【正文】 ?ORIX千葉項(xiàng)目與 2023年開始營(yíng)業(yè) ?項(xiàng)目地處距離千葉繁華區(qū) 2公里的位置，距離輕軌站約 10分鐘路程。項(xiàng)目周邊是日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來(lái)一直沒(méi)有得到發(fā)展。項(xiàng)目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內(nèi)人口約 67萬(wàn)。 項(xiàng)目背景 ?占地面積： 3904㎡ ?建筑面積： 10147㎡ ?總戶數(shù)： 233戶（高區(qū)為自理性居室，共 141戶；低區(qū)為介護(hù)居室，共 92戶） ?入住門檻：自理老人及介護(hù)老人均吸納。 ?入住率：自理居室入住率 30%，介護(hù)居室入住率 70% 62 ORIX—— 千葉 營(yíng)收方式 ?一次性入住金（會(huì)費(fèi)） +月金（租賃費(fèi)、管理費(fèi)及餐費(fèi)） +額外收費(fèi)。 ?一次性入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿 12年可按比例返還。 客戶特征 ?七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人 ?三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等 63 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。 ?車位配比： 1:,餐位配比： :1。 ?雙餐廳設(shè)計(jì)，自理老人和介護(hù)老人區(qū)分用餐。 ?餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。 ?公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。 ?頂樓設(shè)計(jì)有遛狗區(qū)。 ORIX—— 千葉 按摩浴缸 高低不同的餐椅 64 居室內(nèi)設(shè)計(jì) 65 ORIX—— 千葉 ORIX千葉項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) ?ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要結(jié)合普通住宅發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā)主要看當(dāng)?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計(jì)算后的財(cái)務(wù)指標(biāo)。 ?無(wú)論普通住宅的開發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在 80100居室以內(nèi)，這個(gè)規(guī)模是人員效率和運(yùn)營(yíng)效率最高效的規(guī)模。 ?ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為自行組建，最初也整合外來(lái)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)作為顧問(wèn)，當(dāng)合作時(shí)間均較短，目前的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)靠自己經(jīng)驗(yàn)積累。 ?自行組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還有另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是可以根據(jù)一線的服務(wù)數(shù)據(jù)，改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。 ?運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛(ài)心比技術(shù)更重要。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤(rùn)薄，但一旦盈利后，是一個(gè)穩(wěn)定長(zhǎng)效的現(xiàn)金流。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費(fèi)，對(duì)項(xiàng)目的信譽(yù)度非常看重， ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費(fèi)者的信任。 66 ORIX—— 千葉 在中國(guó)開拓意向 以前沒(méi)有考慮過(guò)到中國(guó)發(fā)展市場(chǎng)，后期如果有合適的機(jī)會(huì)可以考慮發(fā)展。 ORIX千葉項(xiàng)目 啟示 ?開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)提高普通房地產(chǎn)商品的附加價(jià)值（配套多樣化，提供居住的安心。） ?養(yǎng)老地產(chǎn)也可以用于開發(fā)商銷售不利產(chǎn)品的替代用途。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建，很難依靠外來(lái)力量，更多需要自身經(jīng)驗(yàn)的累積。 ?遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，在擁有良好的景觀條件下，如周邊人口不足，也很難贏得高入住率。 67 考察項(xiàng)目 高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 收益前三 的 運(yùn)營(yíng) 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 實(shí)業(yè)公司 開發(fā)項(xiàng)目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項(xiàng)目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目 橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目 SECOM ORIX 成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目 千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目 側(cè)重研究、營(yíng)建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 68 橫濱藤尺項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 伸福祉會(huì)社 理事 片山 江 69 橫濱藤尺項(xiàng)目 項(xiàng)目背景 ?橫濱藤尺項(xiàng)目是由政府投資，伸福祉會(huì)社運(yùn)營(yíng)的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 ?會(huì)社負(fù)責(zé)人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的 16個(gè)項(xiàng)目，最后由一家上市公司整體收購(gòu)。由于與上市公司簽訂協(xié)議不再進(jìn)行進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性開發(fā)，因此片山組建非營(yíng)利性的伸福祉會(huì)社。 ?