【正文】 / 111120萬(wàn) / / / / / / 96 / 45 39 / / 121130萬(wàn) / / / / / / 37 / / / 22 / 131140萬(wàn) / / / / / / / / / / / 15 141150萬(wàn) / / 64 / / / / / 41 / / / 151160萬(wàn) / / / / / / / / / / / / 161170萬(wàn) / / / / / / / / / / / 33 171180萬(wàn) / / / / / / / 233 / / / / 181190萬(wàn) / / / / / / / / 42 / / / 191200萬(wàn) / / / / / / / / / 183 / / 200萬(wàn)以上 / / / / / / / / / / 128 375 合計(jì) 467 965 1263 257 413 337 379 634 146 325 178 423 成交密集區(qū) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 本項(xiàng)目首臵產(chǎn)品總價(jià)應(yīng)控制在 5070萬(wàn)元；首改應(yīng)控制在 70100萬(wàn)元；再改應(yīng)控制在 115145萬(wàn)元。 暢銷戶型價(jià)格及速度盤點(diǎn) ? 71100㎡ ：市場(chǎng)供應(yīng)量最大， 總價(jià)區(qū)間 3160萬(wàn) ，銷售 存貨比在 。 ? 101130㎡ ：區(qū)域最暢銷戶型， 總價(jià)區(qū)間 5180萬(wàn) ，主要集中于大朗和大嶺山，銷售 存貨比 超過(guò) 15。 ? 131160㎡ ： 總價(jià)區(qū)間 61100萬(wàn)； 銷售 存貨比在 10左右 。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略推導(dǎo) ? 現(xiàn)金牛產(chǎn)品（首改）： 總價(jià)控制在 70100萬(wàn)； ? 明星產(chǎn)品（再改）： 總價(jià)控制在 115145萬(wàn) ； ? 嬰兒產(chǎn)品（首臵）： 總價(jià)控制在 5070萬(wàn) ； 以上價(jià)格為帶裝修價(jià)格，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 1000元 /平米 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 m 房地產(chǎn)智庫(kù)策略總結(jié) 一居還是二居？ 凸優(yōu)還是補(bǔ)差？ 總價(jià)區(qū)間選擇？ 定位成城市型第一居所 ?價(jià)值曲線反映客戶對(duì)區(qū)域休閑配套、教育資源、戶型朝向、贈(zèng)送、價(jià)格等比較敏感 5070萬(wàn)、 70100萬(wàn)、 115145萬(wàn)三個(gè)總價(jià)段 ?現(xiàn)金牛產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 70100萬(wàn)； ?明星產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 115145萬(wàn)； ?嬰兒產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 5070萬(wàn) 強(qiáng)化區(qū)域交通價(jià)值及打造強(qiáng)勢(shì)配套 ?區(qū)域獨(dú)特的三鎮(zhèn)交界交通優(yōu)勢(shì)； ?加強(qiáng)自身配套的打造和完善，進(jìn)而區(qū)隔區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，吸引周邊區(qū)域客戶 市場(chǎng)選擇 競(jìng)爭(zhēng)策略 價(jià)格策略 m 房地產(chǎn)智庫(kù)四 產(chǎn)品定位 靜態(tài)土地分析 動(dòng)態(tài)土地分析 客戶來(lái)源 客戶訪談 目標(biāo)客戶及特征 市場(chǎng)背景分析 板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 二 客戶分析 土地分析 一 四 產(chǎn)品定位及建議 三 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇與競(jìng)爭(zhēng)分析 m 房地產(chǎn)智庫(kù)客戶受益點(diǎn)說(shuō)明： ； ，區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮螅煌ū憷? 