【正文】 插座，我哪里不需要，所以你進(jìn)去了之后就有很多的麻煩，因為他不懂他是靠想象，這里可能是需要一個?！? “老外不是，因為他有那么多年的歷史，你一看就知道，你一看地上的插頭就知道是老外做的 ” “首先是他的發(fā)展商是特別好，是比較上路，做什么事都是比較上路了，然后那個小區(qū)的環(huán)境很好，有大片大片的綠地和樹，然后他所有你需要的活動的場所， … 反正你說的有的他都有” “就是在我們的會所里面，然后還有冰球，因為小孩要打冰球，因為你是住別墅，你肯定是有小孩的” 61 生活享受型 我覺得車庫最好是在同一個平面，我不喜歡是在地下的，因為在地下的時候是低，很多的時候我們住別墅的人有小孩子的。有小孩的話希望車庫前面的車庫如果是平面的，前面那一塊是希望可以打籃球，是可以變成一個小孩的可以打籃球的地方，這個是通常一個做法” “如果是斜下去這一塊就不能用了，第二個如果是斜的停一輛車的話總是不是很方便” “我的三樓是有很大一個廳，那么我就把他做成了家庭的廳，所謂的家庭的廳就是上面坐的比較隨意很舒服，然后有電視，我就搞一些很矮的沙發(fā)、地毯，搞的柔軟一點，大家看電視什么的比較舒服，因為我們是需要這樣的一個地方，就是你家庭的廳不能和客廳放在一起。因為客廳是很正式坐在那里就不是很舒服不是那么的隨便” “他的早餐廳是圓弧形出去的，是一排的玻璃出去，他突出來的時候它的采光非常好。你早晨的時候或者是下午的時候都會有太陽，那你就覺得這個地方很明媚很休閑，那個早餐廳這個是我家人最喜歡，也是朋友特別喜歡的地方。 ” 62 適度理財型 中老年，高級白領(lǐng)，對事業(yè)沒有太高的追求和目標(biāo)，希望平穩(wěn)的享受生活 群體描述： ?購房需求成熟，未來升級可能性小 ?已購置了多處高端房產(chǎn) ?房屋被視為財產(chǎn)的物化形式 經(jīng)濟實力 VS購買力： 經(jīng)濟實力中等偏上； 房屋態(tài)度： ?財富 ?舒適 ?高標(biāo)配 ?房屋需求： ?重視房屋的保值和增值等理財功能，因此重視房屋的地段和物業(yè) ?有高端房產(chǎn)的居住體驗，了解高端房產(chǎn)的需求 ?代表樓盤：國際麗都城 ?購房行為： ?房型： ?采光（全朝陽，陽光普照） ?衛(wèi)生間、廚房一定要寬敞 ?衛(wèi)生間雙衛(wèi)，臥室內(nèi)的自己用，外面的客人用 ?客廳一定要寬敞， (要求寬 4米 4，高三米 ) ?四房比較合適，有主臥，孩子房，客臥，書房或健身房 63 適度理財型（ 2） 中老年，高級白領(lǐng)，對事業(yè)沒有太高的追求和目標(biāo)，希望平穩(wěn)的享受生活 ?購房行為： ?偏好自己裝修，裝修材料要非常講究，潔具要求名牌 ?看重建筑材質(zhì)，外立面（這會影響房屋的耐久性，進(jìn)而影響房屋的投資價值） ?購房行為： ?小區(qū)配套： ?小區(qū)綠化 30％左右，且綠化一定不要千篇一律，要不同地點有不同的綠化（顏色，植物都有變化） ?小區(qū)會所最好有游泳池，網(wǎng)球場（收費也能接受） ?物業(yè)： ?物業(yè)只要做好保潔和保安工作就可以 ?不要特別奢華的服務(wù)（ 24小時熱水，中央空調(diào)） ?供水水質(zhì)好，小區(qū)本身可凈水，純凈水到戶 群體描述： ?購房需求成熟，未來升級可能性小 ?