【正文】 板塊商品房市場 各板塊分析 小結根據目前南京建設的狀況與房地產開發(fā)特點，將南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙西、河西、江寧、江北八個板塊。板塊 行政區(qū)城東 含玄武區(qū)、白下區(qū)的東部，棲霞、秦淮的小部分區(qū)域。東到繞城公路，南至中和橋路，西至大明路、明城墻，北至龍蟠路、寧鎮(zhèn)公路。城南 含雨花臺區(qū)、秦淮區(qū)的東南部，以及白下區(qū)桐橋的小部分區(qū)域，與江寧區(qū)接壤。東至中和橋路，難道江寧地界，西至鳳臺南路，北至中華門段明城墻。城中 覆蓋了玄武區(qū)、下關區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)，以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門地段，位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片。城北 含棲霞區(qū)，另外含下關區(qū)的北部區(qū)域。城北板塊位于建寧路 — 龍蟠路 — 寧鎮(zhèn)公路以北。仙林 包含棲霞區(qū)、江寧區(qū)的部分區(qū)域。東到七鄉(xiāng)河，南至江寧地界，西至繞城公路，北至寧鎮(zhèn)公路。河西 位于老城區(qū)西側，外秦淮河和鳳臺南路以西，新秦淮河以北，長江以東。江寧 外秦淮河以南，含江寧區(qū)全部江北 長江以北，含浦口區(qū)、六合區(qū) 南京房地產板塊簡介2023年城東、城中板塊均無住宅用地出讓，城南板塊 成交 3宗，建設用地面積㎡； 城北片區(qū)成交 6宗，建設用地面積 ㎡；河西成交 2宗，建設用地面積 ㎡；仙西片區(qū)成交 5宗，建設用地面積 ㎡；江北片區(qū)成交 15宗，建設用地面積 ㎡；江寧片區(qū)成交 9宗，建設用地面積 ㎡。2023年上半年城東、城南、城中、仙西板塊均無住宅用地出讓，河西成交 2宗，建設用地面積 ㎡，主要河西南片一塊商住用地 34萬方；江北片區(qū)成交 3宗，建設用地面積 ㎡；城北片區(qū)成交 2宗，建設用地面積 ㎡；江寧片區(qū)成交2宗，建設用地面積 ㎡。 各板塊土地市場2023年上半年各板塊住宅用地成交情況 2023年各板塊住宅用地成交情況2023年上半年從成交區(qū)域來看， 江北板塊銷售量領跑南京商品房市場，銷售量占去全市 33%；城北銷量位于第二，占比 19%；江寧緊隨其后，占 17%。河西的成交比例最高，為 %；其次為江寧、江北；城北的成交比例較低，為。 各板塊商品房市場2023年上半年各板塊商品房供應情況 2023年上半年各板塊商品房供應成交情況仙林板塊 —— 該片區(qū)市場認可度較高。仙林副城仙鶴組團、白象組團以及青龍組團規(guī)劃作為高檔住宅的集聚區(qū) 。地鐵 4號線一期工程（中保站 — 仙林東站）計劃于今年下半年開工，將提升該片區(qū)的品質。保利、招商、高科、恒基、朗詩地產等房企已進入該片區(qū)。熱銷樓盤 —— 朗詩鐘山綠郡、保利紫晶山、紫金東郡等。河西板塊 —— 納入主城范圍，河西 CBD作為城市三中心之一，和新街口地位相當。 202309年河西住宅用地供應比較密集， 2023年供應 3地塊， 2023年未推地。目前河西多數樓盤已接近尾聲，剩余存量有限。該片區(qū)市場認可度較高。保利、中海、招商、華潤、金地、和記黃埔、朗詩地產等房企已進入該片區(qū)。熱銷樓盤 —— 保利香檳國際、仁恒江灣城、鳳凰熙岸等。發(fā)展趨勢：未來向河西南片發(fā)展。江寧板塊 —— 江寧商品房銷售量僅次于江北、城北，位居第三。