【正文】 .8 %休閑服裝鞋食品、日用品電子數(shù)碼產(chǎn)品飾品運動服裝化妝品圖書音像箱包皮具家電珠寶家居醫(yī)藥保健家具4 4 .8 %4 1 .6 %4 1 .6 %1 6 .8 %3 1 .2 %2 4 .8 %1 5 .2 %1 6 .0 %1 7 .6 %7 .2 %1 1 .2 %1 2 .0 %7 .2 %7 4 .4 %細分市場消費者經(jīng)常關注的商品類型 資料來源：消費者調(diào)研，九洲遠景分析 年輕一族 工薪人群 中產(chǎn)階層 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產(chǎn)階層樣本量 =125 細分人群行為特征 57 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 3 0 . 1 %3 0 . 1 %2 2 . 8 %2 1 . 1 %1 7 . 1 %1 7 . 1 %1 3 . 0 %9 . 8 %8 . 9 %8 . 1 %4 . 9 %4 . 1 %1 . 6 %0 . 0 %0 . 0 %2 8 . 1 %2 1 . 5 %2 2 . 3 %3 2 . 2 %1 4 . 0 %3 0 . 6 %2 3 . 1 %6 . 6 %6 . 6 %1 0 . 7 %9 . 9 %9 . 1 %2 . 5 %8 . 3 %3 . 3 %1 . 7 %3 0 . 4 %2 3 . 2 %2 8 . 0 %1 6 . 0 %8 . 0 %8 . 8 %1 4 . 4 %6 . 4 %1 1 . 2 %3 . 2 %4 . 8 %5 . 6 %3 . 2 %2 2 . 8 %4 3 . 1 %1 9 . 0 %2 4 . 0 %2 8 . 0 %2 5 . 6 %2 0 . 8 %符合我的品位和風格商品種類齊全商品時尚、新穎品牌齊全價格有吸引力商場購物環(huán)境好經(jīng)常有打折促銷活動公共交通方便離家或工作地點近可以砍價商場的品牌形象好餐飲 / 休閑設施比較齊全 , 有吸引力商品檔次高有別處沒有的品牌購物空間寬敞 , 有許多公共空間停車方便其他年輕一族工薪人群中產(chǎn)階層年輕一族希望商品時尚、有個人風格，工薪人群偏好有吸引力的價格，中產(chǎn)階級則對商品品類和品牌有一定要求 細分市場消費者選擇購物商場的主要考慮因素 資料來源：消費者調(diào)研，九洲遠景分析 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產(chǎn)階層樣本量 =125 細分人群行為特征 58 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 消費者時間充裕時在交通樞紐換乘過程中是否會考慮進行商業(yè)消費活動 4 9 . 6 %6 3 . 6 %6 9 . 6 %3 4 . 1 %1 6 . 5 %1 4 . 4 %1 6 . 3 %1 9 . 8 %1 6 . 0 %年輕一族 工薪人群 中產(chǎn)階層會考慮 不一定 不會考慮超過一半的人群表示 時間充裕時 會考慮在 交通樞紐換乘過程中進行商業(yè)消費活動，工薪人群和中產(chǎn)階層傾向性更高 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產(chǎn)階層樣本量 =125 交通樞紐商業(yè)概念測試 59 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 4 3 . 1 %3 5 . 0 %2 2 . 0 %5 7 . 9 %2 1 . 5 %2 0 . 7 %5 8 . 4 %2 4 . 0 %1 7 . 6 %年輕一族工薪人群中產(chǎn)階層消費者對于交通樞紐商業(yè)的可達性強表達出一定的喜好，但商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容仍需要對他們有吸引力 細分市場消費者對于交通樞紐商業(yè)的看法 資料來源：消費者調(diào)研，九洲遠景分析 多種交通方式方便到達，會增加我的消費可能性 周邊環(huán)境嘈雜，會減少我的消費可能性 是否是交通樞紐對我影響不大，關鍵看商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容是否我喜歡 年輕一族樣本量 =123 工薪人群樣本量 =121 中產(chǎn)階層樣本量 =125 3 交通樞紐商業(yè)概念測試 60 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 目前深圳市旅客中以休閑旅游目的為主，其次為探親訪友和商務，其中約 40%會產(chǎn)生住宿需求； 40%消費者會選擇酒店 /賓館入住 深圳酒店市場 需求特征 游客住宿設施 游客到訪目的 資料來源：酒店市場報告，九洲遠景分析 78%12%8%2%港澳同胞 國內(nèi)游客 外國人 臺灣同胞 5 8 . 5 %4 1 . 5 %2 2 . 0 %2 8 . 3 %1 3 . 7 %2 3 . 3 %% %國內(nèi)游客 入境游客休閑 /游覽 /度假 探親訪友 商務 其他61%39%3 9 . 0 %2 6 . 0 %4 5 . 0 %1 7 . 0 %2 . 0 %2 5 . 0 %44%72%30%全體游客 國內(nèi)游客 入境游客酒店 /賓館 招待所 其他酒店住客類別 有入住酒店需求的旅客 無入住酒店需求的旅客 游客滯留時間比例 酒店需求 61 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 度假型游客比較關注價格和周邊環(huán)境，而商務型游客更關注地理位置和酒店本身的品質(zhì) 價格敏感度 地理位置 ?度假型游客對價格的敏感度較高，性價比高的酒店是其首選 管理和服務 周邊環(huán)境 度假型游客 商務型游客 ?商務型游客對價格的敏感度相對較低，不是選擇酒店的首要因素 ?地理位置是 商務型游客普遍 認為最重要的考慮因素 ； 客戶理想的居住酒店為：位于市中心，但能鬧中取靜；同時購物、娛樂、商務活動方便 酒店設施 ?度假型游客對周邊環(huán)境有一定的要求，通常選擇離度假目的地較近的區(qū)域 ?管理和服務對度假型游客因人而異，部分游客會選擇有品牌的酒店，表示對酒店管理和服務的信任 ?對餐廳、會議室的要求不高，不是度假型游客的重要考慮因素 ?商務型游客對周邊環(huán)境、綠化設施等要求較高 ?偏愛有品牌的連鎖酒店，對管理和服務的品質(zhì)有一定的要求 ?對會議室規(guī)模以及配置有較高要求 資料來源：九洲遠景分析 酒店需求 ?地理位置不是重要的考慮因素，但對公共交通的便捷性有一定的要求 酒店市場消費者需求特征分析 62 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 龍華目前酒店市場消費者以商務旅客為主，預測未來休閑旅游型游客增長速度高于商務型游客 項目酒店市場需求分析 ? 從短期來看，龍華片區(qū)的商務人群依然以關內(nèi)制造業(yè)相關企業(yè)為主，關內(nèi)商務人士駐留龍華的可能性較低，未來隨著二線拓展關的商務承接功能的完善，商務游客的構(gòu)成將逐漸發(fā)生變化，但這一過程在近年內(nèi)難以實現(xiàn) ? 隨著未來國鐵投入運營，在北站地區(qū)中轉(zhuǎn)商務及游客數(shù)量將會迅速增加；而此類客戶相當長時期內(nèi)酒店選擇則將以價格適中的中檔及以下檔次酒店為主 ?龍華目前酒店市場上消費者以商務人士居多，多數(shù)為與龍華制造廠有業(yè)務關系的商務客，日本人和臺灣人較多；休閑旅游度假的游客數(shù)量較少 現(xiàn)有龍華商務旅客中以中檔三星及經(jīng)濟型酒店為主，而龍華地區(qū)制造業(yè)發(fā)達且企業(yè)數(shù)量和門類眾多，商業(yè)旅客市場容量較為可觀，同時需求受龍華地區(qū)制造業(yè)景氣程度影響較大 酒店消費者現(xiàn)狀分析 酒店消費者未來發(fā)展分析 資料來源：龍華酒店市場訪談，九洲遠景分析 酒店需求 63 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 私營企業(yè)是深圳市寫字樓租戶的重要組成部分，從注冊資本規(guī)模來看，300萬以下的中小企業(yè)超過半數(shù) 深圳寫字樓市場租戶特征分析 Source:世聯(lián)寫字樓市場分析報告 2023年寫字樓客戶性質(zhì)占比分析 2023年寫字樓客戶注冊資本占比分析 73%9%8%6%4%合資企業(yè) 私企 外資企業(yè) 國企 [%] [%] 寫字樓需求 21%36%29%10%4%個人 5001000萬 100萬以下 300500萬 1000萬以上 100300萬 64 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 不同行業(yè)的寫字樓租戶具有不同的偏好因素，貿(mào)易物流行業(yè)對物業(yè)價格敏感度較高，金融類和服務類企業(yè)對地段要求較高，研發(fā)機構(gòu)則通常成片區(qū)發(fā)展 資料來源：九洲遠景分析 寫字樓需求 客戶行業(yè) 租金價格 地段環(huán)境 寫字樓品質(zhì) 交通 面積需求 貿(mào)易物流 承租能力居于 中等位置 要求較低 無特別要求 對交通便捷性 要求較高 100200平米居多 金融 /保險 承租能力較高 要求優(yōu)質(zhì)的地 段環(huán)境 對物業(yè)安全性等配套設置要求較高 對交通便捷性要求較低 普遍 500平米以上 研發(fā)機構(gòu) 承租能力較高 通常規(guī)劃片區(qū)集中發(fā)展，對地段的要求較低 無特別要求 對交通便捷性 要求較低 面積需求不一 商務服務 承租能力居于 中等位置 要求優(yōu)質(zhì)的地 段環(huán)境 無特別要求 對交通便捷性 要求較低 100300平米居多 寫字樓市場租戶需求特征分析 65 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 龍華寫字樓市場租戶以商貿(mào)型中小企業(yè)為主，對寫字樓市場數(shù)量要求較少，預期短期內(nèi)寫字樓市場的需求難以發(fā)生根本改變 龍華寫字樓市場租戶分析 ? 