【正文】 意見，政府傾向及國家宏觀政策等，都將對潛在顧客與現(xiàn)實顧客產(chǎn)生重要而深遠的影響。轉化策略u 留住現(xiàn)實顧客：這是爭奪潛在顧客最基本的方法，必須對此 高度重視。留住現(xiàn)實顧客，必須使顧客滿意并培養(yǎng)顧客忠誠。顧客忠誠不僅可抵制其他品牌的促銷誘惑，購買本企業(yè)的產(chǎn)品，而且還包括了主動地向親朋好友和周圍的人推薦本企業(yè)的產(chǎn)品。培養(yǎng)顧客忠誠是企業(yè)或組織顧客滿意質量戰(zhàn)略的最高追求。u 開辟新市場：開辟新的市場，實質上就是將區(qū)域性的潛在顧客變?yōu)楝F(xiàn)實顧客。要開辟新的市場，必須具備兩個條件：一是本企業(yè)的實力；二是該市場有接受本企業(yè)產(chǎn)品的條件。一般而言，開辟新市場，需要更多的謀劃與費用，不可粗放草率行事。一旦進入新市場，更要慎重，萬萬不可為一些小問題而影響自己的聲譽。當然，開辟新的市場也包括開辟層次性的新市場，例如將高收入階層或低收入階層的潛在顧客變?yōu)楝F(xiàn)實顧客，將產(chǎn)品或服務打入高檔消費人群或推向農(nóng)村等。u 爭奪一般潛在顧客：一般來說，忠誠的顧客對一般服務型組織來說總是少數(shù)。這種一般潛在顧客是潛在顧客中數(shù)量最大的，因而也是組織之間爭奪最激烈的。u 爭奪競爭對手的顧客：在相當多的情況下，特別是在中間顧客這一層次中，顧客往往已被 “ 爭奪完畢 ” 。這里所說的 “ 完畢 ” 包括兩種情況：一是例如某地若有 10個分銷商，這 10個分銷商已經(jīng)有了自己固定的渠道，不愿再變更渠道。二是某一種產(chǎn)品已經(jīng)占據(jù)了市場，新的品牌要打進去，很可能遭到 “ 封鎖 ” 和 “ 抵制 ” 。在這兩種情況下，你要 “ 擠 ” 進去，要將競爭者的顧客。爭奪過來，變?yōu)樽约旱念櫩停急仨氋M相當大的力氣，沒有一定的 “ 道法 ” ，顯然是不可能的。四、 項目情況分析瀚城地處于經(jīng)區(qū)新港海埠路 53號。西臨海埠路（通往新港碼頭、規(guī)劃中海上公園），南靠新建規(guī)劃路（將來通往城際鐵路），東至規(guī)劃路。交通便利，風景優(yōu)美，屬于經(jīng)區(qū)最后一塊沿海地塊。區(qū)位：交通：瀚城所處地區(qū)周邊交通便利，周邊軌道交通由； 11路、 53路、城際鐵路（施工中）、都通向市區(qū)的線路，加上新港碼頭組成了立體交通網(wǎng)。配套：瀚城地處九龍灣新港碼頭板塊。配套設施完善，超市、銀行、醫(yī)院、學校、餐飲娛樂城等應有盡有。鄰近商圈云集：皇冠商業(yè)街、火車站、樂天瑪特、佳世客。小區(qū)內有配套幼兒園，周邊有皇冠二小、皇冠一中、皇冠二中學等教育配套資源。規(guī)劃：瀚城占地 ，總建 ，由 15幢建筑圍合而成。房型面積從 2房－ 125平方米 3房不等，戶型多樣。新港規(guī)劃中的海上公園加上本案社區(qū)自有的2萬平方米綠化景觀帶，使得居住在此既猶如置身天然大氧吧。項目自身分析瀚城。陽光邑上入市時間 2023年 3月 26日建筑類型 住宅 低層 多層 小高層 毛坯 /精裝修 毛坯項目指標　占地面積 48000平方米建筑面積 38000平方米 容積率 均價 5114建設戶數(shù) 408戶型配比 二三房為主產(chǎn)權性質 70年綠化率 40%物業(yè)費 /平米 /月戶型面積 80—125項目銷售現(xiàn)狀已簽約套數(shù)（套）已簽約面積（平米）成交均價（元）住宅 422 35215 5114非住宅 11 316 5005總套數(shù) 433 35531 5113建筑總套數(shù) 1615本月銷售 16 1415 5251上月銷售 23 1813 5463去年銷售 231 18702 5119項目 SWOT分析S WO Tn毗鄰新港碼頭，屬于經(jīng)區(qū)最后一塊沿海地塊。項目區(qū)位及地段價值優(yōu)勢明顯。n以二三房為主力戶型，配置合理，對投資客吸引力大。n周圍配套設施齊全，交通便捷。n闊大樓間距，超低容積率，超舒適居住體驗。p距離市中心較遠，商業(yè)不夠發(fā)達。p緊鄰經(jīng)區(qū)發(fā)電廠，先覺自然景觀存在劣勢。p小區(qū)規(guī)劃及配套設施的建成需要一定的時間。u地處九龍灣新港碼頭板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆城際鐵路等道路的修建加強了與市區(qū)的聯(lián)系。u項目會隨著今后商業(yè)部分的規(guī)劃及建設而升值。u本地區(qū)新開樓盤及人均居住面積較小。l如遇國內宏觀調控，在一定程度上會壓制威海房產(chǎn)市場的發(fā)展，打擊投資者的信心l本地區(qū)居民收入及購買力不高。l今后同類型住宅項目的建設。