某地產(chǎn)籌資之路與啟示-資料下載頁
2025-01-04 23:13本頁面
【正文】 對高估的現(xiàn)象。四、資本分析08年四強(qiáng)存貨比較四、資本分析 看得出房地產(chǎn)企業(yè)的 ROA與存貨周轉(zhuǎn)率有高度的正比關(guān)系，這正突出了房地產(chǎn)業(yè)的一大特點(diǎn)，即存貨周轉(zhuǎn)的快慢，很大程度上決定了一家企業(yè)的生死。萬科有著大量的存貨項(xiàng)目，并且速動(dòng)比率較低，但仍然穩(wěn)坐行業(yè)老大，其經(jīng)營管理效率值得同行借鑒。 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。但是近幾年房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱勢頭，預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)政策將有不利調(diào)整 .如何通過資本市場的支持抓住宏觀調(diào)控帶來的機(jī)遇是公司目前考慮的重點(diǎn)問題，可以預(yù)計(jì)的是未來萬科仍將進(jìn)行多次股權(quán)融資為擴(kuò)張打基礎(chǔ)，而其在資本市場的良好聲譽(yù)有助于融資成功，因此，個(gè)別時(shí)點(diǎn)負(fù)債過高并不值得過分擔(dān)心，尤其是在行業(yè)整體情況負(fù)債率偏高的情況下，只要財(cái)務(wù)保持相對穩(wěn)健即可。而萬科由于具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，營銷方面也自成體系，且主要目標(biāo)市場定位于具有剛性需求的中檔商品房，其業(yè)績也能保持相對穩(wěn)定 ,但看似健康的巨人萬科也存在著一些隱憂。四、資本分析小結(jié) 萬科作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，他的某些市場行為甚至管理層的言論，往往會(huì)對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)帶來重大的影響，所以良好的企業(yè)形象對萬科有重大的意義。像王石的 “捐款門 ”事件，確實(shí)的影響了萬科的銷售業(yè)績。而 07年的率先降價(jià)，也遭到了同行的非議。建議：萬科需要加強(qiáng)公共關(guān)系公關(guān)，并以樹立行業(yè)形象為目標(biāo)，開發(fā)自身品牌優(yōu)勢，鞏固行業(yè)龍頭的地位。同時(shí)管理層注意自身言論，避免不必要的麻煩。五、經(jīng)驗(yàn)、問題與建議五、經(jīng)驗(yàn)、問題與建議萬科實(shí)行目標(biāo)管理，將資產(chǎn)負(fù)債率緊盯在了 60%可事實(shí)上距離這一目標(biāo)還尚有差距，甚至連國家要求的自有資金 35%的指標(biāo)近期也未實(shí)現(xiàn)。所以減低資產(chǎn)負(fù)債率，對萬科控制自身風(fēng)險(xiǎn)起到關(guān)鍵性的作用。對此我們提出兩方面建議：一、增加權(quán)益資本的籌集，在股市尚處在牛市中采用發(fā)行新股和定向增發(fā)的方式，或者與國際投行合作海外發(fā)行可轉(zhuǎn)債。除去這些常規(guī)的融資方法，還可以考慮反向合作控股銀行，以徹底解決資本籌集問題。五、經(jīng)驗(yàn)、問題與建議二、加強(qiáng)經(jīng)營管理，增加利潤，提高留存收益，根本上改善企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。有三點(diǎn)建議：1）實(shí)行成本控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地的成本占樓房總成本通常較高，在注意競拍土地價(jià)格的同時(shí)，還應(yīng)考慮到具體開發(fā)過程中可能遇到的額外費(fèi)用，通盤考慮整個(gè)項(xiàng)目的成本，不要緊盯地價(jià)。2）領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)模式和營銷理念。比如引入 “生態(tài)工法 ”的新概念。萬科在國內(nèi)首先嘗試走 “住宅產(chǎn)業(yè)化 ”的新模式，如果能將 “生態(tài)工法 ”融入到 “住宅產(chǎn)業(yè)化 ”中，營建萬科獨(dú)有的樓房文化，尋求產(chǎn)品差異化，鞏固和擴(kuò)大市場份額。五、經(jīng)驗(yàn)、問題與建議3)嚴(yán)格的存貨控制?？梢栽谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取價(jià)格手段，但是必須整體考慮企業(yè)的得失，更多的因從企業(yè)自身的管理出發(fā)，結(jié)合第 2點(diǎn)，縮短開發(fā)周期，加快存貨周轉(zhuǎn)率，加快資金流動(dòng)。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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