【正文】 ark先進理念和 “ 總部經(jīng)濟 ” 理論打造中國首家總部基地 ?豐臺園規(guī)劃范圍為 5平方公里的產(chǎn)業(yè)基地和全長 12公里的國際孵化大道 。 一期 ， 產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模 ， 已經(jīng)形成生物醫(yī)藥 、 電子信息 、先進制造業(yè)與新材料三大產(chǎn)業(yè)格局；產(chǎn)業(yè)基地二期 ， 借鑒在國外歷經(jīng)四代發(fā)展的 Business Park先進理念和國內(nèi)日漸成熟的“ 總部經(jīng)濟 ” 理論 ， 正在建設(shè)中國首家總部基地；產(chǎn)業(yè)基地三期 平方公里 。 一期景觀 44 本報告嚴格保密 商務花園作為總部經(jīng)濟的載體符合社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化發(fā)展進程的趨勢 成功開發(fā)保障體系 ?企業(yè)對城市依賴度相對較低 ?多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富 （ IT行業(yè) 、 咨詢公司 、 廣告公司 ） ?企業(yè)對便捷的交通依賴性較強 ?企業(yè)比較看重自身的形象 ?企業(yè)對生態(tài)環(huán)境的追求較高 ?以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務企業(yè) 特征及條件 ?規(guī)模優(yōu)勢 —— 郊區(qū)商務聚集效應 ?購買優(yōu)勢 —— 獨體獨棟 、 獨立產(chǎn)權(quán) 、 獨立冠名；價格低于普通經(jīng)濟特區(qū) ?政策優(yōu)勢 —— 政府扶植 ， 企業(yè)初建先期減免所得稅 ?交通優(yōu)勢 —— 高速公路 、 毗鄰 機場 ， 地鐵輕軌等軌道交通 ?生態(tài)優(yōu)勢 —— 郊區(qū)建筑密度低 ， 綠化率高 ， 適合智力型企業(yè) ?區(qū)域優(yōu)勢 —— 國際型大都市 ， 有利于國際型高科技企業(yè)的集聚 45 本報告嚴格保密 休閑社區(qū)開發(fā)模式 —— Resort體驗型社區(qū)開發(fā) 從主題公園到休閑社區(qū) ?起源：旅游房地產(chǎn)是從大型主題公園演變而來的一種復合房地產(chǎn)模式，是旅游與房地產(chǎn)相互滲透與融合后產(chǎn)生的新興業(yè)態(tài)。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段 —— 單一的大中型文化主題公園 綜合性 、 區(qū)域性開發(fā)的雛形 大型旅游休閑社區(qū)的出現(xiàn) 階段一 階段二 階段三 錦繡中華 迪士尼樂園 華僑城 多樣化產(chǎn)品的需求 旅游休閑時代的到來 47 本報告嚴格保密 華僑城 —— 中國旅游地產(chǎn)的代表 ?占地面積： 450公頃 ?土地使用：東南面建成區(qū)約 320公頃 ， （ 其中旅游用地約 130公頃 ） ?中西部在建和待建區(qū)為 130公頃 ?現(xiàn)狀人口： 40,000人 ?規(guī)劃人口： 70,000—— 80,000人 ?城區(qū)主要功能：居住 、旅游 、 商務 以四座大型主題公園為旅游核心 ， 帶動發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 、 酒店業(yè)和其它下游產(chǎn)業(yè) 48 本報告嚴格保密 華僑城以意大利濱海小鎮(zhèn)作為概念設(shè)計基礎(chǔ)的主題住宅小區(qū) —— 波托菲諾 ?總投資達 13億元 ?項目占地 29萬㎡，總建筑面積達 40萬㎡、建筑容積率 ，總戶數(shù)超過 2600戶 ?綠地 3萬㎡、道路 2萬㎡、水面與荔枝林面積 15萬㎡。 依托優(yōu)美的景觀、良好的環(huán)境，在純水岸的核心區(qū)域規(guī)劃了面向外國人、大型企業(yè)高層管理人員的 酒店式公寓 。 49 本報告嚴格保密 旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)適用條件和開發(fā)成功要素 旅游休閑地產(chǎn)的適用條件 ? 區(qū)位上 ， 由于成本關(guān)系 ， 不宜在城市中心 ， 但必須位于大城市近郊 ， 距市中心直線距離不超過 30公里 。 ? 項目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少 。 開發(fā)成功要素 ? 總體規(guī)劃 ， 分步實施 ， 先做旅游 ， 后做房產(chǎn) ? 