l本地房地產(chǎn)價格逐漸上漲，居民收入水平卻沒有明顯提高。項目目前銷售價格評估項目名稱 上月均價 容積率 綠化率瀚城 5450 40%北港富海家園 4738 43%海港城 8718 %陽光海上城 6368 %五洲太陽城 3313 60%九龍明珠 5889 37%項目周邊目前銷售價格2023年上半年項目銷售情況統(tǒng)計月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月銷售套數(shù) 17 6 26 19 30 24 23銷售面積 銷售總額 7850664 2350819 9456878 8746064 13086719 11194508 9862753項目目前銷售進度從全年來看，項目銷售面積波動較大， 6月 8月份銷售情況較好，而 12月 2月份則是銷售淡季，項目銷售呈周期性變化。項目銷售周期年度 月份 01 02 03 04 05 06 07 總數(shù)2023銷售套數(shù) 133銷售面積 銷售總額 1668651 2681663 7865088 8849398 11624427 8437685 11732413 52859324年度 月份 01 02 03 04 05 06 072023銷售套數(shù) 17 6 26 19 30 24 23 145銷售面積 銷售總額 7850664 2350819 9456878 8746064 13086719 11194508 9862753 62548405總的來說今年上半年項目銷售情況好于去年同期，項目銷售面積呈上升態(tài)勢。未來趨勢研判營銷模式評估營銷模式代理營銷 網(wǎng)絡營銷代理商的優(yōu)勢：首先，成熟的代理商長期直接面對市場，有經(jīng)營中積累的豐富經(jīng)驗，對全流程代理樓盤銷售的各個環(huán)節(jié)都比較熟悉，對市場把握、營銷策劃和推廣有專到的眼光和判斷，能彌補開發(fā)商的不足。 　　其次，代理商通過其營銷網(wǎng)絡搜集信息并開展市場研究，可以較準確地向開發(fā)商提供當?shù)厥袌鲎邉?、客戶需求和購房群體的支付能力等一些對項目成敗至關重要的要素，可以使開發(fā)商規(guī)避市場風險，不犯盲目投資的錯誤。第三，代理商和開發(fā)商合作可以形成優(yōu)勢互補的關系。開發(fā)商專心于項目的整體投資、規(guī)劃和建設，代理商則及時提供市場信息，營造項目的品牌效應并專注于樓盤的推介和銷售。兩者強強合作，則能在加快項目投資回籠，推動項目良性循環(huán)并樹立市場品牌的同時，促進各自自身的發(fā)展?！【W(wǎng)絡營銷優(yōu)勢網(wǎng)上房地產(chǎn)拍賣成為了新興的房地產(chǎn)銷售方式，它方便了房地產(chǎn)市場的信息流通，成了開發(fā)商公平競爭的平臺，也使得尋常百姓參與拍賣的機會越來越多；同時，通過商品房網(wǎng)上拍賣給項目造勢，不但提升了企業(yè)品牌影響力，凝聚了足夠多的人氣，還給開發(fā)企業(yè)贏得更多的利潤。網(wǎng)絡營銷劣勢就目前而言，國內房地產(chǎn)企業(yè)基本都建立了自己的網(wǎng)站，通過網(wǎng)站來宣傳企業(yè)和介紹樓盤情況 .但總體來說，一方面，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站內容都追求大而全的信息結構，缺乏特色和吸引力，網(wǎng)頁制作的質量也不高，使得真正符合消費者需求的產(chǎn)品信息并不多。另一方面，網(wǎng)上房地產(chǎn)營銷中，互聯(lián)網(wǎng)還僅是充當買賣雙方提供交互式服務的信息中介，離真正的網(wǎng)上交易還相差甚遠，這主要是由于人們對房地產(chǎn)這項不動產(chǎn)投資的重視程度和購買心理的阻礙。目前營銷包裝、推廣方式 評估? 原味南加州風情建筑，打造原生、自然生活境界? 40多米超大樓間距，墅感空間享受? 不與自然爭住所，區(qū)域最低容積率 ,低容積率，體現(xiàn)高土地成本? 瀚城 陽光邑上大美園林 ,良好的園林景觀是物業(yè)升值的重要因素 ,新古典主義園林景觀? 五分鐘生活圈 ,8分鐘快速融入雙總站商圈? 實用中彰顯大氣，贈送面積最多高達 10平米? 室內緊急報警按鈕，體現(xiàn)品質小區(qū)多重人性化設計? 完善的物業(yè)配套及管理，加速物業(yè)增值? 城市海岸線一線海景房價格對比? 價格漲幅 “ 最 ” 快，空間預享價值無限推廣方式：媒體推廣，短信平臺，單頁派發(fā)，房展會成交客戶戶籍情況分析地區(qū) 戶數(shù) 百分比市區(qū) 40 %威海三市 61 %省內其他縣市 50 %省外 309 % 項目銷售主要集中在 5080m2的 小戶型客戶來源及購買意向謝謝觀看 /歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAI