【正文】 購物中心依然面臨項(xiàng)目培養(yǎng)周期的難題，在此不妨可借鑒香港地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的某些經(jīng)驗(yàn)； ? 車資優(yōu)惠聯(lián)動； ? 泊車優(yōu)惠聯(lián)動； ? 各種廣告推廣； 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 香港已開通地鐵 30多年，在利用地鐵旺場方面有許多優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)： ? 在某地鐵站附近的合作購物中心內(nèi)設(shè)置港鐵特惠站，持交通卡（八達(dá)通）在特惠站刷卡后，即可在進(jìn)入地鐵閘機(jī)時優(yōu)惠 12港幣，從而吸引客流前往； ? 如青怡花園商場等客流較低的購物中心 ? 如海港城等業(yè)績極佳但是距離地鐵站較遠(yuǎn)的購物中心 ? 但是，此方法可能無法帶來有效客流，產(chǎn)生消費(fèi)； 車資優(yōu)惠聯(lián)動 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 香港地鐵公司旗下的杏花新城數(shù)年前重裝開業(yè)，曾與港鐵合作，推出了名為 [Eat Ride]的優(yōu)惠活動，凡在杏花新城光顧餐廳，利用八達(dá)通乘地鐵，可得到 5元的車資優(yōu)惠，每位港鐵（已上市）的股東，更可獲得 20元的杏花新城現(xiàn)金券； 此舉與餐廳業(yè)態(tài)緊密結(jié)合，較吸引人氣，也能延長客人停留時間，促進(jìn)消費(fèi)； ? 杏花新城稍后又曾推出利用八達(dá)通卡的乘客由太古站和鲗魚涌站前往杏花新城，可免費(fèi)搭乘地鐵的優(yōu)惠活動，從而吸引并截留太古城的客源； 此舉與當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣、購物中心的競爭力有關(guān)； 車資優(yōu)惠聯(lián)動 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 大陸在地鐵站附近尚處于培育期的購物中心，可借鑒或改進(jìn)香港的方法；如； ? 廣州正佳廣場發(fā)行消費(fèi)積分卡與交通卡一體的正佳羊城通卡； 宣傳作用多過于吸客作用，吸客作用還要看積分換禮等活動的力度； ? 與當(dāng)?shù)氐罔F公司合作開發(fā)購物中心，比如北京基礎(chǔ)建設(shè)投資公司和銀泰百貨合作的北京大紅門項(xiàng)目，上海申通地鐵公司與華潤置地合作的項(xiàng)目，上海莘閔輕軌實(shí)業(yè)和新鴻基合作的上海莘莊上蓋項(xiàng)目等； 合作的條件要看雙方實(shí)力的博弈； ? 上海部分站點(diǎn)由于無法實(shí)現(xiàn)站內(nèi)換乘而實(shí)施的出站限時（ 30分鐘）優(yōu)惠的模式，也可以被購物中心利用。如，在購物中心所處地鐵站刷交通卡出閘機(jī) 23小時內(nèi)可以免費(fèi)持卡再入站； 涉及巨額補(bǔ)貼費(fèi)，及補(bǔ)貼同站點(diǎn)競爭對手； 車資優(yōu)惠聯(lián)動 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? P+R（ Park and Ride，停車換乘地鐵）：早上駕車停進(jìn) P+R停車場（ Park and Ride，停車換乘 ），然后去換乘地鐵抵達(dá)工作單位，下班后再坐地鐵到達(dá)停車場，駕車回家，一天的停車費(fèi)僅需 510元。這樣的出行方式，既減少了道路擁堵時間，又節(jié)省了油費(fèi)，去年 7月起便已試點(diǎn)的上海首批 P+R試點(diǎn)停車場（錦江樂園站和淞虹站），受到了廣大自駕族的歡迎 ,常常出現(xiàn)車位供不應(yīng)求的情況。 ? 位于邊緣商圈的香港奧海城購物中心針對 P+R已推出了特別優(yōu)惠活動，以吸引 P+R族順帶消費(fèi)； ? 