龍華街道 2023年 GDP突破 400億元， 三次產(chǎn)業(yè)比例為 0： ： ，比較 2023年第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第二產(chǎn)業(yè)下降了 ，從長期來看，龍華產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變難以實現(xiàn) ? 寫字樓市場的主力行業(yè)租戶 ——第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待二線拓展關承接福田中心區(qū)商務功能的時間，因此短期內(nèi)龍華寫字樓市場租戶結(jié)構(gòu)不會發(fā)生根本上的改變，中小型生產(chǎn)服務型企業(yè)是寫字樓需求主體，寫字樓市場的增長將保持較為緩慢的速度 ?租戶組成： 目前龍華企業(yè)以制造業(yè)加工廠為主體，龍華街道共 2500余家，辦公需求大部分在工廠內(nèi)實現(xiàn)，寫字樓市場租戶數(shù)量較少，主要為一些與當?shù)刂圃鞓I(yè)加工廠有業(yè)務往來的商貿(mào)型中小企業(yè) ?租戶需求因素： 租戶對寫字樓地理位置比較關注，對寫字樓品質(zhì)要求不高，面積需求較小 龍華寫字樓租戶現(xiàn)狀分析 龍華寫字樓租戶未來發(fā)展分析 資料來源：龍華寫字樓市場訪談，龍華街道統(tǒng)計局，九洲遠景分析 寫字樓需求 66 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 E. 參考案例研究 67 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 九洲遠景將從以下四個維度對交通樞紐案例進行研究和借鑒 品類組合 動線布局 商業(yè)環(huán)境 競爭對手 地理區(qū)位 深圳羅湖交通樞紐 上海南站交通樞紐 1 2 柏林中央火車站 3 京都火車站 4 68 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 深圳羅湖交通樞紐根據(jù)自身的地理條件和結(jié)構(gòu)布局，形成分區(qū)商業(yè)，并采取功能性商業(yè)布局，是本項目值得借鑒之處 深圳羅湖交通樞紐位于城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍成熟，毗鄰口岸，消費客群特征明顯 1 通過交通層實現(xiàn)多種交通方式無縫連接，人流動線布局呈輻射狀，增強商業(yè)可達性 2 針對消費客群，各部分商業(yè)分別實現(xiàn)不同的品類組合，差異定位，實現(xiàn)人流共享 3 在不同的商業(yè)部分采取各自功能性商業(yè)布局，如小商品市場布局和街鋪布局，能更好地實現(xiàn)商業(yè)功能性目的 4 資料來源：實地考察、九洲遠景分析 1 深圳羅湖交通樞紐 69 羅湖交通樞紐位于深圳市羅湖區(qū)與香港口岸交界處，是深圳市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū) 羅湖交通樞紐區(qū)位概況 ?行政區(qū)劃： 羅湖交通樞紐所在的羅湖區(qū)毗鄰香港口岸，是深圳市發(fā)展最早的區(qū)域，周邊以成熟住宅區(qū)域為主，是市中心交通樞紐的典型代表 ?周邊商圈： 火車站東接人民南路，是羅湖區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心 ——人民南商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，與交通樞紐互相影響，既拓展了人民南商業(yè)區(qū)的范圍，也增強了交通樞紐的商業(yè)功能 羅湖交通樞紐區(qū)位圖 羅湖交通樞紐 羅湖商 業(yè)中心 福田商 業(yè)中心 香港 資料來源：實地考察、九洲遠景分析 1 深圳羅湖交通樞紐 70 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 羅湖交通樞紐包括地鐵、火車站、口岸、出租車站、公交車站、長途客運站等多種交通方式 資料來源：實地考察、九洲遠景分析 1 深圳羅湖交通樞紐 深圳羅湖交通樞紐布局說明 ?火車站： 鐵路呈南北走向，是目前深圳市客流量最大的交通樞紐，高峰時期已突破 10萬人次，發(fā)送列車至廣東省內(nèi)其他城市、福州、武漢、長沙、岳陽、桂林、上海、北京、沈陽、鄭州、九江等 ?地鐵： 地鐵 1號線羅湖站設 5個出口， A、 B、 C、D、 E分別連接港深過境口岸、的士站、火車站、和平路、人民南路，實現(xiàn)多種交通方式集散的紐帶 ?出租車： 以火車站或口岸乘客為主 ?公交車站： 以市內(nèi)及周邊居民為主 ?長途客