【正文】 場；內(nèi)部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢 ? 風(fēng)格上，來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風(fēng)格建筑靈感，低調(diào)的尊崇于隨意處自然流露，厚重的質(zhì)感，大氣的拙樸，原生建筑材質(zhì)讓生活衍生不凡氣質(zhì) ? 造型上，經(jīng)典坡式屋頂設(shè)計，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細(xì)節(jié)都能品味出時光的變幻與永恒 ? 鋪排上，采用單體造型局部處理，結(jié)合平面功能要求，設(shè)計出獨棟和雙拼別墅等主要產(chǎn)品形式，并運用交錯圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律 TOP1 品類特征 蘭喬圣菲 客戶需求價值 銷售價格在市區(qū)均價兩倍以上 08年 10月開盤（容積率 ，共 94戶） 土地屬性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源 位于深圳 寶安中心區(qū)核心位臵 的純別墅社區(qū)，每戶均占有廣闊 土地資源 高檔住宅案例 ?蘭喬圣菲 ? TOP1城市豪宅 —— 富于異域風(fēng)情的家族式大宅 ? 項目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 ?基本信息 ? 總占地面積：約 72500平方米 ? 總建筑面積：約 43500平方米 ? 容積率：約 ? 綠化率：約 % ? 建筑覆蓋率：約 30% ? 物業(yè)組成：獨棟及雙拼別墅 ? 總戶數(shù)： 94戶 ?設(shè)計定位 ? 項目著重強調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，營造人與自然的交流空間，堅持地方性和場所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念 ? 在尊重周邊環(huán)境的同時，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關(guān)系，并使用有著時光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領(lǐng)地 高檔住宅案例 ?棠樾 ? 設(shè)計理念 ? 布局方面，一期水城聯(lián)排別墅，充分依托景觀河道資源，將客廳、主臥等主要功能空間均布臵于面水一側(cè)，戶戶臨水 ? 戶型方面，采用多層次院落設(shè)計，保證每家都能享有入戶前院、戶內(nèi)中院和親水后院，豐富了室外生活空間，使人與自然山水充分交融，同時傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味 TOP2 品類特征 棠 樾 客戶需求價值 銷售價格在市區(qū)均價兩倍以上 08年 5月開盤（一期容積率 ，共 124戶） 土地屬性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源 緊鄰塘廈 “ 生態(tài)綠洲 ” 近 2700平方米國家 一級森林公園 ，方圓 1公里內(nèi)密布 3個湖泊水庫，所在區(qū)域 空氣質(zhì)量 A級 高檔住宅案例 ?棠樾 ? TOP2郊區(qū)豪宅 —— 低密度的山水田園居所 ?基本信息 ? 位置：深圳寶安區(qū)林坪大道以南 ? 總占地面積：約 60萬平方米 ? 建筑面積：約 40萬平方米 ? 容積率： （一期 ，二期 ） ?一期基本信息 ? 規(guī)劃總用地：約 110000m178。 ? 總建筑面積：約 90000m178。 ? 住宅面積：約 30000m178。 ? 容積率：約 ? 總戶數(shù)：約 124戶 ?項目配套 ? 觀瀾高爾夫（東莞）球會，大屏障國家森林公園 ，仙女湖水庫，三正半山酒店等 ?設(shè)計定位 ? 以 “ 營造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍 ” 為設(shè)計核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學(xué)中水的重要性，并運用中國文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華 品類小結(jié) ?品類對比 ? 結(jié)合品類案例，從項目地塊條件分析有以下調(diào)整 產(chǎn)品系列 項目價 值 土地價值 物業(yè)組成 * 容積率 居住評價 位 臵 交 通 配 套 資 源 城市住宅(金色系列 ) G1商務(wù)住宅 便捷的城市生活 市區(qū)或新城區(qū) 發(fā)達 生活配套已經(jīng)完善 商務(wù)發(fā)達 高層 /LOFT 一般 G2城市改善 自然資源良好 高層 約 宜居宜住 G3城市棲居 無特殊資源 高層 約 一般 城郊住宅(城花系列 ) C城郊改善 舒適居住 (第一居所 ) 新城區(qū)或城市邊緣 便利 規(guī)劃有完善的生活配套 無景觀資源 別墅 /多層 /高層 宜居宜住 郊區(qū)住宅(四季系列 ) T1郊區(qū)棲居 低價格 郊區(qū)或衛(wèi)星城 不便利 不完善 無特殊資源 小高層 /高層 較差 可達 T2郊區(qū)改善 舒適居住 (第二居所 ) 自然或旅游休閑資源優(yōu)越 別墅 /高層 /公寓 良好 高檔住宅(高檔系列 ) TOP1城市豪宅 占有稀缺資源 市區(qū) 便利 對配套無具體要求 景觀資源一般，土地占有 別墅 優(yōu)秀 郊區(qū) 可達 TOP2郊區(qū)豪宅 自然資源優(yōu)越 別墅 優(yōu)秀 ? 由上表可得， T2類與 TOP2類的土地價值條件相近，容易混淆（例證： T2類的 《 清林徑 》 與 TOP2類的《 棠樾 》 項目） 問題：如何區(qū)分？ 相近品類區(qū)分 ? T2類與 TOP2類在土地價值方面的比較 項目案例 位臵 交通 資源 環(huán)境及配套 清林徑 (T2郊區(qū)享受 ) 清林徑森林公園南側(cè)山腳 有高速路或干道連接 清林徑森林公園 /水庫 商業(yè)街 /會所 /公園 郊 區(qū) 可 達 優(yōu) 秀 生活滿足 棠 樾 (TOP2郊區(qū)豪宅 ) 林坪大道以南 有高速路或干道連接 一級森林公園 /湖泊密布 高爾夫球會 /酒店 /國家一級森林公園 郊 區(qū) 可 達 優(yōu) 秀 休閑度假滿足 ? 