【正文】 板塊商品房市場(chǎng) 各板塊分析 小結(jié)根據(jù)目前南京建設(shè)的狀況與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，將南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙西、河西、江寧、江北八個(gè)板塊。板塊 行政區(qū)城東 含玄武區(qū)、白下區(qū)的東部，棲霞、秦淮的小部分區(qū)域。東到繞城公路，南至中和橋路，西至大明路、明城墻，北至龍?bào)绰?、寧?zhèn)公路。城南 含雨花臺(tái)區(qū)、秦淮區(qū)的東南部，以及白下區(qū)桐橋的小部分區(qū)域，與江寧區(qū)接壤。東至中和橋路，難道江寧地界，西至鳳臺(tái)南路，北至中華門(mén)段明城墻。城中 覆蓋了玄武區(qū)、下關(guān)區(qū)、秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)和白下區(qū)，以及新街口、湖南路商圈和建寧路中央門(mén)地段，位于南京市規(guī)劃主城區(qū)的中片。城北 含棲霞區(qū)，另外含下關(guān)區(qū)的北部區(qū)域。城北板塊位于建寧路 — 龍?bào)绰?— 寧鎮(zhèn)公路以北。仙林 包含棲霞區(qū)、江寧區(qū)的部分區(qū)域。東到七鄉(xiāng)河，南至江寧地界，西至繞城公路，北至寧鎮(zhèn)公路。河西 位于老城區(qū)西側(cè)，外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西，新秦淮河以北，長(zhǎng)江以東。江寧 外秦淮河以南，含江寧區(qū)全部江北 長(zhǎng)江以北，含浦口區(qū)、六合區(qū) 南京房地產(chǎn)板塊簡(jiǎn)介2023年城東、城中板塊均無(wú)住宅用地出讓?zhuān)悄习鍓K 成交 3宗，建設(shè)用地面積㎡； 城北片區(qū)成交 6宗，建設(shè)用地面積 ㎡；河西成交 2宗，建設(shè)用地面積 ㎡；仙西片區(qū)成交 5宗，建設(shè)用地面積 ㎡；江北片區(qū)成交 15宗，建設(shè)用地面積 ㎡；江寧片區(qū)成交 9宗，建設(shè)用地面積 ㎡。2023年上半年城東、城南、城中、仙西板塊均無(wú)住宅用地出讓?zhuān)游鞒山?2宗，建設(shè)用地面積 ㎡，主要河西南片一塊商住用地 34萬(wàn)方；江北片區(qū)成交 3宗，建設(shè)用地面積 ㎡；城北片區(qū)成交 2宗，建設(shè)用地面積 ㎡；江寧片區(qū)成交2宗，建設(shè)用地面積 ㎡。 各板塊土地市場(chǎng)2023年上半年各板塊住宅用地成交情況 2023年各板塊住宅用地成交情況2023年上半年從成交區(qū)域來(lái)看， 江北板塊銷(xiāo)售量領(lǐng)跑南京商品房市場(chǎng)，銷(xiāo)售量占去全市 33%；城北銷(xiāo)量位于第二，占比 19%；江寧緊隨其后，占 17%。河西的成交比例最高，為 %；其次為江寧、江北；城北的成交比例較低，為。 各板塊商品房市場(chǎng)2023年上半年各板塊商品房供應(yīng)情況 2023年上半年各板塊商品房供應(yīng)成交情況仙林板塊 —— 該片區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較高。仙林副城仙鶴組團(tuán)、白象組團(tuán)以及青龍組團(tuán)規(guī)劃作為高檔住宅的集聚區(qū) 。地鐵 4號(hào)線(xiàn)一期工程（中保站 — 仙林東站）計(jì)劃于今年下半年開(kāi)工，將提升該片區(qū)的品質(zhì)。保利、招商、高科、恒基、朗詩(shī)地產(chǎn)等房企已進(jìn)入該片區(qū)。熱銷(xiāo)樓盤(pán) —— 朗詩(shī)鐘山綠郡、保利紫晶山、紫金東郡等。河西板塊 —— 納入主城范圍，河西 CBD作為城市三中心之一，和新街口地位相當(dāng)。 202309年河西住宅用地供應(yīng)比較密集， 2023年供應(yīng) 3地塊， 2023年未推地。目前河西多數(shù)樓盤(pán)已接近尾聲，剩余存量有限。該片區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較高。保利、中海、招商、華潤(rùn)、金地、和記黃埔、朗詩(shī)地產(chǎn)等房企已進(jìn)入該片區(qū)。熱銷(xiāo)樓盤(pán) —— 保利香檳國(guó)際、仁恒江灣城、鳳凰熙岸等。發(fā)展趨勢(shì)：未來(lái)向河西南片發(fā)展。江寧板塊 —— 江寧商品房銷(xiāo)售量?jī)H次于江北、城北，位居第三。南站地區(qū)在現(xiàn)行規(guī)劃中調(diào)整為城市中心，地位和新街口和河西 CBD地位相等，隨著南京南站的正式開(kāi)通和京滬高鐵的全線(xiàn)運(yùn)行，必定會(huì)對(duì)周邊的就業(yè)增長(zhǎng)推動(dòng)及人口吸引有著很大的積極作用，而人口的增長(zhǎng)和就業(yè)的增加，從某種程度上來(lái)說(shuō)，是對(duì)房地產(chǎn)需求和購(gòu)買(mǎi)能力的增加，進(jìn)而會(huì)推動(dòng)周邊房地產(chǎn)及土地價(jià)值的升值，也給江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好，規(guī)劃中與新街口、河西 “ 三足鼎立 ” 的南部新城自這一刻起有了質(zhì)的突破。 各板塊分析城中板塊 —— 土地及商品房供應(yīng)稀缺， 2023年以后無(wú)住宅用地供應(yīng)。主要是提供商辦、金融、文化娛樂(lè)等綜合服務(wù)的功能。城東板塊 —— 以鐘山風(fēng)景區(qū)為主體，屬于高檔住宅的集聚區(qū)，發(fā)展成熟的區(qū)域 。 2023年之后只推出招商紫金山一號(hào)地塊，土地供應(yīng)稀缺。城南板塊 —— 位于新街口及高鐵南站之間，具有區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)，隨著大校機(jī)場(chǎng)搬遷和未來(lái) “ 智慧新城 ” 的興建，在大校場(chǎng) ，其中居住用地最多，占到了 %，這給南部新城帶來(lái)利好，也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新一輪機(jī)遇。城北板塊 —— 是繼江北之后南京較活躍的房地產(chǎn)板塊，但區(qū)片面貌較差，屬于南京老工業(yè)區(qū)，市場(chǎng)認(rèn)可度低。江北板塊 —— 江北升級(jí)為副城，規(guī)劃 10條過(guò)江通道，可快速方便連通主城區(qū)，江北近期住宅銷(xiāo)量領(lǐng)跑南京市場(chǎng)。當(dāng)前土地成交溢價(jià)率較低，萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)商伺機(jī)已進(jìn)入江北片區(qū)。 各板塊分析城中、城東片區(qū)： 屬于發(fā)展成熟區(qū)域，一定時(shí)期內(nèi)，基本沒(méi)有居住用地供應(yīng)；城北片區(qū)： 發(fā)展定位為工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，有居住用地供應(yīng)，但居住環(huán)境較差，市場(chǎng)認(rèn)可度低；河西北、中、奧體片區(qū)： 河西升級(jí)為主城， CBD逐步形成， 市場(chǎng)認(rèn)可度高，但土地供應(yīng)稀缺；河西南片： 臨近河西 CBD，處于正在發(fā)展建設(shè)中，具有發(fā)展?jié)摿?。城南東片： 與南站地區(qū)結(jié)合在一起，依托 “ 智慧新城 ” 的發(fā)展，將大大提升該片區(qū)品質(zhì)，規(guī)劃推出約 250公頃的居住用地，給給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新一輪機(jī)遇。江寧、仙林片區(qū)、江北： 南京的三副城，規(guī)劃發(fā)展前景較好，未來(lái)開(kāi)發(fā)商投資的熱點(diǎn)區(qū)域。 小結(jié)此外： 有發(fā)展?jié)摿Φ男鲁牵ò鍢?、湯山、祿口）?guī)劃較優(yōu)的地塊將會(huì)成為開(kāi)發(fā)商投資的熱點(diǎn)。由于軌道交通向都市圈的快速發(fā)展（城際鐵路、高速公路等），以及受?chē)?yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，南京周邊樓盤(pán)火熱，句容碧桂園鳳凰城 5月 15日推出了首批 2100余套房源，毛坯均價(jià) 5000元 /m2，當(dāng)天去化超過(guò)九成。當(dāng)前宏觀(guān)調(diào)控下的商品住宅市場(chǎng)， 2023年 1月份以來(lái)， 80100平米戶(hù)型套數(shù)銷(xiāo)量占市場(chǎng) 3成左右， 80平米以下占市場(chǎng) ，中小戶(hù)型銷(xiāo)量比例呈增加趨勢(shì)， 12023元 /平米以下銷(xiāo)量占全市 60%以上；建議公司加快針對(duì)首置客戶(hù)的綠家產(chǎn)品線(xiàn)的研發(fā)。（數(shù)據(jù)來(lái)源于南京網(wǎng)上房地產(chǎn)） 小結(jié)區(qū)片 有發(fā)展?jié)摿?發(fā)展成熟 發(fā)展落后有土地供應(yīng)江寧，江北，仙林，城南東片，河西南片/ 城北供應(yīng)稀缺河西北、中、奧體片區(qū)城中、城東 /朗詩(shī)在南京城中中片、仙西北片、河西奧體、板橋（奧南板塊）已有項(xiàng)目。土地拓展策略：深入研究并擇機(jī)進(jìn)入具有發(fā)展?jié)摿Φ?江寧片區(qū)，城南東片，河西南片、江北片區(qū)；擇機(jī)進(jìn)入居住規(guī)劃較優(yōu)且優(yōu)先發(fā)展的 湯山、祿口新城。 小結(jié)9000元 /平米14000元 /平米16000元 /平米18000元 /平米14000元 /平米25000元 /平米20230元 /平米15000元 /平米8500元 /平米9000元 /平米12023九龍湖11000科學(xué)園12023百家湖9000東山鎮(zhèn)13000岔路口江北片區(qū)江寧片區(qū)城南東片板橋湯山祿口河西南片南京各房地產(chǎn)板塊均價(jià)圖朗詩(shī)綠色街區(qū)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)朗詩(shī)鐘山綠郡朗詩(shī)熙園仙林片區(qū)謝謝！演講完畢，謝謝觀(guān)看！