【正文】 建議中心七路結(jié)合公交首末站的設(shè)置實(shí)行單向交通組織。 ?交通管理措施 停車管理： 通過減少停車位 按建筑配建停車位指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的底限設(shè)停車位；提高停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，例如：采用不同時(shí)段不同價(jià)格的收費(fèi)方法，減少片區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車出行需求。鼓勵(lì)合乘車。采用預(yù)約合用出租車。鼓勵(lì)公交系統(tǒng)的使用。 規(guī)劃方案?崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃總體構(gòu)思 挖掘崗廈地區(qū)的文化內(nèi)涵，建立與中心區(qū)相協(xié)調(diào)的空間秩序，營造片區(qū)特色，完善中心區(qū)功能空間結(jié)構(gòu)。 ?崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃原則 ? 選擇合理的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃方式，提高商業(yè)價(jià) 值； ? 根據(jù)中心區(qū)的要求確定合理的辦公規(guī)模和等級(jí)； ? 高標(biāo)準(zhǔn)、多元化的居住方式滿足各種社會(huì)需求。 方案一：街坊式商業(yè) 方案二：平臺(tái)式商業(yè)方案三：街坊式 +集中商業(yè) 方案四：平臺(tái)式 +集中商業(yè)?方案一： 街坊式商業(yè) 創(chuàng)造動(dòng)感都市情調(diào)生活 ?功能結(jié)構(gòu) ? 西部為高層商業(yè)辦公 區(qū)，主要布置甲級(jí)寫字 樓和底層商業(yè)。? 北部為相對(duì)安靜的居家 生活居住區(qū)。? 中南部為商務(wù)公寓和底 層商業(yè)區(qū)。 ?交通組織 確定主次分明的道路網(wǎng)系統(tǒng)。 步行系統(tǒng)， 24條彎曲的步行街豐富商業(yè)空間；住家步行街在屋頂，是清凈的穿插于屋頂花園中的小徑。 ?交通組織 限時(shí)的步行街。 公共交通系統(tǒng)。 軌道交通系統(tǒng)及地下空間利用。 ?空間構(gòu)成 西部高層、超高層形成城市街墻空間。 北部高層圍合空間，要求重點(diǎn)考慮和適應(yīng)深南路的景觀和空間要求。 中南部為高層小高層為主的具有多樣性的居住商業(yè)相結(jié)合的建筑空間。 ?綠化系統(tǒng) 街道綠化 高標(biāo)準(zhǔn) 居住區(qū)公園 中心區(qū)整體環(huán)境的一部分 屋頂花園 — 增加片區(qū)的景觀環(huán)境質(zhì)量和綠化率，形成立體綠化 ?配套設(shè)施 ?幼兒園： 2所 (用地標(biāo)準(zhǔn) 2700~3780 M178。)?小學(xué)： 1所 (用地標(biāo)準(zhǔn) 10000 M178。)?社區(qū)健康服務(wù)中心： 1處?文化活動(dòng)站： 1處?老年人活動(dòng)站： 1處?社區(qū)管理機(jī)構(gòu)： 2處?郵電所： 1處?肉采市場： 1處 (用地標(biāo)準(zhǔn) 1500~3000 M178。)?垃圾收集站： 1處?社會(huì)公共停車庫： 1處?公交首末站： 1處 (用地標(biāo)準(zhǔn) 3000 M178。) ?總平面圖 ?主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： （含1公頃學(xué)校用地） 容積率： 總建筑面積： M178。 其中居住建筑面積 M178。 占 58% 商業(yè)建筑面積 M178。 占 25% 辦公建筑面積 M178。占 17% 建筑密度 % ?方案二： 平臺(tái)式商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè)航母 ?功能結(jié)構(gòu) 西部為高層商業(yè)性辦公區(qū)，主要布置甲級(jí)寫字樓和商業(yè)。 北部為相對(duì)安靜的居家生活社區(qū)。 中南部為商業(yè)、商務(wù)辦公區(qū)，布置大型商業(yè)和出租公寓。 ?交通組織 確定主次分明的道路網(wǎng)系統(tǒng)，滿足片區(qū)機(jī)動(dòng)車交通需求。 步行系統(tǒng)，結(jié)合商業(yè)布局和地下商業(yè)街設(shè)置。 靜態(tài)停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 ?交通組織 公共交通系統(tǒng)。 軌道交通系統(tǒng)及地下空間利用。 ?空間構(gòu)成 西部高層、超高層形成城市街墻空間。 北部高層圍合空間，要求重點(diǎn)考慮和適應(yīng)深南路的景觀和空間要求。 中南部為高層小高層為主的具有多樣性的居住商業(yè)相結(jié)合的建筑空間。 ?綠化系統(tǒng) 街道綠化 高標(biāo)準(zhǔn) 居住區(qū)公園 中心區(qū)整體環(huán)境的一部分 屋頂花園 — 增加片區(qū)的景觀環(huán)境質(zhì)量和綠化率，形成立體綠化 ?配套設(shè)施 ?幼兒園： 2所 (用地標(biāo)準(zhǔn) 2700~3780 M178。)?小學(xué)： 1所 (用地標(biāo)準(zhǔn) 10000 M178。)?社區(qū)健康服務(wù)中心： 1處?文化活動(dòng)站： 1處?老年人活動(dòng)站： 1處?社區(qū)管理機(jī)構(gòu)： 2處?郵電所： 1處?肉采市場： 1處 (用地標(biāo)準(zhǔn) 1500~3000 M178。)?垃圾收集站： 1處?社會(huì)公共停車庫： 1處?公交首末站： 1處 (用地標(biāo)準(zhǔn) 3000 M178。) ?總平面圖 ?主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： （含1公頃學(xué)校用地） 容積率： 總建筑面積： M178。 其中居住建筑面積 M178。 占 55% 商業(yè)建筑面積 M178。 占 28% 辦公建筑面積 M178。占 17% 建筑密度 % ?方案三：街坊式 +大型商業(yè) ?功能結(jié)構(gòu) ? 西部為高層商業(yè)辦公 區(qū)，主要布置甲級(jí)寫字 樓和底層商業(yè)。? 北部為相對(duì)安靜的居家 生活居住區(qū)。? 中部為商務(wù)公寓和底層 商業(yè)區(qū)。? 南部為集中的集中商業(yè) 建筑 大型商業(yè)區(qū)。 ?交通組織 確定主次分明的道路網(wǎng)系統(tǒng)。 步行系統(tǒng)， 17條彎曲的步行街豐富商業(yè)空間；住家步行街在屋頂，是清凈的穿插于屋頂花園中的小徑。 ?空間構(gòu)成 西部高層、超高層形成城市街墻空間。 北部高層圍合空間，要求重點(diǎn)考慮和適應(yīng)深南路的景觀和空間要求。 中南部為高層小高層為主的具有多樣性的居住商業(yè)相結(jié)合的建筑空間。 ?綠化系統(tǒng) 街道綠化 高標(biāo)準(zhǔn) 居住區(qū)公園 中心區(qū)整體環(huán)境的一部分 屋頂花園 — 增加片區(qū)的景觀環(huán)境質(zhì)量和綠化率，形成立體綠化 ?總平面圖 ?主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： （含1公頃學(xué)校用地） 容積率： 總建筑面積： M178。 其中居住建筑面積 M178。 占 58% 商業(yè)建筑面積 M178。 占 24% 辦公建筑面積 M178。占 18% 建筑密度 % ?方案四： 平臺(tái)式 +大型商業(yè) ?功能結(jié)構(gòu) ? 西部為高層商業(yè)辦公 區(qū)，主要布置甲級(jí)寫字 樓和底層商業(yè)。? 北部為相對(duì)安靜的居家 生活居住區(qū)。? 中部為商務(wù)公寓和底層 商業(yè)區(qū)。? 南部為集中的大型商業(yè) 建筑。 ?交通組織 確定主次分明的道路網(wǎng)系統(tǒng)，滿足片區(qū)機(jī)動(dòng)車交通需求。 步行系統(tǒng)，結(jié)合商業(yè)布局和地下商業(yè)街設(shè)置。 靜態(tài)停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 ?景觀體系 地標(biāo)：高度地標(biāo) 過街樓地標(biāo) 界面：居住塔樓圍合 界面 商業(yè)景觀界面 行政建筑界面 節(jié)點(diǎn)：綠化景觀帶串 起兩個(gè)綠化節(jié) 點(diǎn) ?綠化系統(tǒng) 街道綠化 高標(biāo)準(zhǔn) 居住區(qū)公園 中心區(qū) 整體環(huán)境的一部分 屋頂花園 — 增加片區(qū)的景觀 環(huán)境質(zhì)量和綠化 率，形成立體綠 化 ?總平面圖 ?主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： （含1公頃學(xué)校用地） 容積率： 總建筑面積： M178。 其中居住建筑面積 M178。 占 57% 商業(yè)建筑面積 M178。 占 26% 辦公建筑面積 M178。占 17% 建筑密度 % 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)說明二、經(jīng)濟(jì)測算216。 基本條件216。 拆遷量216。拆遷成本216。安置成本216。建安成本216。地價(jià)216。土地取得成本216。物業(yè)銷售均價(jià)216。開發(fā)模式216。學(xué)校、公交站建設(shè)成本216。市政道路建設(shè)成本一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)說明216。 基本條件序號(hào) 分 類 限制條件 備 注1 用地面 積 不 計(jì) 學(xué)校、公交站以及市政道路的占地面 積 ，中 規(guī) 院提供2 容 積 率 政府意向3 拆遷量 舊改 辦 提供4 拆 賠 比 集體 1： 1私宅 1： 初步 協(xié) 商，舊改 辦 提供5 政府 資金支持 無 政府不提供 資 金支持說明： 、公交站（ 1萬平米）以及兩條市政道路（ 萬平米）的占地面積。本次測算計(jì)入小學(xué)、公交站建設(shè)成本，但未計(jì)入兩條市政道路的建設(shè)成本。216。 拆遷量 崗廈河園舊村現(xiàn)有總建筑面積 ，現(xiàn)狀容積率 。分 類 數(shù)量 建筑面 積總 拆遷量私人住宅 489棟 41萬平米集體物 業(yè) 63棟其中：商 業(yè) :2萬平米廠房 :住宅 :5萬平米其它 :其中：市政道路拆遷量 （海田路、福 華 一路）103棟 全部拆遷量為 。參考深圳市建筑工程綜合造價(jià)信息并結(jié)合實(shí)際運(yùn)作情況，運(yùn)輸費(fèi)、拆除費(fèi)及其它費(fèi)用共按 45元 /平米計(jì)。216。 拆遷成本216。 安置成本參考 2023年深圳市租金指導(dǎo)價(jià)格，私宅按 20元 /平米 .月，集體物業(yè)按 15元 /平米 .月計(jì)，安置期按 2年計(jì)算。參考最新深圳建設(shè)工程價(jià)格信息① 高層住宅樓：建安成本 2960元 /平米。② 乙級(jí)寫字樓：建安成本 3760元 /平米。③ 商業(yè)：建安成本 3310元 /平米。④ 配套設(shè)施建安成本 1580元 /平米。以上取值詳細(xì)計(jì)算見各方案計(jì)算明細(xì)表。 216。 建安成本216。 地價(jià)根據(jù)深規(guī)土紀(jì)【 2023】 55號(hào)文，河園片區(qū)改造、開發(fā)涉及的用地免除全部土地出讓金和地價(jià)，本次測算不計(jì)地價(jià)。216。 土地取得成本拆遷 m2舊建筑的費(fèi)用安置 m2舊建筑的費(fèi)用用于補(bǔ)償私宅及商業(yè)的建設(shè)費(fèi)用私宅相應(yīng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟娇墒勖娣e ，得到商品房的土地取得成本216。 物業(yè)銷售均價(jià) 本次測算采用銷售均價(jià)計(jì)算銷售收入① 　住宅物業(yè)均價(jià)根據(jù)基礎(chǔ)資料中的調(diào)查分析，住宅物業(yè)均價(jià)通過比較法確定，取 7000元 /平米。② 辦公物業(yè)均價(jià)根據(jù)基礎(chǔ)資料中的調(diào)查分析，辦公物業(yè)均價(jià)通過比較法確定，取 9000元 /平米。216。 物業(yè)銷售均價(jià)（續(xù)） ③ 商業(yè)物業(yè)均價(jià)商業(yè)價(jià)值受規(guī)劃布局、建筑形式及層數(shù)影響大，因此我們對(duì)中規(guī)院四個(gè)規(guī)劃方案中的商業(yè)均價(jià)取值作詳細(xì)說明。根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)物業(yè)一般遵循以下規(guī)律：首層平面價(jià)值衰減規(guī)律：金角