綜合開發(fā) ， 全面收益 ： 功能組合極其豐富 ， 配套齊全 ， 因此其子項目往往眾多 ， 從而做到相互支撐 、 降低風險的目的 。 核心驅(qū)動模式 ：以現(xiàn)代教育為依托 ， 開發(fā)周邊商業(yè)服務及住宅項目的房地產(chǎn)開發(fā)模式；包括大學城 、 私立學校 、 名牌學校等等 。 52 本報告嚴格保密 發(fā)展機制 ：教育、科技、旅游、房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)的復合發(fā)展 ?劍橋大學城已經(jīng)不是一個單純意義上的教育區(qū) ?散布于劍橋鎮(zhèn)的劍橋大學有效推動了住區(qū)的發(fā)展，并吸引了大量的旅游人群 ?劍橋大學積累的資源和技術(shù)促進了社區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展 ?三種功能實現(xiàn)了融合發(fā)展，互相推進的態(tài)勢 教育地產(chǎn)開發(fā)模型圖 53 本報告嚴格保密 教育地產(chǎn)成功開發(fā)要素與特征總結(jié) 品牌大學 是大學城發(fā)展的核心支撐力 大學與社區(qū)的 無隔閡發(fā)展 有助于兩者的融合促進 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接依托高校的 科研資源和成果 政府同步做好基礎(chǔ)設(shè)施的 配套建設(shè) 工作 1. 2 . 3 . 4 . 校區(qū)、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)“三區(qū)聯(lián)動“發(fā)展，形成相對獨立的經(jīng) 濟自循環(huán)體系是案例成功的共同特征 —— ? 大學集聚為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供科研資源和人才。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功之后形成對大學的反哺和回饋機制。 54 本報告嚴格保密 中心城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式 ?概念及定義： 以中心鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要包括行政管理機構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等等 。 歐盟認為 ， 區(qū)域性中心城鎮(zhèn)或中等城市具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟效益 ， 同時又可避免大城。 ?政務中心 ?國際花都西南面，規(guī)劃中的 人工湖 —— 天鵝湖，以及湖畔的大劇院 ? 規(guī)劃中的綜合藝術(shù)館 ?位于政務文化新區(qū)的核心地帶，緊鄰市政大廈 ?國際花都規(guī)劃為一個以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務、娛樂休閑等多功能為一體的大型城市綜合體。建筑類型為多層 ,小高層 ,高層。體現(xiàn)“現(xiàn)代、人文、國際、生態(tài)”的景觀規(guī)劃 ?現(xiàn)代感 ：景觀簡約時尚 ,充滿現(xiàn)代都市氣息 ?國際化 ：不同組團融合荷 、 英 、 意 、 日 、 中五國建筑景觀 , 體現(xiàn)國際化的社區(qū)環(huán)境理念 . ?人文化 ：根據(jù)各組團的塑造方向 , 納入各國文化藝術(shù) ,通過標志性建筑 、 雕像 、 小品 、 讓人感受到文化樓盤所特有的人文藝術(shù)氣息 ?生態(tài)化 ：提出 多維綠化 的景觀概念 ,包括廣場綠化 、 地面綠化 、 樓頂綠化 、 立面窗臺綠化等不同 .高度 、 不同層次上的綠化 ,在美化社區(qū)的同時讓業(yè)主享受生態(tài)化社區(qū)的健康和親和以居住為主 . 2。規(guī)劃設(shè)施一流的會所、幼兒園等生活配套，從而彌補周邊配套不足的劣勢 57 本報告嚴格保密 新城鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)機制 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機制的 3種類型 （ 1） 基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （ 2） “ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （ 3） 基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾 斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ? 