍 1。體現(xiàn)“現(xiàn)代、人文、國(guó)際、生態(tài)”的景觀規(guī)劃 ?現(xiàn)代感 ：景觀簡(jiǎn)約時(shí)尚 ,充滿現(xiàn)代都市氣息 ?國(guó)際化 ：不同組團(tuán)融合荷 、 英 、 意 、 日 、 中五國(guó)建筑景觀 , 體現(xiàn)國(guó)際化的社區(qū)環(huán)境理念 . ?人文化 ：根據(jù)各組團(tuán)的塑造方向 , 納入各國(guó)文化藝術(shù) ,通過(guò)標(biāo)志性建筑 、 雕像 、 小品 、 讓人感受到文化樓盤所特有的人文藝術(shù)氣息 ?生態(tài)化 ：提出 多維綠化 的景觀概念 ,包括廣場(chǎng)綠化 、 地面綠化 、 樓頂綠化 、 立面窗臺(tái)綠化等不同 .高度 、 不同層次上的綠化 ,在美化社區(qū)的同時(shí)讓業(yè)主享受生態(tài)化社區(qū)的健康和親和以居住為主 . 2。國(guó)際化智能型房型設(shè)計(jì)，打造功能型住宅，集高效、簡(jiǎn)約、實(shí)用、大氣于一體 3。規(guī)劃設(shè)施一流的會(huì)所、幼兒園等生活配套，從而彌補(bǔ)周邊配套不足的劣勢(shì) 57 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新城鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)機(jī)制 國(guó)際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的 3種類型 （ 1） 基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （ 2） “ 公辦商營(yíng)式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （ 3） 基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾 斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ? 國(guó)際化、時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃系統(tǒng) ? 高密度的交流聯(lián)系 —— 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 ? 高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施 ? 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)先行 ? 融資渠道的多元化 國(guó)際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的成功要素 58 本報(bào)告嚴(yán)格保密 老年社區(qū)開發(fā) ?核心驅(qū)動(dòng)因素： 中國(guó)人口成長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) ——中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)， 老年社區(qū)其實(shí)是居家養(yǎng)老的一種延伸 ， 無(wú)非是老人從 “ 獨(dú)居 ” 變成了 “ 合居 ” 。 而且 ， 較之普通的居家養(yǎng)老 ， 老年社區(qū)所能提供的為老服務(wù) ， 更集中 、 齊全也更便捷 ， 所有的生活 、 醫(yī)療 、 文化需求都可就近盡快得到 。 而老年社區(qū)跟一般養(yǎng)老院的區(qū)別在于：老年社區(qū)進(jìn)門是自家 ， 出門是社區(qū) ， 居住環(huán)境相對(duì)寬松自由 。 成功開發(fā)模式 ：通過(guò)建立完善以及良好的醫(yī)療保障體系：包括醫(yī)院 、 社區(qū)咨詢服務(wù) 、 老年大學(xué) 、社區(qū)文化休閑中心帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展 。 59 本報(bào)告嚴(yán)格保密 昆山綠地 21城 —— ,集度假社區(qū)、尊老社區(qū)、國(guó)際社區(qū)和商務(wù)社區(qū)四大主題社區(qū)為一體的人文新鎮(zhèn) ?總規(guī)劃占地面積： 約 2萬(wàn)畝 ,一期約4000畝 ?總建筑面積：一期約 210萬(wàn)㎡ ?物業(yè)類型：別墅 /普通公寓 /商業(yè) 根據(jù) “ 老有所有、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè) ” 規(guī)劃指導(dǎo)思想，力爭(zhēng)創(chuàng)一個(gè) “ 以老年人的生理需求和精神需求為本 ” 片區(qū)規(guī)劃圖 完善的社區(qū)配套體系 ， 滿足居民的日常生活需求 —— 19萬(wàn)平方米的規(guī)劃公建配套設(shè)施 : 大型綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu) 、 綠地豪生國(guó)際會(huì)議大酒店 、 香榭麗大道風(fēng)情商業(yè)街 、 生活廣場(chǎng) 、 多業(yè)態(tài)蔬果市場(chǎng) 、 超市便利店 、 體育健身設(shè)施 、 九年一貫制名校 、 中福會(huì)綠地幼兒園等完善生活配套設(shè)施 。 60 本報(bào)告嚴(yán)格保密 綠地 21城尊老社區(qū) 〃 孝賢坊 ?孝賢坊規(guī)劃占地 50—100萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)入住老人 5000—10000戶，已建成聯(lián)排別墅，還將有公寓推出。 ?配套設(shè)施中，與知名醫(yī)院合辦的三級(jí)醫(yī)院投資 4—5億元，還有老年文化中心、老年休閑娛樂(lè)中心等，每一個(gè)房間都設(shè)緊急救助按鈕，指紋門禁和智能家具保障老年人生活的安全和便捷 。 切實(shí)從老年人的需求出發(fā) ,建造適合老年人居住的老年社區(qū) ,根據(jù)老年人的特殊需求進(jìn)行房型的設(shè)計(jì)、提供完善的配套設(shè)施和服務(wù) 。 