在奧海城購物中心一期時租停車場停泊私家車，然后轉(zhuǎn)乘地鐵，即可享受每小時港幣 4元的泊車優(yōu)惠（原價(jià) 12元）； ? 于停車場入口索取入閘記錄，憑入閘記錄往地鐵客務(wù)中心蓋印，并于返程時協(xié)同已蓋印之入閘記錄往奧海城購物中心一期高層地下禮賓處登記； ? 優(yōu)點(diǎn)：政府引導(dǎo)支持這種措施，可能會有補(bǔ)貼或者容積率提升獎勵等措施；對于市內(nèi)車位少且收費(fèi)貴、邊緣商圈購物中心白天停車位大量空置的情況比較適用； ? 缺點(diǎn)：上下班時間緊迫，對購物中心的消費(fèi)帶動作用有限，優(yōu)惠換購手續(xù)不能太繁雜； 泊車優(yōu)惠聯(lián)動 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 在地鐵站內(nèi)的廣告業(yè)務(wù)是地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的重要推廣方式； ? 地鐵通道、廊橋、立柱上的廣告牌 ? 地鐵車廂內(nèi)的到站廣播和扶手廣告以及多媒體廣告 ? 地鐵站名冠名權(quán)（如南京德基廣場以 4年 800萬元的代價(jià)獲得新街口站 4年的冠名權(quán)） ? 地鐵車廂的整車車體廣告 各種廣告推廣 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵連接通道 ? 一個地鐵站至少有 34個出入口，是否能吸引顧客從商場的連接通道經(jīng)過，除了購物中心自身的吸引力與地理位置之外，連接通道的設(shè)計(jì)是否便利科學(xué)對于吸引大量事先無明確購物目的的乘客走入商場，具有相當(dāng)重要的作用； ? 乘客為了躲避寒冷的冬季和酷熱的夏季，冬夏季往往選擇從舒適恒溫的室內(nèi)商場穿行；而春秋二季，無購物目的的乘客往往選擇穿越室內(nèi)距離最短的出口至地面，以避免嘈雜的環(huán)境和渾濁的地下空氣，需要更多吸客手段； ? 地下通道 ? 天橋廊道 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 通過地下商場與地鐵站連接的商業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)設(shè)法消除顧客的壓抑感和擁擠感，例如層高不要過低，連接通道要足夠?qū)掗煟? ? 上海港匯廣場的地鐵連接通道寬達(dá) 10米，比許多同類項(xiàng)目寬了 1倍；而且通道入口的設(shè)計(jì)讓客人覺得有親切感并樂于進(jìn)入； ? 并通過人性化設(shè)計(jì)和全面的標(biāo)識系統(tǒng)解決地下建筑方向感差且有幽閉感等問題； ? 上海 IFC還出資將地鐵通道裝飾得和地下商場的色調(diào)一致； ? 對于地鐵連接通道過長的項(xiàng)目而言，可以設(shè)置移動步道，但移動步道會降低人流通行速度，不夠?qū)挸ǖ耐ǖ狼胰肆鬏^多的項(xiàng)目應(yīng)謹(jǐn)慎設(shè)計(jì)； ? 上海新世界商城和杭州大廈等已在各自的地下通道和二樓連廊設(shè)置了移動步道； ? 若需要通過扶梯連通購物中心和地鐵，需要提供便利舒適的扶梯上下，比如設(shè)置 2上 2下的扶梯，為客人提供最大程度的便利； 地下通道 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 通過二樓或者三樓商場與高架地鐵車站相連的地鐵側(cè)蓋商業(yè)項(xiàng)目，其天橋連廊應(yīng)該為客人提供舒適便利的體驗(yàn)；以吸引顧客樂意甚至習(xí)慣從本購物中心通過； ? 舒適的空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，宜人的照明和采光，清潔衛(wèi)生且安全的環(huán)境，完備的消毒設(shè)施，布置溫馨有感染力的藝術(shù)畫或者生動有趣的廣告； ? 完善的物業(yè)管理； ? 室外天橋加上防風(fēng)避雨的頂棚，或者改造成徹底封閉且裝上空調(diào)的室內(nèi)連廊；臺階上添置防滑裝置； ? 