已購置了多處高端房產(chǎn) ?房屋被視為財產(chǎn)的物化形式 經(jīng)濟實力 VS購買力： 經(jīng)濟實力中等偏上； 房屋態(tài)度： ?財富 ?舒適 ?高標(biāo)配 64 適度理財型 “我現(xiàn)在有一個問題在考慮，有閑錢的話還是投資房產(chǎn)，風(fēng)險投資像我們這種歲數(shù)已經(jīng)不行了，我們折騰不起，我們每天就是有輕松的心情，高高興興每一天，孩子也大了，將來小孩不會怪我，我還給他留下了財產(chǎn)，我們不可能帶走的?！? （ 陳逸青 ， 54歲，已婚，律師） “在 2023年的時候我是趕了末班車，買了陽光明珠。 后來我又買了一套房子是在普陀區(qū)，盛大家園，那個房子我一看環(huán)境是好。 報紙上面看到樓盤，還有我看到了就會去看，還有我委托中介。我現(xiàn)在腦子里面沒有想買什么房的概念，反正對我合適我就要。 我一共有三套房子 ” “它（房產(chǎn)）的利潤沒有風(fēng)險投資高，要低一點，沒有那么高，但是它穩(wěn)。這個房產(chǎn)除了戰(zhàn)爭永遠(yuǎn)都有的，而且上海地皮就這么一點，只會漲，不會跌?！? 65 尊貴型 中年或以上，企業(yè)家或者事業(yè)有成的生意人士（山西人也屬于該群體） 群體描述： ?已經(jīng)擁有多套高端住宅 ?重視“身份尊貴”的階層概念 ?希望占有稀缺資源（如佘山，浦江） ?重視住房的私密性 經(jīng)濟實力 VS購買力： 較高，可以為了某種目的購買一處住宅 ?房屋態(tài)度： ?階層：不僅是高端階層，而是與他們身份本身相符合 ?景觀資源：這種資源是核心稀缺資源，如浦江江景、佘山等 ?房屋需求： ?功能性需要： ?舒適 ?安全 ?情感性需要： ?身份認(rèn)同：需要和名人或者著名企業(yè)家住在一起，希望和自己身份相符合 ?符號：擁有的感覺 ?代表樓盤： 虹橋高爾夫，財富海景，衡山路 41號 ?購房行為： ?靠近絕對稀缺景觀資源：水對他們來說是財富的體現(xiàn) .而且要求是景觀最好的 ?希望小區(qū)居民與其身份相符合，一些有名氣的名人、企業(yè)家入住對其非常具有吸引力 ?氣派的設(shè)計：大堂氣派，房間層高要高，大于 ?面積要大， 三房以上，至少兩房朝南，通風(fēng)性好 ?視野要寬和遠(yuǎn)， 樓間距要大，對別墅而言，希望有許多樹木掩蓋， ?注重私隱性， 不喜歡在家會見一般的商業(yè)性朋友，因此具有商務(wù)功能的會所對他們來說比較重要 ?風(fēng)水因素會重視 66 尊貴型 “相對來說別墅比較好，主要的朋友我會帶到虹橋，我一些要好的朋友都會到虹橋來。我兒子的同學(xué)，一般朋友就讓他去世貿(mào)濱江，我業(yè)務(wù)上面也有很多朋友，比如說寶鋼的，還有他爸爸太原來的朋友一般就帶到世貿(mào)濱江去了。一般我們都是這樣的，不熟悉不會帶到自己住的家里。有的業(yè)務(wù)上面的朋友你不是很了解的?！? （ 賈茹， 44歲，已婚，生意人） “第一個浦東那里的景觀好，中國惟一的一個外灘，我就住在外灘那里的財富海景里面，這個也是身份的一種象征，我在浦東的第一排，他們應(yīng)該都會這樣想吧 ” （林宏洋， 55歲、臺灣人） “財富海景里面的客戶應(yīng)該有 30％到 40％就是臺灣上市公司的老板，像臺積電，紅海很多電子在上海的老板 40％的人都是住在財富海景里面?！? （林宏洋， 55歲、臺灣人） “投資 沒有考慮。