伸福祉會(huì)社是日本養(yǎng)老地產(chǎn)盈利排名前 10名的企業(yè)，與其它 9名企業(yè)不同的是，伸福祉會(huì)社是非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)的盈利性代表，在低收費(fèi)的前提下，旗下項(xiàng)目 5年仍盈利 20億日元。 70 橫濱藤尺項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目在養(yǎng)老氛圍營(yíng)造上非常具有特色，具備強(qiáng)烈的居家感和溫馨感。 71 考察項(xiàng)目 高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 收益前三 的 運(yùn)營(yíng) 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 實(shí)業(yè)公司 開發(fā)項(xiàng)目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項(xiàng)目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目 橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目 SECOM ORIX 成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目 千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目 側(cè)重研究、營(yíng)建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 72 大和房屋研究所 大和房屋研究所 項(xiàng)目接待人員 建筑事業(yè)推進(jìn)部 所長(zhǎng) 高田和洋 73 大和房屋研究所 公司背景 ?大和建筑研究所是日本知名的建筑設(shè)計(jì)公司和開發(fā)公司，擁有 20年的養(yǎng)老地產(chǎn)研究設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在日本擁有 2666家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成績(jī)，其中自行投資運(yùn)營(yíng)一家。 ?大和建筑研究所可以提供市場(chǎng)調(diào)查、拿地建議、法律調(diào)研、市場(chǎng)企劃、政府協(xié)商、運(yùn)營(yíng)人員協(xié)商、融資協(xié)助、施工等一系列養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的咨詢服務(wù)。 ?大和研究所在中國(guó)已有住宅發(fā)展項(xiàng)目。 74 大和房屋研究所 對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的理解 ?日本從 1970年進(jìn)入老齡化社會(huì)，最初的養(yǎng)老地產(chǎn)以政府為主導(dǎo)。 2023年政府推行介護(hù)保險(xiǎn)法，才開始吸引企業(yè)進(jìn)入。 ?日本介護(hù)保險(xiǎn)分為五個(gè)等級(jí)，根據(jù)老人身體評(píng)定后，用于支付 90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。介護(hù)保險(xiǎn)的來(lái)源主要為市級(jí)政府通過(guò)稅收、財(cái)政撥款來(lái)獲得。介護(hù)費(fèi)用額度根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政狀況，每三年會(huì)進(jìn)行一次修整。 ?日本養(yǎng)老地產(chǎn)在建筑標(biāo)準(zhǔn)上，有 ISO標(biāo)準(zhǔn)，但在服務(wù)上沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)評(píng)定方式主要通過(guò)“第三方評(píng)價(jià)”及“自我評(píng)價(jià)”。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)，一次性入住金沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)投資方根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和投入自行設(shè)定，而月金的費(fèi)用很大程度根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕樽o(hù)保險(xiǎn)金支付比例設(shè)定。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具有利潤(rùn)薄的特點(diǎn)，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商主要通過(guò)連鎖化經(jīng)營(yíng)來(lái)分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)開支。 ?目前市場(chǎng)上的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)低收費(fèi)項(xiàng)目盈利狀況好于高收費(fèi)項(xiàng)目。 ?SunCity類的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，很大部分的客戶為日本經(jīng)濟(jì)高度增長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)者，而隨著日本經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的發(fā)展，針對(duì)普通白領(lǐng)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品將成為主流。 ?目前老人的經(jīng)濟(jì)狀況好于中青年人，很多項(xiàng)目通過(guò)一次性入住金收費(fèi)，這樣的費(fèi)用繳納方式，未來(lái)可能需要調(diào)整。 ?中國(guó)內(nèi)地目前對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和商業(yè)環(huán)境仍不明確，風(fēng)險(xiǎn)較大。相對(duì)中國(guó)內(nèi)地，臺(tái)灣的發(fā)展空間更大。 大和房屋研究所 75 大和房屋研究所 大和建筑研究所 啟示 ?經(jīng)濟(jì)高度增長(zhǎng)期過(guò)程中， SunCity這類養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具備一定的市場(chǎng)空間。 ?連鎖化發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律和方向。 ?日本老齡化程度和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段均領(lǐng)先于中國(guó)三十年左右，日本養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象已開始呈現(xiàn)由高端人群轉(zhuǎn)向普通收入人群轉(zhuǎn)變的過(guò)程。 76 謝謝聆聽！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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