61 本報(bào)告嚴(yán)格保密 以老人家庭套型為平面組合的基本單元 ，具有家庭的溫情，能 保障老年人的私密性、獨(dú)立性和領(lǐng)域感，讓老年人的尊嚴(yán)得到 充分的保障。 老年公寓的根本特征是 “ 以家庭居住模式為主，并配臵相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感 ” 老年人公共設(shè)施和配臵應(yīng)符合老年人群的要求 ， 要便于老年人交往 。 服務(wù)要能及時(shí) ， 有餐飲 、 醫(yī)療 、 休閑 、 健身的設(shè)施和各種健全的管理和服務(wù) ， 有各種應(yīng)急的措施 。 老年公寓的住宅特征和成功開發(fā)要素 —— 老年人住宅套型和公共設(shè)施的設(shè)計(jì)必須符合老年人的生理和心理 的需要。 比如：具備簡(jiǎn)單易行的預(yù)報(bào)和呼叫系統(tǒng)、設(shè)臵通廊便于 服務(wù)和交流、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、加強(qiáng)光照色彩的設(shè)計(jì)、防滑、防撞和 設(shè)臵扶手等。 要素 1 要素 2 要素 3 62 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市綜合體開發(fā)模式 含義 —— 城市建筑綜合體 又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 作用 —— 城市綜合體在城市化過(guò)程中起著 營(yíng)造城市新的商務(wù) 、 商業(yè)中心區(qū) ， 打造城市新地標(biāo) ， 創(chuàng)造城市活力之源 的商業(yè)綜合體和居住街區(qū) ， 創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)；同時(shí) ，在避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時(shí)不夜城 等方面起著重要作用 。 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 北京建外 SOHO—— 位于商務(wù)中心區(qū)的綜合體項(xiàng)目 ?地理位置 ： 項(xiàng)目位于國(guó)貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長(zhǎng)安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 項(xiàng)目總建筑面積 70萬(wàn)平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。 SOHO 現(xiàn)代城 ?項(xiàng)目總規(guī)模 70萬(wàn)平米 ， 以公寓為主 ， 包括 18 棟商務(wù)公寓 、 2 棟寫字樓 、 4 棟SOHO別墅 、 l6條小街 、 300個(gè)店鋪 以商務(wù)公寓為主體 ，輔以一定量的寫字樓和商業(yè)街 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商務(wù)公寓面對(duì) SOHO客戶，寫字樓面對(duì)高端商務(wù)客戶，特色商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)活力中心 2棟 364套 SOHO辦公 SOHO公寓是 混合和模糊的 ， 可以辦公可以居住 ，這里為辦公和生活提供了無(wú)數(shù)種可能性。 SOHO商鋪 全部沿市政道路和內(nèi)部小街設(shè)立 ，獨(dú)立進(jìn)出，面積從 100平米到 600平米不等，設(shè)施齊全。 SOHO辦公樓各單元均有獨(dú)立入口， 靈活的室內(nèi)空間分割方式 。 18棟 2069套 SOHO公寓 16條步行小街， 300個(gè)沿街店鋪 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市綜合體開發(fā)特征與開發(fā)模式選擇 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 建筑形式 多樣化 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 總投資 一般較大 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 客戶來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 客戶綜合使用成本 較小 城 市 綜 合 體 特 征 發(fā)展模式 適用條件 模式一 各種功能均衡發(fā)展的模式 優(yōu)越的地理位置 － CBD/城市中心 便利的交通條件 －主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 －建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 －超高層 /建筑群 模式二 以寫字樓為核心的模式 已形成產(chǎn)業(yè)簇群； 引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群； 未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 模式三 以酒店為核心的模式 地理位置 －不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性－ 主干道沿線 客戶支持 －商務(wù)客戶 模式四 以商業(yè)為核心的模式 地理位置 －城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 －地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)在一定程度上有提升城市價(jià)值的作用 ，通常開發(fā)周期較長(zhǎng) ， 對(duì)發(fā)展商的資金具有較高要求 。 在開發(fā)建設(shè)中需考慮不同物業(yè)之間的功能促進(jìn)作用 。 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密