、生活便利 (待后期打造）； ，產(chǎn)品附加值高 項(xiàng)目定位 松山湖私享人居社區(qū) m 房地產(chǎn)智庫(kù)主臥 餐廳 次臥 書房 入戶花園 生活陽(yáng)臺(tái) 主臥衣帽間 戶型朝向 戶型景觀 客廳 客廳陽(yáng)臺(tái) 廚房 儲(chǔ)物間 低 中 高 工人房 主衛(wèi) 客戶戶型價(jià)值需求排序 客戶價(jià)值提煉 產(chǎn)品戶型客戶價(jià)值曲線 客戶關(guān)注度 注：由客戶訪談問(wèn)卷數(shù)據(jù)得出。 從訪談客戶得出，片區(qū)內(nèi)客戶比較關(guān)注產(chǎn)品戶型的朝向、主臥空間，尤其是戶型朝向，在對(duì)客戶訪談的過(guò)程中客戶關(guān)注度非常高。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)產(chǎn)品價(jià)值客戶價(jià)值曲線 * * 綜合配套 會(huì)所 社區(qū)入口 園林 建筑風(fēng)格 大堂 戶型朝向 * * 環(huán)境 景觀 餐飲配套 車庫(kù) 智能家居 * * 低 中 高 物業(yè)服務(wù) 舒適性 客戶產(chǎn)品價(jià)值需求排序 客戶價(jià)值提煉 客戶關(guān)注度 注：由客戶訪談問(wèn)卷數(shù)據(jù)得出。 客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值方面主要關(guān)注區(qū)位、綜合配套和物業(yè)服務(wù)，尤其是松山湖客戶對(duì)購(gòu)物等綜合配套需求較高，其次大朗客戶對(duì)教育配套的關(guān)注也較高。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)景觀陽(yáng)臺(tái)要大，要有入戶花園，最好能有生活陽(yáng)臺(tái)曬衣服 主臥要有落地窗，衛(wèi)生間，保障良好的景觀和通風(fēng)采光 至少能夠有兩個(gè)套間，小孩房的空間要保障 廚房至少能容納兩個(gè)人同時(shí)操作 線路管道的鋪設(shè)要合理，便于后期自己改造或裝修 規(guī)劃建議 客戶語(yǔ)錄 現(xiàn)在社區(qū)的管線亂鋪的，空調(diào)插座都預(yù)留，夏天負(fù)荷太大，空調(diào)根本用不了，廚房里面的煤氣管道鋪設(shè)一定要合理，不然與冰箱和下水道沖突，到時(shí)候又要改，入戶花園的開口方向要考慮好，不然一下雨都濕了，沒(méi)辦法用，等于沒(méi)有松入戶花園么 戶型空間打造建議 注：產(chǎn)品建議部分只為客戶訪談結(jié)果的初步反饋，下階段需細(xì)化 m 房地產(chǎn)智庫(kù)小區(qū)入口要合理考慮便利性和昭示性，建議入口醒目大氣，看上去氣派豪華，同時(shí)要與兩個(gè)地塊相呼應(yīng)； 建議入口人車分流，汽車直接進(jìn)入地下車庫(kù)，保證地面綠化率； 注重品質(zhì)、入口處建議采用廣場(chǎng)水景的形式 規(guī)劃建議 客戶語(yǔ)錄 我喜歡比較大氣的入口，最好是凱旋門那種，比較有檔次。 當(dāng)然是人車分流，不然小區(qū)里面到處都是車。 小區(qū)門口最好能夠有點(diǎn)水景，一進(jìn)門就比較舒服，有人文氣息最好。 小區(qū)入口建議 m 房地產(chǎn)智庫(kù)大面積的水景和綠地，枝葉交相覆蓋的林蔭大道，成片的草坪， 以大型的中心主題景觀與組團(tuán)景觀進(jìn)行配合 利用架空層做兒童游樂(lè)設(shè)施及老人休閑設(shè)施，增加小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)空間，保障老人和小孩的活動(dòng)場(chǎng)地 吃完飯以后，能夠找個(gè)地方散步，到處逛一逛，園林里面多一點(diǎn)休閑運(yùn)動(dòng)的小品和場(chǎng)地。 