國際化、時尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃系統(tǒng) ? 高密度的交流聯(lián)系 —— 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 ? 高標準智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務設(shè)施 ? 高標準的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)先行 ? 融資渠道的多元化 國際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的成功要素 58 本報告嚴格保密 老年社區(qū)開發(fā) ?核心驅(qū)動因素： 中國人口成長發(fā)展趨勢 ——中國人口老齡化趨勢， 老年社區(qū)其實是居家養(yǎng)老的一種延伸 ， 無非是老人從 “ 獨居 ” 變成了 “ 合居 ” 。 而老年社區(qū)跟一般養(yǎng)老院的區(qū)別在于：老年社區(qū)進門是自家 ， 出門是社區(qū) ， 居住環(huán)境相對寬松自由 。 59 本報告嚴格保密 昆山綠地 21城 —— ,集度假社區(qū)、尊老社區(qū)、國際社區(qū)和商務社區(qū)四大主題社區(qū)為一體的人文新鎮(zhèn) ?總規(guī)劃占地面積： 約 2萬畝 ,一期約4000畝 ?總建筑面積：一期約 210萬㎡ ?物業(yè)類型：別墅 /普通公寓 /商業(yè) 根據(jù) “ 老有所有、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂 ” 規(guī)劃指導思想，力爭創(chuàng)一個 “ 以老年人的生理需求和精神需求為本 ” 片區(qū)規(guī)劃圖 完善的社區(qū)配套體系 ， 滿足居民的日常生活需求 —— 19萬平方米的規(guī)劃公建配套設(shè)施 : 大型綜合醫(yī)療機構(gòu) 、 綠地豪生國際會議大酒店 、 香榭麗大道風情商業(yè)街 、 生活廣場 、 多業(yè)態(tài)蔬果市場 、 超市便利店 、 體育健身設(shè)施 、 九年一貫制名校 、 中福會綠地幼兒園等完善生活配套設(shè)施 。 ?配套設(shè)施中，與知名醫(yī)院合辦的三級醫(yī)院投資 4—5億元，還有老年文化中心、老年休閑娛樂中心等，每一個房間都設(shè)緊急救助按鈕，指紋門禁和智能家具保障老年人生活的安全和便捷 。 61 本報告嚴格保密 以老人家庭套型為平面組合的基本單元 ，具有家庭的溫情，能 保障老年人的私密性、獨立性和領(lǐng)域感，讓老年人的尊嚴得到 充分的保障。 服務要能及時 ， 有餐飲 、 醫(yī)療 、 休閑 、 健身的設(shè)施和各種健全的管理和服務 ， 有各種應急的措施 。 比如：具備簡單易行的預報和呼叫系統(tǒng)、設(shè)臵通廊便于 服務和交流、無障礙設(shè)計、加強光照色彩的設(shè)計、防滑、防撞和 設(shè)臵扶手等。 作用 —— 城市綜合體在城市化過程中起著 營造城市新的商務 、 商業(yè)中心區(qū) ， 打造城市新地標 ， 創(chuàng)造城市活力之源 的商業(yè)綜合體和居住街區(qū) ， 創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時 ，在避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時不夜城 等方面起著重要作用 。 ?項目性質(zhì) ： 項目總建筑面積 70萬平米，分七期銷售。 SOHO 現(xiàn)代城 ?項目總規(guī)模 70萬平米 ， 以公寓為主 ， 包括 18 棟商務公寓 、 2 棟寫字樓 、 4 棟SOHO別墅 、 l6條小街 、 300個店鋪 以商務公寓為主體 ，輔以一定量的寫字樓和商業(yè)街 64 本報告嚴格保密 商務公寓面對 SOHO客戶，寫字樓面對高端商務客戶，特色商業(yè)成為區(qū)域級商業(yè)活力中心 2棟 364套 SOHO辦公 SOHO公寓是 混合和模糊的 ， 可以辦公可以居住 ，這里為辦公和生活提供了無數(shù)種可能性。 SOHO辦公樓各單元均有獨立入口， 靈活的室內(nèi)空間分割方式 。 在開發(fā)建設(shè)中需考慮不同物業(yè)之間的功能促進作用