他們都說別墅以后造的不會太多了，聽他們都是這樣講。而且這個在上海是最好的，是在市區(qū)里面的別墅，以后地皮越來越少，我們買的還是值得， ” （賈茹， 44歲，已婚，生意人） 67 尊貴型 “我感覺住在這個里面人與人之間也不一樣，大家素養(yǎng)也不一樣，周圍的鄰居也都不一樣的，我感覺到我們住這個環(huán)境還是比較好的。 我們不是看過一兩次，進(jìn)去好幾次，和小姐攀談，看到一些已經(jīng)居住在里面的人，也看了他們的裝修，和他們的交談，感覺他們的層次都是不一樣的，住在這個里面自己的素質(zhì)也會提高，也會感覺到檔次不一樣。 ” “現(xiàn)在住房不能低于 ， ，因為你裝修的時候會吊頂，所以 。而仁恒才 ， ，這個很有講究的?！? “我們（世貿(mào)濱江）有好幾個窗，所以看過去很舒服的，朋友坐在那里都可以看到江很舒服。” 68 享樂型 30歲上下 , 出身巨富家庭 . 群體描述： ?由于出身巨富家庭 , 因此具有非常強勁的購買實力 ?重視生活享受 ?偏好享樂型配套較為成熟的中心城區(qū) ?經(jīng)濟實力 VS購買力： 較高 ?房屋態(tài)度： ?享樂 ?房屋需求： ?功能性需要： ?看重周邊的生活環(huán)境是否適合自己的生活方式 ?注重與朋友的聯(lián)系，會考慮朋友的需求 ?情感性需要： ?享樂 ?生活方式 ?代表樓盤： 新天地附近高端樓盤（如匯賢居，翠湖天地雅苑，錦麟天地等） ?購房行為： ?地段 : 喜歡靜安，新天地附近的地段；平常的生活娛樂比較方便，和朋友聚會也比較方便； ?小區(qū)：要幽靜，適合散步。 ?小區(qū)周邊生活配套的便利性。酒吧、小店等比較多，方便逛街； ?房型：方正、朝南 ?樓層高，視野廣 ?需要有客人房 ?自己裝修 ?物業(yè)重視安全和服務(wù)周到 69 享樂型 “旁邊都是一些小店，小的咖啡店啊。然后感覺很好。 都是畫廊、咖啡店，人家開的小的手飾店、珠子店啊。”（ Tsui Mei Ling， 26歲，單身，父親是生意人） “我特別喜歡現(xiàn)在住的那個地方，是因為很寧靜的，然后我喜歡散步，周末的時候我想逛逛街，想去咖啡店的話，走路都是小的，全部是老的法式房子感覺很好的?！? “（會所） 要有跑步機，健身器材，這是最基本的，然后還有一個單獨的房間可以做腿，或者是伸展怎么樣的。然后游泳池的話最好了，如果是那種露天，我覺得是露天的最好了。 因為外國人比較喜歡曬太陽。 ” “我覺得如果周圍有咖啡或者是有餐廳的話最好。 （男朋友）他比較喜歡很城市化的，就是他很喜歡景明的。 ” 70 對高端細(xì)分群體的觀察 ? 工作便利、生活便利、升級改善、享受型及終級消費是市場的主流型態(tài)。 ? 對住宅有切實的需求 ? 有自己對住房一套成熟的觀點和看法 ? 升級改善型和享受型兩群消費者可以重點研究，因為他們對具有高端體驗，而且看重住宅的實際使用價值。這兩個群體的研究對于其他同檔次的群體具有示范作用。 71 樣本歸類 ? 附件中我們將已經(jīng)完成的 30個被訪者按照我們的群體分類原則進(jìn)行群體歸類 72 73 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT