【正文】 閉， ORIX不動(dòng)產(chǎn)以很低的價(jià)格獲得這塊土地。 ?ORIX千葉項(xiàng)目與 2023年開始營(yíng)業(yè) ?項(xiàng)目地處距離千葉繁華區(qū) 2公里的位置，距離輕軌站約 10分鐘路程。項(xiàng)目周邊是日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來(lái)一直沒有得到發(fā)展。項(xiàng)目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內(nèi)人口約 67萬(wàn)。 項(xiàng)目背景 ?占地面積： 3904㎡ ?建筑面積： 10147㎡ ?總戶數(shù)： 233戶（高區(qū)為自理性居室，共 141戶；低區(qū)為介護(hù)居室，共 92戶） ?入住門檻：自理老人及介護(hù)老人均吸納。 ?入住率：自理居室入住率 30%，介護(hù)居室入住率 70% m 房地產(chǎn)智庫(kù) 62 ORIX—— 千葉 營(yíng)收方式 ?一次性入住金（會(huì)費(fèi)） +月金（租賃費(fèi)、管理費(fèi)及餐費(fèi)） +額外收費(fèi)。 ?一次性入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿 12年可按比例返還。 客戶特征 ?七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人 ?三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 63 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。 ?車位配比： 1:,餐位配比： :1。 ?雙餐廳設(shè)計(jì)，自理老人和介護(hù)老人區(qū)分用餐。 ?餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。 ?公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。 ?頂樓設(shè)計(jì)有遛狗區(qū)。 ORIX—— 千葉 按摩浴缸 高低不同的餐椅 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 64 居室內(nèi)設(shè)計(jì) m 房地產(chǎn)智庫(kù) 65 ORIX—— 千葉 ORIX千葉項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) ?ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要結(jié)合普通住宅發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā)主要看當(dāng)?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計(jì)算后的財(cái)務(wù)指標(biāo)。 ?無(wú)論普通住宅的開發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在 80100居室以內(nèi)，這個(gè)規(guī)模是人員效率和運(yùn)營(yíng)效率最高效的規(guī)模。 ?ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為自行組建，最初也整合外來(lái)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)作為顧問，當(dāng)合作時(shí)間均較短，目前的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)靠自己經(jīng)驗(yàn)積累。 ?自行組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還有另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是可以根據(jù)一線的服務(wù)數(shù)據(jù)，改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。 ?運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛心比技術(shù)更重要。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤(rùn)薄，但一旦盈利后，是一個(gè)穩(wěn)定長(zhǎng)效的現(xiàn)金流。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費(fèi)，對(duì)項(xiàng)目的信譽(yù)度非常看重， ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費(fèi)者的信任。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 66 ORIX—— 千葉 在中國(guó)開拓意向 以前沒有考慮過到中國(guó)發(fā)展市場(chǎng)，后期如果有合適的機(jī)會(huì)可以考慮發(fā)展。 ORIX千葉項(xiàng)目 啟示 ?開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于通過養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)提高普通房地產(chǎn)商品的附加價(jià)值（配套多樣化，提供居住的安心。） ?養(yǎng)老地產(chǎn)也可以用于開發(fā)商銷售不利產(chǎn)品的替代用途。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建，很難依靠外來(lái)力量，更多需要自身經(jīng)驗(yàn)的累積。 ?遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，在擁有良好的景觀條件下，如周邊人口不足，也很難贏得高入住率。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 67 考察項(xiàng)目 高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 收益前三 的 運(yùn)營(yíng) 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 實(shí)業(yè)公司 開發(fā)項(xiàng)目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項(xiàng)目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目 橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目 SECOM ORIX 成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目 千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目 側(cè)重研究、營(yíng)建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 68 橫濱藤尺項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目 項(xiàng)目接待人員 伸福祉會(huì)社 理事 片山 江 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 69 橫濱藤尺項(xiàng)目 項(xiàng)目背景 ?橫濱藤尺項(xiàng)目是由政府投資，伸福祉會(huì)社運(yùn)營(yíng)的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 ?會(huì)社負(fù)責(zé)人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的 16個(gè)項(xiàng)目，最后由一家上市公司整體收購(gòu)。由于與上市公司簽訂協(xié)議不再進(jìn)行進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性開發(fā)，因此片山組建非營(yíng)利性的伸福祉會(huì)社。 ?伸福祉會(huì)社是日本養(yǎng)老地產(chǎn)盈利排名前 10名的企業(yè)，與其它 9名企業(yè)不同的是，伸福祉會(huì)社是非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)的盈利性代表，在低收費(fèi)的前提下，旗下項(xiàng)目 5年仍盈利 20億日元。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 70 橫濱藤尺項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目在養(yǎng)老氛圍營(yíng)造上非常具有特色，具備強(qiáng)烈的居家感和溫馨感。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 71 考察項(xiàng)目 高端運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 收益前三 的 運(yùn)營(yíng) 機(jī)構(gòu)項(xiàng)目 實(shí)業(yè)公司 開發(fā)項(xiàng)目 房地產(chǎn)商 開發(fā)項(xiàng)目 政府投資 企業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)考察項(xiàng)目 橫濱太陽(yáng)城 銀座太陽(yáng)城 SunCity 日醫(yī)學(xué)館 墨田項(xiàng)目 北浦和項(xiàng)目 SECOM ORIX 成城項(xiàng)目 世田谷下馬項(xiàng)目 千葉項(xiàng)目 橫濱藤尺項(xiàng)目 側(cè)重研究、營(yíng)建 大和房屋研究所 側(cè)重 設(shè)備研究 橫濱康復(fù)中心 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 72 大和房屋研究所 大和房屋研究所 項(xiàng)目接待人員 建筑事業(yè)推進(jìn)部 所長(zhǎng) 高田和洋 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 73 大和房屋研究所 公司背景 ?大和建筑研究所是日本知名的建筑設(shè)計(jì)公司和開發(fā)公司，擁有 20年的養(yǎng)老地產(chǎn)研究設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在日本擁有 2666家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成績(jī)，其中自行投資運(yùn)營(yíng)一家。 ?大和建筑研究所可以提供市場(chǎng)調(diào)查、拿地建議、法律調(diào)研、市場(chǎng)企劃、政府協(xié)商、運(yùn)營(yíng)人員協(xié)商、融資協(xié)助、施工等一系列養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的咨詢服務(wù)。 ?大和研究所在中國(guó)已有住宅發(fā)展項(xiàng)目。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 74 大和房屋研究所 對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的理解 ?日本從 1970年進(jìn)入老齡化社會(huì)，最初的養(yǎng)老地產(chǎn)以政府為主導(dǎo)。 2023年政府推行介護(hù)保險(xiǎn)法，才開始吸引企業(yè)進(jìn)入。 ?日本介護(hù)保險(xiǎn)分為五個(gè)等級(jí)，根據(jù)老人身體評(píng)定后，用于支付 90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。介護(hù)保險(xiǎn)的來(lái)源主要為市級(jí)政府通過稅收、財(cái)政撥款來(lái)獲得。介護(hù)費(fèi)用額度根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政狀況，每三年會(huì)進(jìn)行一次修整。 ?日本養(yǎng)老地產(chǎn)在建筑標(biāo)準(zhǔn)上，有 ISO標(biāo)準(zhǔn)，但在服務(wù)上沒有標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)評(píng)定方式主要通過“第三方評(píng)價(jià)”及“自我評(píng)價(jià)”。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)，一次性入住金沒有標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)投資方根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和投入自行設(shè)定，而月金的費(fèi)用很大程度根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕樽o(hù)保險(xiǎn)金支付比例設(shè)定。 ?養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具有利潤(rùn)薄的特點(diǎn)，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商主要通過連鎖化經(jīng)營(yíng)來(lái)分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)開支。 ?目前市場(chǎng)上的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)低收費(fèi)項(xiàng)目盈利狀況好于高收費(fèi)項(xiàng)目。 ?SunCity類的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，很大部分的客戶為日本經(jīng)濟(jì)高度增長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)者，而隨著日本經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的發(fā)展，針對(duì)普通白領(lǐng)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品將成為主流。 ?目前老人的經(jīng)濟(jì)狀況好于中青年人，很多項(xiàng)目通過一次性入住金收費(fèi)，這樣的費(fèi)用繳納方式，未來(lái)可能需要調(diào)整。 ?中國(guó)內(nèi)地目前對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和商業(yè)環(huán)境仍不明確，風(fēng)險(xiǎn)較大。相對(duì)中國(guó)內(nèi)地，臺(tái)灣的發(fā)展空間更大。 大和房屋研究所 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 75 大和房屋研究所 大和建筑研究所 啟示 ?經(jīng)濟(jì)高度增長(zhǎng)期過程中， SunCity這類養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具備一定的市場(chǎng)空間。 ?連鎖化發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律和方向。 ?日本老齡化程度和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段均領(lǐng)先于中國(guó)三十年左右，日本養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象已開始呈現(xiàn)由高端人群轉(zhuǎn)向普通收入人群轉(zhuǎn)變的過程。 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 76 謝謝聆聽！ m 房地產(chǎn)智庫(kù)謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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