南站地區(qū)在現行規(guī)劃中調整為城市中心，地位和新街口和河西 CBD地位相等，隨著南京南站的正式開通和京滬高鐵的全線運行，必定會對周邊的就業(yè)增長推動及人口吸引有著很大的積極作用，而人口的增長和就業(yè)的增加，從某種程度上來說，是對房地產需求和購買能力的增加，進而會推動周邊房地產及土地價值的升值，也給江寧房地產市場帶來利好，規(guī)劃中與新街口、河西 “ 三足鼎立 ” 的南部新城自這一刻起有了質的突破。 各板塊分析城中板塊 —— 土地及商品房供應稀缺， 2023年以后無住宅用地供應。主要是提供商辦、金融、文化娛樂等綜合服務的功能。城東板塊 —— 以鐘山風景區(qū)為主體，屬于高檔住宅的集聚區(qū)，發(fā)展成熟的區(qū)域 。 2023年之后只推出招商紫金山一號地塊，土地供應稀缺。城南板塊 —— 位于新街口及高鐵南站之間，具有區(qū)位上的優(yōu)勢，隨著大校機場搬遷和未來 “ 智慧新城 ” 的興建，在大校場 ，其中居住用地最多，占到了 %，這給南部新城帶來利好，也給房地產開發(fā)商帶來新一輪機遇。城北板塊 —— 是繼江北之后南京較活躍的房地產板塊，但區(qū)片面貌較差，屬于南京老工業(yè)區(qū)，市場認可度低。江北板塊 —— 江北升級為副城，規(guī)劃 10條過江通道，可快速方便連通主城區(qū)，江北近期住宅銷量領跑南京市場。當前土地成交溢價率較低，萬科等品牌開發(fā)商伺機已進入江北片區(qū)。 各板塊分析城中、城東片區(qū)： 屬于發(fā)展成熟區(qū)域，一定時期內，基本沒有居住用地供應；城北片區(qū)： 發(fā)展定位為工業(yè)開發(fā)區(qū)，有居住用地供應，但居住環(huán)境較差，市場認可度低；河西北、中、奧體片區(qū)： 河西升級為主城， CBD逐步形成， 市場認可度高，但土地供應稀缺；河西南片： 臨近河西 CBD，處于正在發(fā)展建設中，具有發(fā)展?jié)摿?。城南東片： 與南站地區(qū)結合在一起，依托 “ 智慧新城 ” 的發(fā)展，將大大提升該片區(qū)品質，規(guī)劃推出約 250公頃的居住用地，給給房地產開發(fā)商帶來新一輪機遇。江寧、仙林片區(qū)、江北： 南京的三副城，規(guī)劃發(fā)展前景較好，未來開發(fā)商投資的熱點區(qū)域。 小結此外： 有發(fā)展?jié)摿Φ男鲁牵ò鍢?、湯山、祿口）?guī)劃較優(yōu)的地塊將會成為開發(fā)商投資的熱點。由于軌道交通向都市圈的快速發(fā)展（城際鐵路、高速公路等），以及受嚴厲的房地產調控政策的影響，南京周邊樓盤火熱，句容碧桂園鳳凰城 5月 15日推出了首批 2100余套房源，毛坯均價 5000元 /m2，當天去化超過九成。當前宏觀調控下的商品住宅市場， 2023年 1月份以來， 80100平米戶型套數銷量占市場 3成左右， 80平米以下占市場 ，中小戶型銷量比例呈增加趨勢， 12023元 /平米以下銷量占全市 60%以上；建議公司加快針對首置客戶的綠家產品線的研發(fā)。（數據來源于南京網上房地產） 小結區(qū)片 有發(fā)展?jié)摿?發(fā)展成熟 發(fā)展落后有土地供應江寧，江北，仙林，城南東片，河西南片/ 城北供應稀缺河西北、中、奧體片區(qū)城中、城東 /朗詩在南京城中中片、仙西北片、河西奧體、板橋（奧南板塊）已有項目。土地拓展策略：深入研究并擇機進入具有發(fā)展?jié)摿Φ?江寧片區(qū)，城南東片，河西南片、江北片區(qū)；擇機進入居住規(guī)劃較優(yōu)且優(yōu)先發(fā)展的 湯山、祿口新城。 小結9000元 /平米14000元 /平米16000元 /平米18000元 /平米14000元 /平米25000元 /平米20230元 /平米15000元 /平米8500元 /平米9000元 /平米12023九龍湖11000科學園12023百家湖9000東山鎮(zhèn)13000岔路口江北片區(qū)江寧片區(qū)城南東片板橋湯山祿口河西南片南京各房地產板塊均價圖朗詩綠色街區(qū)朗詩國際街區(qū)朗詩鐘山綠郡朗詩熙園仙林片區(qū)謝謝！演講完畢，謝謝觀看！