【正文】 意見，政府傾向及國家宏觀政策等，都將對潛在顧客與現(xiàn)實(shí)顧客產(chǎn)生重要而深遠(yuǎn)的影響。轉(zhuǎn)化策略u 留住現(xiàn)實(shí)顧客：這是爭奪潛在顧客最基本的方法，必須對此 高度重視。留住現(xiàn)實(shí)顧客，必須使顧客滿意并培養(yǎng)顧客忠誠。顧客忠誠不僅可抵制其他品牌的促銷誘惑，購買本企業(yè)的產(chǎn)品，而且還包括了主動(dòng)地向親朋好友和周圍的人推薦本企業(yè)的產(chǎn)品。培養(yǎng)顧客忠誠是企業(yè)或組織顧客滿意質(zhì)量戰(zhàn)略的最高追求。u 開辟新市場：開辟新的市場，實(shí)質(zhì)上就是將區(qū)域性的潛在顧客變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)顧客。要開辟新的市場，必須具備兩個(gè)條件：一是本企業(yè)的實(shí)力；二是該市場有接受本企業(yè)產(chǎn)品的條件。一般而言，開辟新市場，需要更多的謀劃與費(fèi)用，不可粗放草率行事。一旦進(jìn)入新市場，更要慎重，萬萬不可為一些小問題而影響自己的聲譽(yù)。當(dāng)然，開辟新的市場也包括開辟層次性的新市場，例如將高收入階層或低收入階層的潛在顧客變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)顧客，將產(chǎn)品或服務(wù)打入高檔消費(fèi)人群或推向農(nóng)村等。u 爭奪一般潛在顧客：一般來說，忠誠的顧客對一般服務(wù)型組織來說總是少數(shù)。這種一般潛在顧客是潛在顧客中數(shù)量最大的，因而也是組織之間爭奪最激烈的。u 爭奪競爭對手的顧客：在相當(dāng)多的情況下，特別是在中間顧客這一層次中，顧客往往已被 “ 爭奪完畢 ” 。這里所說的 “ 完畢 ” 包括兩種情況：一是例如某地若有 10個(gè)分銷商，這 10個(gè)分銷商已經(jīng)有了自己固定的渠道，不愿再變更渠道。二是某一種產(chǎn)品已經(jīng)占據(jù)了市場，新的品牌要打進(jìn)去，很可能遭到 “ 封鎖 ” 和 “ 抵制 ” 。在這兩種情況下，你要 “ 擠 ” 進(jìn)去，要將競爭者的顧客。爭奪過來，變?yōu)樽约旱念櫩?，都必須費(fèi)相當(dāng)大的力氣，沒有一定的 “ 道法 ” ，顯然是不可能的。四、 項(xiàng)目情況分析瀚城地處于經(jīng)區(qū)新港海埠路 53號。西臨海埠路（通往新港碼頭、規(guī)劃中海上公園），南靠新建規(guī)劃路（將來通往城際鐵路），東至規(guī)劃路。交通便利，風(fēng)景優(yōu)美，屬于經(jīng)區(qū)最后一塊沿海地塊。區(qū)位：交通：瀚城所處地區(qū)周邊交通便利，周邊軌道交通由； 11路、 53路、城際鐵路（施工中）、都通向市區(qū)的線路，加上新港碼頭組成了立體交通網(wǎng)。配套：瀚城地處九龍灣新港碼頭板塊。配套設(shè)施完善，超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、餐飲娛樂城等應(yīng)有盡有。鄰近商圈云集：皇冠商業(yè)街、火車站、樂天瑪特、佳世客。小區(qū)內(nèi)有配套幼兒園，周邊有皇冠二小、皇冠一中、皇冠二中學(xué)等教育配套資源。規(guī)劃：瀚城占地 ，總建 ，由 15幢建筑圍合而成。房型面積從 2房－ 125平方米 3房不等，戶型多樣。新港規(guī)劃中的海上公園加上本案社區(qū)自有的2萬平方米綠化景觀帶，使得居住在此既猶如置身天然大氧吧。項(xiàng)目自身分析瀚城。