由分類比較可得， T2與 TOP2系列在 地塊條件方面有差異，但不大 ? 通過案例分析可得，兩者的差異主要體現(xiàn)在以下方面 項目案例 項目資源價值 物業(yè)資源價值 對應(yīng)人群 物業(yè)組成 品類研判 清林徑 有，但不稀缺 隨物業(yè)布局而有差異 養(yǎng)老或有休閑需要 別墅 /高層 /商業(yè)公寓 郊區(qū)享受 棠 樾 有，且稀缺 戶戶有景，均好性優(yōu) 高收入人士，彰顯 社會地位 別墅 郊區(qū)豪宅 ? 結(jié)論： T2類與 TOP2類具有可識別性，但必須與項目所處的具體環(huán)境、目標(biāo)人群及打造的產(chǎn)品品質(zhì)結(jié)合判斷 企業(yè)產(chǎn)品未來發(fā)展預(yù)測 目前萬科的金色系列產(chǎn)品主要是以 G2類為主，多采用精裝修房，總價不低，因此其面向的客戶以改善型為主。城花系列也是面向改善類的客戶群體，而在現(xiàn)在的市場情況下改善類項目受市場變化的影響是最大的，萬科在售項目以 G2和 C類為主的結(jié)構(gòu)將會導(dǎo)致萬科目前的項目銷售更加困難。因此，在經(jīng)過本輪調(diào)整后，萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會發(fā)生變化，為了以后能更好的應(yīng)對市場變化，將風(fēng)險控制落實到平時，未來萬科將會重點開發(fā)滿足剛性需求的項目。另外，據(jù)萬科內(nèi)部人員所說，未來萬科將會加大 G3類產(chǎn)品的開發(fā)。 G3類產(chǎn)品是城市棲居項目，以 3050平方米的一房和 6580平方米的二房為主，面向 2535歲得首次置業(yè)青年，總價相對較低。另一方面高檔系列受市場的沖擊也相對較小，未來萬科也會進一步提升高檔系列的產(chǎn)品 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 08:11:1208:11:1208:111/25/2023 8:11:12 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :11:1208:11Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 08:11:1208:11:1208:11Wednesday, January 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :11:1208:11:12January 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 25日星期三 上午 8時 11分 12秒 08:11: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 1月 上午 8時 11分 :11January 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 1月 25日星期三 8時 11分 12秒 08:11:1225 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 8時 11分 12秒 上午 8時 11分 08:11: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 08:11:1208:11:1208:111/25/2023 8:11:12 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :11:1208:11Jan2325Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 08:11:1208:11:1208:11Wednesday, January 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :11:1208:11:12January 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 上午 8時 11分 12秒 08:11: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 1月 上午 8時 11分 :11January 25, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 8時 11分 12秒 08:11:1225 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 8時 11分 12秒 上午 8時 11分 08:11: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 08:11:1208:11:1208:111/25/2023 8:11:12 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :11:1208:11Jan2325Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 08:11:1208:11:1208:11Wednesday, January 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :11:1208:11:12January 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 上午 8時 11分 12秒 08:11: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 上午 8時 11分 :11January 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 25日星期三 8時 11分 12秒 08:11:1225 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 8時 11分 12秒 上午 8時 11分 08:11: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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