如：杭州大廈二樓天橋連廊； 天橋連廊 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的環(huán)境與服務(wù) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)與地鐵相連接的樓層多數(shù)為地下商場，缺乏自然采光容易讓人產(chǎn)生環(huán)境封閉壓抑、方向感差、幽閉感、不安全等不良印象，因此商場要吸引客人產(chǎn)生消費(fèi)沖動，必須在環(huán)境裝飾和空間布置上多下力氣，營造良好的商業(yè)環(huán)境； ? 運(yùn)用光、水、綠化等自然元素，通過流水瀑布、假山雕塑、花壇綠化、引入自然采光、躍層中庭、敞開式入口、下沉式廣場、主題裝飾的小路、強(qiáng)化多層次的照明、美術(shù)壁畫、鮮明的色彩等設(shè)計(jì)。提高地下商場的層高和通道的寬度，如韓國首爾 COEX MALL ； ? 通過二樓或三樓和商場與高架車站相連的地鐵上蓋項(xiàng)目，往往存在客流過于密集，客源構(gòu)成相對雜，所以該樓層的通也最好根據(jù)客流量情況適當(dāng)放寬，成功典型如香港新城市廣場； 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的環(huán)境與服務(wù) ? 各方面的細(xì)節(jié)都必須注意： ? 空調(diào)維持在宜人溫度，新風(fēng)系統(tǒng)保證清新的空氣質(zhì)量； ? 無阻礙的通行設(shè)施，清晰的指引路標(biāo)； ? 充足完備的扶梯和客梯供客人盡享輕松便利； ? 溫馨舒適的自然采光和商場照明； ? 寬敞潔凈舒適的廁所衛(wèi)生界和母嬰室，設(shè)置周全； 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的動線規(guī)劃與外部人流導(dǎo)入系統(tǒng) ? 與其他購物中心項(xiàng)目同樣，地鐵上蓋購物中心內(nèi)部人流動線要求簡單、清晰、寬敞、明亮、人性化，盡可能引導(dǎo)客流經(jīng)過近可能多的店鋪甚至是每一家店鋪，有效制造順暢的人流內(nèi)循環(huán)，避免和化解盲區(qū)和死角： ? 由于地鐵上蓋購物中心與地鐵連接樓層存在客流量大與高峰時間特定等特點(diǎn)，因此不僅需要吸引客流聚攏人氣，還需要疏導(dǎo)交通，避免在上下班高峰期導(dǎo)致進(jìn)出站客流對沖，需要劃分不同的交通功能區(qū)，形成動線清晰、高效的內(nèi)部交通網(wǎng)； ? 典型： 北京銀座 MALL等部分購物中心將連接地鐵樓層商場和上一次商場的上下扶手電梯設(shè)置在不同的位置， 主通道上設(shè)置廣告兼地鐵指示牌和地下腳印指示（如深圳中心城）或花壇小品（商場不可能像地鐵站一樣設(shè) 立隔離欄），為顧客提供便利之余也可為沿途路徑上的店鋪創(chuàng)造更多的商機(jī)； 地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)注意點(diǎn) ? 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)的動線規(guī)劃與外部人流導(dǎo)入系統(tǒng) ? 相關(guān)細(xì)節(jié)： ? 如果與地鐵連通的樓層商場面積巨大，則動線往往很長也較復(fù)雜，需要更多亮點(diǎn)及清晰的引導(dǎo)標(biāo)識牌以留住客流； ? 科學(xué)布局店鋪及通道的位置，為顧客提供最大便利的同時為店鋪帶來更多客源，方法包括將店鋪設(shè)計(jì)成開放或半開放式，讓顧客能近距離看清店鋪的陳列且便于在不同店鋪之間穿插； ? 在地鐵連接樓層商場設(shè)立高樓層主力店和特色店的廣告牌和商戶優(yōu)惠券投放柜； ? 將小型中庭打到地下商場使得客人更有方向感的同時可以看到樓上幾層商場商戶的標(biāo)識與展示面； ? 對于一個購物中心同時擁有一條軌交線多個地鐵出口時，更需要精心規(guī)劃人流動線，充分體現(xiàn)樞紐站的真正價(jià)值； ? 將寫字樓或酒店甚至公寓的大堂直接與購物中心相連通，架設(shè)天橋廊道連通對街的住宅區(qū)或辦公樓甚至公園； 演講完畢，謝謝觀看！