陽光邑上入市時(shí)間 2023年 3月 26日建筑類型 住宅 低層 多層 小高層 毛坯 /精裝修 毛坯項(xiàng)目指標(biāo)　占地面積 48000平方米建筑面積 38000平方米 容積率 均價(jià) 5114建設(shè)戶數(shù) 408戶型配比 二三房為主產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 70年綠化率 40%物業(yè)費(fèi) /平米 /月戶型面積 80—125項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀已簽約套數(shù)（套）已簽約面積（平米）成交均價(jià)（元）住宅 422 35215 5114非住宅 11 316 5005總套數(shù) 433 35531 5113建筑總套數(shù) 1615本月銷售 16 1415 5251上月銷售 23 1813 5463去年銷售 231 18702 5119項(xiàng)目 SWOT分析S WO Tn毗鄰新港碼頭，屬于經(jīng)區(qū)最后一塊沿海地塊。項(xiàng)目區(qū)位及地段價(jià)值優(yōu)勢明顯。n以二三房為主力戶型，配置合理，對投資客吸引力大。n周圍配套設(shè)施齊全，交通便捷。n闊大樓間距，超低容積率，超舒適居住體驗(yàn)。p距離市中心較遠(yuǎn)，商業(yè)不夠發(fā)達(dá)。p緊鄰經(jīng)區(qū)發(fā)電廠，先覺自然景觀存在劣勢。p小區(qū)規(guī)劃及配套設(shè)施的建成需要一定的時(shí)間。u地處九龍灣新港碼頭板塊，發(fā)展?jié)摿薮?。u城際鐵路等道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的聯(lián)系。u項(xiàng)目會隨著今后商業(yè)部分的規(guī)劃及建設(shè)而升值。u本地區(qū)新開樓盤及人均居住面積較小。l如遇國內(nèi)宏觀調(diào)控，在一定程度上會壓制威海房產(chǎn)市場的發(fā)展，打擊投資者的信心l本地區(qū)居民收入及購買力不高。l今后同類型住宅項(xiàng)目的建設(shè)。l本地房地產(chǎn)價(jià)格逐漸上漲，居民收入水平卻沒有明顯提高。項(xiàng)目目前銷售價(jià)格評估項(xiàng)目名稱 上月均價(jià) 容積率 綠化率瀚城 5450 40%北港富海家園 4738 43%海港城 8718 %陽光海上城 6368 %五洲太陽城 3313 60%九龍明珠 5889 37%項(xiàng)目周邊目前銷售價(jià)格2023年上半年項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月銷售套數(shù) 17 6 26 19 30 24 23銷售面積 銷售總額 7850664 2350819 9456878 8746064 13086719 11194508 9862753項(xiàng)目目前銷售進(jìn)度從全年來看，項(xiàng)目銷售面積波動(dòng)較大， 6月 8月份銷售情況較好，而 12月 2月份則是銷售淡季，項(xiàng)目銷售呈周期性變化。項(xiàng)目銷售周期年度 月份 01 02 03 04 05 06 07 總數(shù)2023銷售套數(shù) 133銷售面積 銷售總額 1668651 2681663 7865088 8849398 11624427 8437685 11732413 52859324年度 月份 01 02 03 04 05 06 072023銷售套數(shù) 17 6 26 19 30 24 23 145銷售面積 銷售總額 7850664 2350819 9456878 8746064 13086719 11194508 9862753 62548405總的來說今年上半年項(xiàng)目銷售情況好于去年同期，項(xiàng)目銷售面積呈上升態(tài)勢。未來趨勢研判營銷模式評估營銷模式代理營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷代理商的優(yōu)勢：首先，成熟的代理商長期直接面對市場，有經(jīng)營中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，對全流程代理樓盤銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)都比較熟悉，對市場把握、營銷策劃和推廣有專到的眼光和判斷，能彌補(bǔ)開發(fā)商的不足。 　　