客戶語(yǔ)錄 規(guī)劃建議 游泳池和羽毛球場(chǎng)一定要的，最好是室內(nèi)游泳池，我女兒很喜歡游泳，管理要做好，不然水太臟，我寧愿花多點(diǎn)錢去酒店游 園林規(guī)劃建議 m 房地產(chǎn)智庫(kù)會(huì)所是高端再改類住宅必備的功能，規(guī)劃 3000平左右會(huì)所，功能以運(yùn)動(dòng)和休閑為主； 需要規(guī)劃健身場(chǎng)館，有茶館、棋牌室之類休閑場(chǎng)所。規(guī)劃室外泳池，羽毛球館或籃球場(chǎng)地。 規(guī)劃建議 客戶語(yǔ)錄 現(xiàn)在朋友來(lái)了，很少在家里招待的，一般都是找個(gè)地方打牌再吃飯，會(huì)所里面最好收費(fèi)不要太貴，不然也很難經(jīng)常來(lái) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地一定要有啊，不然我還要跑到別的小區(qū)去啊，最好只對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)，不要對(duì)外開放，不然管理不好，如果出問(wèn)題，檔次也上不去。 我喜歡打籃球，要是能有籃球場(chǎng)最好了，我們一般朋友還是比較喜歡大眾化的運(yùn)動(dòng)，偶爾也去打高爾夫，不過(guò)都是陪朋友去，會(huì)所要是有的話那最好了 會(huì)所功能建議 m 房地產(chǎn)智庫(kù)大堂裝修高檔體現(xiàn)出品位和檔次，增加一些人文氣息的裝飾和壁畫 一樓大堂內(nèi)要有接待臺(tái)和休息區(qū)，功能要完善。 規(guī)劃建議 客戶語(yǔ)錄 最好能夠有接待和休息的地方，多一些比較智能化的設(shè)施。 我看過(guò)光大的大堂，裝修非常有檔次，周圍有一些油畫，看上去很有品位。 大堂最好裝修漂亮點(diǎn)，現(xiàn)在松山湖的房子檔次都很不錯(cuò)，最好能夠比較高。 大堂公共空間建議 m 房地產(chǎn)智庫(kù)盡量南北通透，保障通風(fēng)采光，主臥和兒童房要注意對(duì)噪音的規(guī)避； 內(nèi)部防水層和管線鋪排要合理； 建筑外力面建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，建筑層高建議不低于 3米。 規(guī)劃建議 客戶語(yǔ)錄 如果能夠南北通透的話，朝向不是問(wèn)題，噪音很影響居住，必須解決噪音問(wèn)題 管線鋪排和防水一定要做好，不然自己住進(jìn)去還要再做一次，而且會(huì)影響樓上樓下，非常麻煩 建筑單體建議 比較喜歡現(xiàn)代亮麗一點(diǎn)的外力面，看上去輕松愉快，其次層高應(yīng)該高一些，住著比較舒適。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)商業(yè)定位建議 居住在松山湖，購(gòu)物非常不方便，如果能有較大型的超市將非常便利； 客戶語(yǔ)錄 居住在大朗，對(duì)子女的教育非常重視，如果有好的教育資源將非常具有吸引力。 規(guī)劃建議 引入中等規(guī)模的超市，可以吸引松山湖南部客戶及大朗周邊客戶 引入麥當(dāng)勞等餐飲可以提高項(xiàng)目整體檔次及周邊客流量 引入品牌教育配套。 其他鎮(zhèn)區(qū)客戶，松山湖風(fēng)景很好，但就是購(gòu)物太不方面了 m 房地產(chǎn)智庫(kù)產(chǎn)品配比建議 類型 面積段 比例 總面積 套數(shù)比 預(yù)計(jì)總價(jià) 總套數(shù) 兩房 6070 約 % 約 37000 約 18% 45 約 575 小三房 95115 約 % 約 60000 約 20% 66 約 630 大三房 120135 約 % 約 140000 約 36% 84 約 1170 四房 140160 約 % 約 100000 約 20% 105 約 670 大四房 180 約 % 約 35000 約 6% 126 約 200 會(huì)所商業(yè)中心 2990 % 2990 商業(yè) 社區(qū)超市 2056 % 2056 獨(dú)立商業(yè) 1 561 % 561 美食街 2617 % 2617 社區(qū)商鋪 6355 % 6355 11588 % 3245 預(yù)測(cè)售價(jià)（住宅） 7000（帶裝修） 373800 約 26億 項(xiàng)目定位成果輸出 注：以上數(shù)據(jù)僅作參考 m 房地產(chǎn)智庫(kù)結(jié)束 謝 謝 m 房地產(chǎn)智庫(kù)謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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