【正文】 ；突出線條合理搭配，以成為地標(biāo)式建筑。 ?建筑色彩，建議以偏暖色系為主 ?建筑立面，可兩段式，亦可以三段式 產(chǎn) 品 優(yōu) 化 規(guī)劃 景觀 建筑 戶型 配套 戶型定位原則 空間實(shí)用、功能合理、尺度適中，刪除多余的與浪費(fèi)的面積，追求零浪費(fèi)，降低置業(yè)門檻（總房款）。 原則一：主流 —— 市場熱銷戶型 —— 緊湊型 原則二：非主流 —— 市場空白點(diǎn) —— 創(chuàng)新型 所有創(chuàng)新型都以高成本與高風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)，本案是公司當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)項(xiàng)目，建議采用緊湊型主流熱銷戶型。 戶型優(yōu)化建議 ——3樓 戶型細(xì)節(jié)需進(jìn)一步調(diào)整 調(diào)整后：兩梯三戶 兩房 三房 三房 調(diào)整前：兩梯四戶 二房 一房 一房 三房 與左側(cè)邊單元對稱 戶型優(yōu)化建議 ——1樓 19M 22M 原方案中（戶型平面圖）商鋪進(jìn)深 19米。 進(jìn)深過大利弊分析： 利 ——1出面積，商業(yè)可售資源增加 2商業(yè)單方售價(jià)比住宅高。（可比較總體收入） 弊 ——1壓縮了樓間距 2占用景觀綠地 3降低整個(gè)小區(qū)的品質(zhì) 4影響住宅部分售價(jià) 5超長進(jìn)深，采光差，降低了商鋪的品質(zhì)，影響商鋪價(jià)格提升空間。 1樓整體進(jìn)深（商鋪進(jìn)深加上外置樓梯） 22米，擠占本來就非常有限的內(nèi)部綠地空間，考慮到部分停車位的設(shè)置，情況更甚。 16M 控制商鋪進(jìn)深，減小到 （具體參照總平圖）； 調(diào)整為 戶型優(yōu)化建議 ——1樓 結(jié)合 1樓的實(shí)際情況： 1樓東西總體長 77米，建議在設(shè)計(jì)戶型組合時(shí)，采用兩房與三房相結(jié)合、 2房單元與 3房單元搭配的布局形式，如中間單元為緊湊三房，兩端單元為緊湊兩房 1樓戶型布局示意圖 緊湊 兩房 緊湊 三房 緊湊 兩房 緊湊 三房 戶型配比建議 —— 主力戶型為緊湊兩房 80平米左右，緊湊小三房 95~100平米三房一廳，110平米左右的三房兩廳，功能齊全，面積緊湊。 引用元素： 觀景窗、多陽臺設(shè)計(jì)、挑高陽臺、入戶花園、多功能房等 樓棟 單元數(shù) 戶 房型 面積區(qū)間 套數(shù) 面積小計(jì) （套）比例 1 （ 6F） 4 一梯兩戶 兩室兩廳 80士 5㎡ 16 1280 % 三室一廳一衛(wèi) 100士 5㎡ 8 800 % 三室兩廳兩衛(wèi) 110士 5㎡ 8 880 % 3 (18F) 3 兩梯三戶 兩室兩廳 80士 5㎡ 54 4320 % 三房（一廳） 100士 5㎡ 54 5400 % 三房（二廳） 110士 5㎡ 54 5940 % 合計(jì) 7 194 18620 100% 備注： 2樓共 50套， 32,40套； 22,10套。 4樓共 50套， 11,30套； 22,20套 戶型編號 A802B1W18F 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 平方 平方 平方 84% 客戶定位 中 產(chǎn)品特點(diǎn) 80平米二房二廳 得房率 83% 小高層公寓， 南北通透 獨(dú)立玄關(guān) 分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺 80系列緊湊二房 兩分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 工作陽臺 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開，空間開闊 產(chǎn)品戶型參考 戶型編號 A902B1W18F 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 平方 72 平方 平方 85% 客戶定位 中 產(chǎn)品特點(diǎn) 90平米二房二廳 得房率 85% 小高層公寓， 南北通透 獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 U型廚房使用效率更高 四件套分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺 90系列舒適二房 倆分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 工作陽臺 舒適的室內(nèi)尺度 廚房可打開，空間開闊 獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜 產(chǎn)品戶型參考 空調(diào)位 三分離衛(wèi)生間 廚房和餐廳互動(dòng)性較好 臥室都帶凸窗 獨(dú)立工作陽臺 獨(dú)立玄關(guān)收納 戶型編號 A1003B1W18F 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 平方 平方 平方 86% 客戶定位 中、高 產(chǎn)品特點(diǎn) 90平米三房二廳 得房率 85% 小高層公寓， 三分離衛(wèi)生間 南北通透 獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 U型廚房使用效率更高 四件套分離式衛(wèi)生間， 衛(wèi)生間距離臥室較近 臥室都帶凸窗 1舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺 100系列緊湊三房 產(chǎn)品戶型參考 三分離衛(wèi)生間 臥室都帶凸窗 獨(dú)立工作陽臺 廚房與餐廳互動(dòng)較好 次臥固定收納 戶型編號 A1153B1W18F 技術(shù)參數(shù) 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 得房率 平方 平方 平方 82% 客戶定位 中、高 產(chǎn)品特點(diǎn) 90平米三房二廳 得房率 83% 18層電梯公寓， 兩梯三戶，品質(zhì)更高 南北通透 廚房與餐廳及客廳 的空間關(guān)系良好， 利于溝通 三分離衛(wèi)生間， 方便多人同時(shí)使用 臥室都帶凸窗 舒適的室內(nèi)尺度 1獨(dú)立生活陽臺 115系列精致三房 餐廳與客廳互通 產(chǎn)品戶型參考 小高層、高層；戶型：三室二廳，建筑面積： 100115平米 產(chǎn)品戶型參考 產(chǎn) 品 優(yōu) 化 規(guī)劃 景觀 建筑 戶型 配套 社區(qū)商業(yè)配套建議 1 西側(cè)臨 107商業(yè)，洗浴休閑、金融配套為主 社區(qū)生活配套和餐飲為主 社區(qū)內(nèi)部棋牌等休閑娛樂、社區(qū)配套用房 社區(qū)商業(yè)配套建議 2 快捷酒店 社區(qū)生活配套和餐飲為主 底部商業(yè)取消 西側(cè)臨 107商業(yè)，洗浴休閑、金融配套為主 社區(qū)商業(yè)配套建議 備注：前期銷售賣點(diǎn)，經(jīng)營后期，可轉(zhuǎn)為以洗浴休閑娛樂商業(yè)為主進(jìn)行外包，讓物業(yè)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。 智能化配套 重點(diǎn)部位監(jiān)控系統(tǒng) 樓宇可視對講系統(tǒng) 智能化門禁 電子巡更系統(tǒng) 統(tǒng)籌規(guī)劃 銷售回款 銷售周期 /回款建議 項(xiàng)目可售資源 樓棟 住宅 （㎡） 套數(shù)（套） 商業(yè) （㎡） 地下室 （㎡） 其中 3樓小計(jì) 備注 1 3480 32 2541 0 總建筑面積約27397 ㎡ ；其中住宅面積22080 ㎡ ，商業(yè) 4117 ㎡ ，地下室 1200 ㎡ 。 另拐角樓面積 5300 2 5777 50 / / 計(jì)入 4總量 3 18600 162 1576 1200 0 4 5585 50 810 含 2商業(yè) 合計(jì) 33442 294 2023 項(xiàng)目住宅部分總銷金額 約 10136 萬元；商業(yè)部分總銷金額約 4030 萬元 ； 住宅商業(yè)總銷額合計(jì)約 . 住宅價(jià)格按 3031元 /㎡ ，商鋪整體（一二層）均價(jià)按 5000元 /㎡ 計(jì)。 銷售周期： 8個(gè)月 ( 20239月 —— 20234) 開盤模式 —— 一次集中開盤（強(qiáng)化咨詢排號期的功能，延長排號期，排號期在 1個(gè)月，房源一次性推售） 銷售控制原則 —— 第一，結(jié)合甲方的開發(fā)戰(zhàn)略（或短平快現(xiàn)金為王；或適度放緩提高售價(jià)） 第二，結(jié)合市場形勢，抓住時(shí)機(jī)，多銷快銷。 準(zhǔn)備期 開盤期 熱銷期 認(rèn)籌期 2023516 2023826（周日） 20231117 工程節(jié)點(diǎn)支持 銷售體驗(yàn)區(qū)開放 主體施工滿足預(yù)售 售樓部開放 清盤期 持續(xù)銷 12年年底前后 12年 34月 主體封頂 2023926 銷售周期控制 營銷節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 售樓部亮相 2023年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 3月 前期 蓄勢期 認(rèn)籌期 開盤熱銷期 清盤期 準(zhǔn)備期 11月 12月 1月 2023年 工 程 線 銷 售 線 動(dòng)工 177。 (多層 ) 主體封頂 (高層 ) 前期 主體施工達(dá)到預(yù)售條件 七月初正式認(rèn)籌 推 廣 線 9月中旬開盤 首批 （暫略） 開盤 23月 4月 暖場熱銷期 暖場期 強(qiáng) 推 期 預(yù)熱期 2023年 34月 5月 6月 — 8月 9月 10月 11月 12月 20231\2 3月 4月 階段 籌備階段 第一階 段 第二階段 第三階段 第四階段 第五階 段 籌備期、導(dǎo)入期及 認(rèn)籌期 首次開盤熱銷期 持續(xù)熱銷 小開盤 +熱銷 掃尾期 銷售額 蓄客期 / 5575 2027 1520 1013 銷售比例 / / 55% 20% 15% 10% 商業(yè)部分銷售與回款建議放在住宅銷售中后期，結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度，便于提升商業(yè)售價(jià)。 住宅部分銷售及回款建議 在境德的字典中只有 “ 0” 和“ 1” “ 0”無終點(diǎn)也無起點(diǎn)，永遠(yuǎn)是終點(diǎn)也永遠(yuǎn)是起點(diǎn)，對待每一件事永遠(yuǎn)充滿激情全身心投入。 “ 1”一如既往的堅(jiān)持，始終如一的行事。 沒有萬一僥幸，只有萬全準(zhǔn)備！ 境德地產(chǎn)在服務(wù)項(xiàng)目的過程中 ,經(jīng)歷著汗水和喜悅 , 將 客戶的成功 作為 工作的最好衡量標(biāo)準(zhǔn) 。 能為服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，我們倍感欣慰 . 服務(wù)電話： 4006115199 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1:04:22 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/1/242023/1/242023/1/24Jan2324Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/242023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1:04:22 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/1/242023/1/242023/1/24Jan2324Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/242023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 閱讀一切好書如同和過