其次，代理商通過其營銷網(wǎng)絡(luò)搜集信息并開展市場研究，可以較準(zhǔn)確地向開發(fā)商提供當(dāng)?shù)厥袌鲎邉荨⒖蛻粜枨蠛唾彿咳后w的支付能力等一些對項(xiàng)目成敗至關(guān)重要的要素，可以使開發(fā)商規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，不犯盲目投資的錯(cuò)誤。第三，代理商和開發(fā)商合作可以形成優(yōu)勢互補(bǔ)的關(guān)系。開發(fā)商專心于項(xiàng)目的整體投資、規(guī)劃和建設(shè)，代理商則及時(shí)提供市場信息，營造項(xiàng)目的品牌效應(yīng)并專注于樓盤的推介和銷售。兩者強(qiáng)強(qiáng)合作，則能在加快項(xiàng)目投資回籠，推動(dòng)項(xiàng)目良性循環(huán)并樹立市場品牌的同時(shí)，促進(jìn)各自自身的發(fā)展?！【W(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢網(wǎng)上房地產(chǎn)拍賣成為了新興的房地產(chǎn)銷售方式，它方便了房地產(chǎn)市場的信息流通，成了開發(fā)商公平競爭的平臺，也使得尋常百姓參與拍賣的機(jī)會越來越多；同時(shí)，通過商品房網(wǎng)上拍賣給項(xiàng)目造勢，不但提升了企業(yè)品牌影響力，凝聚了足夠多的人氣，還給開發(fā)企業(yè)贏得更多的利潤。網(wǎng)絡(luò)營銷劣勢就目前而言，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)基本都建立了自己的網(wǎng)站，通過網(wǎng)站來宣傳企業(yè)和介紹樓盤情況 .但總體來說，一方面，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站內(nèi)容都追求大而全的信息結(jié)構(gòu)，缺乏特色和吸引力，網(wǎng)頁制作的質(zhì)量也不高，使得真正符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品信息并不多。另一方面，網(wǎng)上房地產(chǎn)營銷中，互聯(lián)網(wǎng)還僅是充當(dāng)買賣雙方提供交互式服務(wù)的信息中介，離真正的網(wǎng)上交易還相差甚遠(yuǎn)，這主要是由于人們對房地產(chǎn)這項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)投資的重視程度和購買心理的阻礙。目前營銷包裝、推廣方式 評估? 原味南加州風(fēng)情建筑，打造原生、自然生活境界? 40多米超大樓間距，墅感空間享受? 不與自然爭住所，區(qū)域最低容積率 ,低容積率，體現(xiàn)高土地成本? 瀚城 陽光邑上大美園林 ,良好的園林景觀是物業(yè)升值的重要因素 ,新古典主義園林景觀? 五分鐘生活圈 ,8分鐘快速融入雙總站商圈? 實(shí)用中彰顯大氣，贈送面積最多高達(dá) 10平米? 室內(nèi)緊急報(bào)警按鈕，體現(xiàn)品質(zhì)小區(qū)多重人性化設(shè)計(jì)? 完善的物業(yè)配套及管理，加速物業(yè)增值? 城市海岸線一線海景房價(jià)格對比? 價(jià)格漲幅 “ 最 ” 快，空間預(yù)享價(jià)值無限推廣方式：媒體推廣，短信平臺，單頁派發(fā)，房展會成交客戶戶籍情況分析地區(qū) 戶數(shù) 百分比市區(qū) 40 %威海三市 61 %省內(nèi)其他縣市 50 %省外 309 % 項(xiàng)目銷售主要集中在 5080m2的 小戶型客戶來源及購買意向謝謝觀看 /歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAI